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今回ご紹介するのはリーフィアレジデンス調布小島町です！
［物件概要］第1期販売戸数29戸
売主：小田急不動産
デザイン監修：西山建築デザイン事務所
設計：風越建設一級建築士事務所
施工：風越建設
価格：8178万円～22800万円
専有面積：66.69㎡～98.78㎡ ※トランクルーム面積0.36㎡～1.62㎡含む ONEX専有面積（Mr・N・Orタイプ）：5.40㎡・5.43㎡
総戸数：50戸
規模：7階建て
交通：京王線「調布」駅徒歩4分
所在地：東京都調布市小島町二丁目
竣工：2024年6月
引き渡し予定：2025年3月下旬
駐車場：機械式15台（月額19000円～21000円）、車椅子使用者用1台（月額24000円）、専用平置：1台（月額25000円）
駐輪場：99台（屋外スライドラック下段41台、屋外上段31台、屋内スライドラック下段17台、屋内上段10台／月額300円～1000円）
管理費（月額）23350円～34750円
修繕積立金（月額）17010円～26570円
地図はこちらです↓
画像出典：リーフィアレジデンス調布小島町公式HP
10年ほど前に駅と線路が地下化され駅前広場(2025年度完成予定)や駅前周辺の開発が進む京王線の調布駅から徒歩4分、接道向かいのブロックはトリエ京王調布(C館)ということでまだまだ駅前感が強いのですが今作のブロックから第一種住居地域となる(トリエのブロックは近隣商業地域)など駅近の割には静かめな住環境です。線路も地下ですし大通りにも面していません。
駅へのルートはいくつかありますがトリエ北側の歩行者利便増進道路も経由できるなどフラットアプローチでとても歩きやすく分かりやすくそして面白い(トリエを経由することもできる)道のりとなっています。
日常の買い物はパルコ(北野エース等)が徒歩4分、トリエ京王調布A館(成城石井等)が徒歩5分、オーケーと西友も徒歩5分、調布とうきゅう、オオゼキ、業務スーパーが徒歩6分ほどと物件の真横というわけにはいかないものの調布駅近くに住まうらしく選択肢が充実しています。
通学校は富士見台小学校で徒歩10分ほど、調布市立中央図書館は徒歩3分です。
多摩川に近いという自然環境豊かな一面がありつつも駅周りのほうがグラウンドレベルが高いためハザードマップで色がつかないというのも多くの方にとってとっつきやすいことでしょうし、調布市役所が徒歩4分という距離感なのも何かと心強いですね。
建設地は南東(全面)、南西(一部)、北西(一部)が接道、従前は石油資源開発の調布寮があっただけあり住宅向けの土地形状となっています。
主開口部はボリュームゾーンが南東向きで28戸、南西向きが5戸、北西向きが17戸です。
南東側はトリエの立体駐車場が主となっており上階を除くと視界抜けしてきませんが駐車場の壁ですから視線的なものはそこまで気にならないでしょう。壁がゆえに車のライトも気にならないでしょう。
電線が地中化されているのも良いですね。南寄りになるとトリエの駐輪場となるため低層階でも空が近くなります。ただ、南に寄るほど駐車場の外階段があるためそこからの視線は気になりそうではあります。(わざわざ立ち止まって見る人はいないでしょうけども)
南西側はトリエの平面駐車場(将来変わる可能性はあり)で周りも背の低い住宅のため今作の中では一番条件が良い列となっています。
北西側は接道なし(駐車場部分だけ接道)で5階建てのマンションや低層の戸建となるため今作の中では一番条件が劣ってきます。(もちろんその代わりお安いです)
ただ、北西側の北寄りは敷地内の駐車場を挟むことで向かいの建物までだいぶ離隔がありますし、どの列も上階になれば視界抜けするなど階数による眺望差が大きい列でもあります。
外観デザインに関しては総戸数50戸の低層マンションと規模感があるというほどではないのですがカッコよくて存在感があります。竣工販売のため実物を確認してから購入することができるわけですがあえて竣工販売にしたくなるような作品となっています。(竣工販売にしたのは総戸数が少ないということも影響していることでしょう)
中住戸でもダイレクトウィンドウの部屋を増やすことで柱が強調されていますし、さらのその柱とダイレクトウィンドウの間に御影石で垂直ラインを描く贅沢ぶりです。ハイサッシである点も高級感に活きてきています。
エントランスアプローチも大きくせり出した庇と列柱、ライティングされた館銘板と袖壁にシンボルツリー、駐車場側もゲートデザイン(シャッターゲートあり)にするなど『億ションです』と言われた際に『ですよね～』となるような億ションらしさがあります。
1階住戸の植栽が豊かなだけでなくそれに連動するように外周部の植栽も豊かに、さらに接道から住戸へ続く道をレイヤードガーデンとするなど敷地全体で緑を感じられます。
アートがライティングされた風除室を超えた先のエントランスホールは総戸数なりの広さではありますが大窓から坪庭の植栽を自然と望めるなどこちらも良い雰囲気ですね。
総戸数50戸でありながらも5階部分にF-BASEが設けられています。このF-BASEにはデスクとソファ、100インチのプロジェクターも設置されており多用途な利用が可能、専用ロッカーも完備されています。けして広い空間というわけではないものの50戸でシェアするセカンドスペースとして考えれば使い勝手良いことでしょう。(使わない方もそこまで維持費がかかる共用施設ではない)
価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 3LDK 81.51㎡
画像出典：リーフィアレジデンス調布小島町公式HP
Gタイプ 2LDK 75.93㎡
画像出典：リーフィアレジデンス調布小島町公式HP
H1タイプ 2LDK+S 76.6㎡
画像出典：リーフィアレジデンス調布小島町公式HP
Nタイプ 3LDK 96.87㎡
画像出典：リーフィアレジデンス調布小島町公式HP
マンション内での単価差が大きいため平均値があまり参考にならないのですがボリュームゾーンとしては坪単価450万円前後、高価格帯住戸を混ぜると平均坪単価として約500万円にタッチしてきそうです。
マンション内で一般的な部屋でよければ坪単価450万円前後、スペシャルな部屋であれば坪単価550万円～坪単価700万円超と見ておけば大きなブレはありません。
一部1Rと1LDKもありますがボリュームゾーンとしては70㎡前後、カーペット敷きの内廊下設計ですがワイドスパンとすることでできる限り行燈部屋とならないようプランニングされています。
玄関前にはトランクルームだけでなく各戸専用の宅配ボックスがあるのも今の時代らしくて嬉しいですね。
さらに6階と7階住戸は同フロアにいわゆるハナレとなるONEX（ワンネックス）が用意されています。このONEXは先ほどご紹介したF-BASEのように多用途な利用が可能です。仕事部屋～趣味の部屋～家族のだれが使うか揉めそう？ですが贅沢な空間です(笑)
当然ながらエアコンも設置できます。水回りはないためトイレへ行く際などは自室へ戻ることになりますが目の前ですから苦ではないでしょう。以前ご紹介したクレヴィア小杉御殿町でも似たようなハナレ空間がありましたがレアですよね～！！(もんげー高いですが！！)
設備仕様としてはディスポーザー、玄関・廊下・洗面室・トイレ床タイル、トイレ手洗いカウンターなど単価帯なりにしっかりとしています。
周辺相場を確認しましょう！
■セントラルレジデンス調布
2015年築 調布駅徒歩2分
新築時の坪単価約345万円
現在の坪単価約455万円
動き一例
約70㎡
新築時7200万円台
中古時10800万円台
■パークホームズ調布ザレジデンス
2021年築 調布駅徒歩6分
新築時の坪単価約335万円
現在の坪単価約420万円
動き一例
約57㎡
新築時6100万円台
中古時8100万円台
約67㎡
新築時6900万円台
中古時8500万円台
～調布駅の分譲マンション相場～
築9年 駅徒歩2分 坪単価約455万円
築3年 駅徒歩6分 坪単価約420万円
新築 駅徒歩2分 坪単価約500万円
上記相場からリーフィアレジデンス調布小島町が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
H1タイプ 2LDK+S 76.6㎡ 3階 10458万円 → 9800万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場に関しては屋外の機械式が主のため億ションらしくないですね…『億出して雨に濡れるの？！』となってしまいがちでしょう。戸建ともバッティングしがちなエリアですから尚更。設置率は約30％です。
駐輪場は屋外と屋内混在で設置率約198％です。(1Rがあるため実質200%)
管理費は㎡単価月額約350円、総戸数50戸でディスポーザーありの内廊下、共用施設もありますから今の時代としては悪くないでしょう。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■セントラルレジデンス調布 総戸数190戸 管理費㎡単価月額約244円
■パークホームズ調布ザレジデンス 総戸数162戸 管理費㎡単価月額約194円
【住むレーション】
［京王線］
調布 8:08発
千歳烏山 8:15着
明大前 8:24着
笹塚 8:29着
新宿 8:36着
調布 8:06発
府中 8:12着
分倍河原 8:14着
聖蹟桜ヶ丘 8:18着
高幡不動 8:21着
北野 8:29着
京王八王子 8:33着
調布 8:22発
京王稲田堤 8:25着
京王永山 8:32着
京王多摩センター 8:35着
京王堀之内 8:39着
南大沢 8:41着
多摩境 8:44着
橋本 8:47着
［空港リムジンバス］
調布駅北口 4:30発
羽田空港 5:40着
京王線は平日の朝ラッシュ時間帯がノロノロ運転なのがウィークポイントになってきますね…(ラッシュ時とそれ以外の時間帯の所要時間の差が大きい路線)
また、府中と異なり京王ライナーが止まりません。(億出せる人からすれば課金して座りたいはず)
中央自動車道の調布ICまで1キロちょっとと車での遠出も便利です。
【総評】
シンプルに調布駅への近さを優先されたり販売価格(支払額)を優先されたいとなれば他にも選択肢があります。
ただ、駅から近いのに静かめな住環境(用途地域も住居系)というのはとても希少性がありますから『こんなにお高い価格なら周辺中古マンションで良いじゃない』と言わせない立地です。
さらに重厚感ある外観デザインや室内設備など高い商品力という点でも『こんなにお高い価格なら周辺中古マンションで良いじゃない』と言わせてくれません。(言いたいわけではないです。笑)
もちろん価格に関してはお安くはないです。
ただ、坪単価としては周辺の中古相場と大きく変わらないため部屋が広めな分が高く見えるだけではあります。
とはいえ中広域検討者ともなれば『調布で1億円？！』となりがちでしょうから(調布が魅力ある街なのは重々承知していますが億払う割には都心までの距離がある)調布愛は試される価格であることはたしかでしょう。
それでも繰り返しになりますがスペシャル立地にスペシャルな建物となれば『高いお金払うから調布でスペシャルな新築マンションが欲しい！！』という方にはガッツリハマってくるでしょう。
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