パークホームズ調布ザレジデンス　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはパークホームズ調布ザレジデンスです！

［物件概要］

売主：三井不動産レジデンシャル
施工：長谷工コーポレーション
価格：未定
専有面積：57.03㎡～74.86㎡
総戸数：162戸
規模：8階建て

交通：京王線「調布」駅徒歩6分

所在地：東京都調布市小島町1丁目
竣工予定：2022年2月下旬

駐車場：機械式53台 平面2台（身障者用駐車場1台・シェアカー用駐車場1台を含む）
駐輪場：324台
バイク置場：2台

地図はこちらです↓

画像出典：パークホームズ調布ザレジデンス公式HP

調布銀行の頭取や京王電鉄の取締役を務めた井上平左衛門氏のお屋敷跡地となります。井上氏は調布エリアの大地主ですが時代と共に土地の売却も進んでいます。今回は調布エリアで数多くの土地を所有する井上氏が住まいとして利用していた土地だけあり立地面のバランスは良好です。

調布駅から徒歩6分、甲州街道手前ということで駅距離、駅周辺の商業利便と落ち着いた住環境のバランスが整っています。調布エリアで検討する方で「この立地は無理だわ～」という方はかなりの少数意見となることでしょう。

外観デザインに関しては元お屋敷を意識した色合い、柱を後ろ側へもってきたコーナーサッシ、最上部はコーナーサッシから大きく突き出す大庇など凝ったものとなっています。

二層吹き抜けのエントランスホールは通り沿いからも目立ちますし、大きくセットバックする歩道(こちらがあることで自主管理公園の設置義務なしとなっている)は植栽豊かなものとするなど住まう方はもちろん周辺を歩く方々にも気持ちの良いものとなるでしょう。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

※2020年10月3日更新

画像出典：パークホームズ調布ザレジデンス公式HP

［センターテラス］

Kタイプ　3LDK　70.04㎡　管理費(月額)13590円　修繕積立金(月額)7980円
1階　7290万円　坪単価344万円(Kgタイプ)
2階　7490万円　坪単価353万円
3階　7690万円　坪単価363万円

Nタイプ　3LDK　74.60㎡　管理費(月額)14470円　修繕積立金(月額)8500円

画像出典：パークホームズ調布ザレジデンス公式HP

Hタイプ　3LDK　70.38㎡　管理費(月額)13650円　修繕積立金(月額)8020円
1階　6940万円　坪単価326万円
2階　7090万円　坪単価333万円
3階　7190万円　坪単価337万円
4階　7290万円　坪単価342万円
5階　7420万円　坪単価348万円
6階　7510万円　坪単価352万円
7階　7590万円　坪単価356万円

Fタイプ　3LDK　72.10㎡　管理費(月額)13990円　修繕積立金(月額)8220円

画像出典：パークホームズ調布ザレジデンス公式HP

［ブライトテラス］

BLdタイプ　3LDK　67.72㎡　管理費(月額)13140円　修繕積立金(月額)7720円

画像出典：パークホームズ調布ザレジデンス公式HP

Cタイプ　3LDK　70.67㎡　管理費(月額)13710円　修繕積立金(月額)8060円

画像出典：パークホームズ調布ザレジデンス公式HP

Aタイプ　2LDK　57.88㎡　管理費(月額)11230円　修繕積立金(月額)6600円
2階　6190万円　坪単価353万円
3階　6370万円　坪単価363万円
4階　6450万円　坪単価368万円
5階　6490万円　坪単価370万円
6階　6520万円　坪単価372万円
7階　6550万円　坪単価374万円
8階　6590万円　坪単価376万円

平均坪単価は約335万円です。(向かいの賃貸マンションとこんにちわになる西向きを混ぜるとこのくらいになる予定)

南方向には住友不動産の分譲マンション(シティハウス調布)が建設されるため視界には入ってきます。ただ、採光面には大きな影響はない距離でしょう。シティハウス調布は駅徒歩4分とパークホームズよりも駅に近くより静かな住環境となりますが総戸数65戸ですから規模としては三分の一程度となります。パークホームズ調布ザレジデンスを見学して「もう少し戸数が少ないほうが落ち着いて暮らせそう」と思ったなら待っても良い条件は揃っています。ただ、価格は三井より上でしょうね…おそらく。

パークホームズ調布ザレジデンスの設備仕様としては残念ながらディスポーザーがありません。トイレは古めかしいタンク式、浴室ブラケットライトなどなどコストコントロールは激しいです。

エレベーター横に各階ごみ置場があるのはとても便利ですがディスポーザーなしの各階ごみ置場は初めて見たような…

構造は直床・二重天井、基本天井高は階数によりますが主は2500mmです。

周辺相場を確認しましょう！

・コスモ調布ヶ丘　2001年築　調布ヶ丘1　新築時の坪単価約185万円　現在の坪単価約215万円

・アルソスガーデン調布　2004年築　布田4　新築時の坪単価約195万円　現在の坪単価約240万円

・シティハウス調布ステーションコート　2005年築　小島町1　新築時の坪単価約240万円　現在の坪単価約245万円

・ブランズ調布　2006年築　布田3　新築時の坪単価約240万円　現在の坪単価約235万円

・プレミスト調布　2009年築　小島町1　新築時の坪単価約290万円　現在の坪単価約265万円

・サンクタス調布ヶ丘　2012年築　調布ヶ丘3　新築時の坪単価約230万円　現在の坪単価約235万円

・セントラルレジデンス調布　2015年築　布田4　新築時の坪単価約345万円　現在の坪単価約335万円

・グレーシア調布　2015年築　小島町1　新築時の坪単価約280万円　現在の坪単価約325万円

上記相場からパークホームズ調布ザレジデンスの将来価値を予想すると

BRdタイプ　3LDK　67.72㎡　6階　6870万円(新築時)　→　5780万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価月額約208円とディスポーザーがないなりに抑えめではあります。

駐車場は機械式53区画、身障者優先平置き1区画、カーシェア用平置き1区画で設置率は約33％です。

【住むレーション】

［京王線］

調布　8:07発
千歳烏山　8:15着
明大前　8:25着
笹塚　8:28着
新宿　8:37着

調布　8:06発
府中　8:12着
分倍河原　8:14着
聖蹟桜ヶ丘　8:18着
高幡不動　8:21着
北野　8:29着
京王八王子　8:33着

［京王相模原線］

調布　8:01発
京王稲田堤　8:04着
京王永山　8:11着
京王多摩センター　8:13着
南大沢　8:18着
橋本　8:23着

京王線は朝ラッシュ時にノロノロ運転で有名(スジにゆとりがあるため遅延率は低いけどそれは…)ですが明大前付近の高架化が実現すれば速達性にもつながることでしょう。なお、朝ラッシュ時を除けば新宿と調布間は15分とあっという間です。

日常の買い物利便性はもともと高いエリアですがオーケーストアがオープンしたことでより便利になりましたね～。徒歩1分とは心強い存在です。

通学校は甲州街道を渡らずに徒歩2分の第一小学校となります。調布中学校までは2キロ弱です。

【総評】

調布は京王線の主要駅で運行本数も多く、昔ながらのお店と新しいお店が混在する誰にでもとっつきやすいエリアですから人気なのはわかるのですが「調布もここまできたかぁ～」という単価設定になりましたね。

ブランズシティ調布の初期販売予定単価に比べればひっくり返るようなレベルではないものの単価と設備仕様が吊りあっていないのは気になるところです。まぁそれはここだけの話ではなく新築マンション全体に言えることですが。住宅購入検討者の収入が上がっているわけではないのに住宅価格(原価)は上がっているわけでコストコントロールを多くしないと手が届かない価格になってしまいますからね。

そんな時代だからこそそのエリアで誰もが欲しいと思える条件のマンションにしておくというのはどうしても新築派の方には手堅い選択となるのではないでしょうか。

私はジオ調布の記事で「新築マンション激戦区の中で私が買うならジオ調布の第一期」とお伝えしました。とはいえリセールバリューに関してはパークホームズ調布ザレジデンスのほうが高いと見込める条件が揃っています。

言いたいこととしては今調布で新築マンションを買う以上はリセールバリューを求めずに好きなのを買ったほうが良いのでは？ということです。

パークホームズ調布ザレジデンスを第一期で狙う際のおすすめ住戸としては

・Fタイプ

→単価は強烈ですが柱をセットバックしたコーナーサッシは高いお金を払う価値があるでしょう。調布駅から歩いて帰ってくる際に我が家が見える喜び、周りに見られるマンションの顔部分(見られるのが嫌という方もいるかとは思いますが)であることから予算届くなら狙ってほしい列です。

・ブライトテラス5階以上北側

→エアリーテラスが4階までのためブライトテラスの5階以上は西日が廊下に入ってきます。共用廊下側の洋室を寝室にする場合、日中の西日効果で布団がふかふかになり夜寝る際気持ちよいことでしょう。(私自身も体験あり)

また、北側へいくほど前の建物が気にならない(南側のほうが前の建物が近い)ためエレベーターまで距離が増しても良ければ北側がおすすめです。

となります。

動画もご覧ください！

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