今回ご紹介するのはプラネスーペリア西東京緑町です！
［物件概要］先着順
売主：大林新星和不動産
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
価格：4498万円～6398万円
専有面積：59.53㎡～77.77㎡
総戸数：119戸
規模：6階建て
交通：
西武新宿線「田無」駅徒歩15分
徒歩1分～3分の「六角地蔵尊前」バス停から西武新宿線「田無」駅までバス8分・西武池袋線「ひばりヶ丘」駅までバス13分・JR中央線「武蔵境」駅までバス24分
所在地：東京都西東京市緑町1丁目
竣工予定：2024年8月
引き渡し予定：2024年10月
駐車場：40台（平置10台、機械式28台、身障者用2台）（月額10000円～18000円）
バイク置場：4台（月額4000円）
ミニバイク置場：3台（月額2500円）
自転車置場：198台（平置4台、スライドラック式125台、2段ラック上段29台・下段40台）（年額1200円～10800円）
管理費（月額）10700円～14000円
修繕積立金（月額）5960円～7790円
地図はこちらです↓
画像出典：プラネスーペリア西東京緑町公式HP
西武新宿線の田無駅からひばりヶ丘駅方面へ徒歩15分、EAST WINGとWEST WINGの2棟構成でどちらも2021年に開通した新所沢街道沿いとなります。
田無物件ではありますが近くの停留所から西武池袋線のひばりヶ丘駅へも15分ほどでアクセス可能です。毎時5本ほどと時刻表ありきでの利用とはなりますがバス停寄りのラウンジにはバスまちスペース(そう謳っているだけでよくあるラウンジではあります)も設けられるなどバス利用に抵抗がない方であれば2路線(時間はかかりますが中央線と多摩川線の武蔵境駅もダイレクトアクセスでそちら含めると4路線)を使い分けられると便利に感じることでしょう。
とはいえ戸建ても多いエリアですしマイカーありきの生活スタイルでないと不便と感じることも多いでしょうからマイカーなしの方であれば中古でも良いので駅近を購入したほうがハッピーだという印象は大きいですね…
住環境としては新所沢街道を挟んだ北側に東京大学田無演習林(今作の西棟も東京大学の宿舎がありました)があるためとにかく緑豊かですし、畑も点在するなどのんのんびより系の街並みがお好きな方にとっては魅力が大きいことでしょう。
日常の買い物は新しくできたJAが徒歩5分ほどのところにありますがマルエツとオリンピックが徒歩12分、少し足を延ばせばイオンモール、ロピア、オーケー(2024年2月中旬オープン予定)などやはり車ありきでないとなかなかとっつきにくいですね。(もちろん自転車があれば十分という方もいることは百も承知ですがそれであればもう少し駅に近い中古マンションのほうが良いのでは…となってしまいがちです)
通学校は谷戸小学校とひばりが丘中学校で徒歩14分ほどです。
建設地はEAST WINGとWEST WINGどちらも北側が新所沢街道に面しておりWEST WINGのみ西側がバス通りの所沢街道に面しています。
主開口部はEAST WINGが東・南・西、WEST WINGが南・西の設定です。東京大学田無演習林の木々は北側のためEAST WINGの東向きバルコニーから斜めを向かないと望めないもののEAST WINGの南向きとWEST WINGの西向きも眺望がひらけてきます。EAST WINGの西向きとWEST WINGの南向きはモナーク田無緑町が被ってくるため採光はそこまで問題なくとも眺望はマンション内比較としては劣ってきます。
1つのマンションという扱いではありますが両棟を結ぶ専用通路はなくそれぞれにメインエントランスとサブエントランス、メールコーナーやごみ置場が設けられます。
共用施設はEAST WINGにスタディラウンジと個室ブースが設けられます。
外観デザインとしては両棟ともガラス手摺の色味を変える程度でシンプル(今作の数日前にプラネスーペリア古淵の物件調査をして「かっこいい～！」と思ってしまったがゆえにそう見えているというのはあります)ではあるのですがバルコニー隣戸境はスラブtoスラブとしてくれています。
自主管理公園を含みますがエントランスアプローチは植栽豊かで東京大学田無演習林の木々も相まって気持ちの良いものとなることでしょう。
価格と間取りの一部を共有いたします！
WBタイプ 1LDK+S 60.14㎡
2階 4698万円 坪単価258万円
WEタイプ 3LDK 64.96㎡
2階 4998万円 坪単価254万円
WGgタイプ 2LDK 61.42㎡
1階 4798万円 坪単価258万円
WGタイプ 2LDK 61.42㎡
画像出典：ライフルホームズ物件紹介ページ
WHタイプ 3LDK 64.96㎡
画像出典：ライフルホームズ物件紹介ページ
WIタイプ 4LDK 77.77㎡
画像出典：ライフルホームズ物件紹介ページ
EAタイプ 3LDK 70.35㎡
2階 5298万円 坪単価249万円
EBタイプ 3LDK 67.74㎡
3階 5358万円 坪単価261万円
EIタイプ 3LDK 70.24㎡
画像出典：ライフルホームズ物件紹介ページ
平均坪単価は約260万円です。
65㎡弱の3LDK、80㎡弱の4LDKもあったりと少々の専有面積調整はありますね。ごくごく一般的な田の字が主ですし連窓サッシになっていないなど気になる点はありますが今の時代のこの単価の新築マンションにこだわりを求めるのも酷ではあるでしょう。
設備仕様としてはディスポーザーがありません。食洗機はありますがトイレは古めかしいタンク式、浴室ブラケットライトなど全体的にスペックは抑え目です。
周辺相場を確認しましょう！
■モナーク田無緑町
2002年築 田無駅徒歩13分
新築時の坪単価約150万円
現在の坪単価約155万円
動き一例 約63㎡
新築時2900万円台
中古時3000万円台
■グランジオ武蔵野
2003年築 ひばりヶ丘駅徒歩13分
新築時の坪単価約155万円
現在の坪単価約180万円
動き一例 約85㎡
新築時4100万円台
中古時4700万円台
■プレミストひばりが丘
2018年築 ひばりヶ丘駅徒歩18分
新築時の坪単価約195万円
現在の坪単価約235万円
動き一例 約70㎡
新築時3800万円台
中古時4700万円台
■プレミストひばりが丘シーズンビュー
2018年築 ひばりヶ丘駅徒歩23分
新築時の坪単価約200万円
現在の坪単価約240万円
動き一例 約75㎡
新築時4600万円台
中古時5800万円台
上記相場からプラネスーペリア西東京緑町が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
EIタイプ 3LDK 70.24㎡ 2階 5798万円 → 4700万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は屋外で平置きと機械式が混在、設置率は約33％です…マジですか…
駐輪場は屋外と屋内混在で設置率約166％、こちらも少なめですね…
管理費は㎡単価月額約180円、単体で見れば今の時代目に優しいほうではありますがひばりヶ丘駅寄りの駅遠大規模マンションのほうがコストパフォーマンスは良いですね。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■モナーク田無緑町 総戸数63戸 管理費㎡単価月額約161円
■グランジオ武蔵野 総戸数558戸 管理費㎡単価月額約180円
【住むレーション】
［路線バス］
六角地蔵尊前 7:39発
緑町二丁目 7:40着
ひばりが丘団地西口 7:44着
交番前 7:45着
ひばりヶ丘団地 7:45着
中原小学校 7:46着
ひばりヶ丘二丁目 7:47着
ひばりヶ丘駅入口 7:49着
ひばりヶ丘駅 7:54着
六角地蔵尊前 7:45発
上宿住宅 7:46着
西東京郵便局 7:47着
田無駅 7:56着
～中略～
武蔵境駅 8:13着
［西武池袋線］
ひばりヶ丘 8:04発
石神井公園 8:10着
池袋 8:27着
［西武新宿線］
田無 8:03発
西武柳沢 8:04着
東伏見 8:06着
武蔵関 8:08着
上石神井 8:10着
鷺ノ宮 8:15着
高田馬場 8:26着
西武新宿 8:29着
高速道路の出入口まで距離があるため車での遠出をとことん楽しみたいという方には合ってこないでしょう。
【総評】
東京大学田無演習林の目の前という特徴ある立地という点は駅から離れるだけの価値が十分すぎるくらいありますし、価格に関しても周辺中古マンションよりかはしっかりとお高いですが今の時代にしては優しいほうでとっつきやすいでしょう。周辺を巡るとのどかでほっこりします。(もちろん私がのんのんびより系の町が好きだからというのはあります)
ただ、この立地で駐車場と駐輪場の乗り物系が謎の低設置率というのがかなりのかなり気になりますね…
もちろん『車を持つほど経済的にゆとりがない』という方もいることはわかりますがそれであれば『それなら同じくらいの価格でもっと駅に近い中古マンションが購入できます…』となってしまうのですよね…『経済的にではなくあえて車は持ちません！』という方にウケるような立地ではないですし…
時代的に価格が高くなるのはわかるのですがそれ相応にスペック面や乗り物系置場事情は守ってほしいものですね…例えば飲食店が定食を1000円から1500円に値上げしてもそれが以前と同じクオリティであり値上げの理由が原価高騰と従業員の給料アップなら納得される方ばかりでしょう。でも、価格を上げておいてクオリティが低くなっていたらどうでしょうか。飲食店であればもう行かなければ良いわけですがマイホームとなればそうはいかないですからね…(そういった新築を買わずに中古を買う選択はできますが)
車なしの場合にはどうしても、何が何でも新築マンションにこだわりがあるという方でないとなかなかシビアな出物という印象です。
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