ブランズ本郷　価格と間取り　東急アルスシリーズ第一号物件の建て替え事業

今回ご紹介するのはブランズ本郷です！

［物件概要］第二期販売戸数16戸

売主：東急不動産
施工：淺沼組
価格：10700万円～16700万円
専有面積：52.90㎡～78.82㎡
総戸数：90戸(権利者住戸57戸含む)
規模：地下1階地上14階建て

交通：
都営大江戸線「本郷三丁目」駅徒歩4分
東京メトロ丸ノ内線「本郷三丁目」駅徒歩5分
都営三田線・大江戸線「春日」駅徒歩6分
東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩8分
都営三田線「水道橋」駅徒歩7分
JR総武緩行線「水道橋」駅徒歩10分

所在地：東京都文京区本郷一丁目
竣工予定：2025年9月下旬
引き渡し予定：2025年10月下旬

管理費(月額)18000円～26800円
修繕積立金(月額)11100円～16600円

駐車場：43台(来客用2台、身障者用1台、権利者住戸用平置5台・機械式21台含む)月額25000円～43000円
自転車置場：118台(権利者住戸用平置6台・ラック式70台含む)月額500円～1500円
バイク置場：10台(権利者住戸用6台含む)月額7500円
インターネット使用料：1100円(月額)

地図はこちらです↓

画像出典：ブランズ本郷公式HP

本郷三丁目駅と春日・後楽園駅の間、エリア内でも高台となるため春日・後楽園駅からは急坂となりますが使い分けはしやすい立地です。春日通りの南側のため高低差はあれど総武緩行線と都営三田線の水道橋駅も使いやすい距離感です。

グラウンドレベルを気にせずに足回りの良さや建物のスペシャル感をより求めるならばパークコート文京小石川ザタワーという強キャラがあるわけですが近い距離ながらも検討者層は被ってこないでしょう。(春日・後楽園・本郷三丁目はグラウンドレベルや学区で好みが大きく分かれるため)

春日駅側よりもグラウンドレベルが高いためハザードマップで色がつかないのもストロングポイントとなってきます。(とくに低層階の供給ばかりのためプラス材料)

従前は1970年竣工の東急アルス本郷がありました。

総戸数64戸が90戸へ、10階建てが14階建てへ、東急アルスシリーズ第一号物件がブランズへと生まれ変わります。

それもあって総戸数91戸中権利者住戸は57戸、さらに一般公開前に百貨店の外商会経由で第1期17戸を供給済みのため今回の第二期では16戸のみ供給、実質の最終期となります。

東急アルス本郷は建て替えの話が現実的になってからは坪単価235万円ほど、それまでは坪単価140万円ほどで動いていました。元々は地上権マンションであったのですが建替え決議後に地上権の抹消手続きがおこなわれ一般的な所有権に変更、今回もそのまま所有権マンションとなります。

接道しているのは東側のみですが間口は広いですし歩道もあるため歩きやすい道のりです。樹齢約600年の本郷弓町のクスがあるため雰囲気も良いですよね。

南方面へかけての一方通行道路のため車での行きは春日通りへ出る際に迂回が必要で少々めんどいですが春日通りの真砂坂上交差点が右折も左折もできるため帰宅時はストレスないですね。タクシーでの帰宅時も便利です。

春日通りから一歩中へ入っているため静かめな住環境で足回りの良さと住環境のバランスがとれています。(大通り沿いの分譲マンションも多いエリアです)

日常の買い物はまいばすけっとが徒歩2分、ライフが徒歩6分、ドン・キホーテが徒歩6分、ラクーアの成城石井が徒歩6分、マルエツプチが徒歩7分など都心にしては住まう方も多いため選択肢が多いですね。文京ガーデンも徒歩9分ですがグラウンドレベルの差が大きいため本郷エリアで買い物を済ます方が多いでしょうか。後楽園側ですがコーナンドイトがあるのも便利ですね。都心部ではホームセンターが近くにないことも多いですからね。

通学校は本郷小学校で徒歩3分、本郷台中学校で徒歩4分と公立校も近いですし言わずもがな私立への進学も選択肢が広がる立地です。

主開口部は東と西でいわゆるサンドイッチ型の配棟計画となっています。

東側は接道挟んだ先に教会と幼稚園の背の低い建物がありますが離隔があるため低層階でも圧迫感ないですし5階くらいになるとだいぶ空も近くなります。教会は本郷エリアらしい建物で見ていて気持ちが良いですね。

一方で西側は6階建てのメゾンウィスタリアと14階建てのプラウド本郷真砂坂が視界に入ってきます。低層階はそのメゾンウィスタリアの妻側や保育園の屋外階段などがだいぶ近く感じますし敷地内の屋外機械式駐車場も入出庫のタイミング次第では気になってきます。

エントランスアプローチは風除室を奥まらせることで長めにできていますし、敷地外の本郷弓町のクスと連なるように植栽＆景石豊かで立体的(地下階まで)なサンクンガーデンを設けることで癒しを感じられるものとなっています。

風除室手前が石畳＆大庇の二層吹き抜け相当の空間となっているのですが中へ入ると地下1階(表記上では1階)から1階(表記上の2階のエントランス階)への二層吹き抜けとなるラウンジがあるため上下に開放感あるのがスペシャルですね。

地下1階のラウンジの大窓からはラウンジ階から接道のグラウンドレベルまでの高さがあるサンクンガーデンを眺めることができます。

地下階にはコワーキングルームと食配スペースを設けるなど地下階があることで住戸をできるだけ多く設けつつ共用空間も豊かなものとしてくれています。(建て替え事業でなければ容積対象面積を減らすための地下階は設けなかったかもしれないですね)

バルコニーラインは基壇部をコンクリート、その上からガラス手摺として6本の垂直マリオンを設けることで上昇感があるデザインとなっています。このエリアらしい落ち着いた色合いで目立つことよりも調和を意識している印象を受けます。

ゲートツリー(車寄せの出入口が植栽に挟まれている)を抜けた先にある屋内の車寄せも『億ション』らしさを感じさせてくれるものになるでしょう。

設計はアーキサイトメビウスです。(記事化した物件としてはブランズ桜新町が同コンビ)

価格と間取りの一部を共有いたします！

WGタイプ　3LDK　72.71㎡

画像出典：ブランズ本郷公式HP

2階　14700万円　坪単価668万円
4階　15200万円　坪単価691万円
5階　15300万円　坪単価695万円

WFタイプ　2LDK　55.31㎡

画像出典：ブランズ本郷公式HP

3階　10700万円　坪単価639万円
5階　10900万円　坪単価651万円

WEタイプ　2LDK　59.04㎡

画像出典：ブランズ本郷公式HP

2階　11400万円　坪単価638万円
3階　11500万円　坪単価643万円

WDタイプ　3LDK　78.82㎡

画像出典：ブランズ本郷公式HP

2階　16700万円　坪単価700万円

EBタイプ　2LDK　55.05㎡

画像出典：ブランズ本郷公式HP

2階　12400万円　坪単価744万円

EHタイプ　2LDK　52.90㎡

画像出典：ブランズ本郷公式HP

3階　11900万円　坪単価743万円
4階　12000万円　坪単価749万円
5階　12100万円　坪単価756万円
8階　12600万円　坪単価787万円

EAタイプ　3LDK　64.51㎡

画像出典：ブランズ本郷公式HP

2階　14700万円　坪単価753万円
3階　14800万円　坪単価758万円
4階　14900万円　坪単価763万円

平均坪単価は約710万円です。

全体的に柱の食い込みは気になってきますがワイドスパンなのが良いですね。角住戸比率が約54％と高いため行燈部屋もありません。

WGタイプは独立キッチン＆オールリビングin洋室は好みが大きく分かれるところですが廊下が短く効率重視であれば合ってくるでしょう。(2階と5階で600万円差となれば5階が高倍率になってしまいそうですが…)

供給住戸は一番広くても78㎡台ですが全体としては100㎡超えもあります。坪単価からして広さの贅沢を言っていられないですからね…グロスで見れば2馬力で頑張るという方に手が届きやすいものにはなっているでしょう。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、食器棚、水回り天板シーザーストーン、ゼッチマンションでリビング＆主寝室想定の洋室にも床暖房、手洗いカウンター＆タンクレストイレ、玄関電気錠など単価なりに充実しています。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2500mm(最上階は2600mm)、サッシ高は8階までは2050mmで9階以上は2100mmです。

周辺相場を確認しましょう！

■プラウド本郷壱岐坂

2005年築　本郷三丁目駅徒歩5分

新築時の坪単価約305万円
現在の坪単価約650万円

動き一例　約75㎡
新築時7200万円台
中古時14900万円台

■パークコート本郷真砂

2007年築　本郷三丁目駅徒歩6分

新築時の坪単価約315万円
現在の坪単価約630万円

動き一例　約93㎡
新築時9800万円台
中古時17900万円台

■本郷パークハウスザプレミアフォート

2008年築　春日駅徒歩5分

新築時の坪単価約420万円
現在の坪単価約660万円

動き一例　約61㎡
新築時7400万円台
中古時14800万円台

■プラウドタワー本郷東大前

2010年築　本郷三丁目駅徒歩2分

新築時の坪単価約355万円
現在の坪単価約620万円

動き一例　約64㎡
新築時6300万円台
中古時12200万円台

■プラウド本郷弓町

2010年築　本郷三丁目駅徒歩6分

新築時の坪単価約335万円
現在の坪単価約630万円

動き一例　約40㎡
新築時3400万円台
中古時6400万円台

■ブランズ文京本郷一丁目

2021年築　春日駅徒歩4分

新築時の坪単価約550万円
現在の坪単価約750万円

動き一例　約54㎡
新築時9500万円台
中古時12300万円台

上記相場からブランズ本郷が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

WGタイプ　3LDK　72.71㎡　5階　15300万円　→　14780万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋内と屋外の平置きが6台(内1台は身障者優先)で残りは屋外機械式と億ションとしては物足りないですね。また、身障者優先区画を除いた平置きはすべて地権者住戸が確保済みです。

駐輪場も屋外で設置率約130％です。

管理費は㎡単価月額約340円、価格帯からして当然ですが内廊下でディスポーザーもあります。従前の管理費が㎡単価月額約205円でしたからそれと比べればお高いですが今どきの新築マンションとしては抑えられている方です。この辺りは建て替え事業であることも影響していることでしょう。

ただ、各階防災倉庫はありますが各階ごみ置場はありません。

週7日の日勤勤務、エレベーターは2基(着床制限あり)です。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■プラウド本郷壱岐坂　総戸数50戸　管理費㎡単価月額約225円

■パークコート本郷真砂　総戸数101戸　管理費㎡単価月額約231円

■本郷パークハウスザプレミアフォート　総戸数207戸　管理費㎡単価月額約260円

■プラウドタワー本郷東大前　総戸数72戸　管理費㎡単価月額約371円

■プラウド本郷弓町　総戸数31戸　管理費㎡単価月額約367円

■ブランズ文京本郷一丁目　総戸数45戸　管理費㎡単価月額約482円

【住むレーション】

［大江戸線］

本郷三丁目　8:04発
春日　8:05着
飯田橋　8:08着
牛込神楽坂　8:10着
牛込柳町　8:12着
若松河田　8:14着
東新宿　8:16着
新宿西口　8:19着
都庁前　8:22着

本郷三丁目　8:01発
上野御徒町　8:03着
新御徒町　8:04着
蔵前　8:06着
両国　8:09着
森下　8:11着
清澄白河　8:12着
門前仲町　8:15着
月島　8:18着
勝どき　8:20着

［丸ノ内線］

本郷三丁目　8:01発
後楽園　8:02着
茗荷谷　8:05着
新大塚　8:07着
池袋　8:11着

本郷三丁目8:00発
御茶ノ水8:01着
淡路町8:03着
大手町8:05着
東京8:07着
銀座8:10着
霞ヶ関8:12着
国会議事堂前8:14着
赤坂見附8:16着

［三田線］

春日8:03発
白山8:05着
千石8:06着
巣鴨8:08着

春日　8:01発
水道橋　8:02着
神保町　8:04着
大手町　8:08着
日比谷　8:10着
内幸町　8:12着
御成門　8:14着
芝公園　8:16着
三田　8:18着

［南北線］

後楽園　8:06発
東大前　8:08着
本駒込　8:10着
駒込　8:12着

後楽園　8:03発
飯田橋　8:05着
市ヶ谷　8:07着
四ツ谷　8:09着
永田町　8:12着
溜池山王　8:14着
六本木一丁目　8:17着
麻布十番　8:19着

［総武緩行線］

水道橋　8:02発
飯田橋　8:04着
市ヶ谷　8:06着
四ツ谷　8:08着
信濃町　8:10着
千駄ヶ谷　8:12着
代々木　8:14着
新宿　8:16着

水道橋　8:01発
御茶ノ水　8:04着
秋葉原　8:06着

［空港リムジンバス］

東京ドームホテル　8:45発
成田国際空港第3ターミナル　10:22着
成田国際空港第2ターミナル　10:25着
成田国際空港第1ターミナル　10:30着

［都営バス］

真砂坂上　7:59発
本郷三丁目駅前　8:01着
～中略～
御徒町駅前　8:10着
～中略～
蔵前駅前　8:18着
～中略～
錦糸町駅前　8:32着

真砂坂上　7:57発
春日駅前　8:00着
～中略～
茗荷谷駅前　8:08着
～中略～
大塚駅前　8:13着

真砂坂上　7:55発
春日駅前　7:59着
～中略～
高田馬場駅前　8:25着

徒歩2分の真砂坂上停留所から運行本数充実の都営バスで上野方面や大塚駅、高田馬場駅へもダイレクトアクセスできます。

首都高の出入口が近いというほどではないですが1号線、5号線、C1が使い分けできますし春日通りと白山通りが近く車移動も便利です。

パークコート文京小石川ザタワー

2021年築　春日駅直結

新築時の坪単価約575万円
現在の坪単価約890万円

動き一例

約43㎡
新築時6600万円台
中古時9700万円台

約61㎡
新築時9800万円台
中古時16900万円台

約67㎡
新築時10900万円台
中古時18300万円台 pic.twitter.com/Yl5F6A77X6

— マンションマニア (@mansionmania) June 6, 2024