今回ご紹介するのはルフォン ザ・タワー大塚です!

[物件概要]

売主:サンケイビル
設計:三井住友建設
施工:三井住友建設
価格:未定
専有面積:32.32㎡~110.35㎡
総戸数:146戸(事業協力者住戸6戸含む)
規模:23階建て
交通:JR山手線「大塚」駅徒歩4分 東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩9分 東京さくらトラム(都電荒川線)「大塚駅前」駅徒歩4分
所在地:東京都豊島区南大塚三丁目
竣工予定:2022年5月下旬

駐車場:33台
駐輪場:225台
バイク置場:4台

地図はこちらです↓

画像出典:ルフォン ザ・タワー大塚公式HP

山手線の大塚駅から徒歩4分、山手線の内側となります。近隣ではプラウドタワー東池袋ステーションアリーナが供給中となっており、「池袋を身近に感じたい」「有楽町線を使い倒せる」という方にとってはノータイムでステアリを選ぶべきなのですがルフォン ザ・タワー大塚は山手線の駅徒歩4分となりますから山手線を使い倒したい方には今作のほうが合ってきます。

徒歩9分とはなりますが丸ノ内線の新大塚駅も利用できるのは初代プラウドタワー東池袋と同じ強みですね。新大塚駅から大手町駅までは12分という近さです。ステアリは大手町勤務の方には立地を活かしづらい有楽町線利用ですからその点では今作が勝ります。

ステアリは駅直結という点はとてつもない強みですからそんな強すぎる物件と比べてしまえば劣るのは当然で、ステアリをさておけばルフォン ザ・タワー大塚だって魅力の大きい出物なのです。(ステアリの後発というのがつらいことはたしかです。比べられてしまいますし、ステアリを見逃し三振していたり空振り三振した人がルフォンを見てテンション上がるかといえば難しいでしょう…)

角地に加えて南面が公園となりますから山手線駅徒歩4分物件にしては囲まれ感も薄くなっています。

外観デザインとしては角住戸のダイレクトウィンドウ部分の頂部にキャノピーを設けることで遠くから見た際にも存在感あるものとなりそうです。イケ・サンパークからも目立ちそうですよね。

足回りも素敵なものとなっています。駅に近いグランドエントランスと公園に近いパークサイドエントランスと2つのエントランスを設け、その窓面が豊かなものとなっておりこちらも目立ちます。エントランスホールは二層吹き抜け、2階部分にはデッキラウンジを設けています。エントランスホールの窓面が豊かすぎるがゆえにそこをラウンジとしてしまうと周辺道路からの視線が気になりますからラウンジは2階へもってきています。これはうまいですね。素敵です。

エントランスアプローチ・ホール周りはシンボルツリーとして桜を植えて桜通りと一体感を出しています。エントランスホール内部からも見える位置となっています。

一方で駐車場はダメダメのダメですね。もうまったくダメ。坪単価500万円近いのに屋外の機械式です。坪単価500万円(しかも億超えだって多い)払う人に作業中雨に濡れさせるとは…土地形状的に難しかったのはわかりますが坪単価500万円クラスのマンションということを忘れてはダメでしょう。しかも…全幅1950mmまで。全重も2300kgまで…せめて2050mmの2500kgにしてあげないと…どうしたルフォン。ここは坪単価500万円のマンションですよー。

駅直結でないパークタワー池袋イーストプレイス(坪単価約295万円)、プラウドタワー東池袋(坪単価約425万円)だって雨に濡れない駐車場だっただけに残念。車持ちからしたら「坪単価500万円出してこれかよ…」でしょうね。プレミアム住戸もあるわけでないがしろにはしてほしくなかったところです。

駐輪場に関しては屋内かつ1階ですから使い勝手いいですね。

エレベーターは2基(分速105m)、1基あたり73戸と違和感ないでしょう。

共用廊下は内廊下ですが各階ごみ置き場はありません。リサイクルごみ置き場というのが各階にありダンボールやペットボトルはそちらに捨てることができます。中途半端ですよね…それなら各階ごみ置き場なしにして管理費抑えるか、もう少し管理費高くなってもちゃんとした各階ごみ置き場を設けるべきだったような。

プラウドタワー東池袋・プラウドタワー東池袋ステーションアリーナと比較すると

・プラウドタワー東池袋 総戸数132戸 20階建て エレベーター2基 各階ごみ置き場あり 日勤管理 管理費㎡単価月額約297円

・プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ 総戸数248戸 36階建て エレベーター4基 各階ごみ置き場あり 24時間有人管理 管理費㎡単価月額約420円(階数による)

・ルフォン ザ・タワー大塚 総戸数146戸 23階建て エレベーター2基 各階ごみ置き場なし 日勤管理 管理費㎡単価月額約333円

となり、ステアリより安くなるのは当然としても似たような条件の初代プラウドタワーと比べてしまうとルフォンのほうが高い割に各階ごみ置き場なしというのは魅力に欠けてしまいます。

東池袋付近の内廊下・外廊下、各階ごみ置き場のありなし比較などはこちらの記事をご覧ください。

山手線内側で狙い目のエリアは池袋・東池袋(2019年1月)

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Bタイプ 1LDK 32.32㎡ 管理費(月額)10800円 修繕積立金(月額)3880円

画像出典:ルフォン ザ・タワー大塚公式HP

9階 4700万円台 坪単価480万円
19階 4900万円台 坪単価501万円

Fタイプ 1LDK 36.90㎡ 管理費(月額)12300円 修繕積立金(月額)4430円

画像出典:ルフォン ザ・タワー大塚公式HP

9階 5400万円台 坪単価483万円
19階 5600万円台 坪単価501万円

Gタイプ 2LDK 53.78㎡ 管理費(月額)18000円 修繕積立金(月額)6460円

画像出典:ルフォン ザ・タワー大塚公式HP

9階 7600万円台 坪単価467万円
19階 8300万円台 坪単価510万円

Aタイプ 2LDK 54.91㎡ 管理費(月額)18300円 修繕積立金(月額)6590円
9階 7400万円台 坪単価445万円
19階 7800万円台 坪単価469万円

Dタイプ 2LDK 55.90㎡ 管理費(月額)18700円 修繕積立金(月額)6710円

画像出典:ルフォン ザ・タワー大塚公式HP

9階 8200万円台 坪単価484万円
19階 8600万円台 坪単価508万円

Cタイプ 3LDK 71.16㎡ 管理費(月額)23700円 修繕積立金(月額)8540円

画像出典:ルフォン ザ・タワー大塚公式HP

9階 10400万円台 坪単価483万円
19階 10900万円台 坪単価506万円

Eタイプ 3LDK 73.45㎡ 管理費(月額)24500円 修繕積立金(月額)8820円

画像出典:ルフォン ザ・タワー大塚公式HP

9階 11000万円台 坪単価495万円
19階 11400万円台 坪単価513万円

平均坪単価は500万円弱になりそうです。

間取り自体はスパン取れているタイプも多く良いのですがサッシ高が約2mというのが惜しいですね。せめてもう10cm高めてくれていれば印象変わったのですが。基本天井高を2600mmにした努力が水の泡になってしまっています。モデルルーム見ると私の言っていることがまるっとわかると思います。サッシ高…

設備仕様としてはディスポーザーはありますし廊下は床タイル、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、玄関前カメラ付きインターホンなどなどけして悪いものではないのですがステアリ見た後だと「うぐぐ…」とはなります。まぁステアリがすごすぎたわけですが億ションも多いわけで「これぞ億ション!!」というものがほしかったのですよね。

億ション買う人からすれば立地はもちろんですがスペックだって重視することは多いわけで、そこは売主も百も承知ですからステアリは浴室グレードを高めたり天カセ付けたり、パークタワー勝どきはサッシを高くしたり(エグゼクティブ、プレミアムになればより高くなり天カセも付く)と「億出させるんだからそれなりの味付け」をしているわけです。

ではルフォンは億出させる人にどんな味付けをしているのか?はっきり言ってしまえば何も味付けできていないのです。そこはサンケイビルはへたくそですね。億買う人に刺さるポイントをつくらないと。億ションというのは高級マンションの世界です。その世界においては「これぞ億ションだ!!」というものが必要だと思うのですよね。

ただ、価格設定もへたくそなのかありがたいことに2LDKはお買い得感ありますね。

アパ方向を向く住戸とはいえAタイプの2LDK、54.91㎡で7500万円前後となれば総額が手を出しやすく出口も見やすいでしょう。1LDKもディスポーザーと食洗機がそのまま付いてきて5000万円前後なら広さ求めない方にはとっつきやすいでしょう。

周辺相場を確認しましょう!

・ザ・タワーレジデンス大塚 2012年築 北大塚1 新築時の坪単価約300万円 現在の坪単価約355万円

・ブランズ新大塚 2014年築 南大塚3 新築時の坪単価約280万円 直近売り出し事例なし

・ルフォン南大塚ザ・レジデンス 2014年築 南大塚3 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約350万円

・ルフォンリブレ大塚アリーナ 2016年築 南大塚3 新築時の坪単価約350万円 現在の坪単価約380万円

・ザ・グローベル南大塚 2018年築 南大塚3 新築時の坪単価約360万円 直近売り出し事例なし

上記相場からルフォン ザ・タワー大塚の将来価値を予想すると

Eタイプ 3LDK 73.45㎡ 9階 11000万円台(新築時) → 9000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

【住むレーション】

[山手線]

大塚 8:00発
巣鴨 8:02着
駒込 8:04着
田端 8:06着
西日暮里 8:08着
日暮里 8:10着
鶯谷 8:12着
上野 8:14着
御徒町 8:16着
秋葉原 8:18着
神田 8:20着
東京 8:23着
有楽町 8:25着
新橋 8:27着
浜松町 8:29着
田町 8:32着
高輪ゲートウェイ 8:34着
品川 8:36着

大塚 8:02発
池袋 8:05着
目白 8:07着
高田馬場 8:09着
新大久保 8:12着
新宿 8:14着
代々木 8:16着
原宿 8:19着
渋谷 8:21着
恵比寿 8:24着
目黒 8:27着
五反田 8:29着
大崎 8:30着
品川 8:35着

[丸ノ内線]

新大塚 8:00発
茗荷谷 8:01着
後楽園 8:04着
本郷三丁目 8:06着
御茶ノ水 8:08着
淡路町 8:10着
大手町 8:12着
東京 8:14着
銀座 8:17着
霞ヶ関 8:19着
国会議事堂前 8:21着

[東京さくらトラム(都電荒川線)]

大塚駅前 8:02発
巣鴨新田 8:02着
庚申塚 8:03着
新庚申塚 8:04着
西ヶ原四丁目 8:07着
滝野川一丁目 8:08着
飛鳥山 8:09着
王子駅前 8:16着

大塚駅前 8:00発
向原 8:00着
東池袋四丁目 8:03着
都電雑司ヶ谷 8:04着
鬼子母神前 8:05着
学習院下 8:07着
面影橋 8:09着
早稲田 8:12着

通学校は朋有小学校で徒歩5分、西巣鴨中学校で徒歩3分、イケ・サンパークも開園しましたから子育て世代にもウケが良いでしょう。「大塚駅徒歩4分のマンションで子育て?!」と思う方も現地を訪れるとわかりますが子育て環境という面でも魅力ある立地です。

日常の買い物としては大塚駅のアトレのデリドや総菜店、目の前のまいばすけっと、サンシャインシティの成城石井やサンシャインシティ目の前の西友など選択肢はあります。池袋のデパ地下で買い物して電車で帰宅というのも容易ですね。

【総評】

池袋・東池袋の開発の恩恵を受けつつ山手線を日常使いできるなど立地面の魅力はとてもとても大きいですから室内スペック気にしない方には合うでしょう。

ただ、価格は思っていたより高かったのに設備仕様は思っていたより低かったのでまぁステアリやパークタワー勝どきみたく「おすすめです!!」にはならないですね。全体的に「立地に頼りすぎている」感じがします。もちろん立地が良いことはたしかなのですが+αが薄いので広域検討者にはあまり響かなさそうですね。大塚エリアが第一希望エリアであれば希少性あることがわかるので+αがなくても心躍るでしょうけども。

それでも1DKと2LDKからすれば価格なりの設備仕様と割り切りやすいですし、総額抑えられているためいつかの売却時にも出口が見えやすいでしょう。ましてやステアリにはなかった価格帯ですからね。坪単価はさておき買い手からすれば総額が第一優先ですから1DKで5000万円前後、2LDKで8000万円前後は良いでしょう。1DKと2LDKならグッとおすすめしやすくなりますね。

3LDKも立地が良いので動くのでしょうけども全体的にステアリの後発というのが辛いところです。ステアリを見た人は買えないですね。これは。

しかしながらステアリの完売は近づいています。完売してしまえばそこから検討する方は比較対象が住友の板状くらいになりますからステアリを知ることはなく、迷いなく買いやすくなるでしょう。うまいタイミングで出してきたなぁ~と(笑)

ステアリからすればルフォンがぶつけてくれればもっと高値追及できましたね。とりあえず「ステアリ購入された方おめでとうございます!!」という感じです。

物件単体で見れば立地が良く、エリア内で目立つことはたしかなわけで条件良いマンションですよ。魅力です。

なんとなくテンション上がらないのはステアリのせいであって、私自身もステアリ抜きで評価するならもっともっと高評価です。

「ぜんぶステアリのせいだ。」

そうそう!ステアリ、まだチャンスありますよ!ルフォンを検討されている皆様、ステアリのファイナルチャンスに参戦しない理由がないでしょう。

動画もご覧ください!

チャンネル登録もよろしくお願いいたします!!

前回の記事 → ルフォン ザ・タワー大塚 価格は?! 現地を見てきました!

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