今回ご紹介するのはザ・パークハウス調布レジデンスです!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス
施工:川口土木建築工業
価格:未定
専有面積:57.73㎡~72.36㎡
総戸数:46戸
規模:10階建て
交通:京王線「調布」駅徒歩8分
所在地:東京都調布市小島町3丁目
竣工予定:2020年8月上旬

駐車場:19台(機械式18台、身障者用1台)
ミニバイク置場:2台
自転車置場:92台

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・パークハウス調布レジデンス公式HP

新築マンション供給ラッシュとなる調布駅周辺ですがこれから販売される中では先発となるのが今回ご紹介するザ・パークハウス調布レジデンスとなります。

大手ブランドに絞るとザ・パークハウス調布レジデンス、ブランズシティ調布、パークホームズ調布(予想)の3物件となりますが唯一の南側となります。線路が地上にあった際には商業施設に行き来しやすかった北口のほうが人気であったと感じていましたが今となっては調布駅が地下化となり北口・南口という概念がなくなってきましたから南口ということは弱点にならないでしょう。

3物件を比べた時にザ・パークハウス調布レジデンスの強みとなるのが調布駅からの道のりです。徒歩分数としてはブランズシティ調布とパークホームズ調布(予想)のほうが駅に近いのですが前者は甲州街道を渡る必要があり、後者は狭い歩道を歩く必要があるなどお世辞にも恵まれた道のりではありません。ザ・パークハウス調布レジデンスに関してはもともと相模原線の線路があった場所が通り道ですから歩きやすい道のりとなっています。今時点でもそれなりに歩道が広いですが将来的にはより整備され歩行者空間が広がる予定です。3物件すべてで駅⇔建設地を歩いてみましたが圧倒的にザ・パークハウス調布レジデンスの道のりが歩きやすかったです。

眺望・採光面でも恵まれており、バルコニー方面が第一種低層住居専用地域となります。(ザ・パークハウス調布レジデンスの敷地の一部も一種低層)

そのため低層階でも日当たり抜群となり、それが半永久的に守られるという安心感があります。南西向きですから調布の花火が見えるのはEタイプのみとはなりますがほとんどのお部屋でよみうりランドの緑や富士山を望めますから採光と眺望に関しては3物件の中でも圧倒的に優れています。ブランズシティ調布も南側は一種低層ではありますが大規模がゆえに南の接道に面さないお部屋も多くなります。

小規模マンションが得意である三菱地所レジデンスですから今回も力の入った外観デザイン、ランドスケープとなっています。

外観に関しては駅方向から見える背中側(壁面)を階数によってデザインを変えることでリズミカルな印象を与えるものとなっています。映画の街だけあって映画館のスクリーンをモチーフにしています。

接道から風除室までのアプローチは植栽豊かなものとしており、エレベーターホールへはあえてラウンジのあるエントランスホールをクランクインさせて通らせることで住まう人の気持ちを高まらせてくれます。

戸数の少ないマンションではありますが駐車場出入口にはリングシャッターを採用、駐車場と駐輪場側にはメールコーナーに通じるドアがありますから小規模マンションならではの無駄のない導線となります。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

画像出典:ザ・パークハウス調布レジデンス公式HP

Bタイプ 3LDK 66.56㎡ 管理費(月額)18170円 修繕積立金(月額)7990円

画像出典:ザ・パークハウス調布レジデンス公式HP

4階 6100万円台 坪単価303万円
6階 6300万円台 坪単価312万円
8階 6600万円台 坪単価327万円

Cタイプ 3LDK 67.41㎡ 管理費(月額)18410円 修繕積立金(月額)8090円

画像出典:ザ・パークハウス調布レジデンス公式HP

2階 5800万円台 坪単価284万円
4階 6100万円台 坪単価299万円
6階 6300万円台 坪単価309万円
8階 6400万円台 坪単価313万円

Dタイプ 3LDK 68.34㎡ 管理費(月額)18660円 修繕積立金(月額)8200円

画像出典:ザ・パークハウス調布レジデンス公式HP

4階 6200万円台 坪単価299万円
6階 6400万円台 坪単価309万円
8階 6500万円台 坪単価314万円

Aタイプ 2LDK 57.73㎡ 管理費(月額)15760円 修繕積立金(月額)6930円

画像出典:ザ・パークハウス調布レジデンス公式HP

3階 5200万円台 坪単価297万円
5階 5400万円台 坪単価309万円
7階 5500万円台 坪単価314万円

Eタイプ 3LDK 72.36㎡ 管理費(月額)19760円 修繕積立金(月額)8690円

画像出典:ザ・パークハウス調布レジデンス公式HP

3階 6700万円台 坪単価306万円
5階 6900万円台 坪単価315万円
7階 7000万円台 坪単価319万円

平均坪単価としては310万円ほどになりそうです。

住友不動産が坪単価300万円超で売り切ったエリアですから違和感ない水準ではありますが調布でも坪単価300万円の世界かぁ~。

ブランズシティ調布の南向き最前列の棟は目の前が一種低層ですからザ・パークハウス調布レジデンスの価格と同じくらいかと思いますが東向きもありますから平均すると坪単価300万円を切るかとは思います。本来であればブランズシティ調布も坪単価250万円くらいが現実的な立地ではあるのですが難しそうですかね。

設備仕様に関しては小規模マンションでありながらもディスポーザーを採用するあたりはさすが地所レジ。食洗機、浴室ダウンライト、ミストサウナ、可動式ルーバー面格子など単価なりのものとはなっていますがバルコニー隣戸境の隔て板が背の低いものであったのは残念。構造は二重床・二重天井です。

基本天井高は2500mmとしっかり確保されていますがサッシ高は低めです。

間取りに関しては角面に特徴があります。リビングではなくリビング隣の洋室となりますが柱部分からはみ出した構造を活かして三面(Eタイプは二面)を窓にできています。タワマンのように窓清掃が入らないためFIXは一部のみで開放(制限はあります)できるようになっていますから風通しも確保できます。柱からはみ出した洋室がゆえに下がり天井はがっつりありますが窓が上部まであるため明るさも確保できることでしょう。

価格設定や間取りからすると角住戸のほうがおすすめしやすいですし、角住戸から売れていくことでしょう。

ちなみにEタイプの洋室3は3LDK表記にするためリビング側に窓があります。(この窓がないと2LDK+S表記となってしまいます)

書斎として使う場合などには都合が良いかもしれないですね。子供部屋にする場合でも成長して気になり始めたら家具で隠すこともできるわけで一見ずるくは見えますが使い勝手は良いでしょう。

周辺相場を確認しましょう!

・ライブタウン調布 1996年築 小島町3 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約160万円

・ファミール調布コアステージ 1997年築 小島町2 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約210万円

・ライオンズプラザ調布シティ 1998年築 小島町2 新築時の坪単価約250万円 現在の坪単価約220万円

・サンクタス調布ヴェールアベニュー 2001年築 布田4 新築時の坪単価約215万円 直近売り出し事例なし

・ブランズ調布 2006年築 布田3 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約235万円

・ブランズ調布アーバンプレミアム 2008年築 小島町2 新築時の坪単価約245万円 直近売り出し事例なし

・ブランズ調布サザンプレミアム 2008年築 小島町3 新築時の坪単価約290万円 直近売り出し事例なし

・ザ・パークハウス調布 2013年築 布田3 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約300万円

・プレシス調布 2015年築 下石原3 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約230万円

・セントラルレジデンス調布 2015年築 布田4 新築時の坪単価約345万円 現在の坪単価約365万円

・シティタワー調布南ステーションコート 2017年築 布田4 新築時の坪単価約325万円 直近売り出し事例なし

上記相場からザ・パークハウス調布レジデンスの将来価値を予想すると

Dタイプ 3LDK 68.34㎡ 6階 6400万円台 → 5600万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

小規模マンションですから致し方ないですがブランズシティ調布に比べると管理費は高い設定になると思われます。

建設地

建設地周辺動画①(建設地)
建設地周辺動画②(建設地→調布駅)

【住むレーション】

[京王線]

調布 8:07発
千歳烏山 8:16着
明大前 8:25着
笹塚 8:29着
新宿 8:36着

調布 8:05発
府中 8:12着
分倍河原 8:14着
聖蹟桜ヶ丘 8:18着
高幡不動 8:21着
北野 8:29着
京王八王子 8:33着

調布 8:00発
京王稲田堤 8:03着
京王永山 8:10着
京王多摩センター 8:13着
京王堀之内 8:16着
南大沢 8:18着
多摩境 8:20着
橋本 8:24着

新宿 19:00発
明大前 19:05着
調布 19:16着

[京王線→新宿線]

調布 7:53発
つつじヶ丘 7:59着
仙川 8:02着
千歳烏山 8:05着
桜上水 8:11着
明大前 8:16着
笹塚 8:20着
幡ヶ谷 8:23着
初台 8:25着
新宿 8:28着
新宿三丁目 8:31着
曙橋 8:33着
市ヶ谷 8:36着
九段下 8:38着
神保町 8:40着

[空港リムジンバス]

調布駅 6:00発
羽田空港第2ターミナル 7:00着
羽田空港第1ターミナル 7:05着
羽田空港国際線ターミナル 7:15着

調布駅 5:30発
成田空港第3ターミナル 7:02着
成田空港第2ターミナル 7:05着
成田空港第1ターミナル 7:10着

[東京ディズニーリゾート線]

調布駅北口 6:10発
東京ディズニーシー・パーク 7:10着
東京ディズニーランド・パーク 7:20着

朝ラッシュ時を除けば新宿まで2駅15分となります。リニアの中間駅が設置される橋本駅へもアクセスしやすいですから将来的には西方面へも行き来しやすくなります。東海道新幹線を利用する場合、現状では新宿に出て品川に出るのが一般的ルートですがリニア開通後は橋本から名古屋まで出て東海道新幹線に乗り換えることができますから一旦都心に出る必要がないのはリニア地下駅との乗り換えを考慮しても楽にはなるでしょう。

駅周辺には商業施設が多数ありますし、物件近くには行政施設や図書館、総合病院もありますからいわゆるコンパクトシティとなっています。

通学校となる中学校(第五中)までは徒歩20分と距離がありますが小学校(富士見台小)までは徒歩4分となります。

調布インターチェンジまで約1.3キロですから車移動も便利です。

ブランズシティ調布が駐車場設置率約33%(平置き&機械式)であるのに対してザ・パークハウス調布レジデンスは駐車場設置率約41%(身障者優先以外は機械式)となりますから全高1550mmまでであれば単純計算としては抽選にハズレる可能性は少なくなります。駐車場利用料金は月額16000円~月額21000円を予定しています。

【総評】

調布駅周辺は駅前広場と線路跡地を除けば狭い道が多いですから「駅から歩きやすい道のり」というのはとても希少性があります。

バルコニー面が半永久的に守られるというのも精神衛生上いいですよね。

大規模マンションでわちゃわちゃ過ごしたいという方や価格重視(ブランズシティ調布の東向きもしくは後ろ側の南向き)であればブランズシティ調布を、小規模マンションで静かに暮らしたいという方はザ・パークハウス調布レジデンスという選択肢がよろしいのではないでしょうか。ブランド力にこだわらなければ駅徒歩4分のアルソスフォート調布(坪単価約305万円)も検討すべきでしょう。

供給が多いと迷ってはしまいますがライバル物件が多いからこそ物件の質が向上することはどのエリアでも共通する話ですから買い手側にとってはプラス材料となります。

ザ・パークハウス調布レジデンスに関しては設計にIAO竹田設計を起用して近郊エリアではなかなかお目にかかれないレベルの外観としてきています。ライバル物件と違い小規模だからこそ邸宅感で勝負してきています。

角面が魅力ありますからザ・パークハウス調布レジデンスを購入されるならば選べるうちは角住戸がおすすめとなります。

ブランズシティ調布に関しては一度記事化していますがパークホームズ調布(予想)に関してはまだ取り上げていないためこちらの記事で共有いたします。

[(仮称)調布市小島町一丁目計画新築工事 建築概要]

用途:共同住宅
所在地:東京都調布市小島町一丁目

敷地面積:4.587.85㎡
建築面積:2.793.70㎡
延べ面積:12.923.77㎡

階数:8階建て
高さ:23.94m

総戸数:162戸

建築主:三井不動産レジデンシャル
設計者:長谷工コーポレーション

着工予定:2019年12月上旬
完了予定:2022年3月下旬

地図はこちらです↓

調布駅徒歩5分表記くらいはとれそうでしょうか。南面が少ないためマンション用地として優れているかと言われると難しいですが駅近とはなります。2019年秋にオープン予定のオーケーストアが近いのも魅力の一つとなることでしょう。階高からして高級路線では攻めてこなさそうではありますが詳細発表が楽しみです。着工時期からして販売開始は2020年以降となるはずです。

建設地周辺動画

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~2019年7月8日追記~

第一期販売開始です!

販売戸数:19戸

価格:6008万円~7298万円
専有面積:66.56㎡~72.36㎡

管理費:18170円~19760円
修繕積立金:7990円~8690円

Bタイプ 3LDK 66.56㎡ 管理費(月額)18170円 修繕積立金(月額)7990円

画像出典:ザ・パークハウス調布レジデンス公式HP

7階 6408万円 坪単価318万円

Cタイプ 3LDK 67.41㎡ 管理費(月額)18410円 修繕積立金(月額)8090円

画像出典:ザ・パークハウス調布レジデンス公式HP

5階 6288万円 坪単価308万円
10階 6628万円 坪単価325万円

Dタイプ 3LDK 68.34㎡ 管理費(月額)18660円 修繕積立金(月額)8200円

画像出典:ザ・パークハウス調布レジデンス公式HP

3階 6178万円 坪単価298万円
9階 6628万円 坪単価320万円

Eタイプ 3LDK 72.36㎡ 管理費(月額)19760円 修繕積立金(月額)8690円

画像出典:ザ・パークハウス調布レジデンス公式HP

10階 7298万円 坪単価333万円


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