ルフォン船堀ザ・タワーレジデンス　予定価格と間取り　駅近の商業地域最前列

今回ご紹介するのはルフォン船堀ザ・タワーレジデンスです！

［物件概要］

売主：サンケイビル
設計：長谷工コーポレーション エンジニアリング事業部
施工：長谷工コーポレーション
価格：未定
専有面積：65.96㎡～86.62㎡
総戸数：133戸
規模：20階建て
交通：都営新宿線「船堀」駅徒歩3分
所在地：東京都江戸川区船堀三丁目
竣工予定：2025年5月下旬
引き渡し予定：2025年6月下旬

駐車場：47台
駐輪場：266台
バイク置場：7台

地図はこちらです↓

画像出典：ルフォン船堀ザ・タワーレジデンス公式HP

都営新宿線の船堀駅から南方向へ信号なしで徒歩3分、従前は朝日信用金庫のビルがあった場所です。

敷地面積は約2000㎡ですからプラウドシティ船堀とザ・パークハウス船堀ほどの広さはないものの用途地域が商業(容積率500%/建ぺい率80%)ということで20階建てという背の高さが実現できています。

しかも全戸南西向きで接道向かいから用途地域が準工業(容積率200%/建ぺい率60%)へ切り替わるため駅近でありながらも日当たりと眺望に期待ができる住戸が多くなります。船堀街道沿いは用途地域が近隣商業(容積率400%/建ぺい率80%)になるなど永久採光＆眺望というわけではないものの今作ほどの建物にはできないですし、接道もしていることから将来的にも守られやすいというのも大きなポイントとなってくるでしょう。南西・北西角住戸の妻窓からはスカイツリーも見えてきそうです。(ざっくり16階くらいから)

さらに、今作は商業エリアの最前列であるため線路(船堀駅は地上高架駅)は背中側となり距離も離れますし、船堀街道に面していないため駅に近い割には静かめな住環境となります。今後も船堀駅周辺では背の高いマンションが建設される計画があるわけですが商業エリアの最前列という面では今作のほうが上ですからいつかの売却時にも大きく負けることはないでしょう。

日常の買い物はマックスバリュエクスプレスといなげやが徒歩3分、ヤマイチが徒歩4分、イオンフードスタイルが徒歩6分と徒歩圏内で充実していますし自転車であればライフもすぐです。

現状でも便利な街ではありますが駅北側では再開発が進んでおり2028年度には江戸川区役所が移転予定、その南側(隣接地)では同じく2028年度に日鉄興和不動産と東京建物によるタワーマンションも建設される予定です。

※2028年度は最短の計画のためもう数年延びる可能性はあると思います

「船堀四丁目地区第一種市街地再開発事業」建設地

北側が江戸川区役所新庁舎、南側が日鉄興和不動産と東京建物によるタワーマンション

船堀駅前から歩行者デッキも整備される予定です pic.twitter.com/8wf2XwBowB

— マンションマニア (@mansionmania) January 26, 2024

ルフォン船堀ザ・タワーレジデンスが高さ約60m、区役所新庁舎が21階建ての高さ約99m、区役所南側のタワーマンション(総戸数約400戸)が26階建ての高さ約99mとなる予定です。新庁舎と南側のタワーマンションは船堀駅前から歩行者デッキ経由で直結、住宅棟の下駄部分には商業施設も入るなどいわゆる複合開発ですからより便利になり街力が高まることでしょう。

通学校は船堀小学校で徒歩4分、松江第一中学校で徒歩11分です。

エリア柄ハザードマップで色はついてきます。(1階に住戸はありません)

建設地は南東・南西の角地となっており建物を北側へ大きくセットバックすることで南側に大きな緑地を設けることができています。南側の歩道の街路樹と合わせて足元がとても緑豊かとなることで眺望が抜けない低層階を購入してもグリーンカーテンになるというメリットもあります。(ハザードマップで色がかかるエリアのため低層階は売りにくいのですが2階でも欲しくさせてくれる)

エントランスアプローチは駅に近い北東側のため無駄のない動線ではあるのですがその周りも植栽豊かなものとしてくれていますし、風除室とエントランスホール・ラウンジの窓からは自然と南側の緑地を望むことができるのも素晴らしい動線です。

駅に近いがゆえにその道中はあっという間すぎてシンプルなわけですがマンションから出かける際と帰宅する際に緑を感じられるというのは嬉しいですね。背を高くしたことで空地率が高くなりそれを活かした植栽計画となっています。

エントランスホール・ラウンジは暖炉(風)を設えており折り上げ天井は川の流れをモチーフに、全体的に木調デザインで上品で落ち着いた空間となっています。

外観デザインとしては低層部のバルコニーラインをコンクリート、中層部からガラス手摺としてそれぞれ色味を使い分けつつ縦に伸びるダブルマリオン、さらに南東角住戸のコーナーサッシからせり出す庇もダブルとするなど伸びやかさと重厚感あるものとなっています。

エントランスアプローチの大庇によるゲートデザインもかっこいいですね～。ただ、バルコニー隣戸境の隔て板はショートタイプです。

共用施設は1階にランドリーコーナー、ライブラリーラウンジ、コミュニティラウンジがありライブラリーラウンジとコミュニティラウンジからも中庭を自然と望むことができるため1階ではありますが閉鎖的な空間にはなっていません。また、江戸川区花火大会(東京都江戸川区と千葉県市川市の同時開催)開催日のみの開放予定ですが屋上テラスも設けられます。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

Aタイプ　3LDK　81.92㎡
6階　10200万円台　坪単価411万円
9階　10400万円台　坪単価419万円
11階　10500万円台　坪単価423万円
14階　10600万円台　坪単価427万円
16階　10800万円台　坪単価435万円

Bタイプ　3LDK　70.74㎡

画像出典：ルフォン船堀ザ・タワーレジデンス公式HP

Dタイプ　3LDK　70.73㎡
6階　8600万円台　坪単価401万円
9階　8800万円台　坪単価411万円
11階　8900万円台　坪単価416万円
14階　9000万円台　坪単価420万円

Eタイプ　3LDK　65.96㎡
6階　8200万円台　坪単価411万円
9階　8300万円台　坪単価416万円
11階　8400万円台　坪単価421万円
14階　8500万円台　坪単価426万円
16階　8600万円台　坪単価431万円

Fタイプ　4LDK　75.82㎡

画像出典：ルフォン船堀ザ・タワーレジデンス公式HP

Gタイプ　4LDK　86.62㎡

画像出典：ルフォン船堀ザ・タワーレジデンス公式HP

Hタイプ　3LDK　74.68㎡

画像出典：ルフォン船堀ザ・タワーレジデンス公式HP

平均坪単価は約420万円です。

外廊下で各階ごみ置場はありません。

一番狭くても65㎡の3LDK、田の字を基本としていますが土間ありプランもあったりします。ただ、リビング横の洋室ウォールドアが1枚分相当残ってしまいます。

75㎡台の4LDKは『4LDKにしては狭い』ですが『部屋数を優先したい』という方には合ってきますね。

角住戸のリビングはコーナーサッシとなっておりAタイプは洋室側、Gタイプはリビング側ですが正面方向はバルコニーとなってしまうのがもったいない感じもしますが斜め方向の抜け感は楽しむことができます。全体的に見てもGタイプが一番条件良くて売れ線になるとは思いますがコーナーサッシが網入りになってしまうのは惜しいところです。

設備仕様としてはディスポーザー、キッチンタッチレス水栓、キッチン天板＆側面御影石、リビング＆主寝室床暖房(ゼッチマンション)、廊下床タイル、浴室ダウンライト、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、顔認証機能付玄関電気錠(Tebra FACE)など充実したものとなっています。

顔認証機能付玄関電気錠に関しては風除室も対応しているため例えば別のところに住む親世帯の顔を登録しておくなどの使い方もできます。(マスクをしている際は鼻マスクくらいまで下げる必要はあります)

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2500mmです。

周辺相場を確認しましょう！

・ライフプラザ船堀　1990年築　船堀駅徒歩7分　新築時の坪単価約410万円　現在の坪単価約200万円　※バブル期のマンションです

・プラウド船堀ファースト　2011年築　船堀駅徒歩1分　新築時の坪単価約230万円　現在の坪単価約310万円

動き一例　約57㎡　新築時3800万円台　中古時5200万円台

・プラウドシティ船堀　2012年築　船堀駅徒歩4分　新築時の坪単価約220万円　現在の坪単価約290万円

動き一例　約81㎡　新築時5900万円台　中古時7200万円台

・ザ・パークハウス船堀　2016年築　船堀駅徒歩3分　新築時の坪単価約255万円　現在の坪単価約315万円

動き一例　約87㎡　新築時7000万円台　中古時8700万円台

上記相場からルフォン船堀ザ・タワーレジデンスが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Dタイプ　3LDK　70.73㎡　6階　8600万円台　→　7550万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は平置き1区画を除いて屋外のタワーパーキングで設置率約35％、作業中も住戸との行き来も雨に濡れてしまうため駐車場事情にこだわる方には合ってきません。

角住戸の17階以上であれば新築時の優先権が付与されます。

～タワーパーキングパレットサイズ～

全長5300mm×全幅1950mm×全高1550mm(22台)/1750mm(14台)/2000mm(10台)×タイヤ外幅1910mm×最低地上高110mm×重量2300kg(1区画のみ2200kg)　月額17000円～20000円

駐輪場も屋外で設置率200％です。

管理費は㎡単価月額約283円、ディスポーザーありの外廊下ですからコストパフォーマンスが良いというほどではないのですが総戸数133戸ですからこのくらいにはなってしまうことに違和感はないでしょう。

エレベーターは2基(分速105m)、高層の建物のためエレベーターホールは完全独立しています。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・プラウドシティ船堀　総戸数245戸　管理費㎡単価月額約200円

・ザ・パークハウス船堀　総戸数254戸　管理費㎡単価月額約170円

【住むレーション】

［都営新宿線］

船堀　8:00発
東大島　8:02着
大島　8:04着
西大島　8:06着
住吉　8:08着
菊川　8:10着
森下　8:11着
浜町　8:14着
馬喰横山　8:16着
岩本町　8:17着
小川町　8:19着
神保町　8:21着
九段下　8:23着
市ヶ谷　8:25着
曙橋　8:28着
新宿三丁目　8:30着
新宿　8:32着

船堀　8:03発
一之江　8:05着
瑞江　8:08着
篠崎　8:10着
本八幡　8:14着

［路線バス］

船堀駅前　8:01発
～中略～
新小岩駅前　8:22着

船堀駅前　8:02発
～中略～
西葛西駅前　8:16着

船堀駅前　8:03発
～中略～
錦糸町駅前　8:35着

船堀駅にとって都営新宿線の急行縮小は残念なことではありましたが他路線と比べて混雑率が低いのは強みの一つと言えるでしょう。

路線バスも充実しており東西線、総武線方面へアクセス可能です。

首都高中央環状線の出入口も近いため車での遠出も便利です。

トロアリーベ船堀店の焼き菓子！ pic.twitter.com/34voN3MM25

— マンションマニア (@mansionmania) January 26, 2024

【総評】

『駅に近い』『日当たり抜群』『眺望の抜け感抜群』『静かめな住環境』『街の将来性』というとんでもなくわかりやすい魅力が並んでいるわけですがやはり中広域検討者からすればスペック面(タワマンらしさがない)がとっつきにくいでしょうね…

同じ江戸川区でいけばプラウドタワー小岩ファーストも価格はお高かったわけですが『スペックも高い(タワマンらしさがある)』という付加価値があったためそのスペックの高さに惚れて購入したという中広域検討者も少なくはないでしょう。

もちろん元々船堀で探されていた方からすれば枝葉の部分となりやすいものの中広域検討者からすれば他物件との比較検討もできてしまうため『プラウドタワー小岩フロントとパークシティ小岩ザタワーを待とうかな…』ともなってしまいがちでしょう。

ここ最近記事化した物件ですとパークタワー向ヶ丘遊園に似ていますね。タワーは名乗っていますがシンプルに板状型マンションを背高くしただけと。パークタワー向ヶ丘遊園に関しても『パークホームズ向ヶ丘遊園』だと思えば違和感ないのですがタワーを名乗っている以上は検討者側の期待値も高まってしまいますからね…

ただ、タワマンスペックではないものの板マンとしてはむしろスペック高いほうですからタワマンにこだわりがない方からすればウィークポイントにはなってこないでしょう。タワマンスペックでないことを呑める(気にしない)方からすればその他の条件は良いわけですからとても魅力に映ることでしょう。

ルフォン船堀ザ・タワーレジデンスも立地で勝負できる＆タワマンにしては戸数が少ないことからタワマンスペックにしてこなかったことに違和感はないのですが船堀で平均坪単価400万円オーバーであればプラウドタワー平井やプラウドタワー小岩フロントクラスのスペックであれば嬉しかったなぁ～とは思いました。(私がタワマンスペックが好きということも影響しています)

価格はお高いですが非タワマンスペックであること以外は条件良いため気になる方は検討してみることをおすすめいたします！

総武線沿いのプラウドタワー平井(残っているのは低層階もしくはプレミアムばかり)、パークシティ小岩ザタワー、プラウドタワー小岩フロントと比較検討してみても面白いでしょう！

数年後の船堀駅周辺が楽しみです！！

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