今回ご紹介するのはパークリュクス日本橋大伝馬町です!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル
建物デザイン監修:LIV建築計画研究所
施工:川口土木建築工業
価格:3590万円~5140万円
専有面積:25.01㎡~41.57㎡
総戸数:41戸
規模:10階建て

交通:
東京メトロ日比谷線「小伝馬町」駅徒歩5分
都営浅草線「東日本橋」駅徒歩4分
都営新宿線「馬喰横山」駅徒歩4分
総武線「馬喰町」駅徒歩5分
東京メトロ銀座線「三越前」駅徒歩11分

所在地:東京都中央区日本橋大伝馬町
竣工予定:2019年9月

管理費:月額11200円~18620円
修繕積立金:月額3750円~6240円

駐輪場:19台
バイク置場:2台
トランクルーム:3区画

地図はこちらです↓

画像出典:パークリュクス日本橋大伝馬町公式HP

日本橋エリアらしく複数路線が利用できる便利な立地です。表記上の駅徒歩分数としては一番近くて徒歩4分ですからこのエリアにしては物足りないのですがどこにも寄りすぎておらずちょうどよいという見方もあるでしょう。(駅の出入口が多く、ロータリーもないため駅1分表記だけでもけっこうな物件数があるエリア)

エリア的に致し方ないですが一面接道で横も囲まれてはいます。ただ、このエリアにしては接道面のスパンが取れているのはいいですね。しかも全戸南東向きです。

接道面のスパンがあり見える部分が多くなりますから外観デザインにも凝っています。同列階でもガラスとルーバーで手すりを使い分け、さらには色味も変えています。

エントランスホールも木目調&間接照明、馬をモチーフとしたオリジナルアートなど日本橋エリアらしい素敵なものとなっています。エントランスホールだけ見せられたらパークリュクスだとは思わず「日本橋エリアのパークホームズですね!」と言ってしまいます。

住戸階はデザイン的に大きな特徴はなくパークリュクス感出てしまいますがしっかりと内廊下になっています。

今回大きな特徴となるのは販売総戸数41戸のうち26戸は賃借人付分譲となることです。

賃借人が付いている以上は投資向きとなります。

最初から賃借人が付いていることでの売り側、買い側のメリデリとしては

[売主]

メリット

・賃借人が付いている以上は在庫ではなく収益物件のためゆっくり販売できる
・三井系列で賃貸管理できるためグループ内としては売った後も利益をとれる

デメリット

・実需の方へは販売できないため価格に対して目の厳しい投資家へ売らなければならず、ゆっくり販売できるとはいえ強気の価格は難しい

[買主]

メリット

・引き渡されてから空室になる期間がない(借り上げで貸せば賃借人が付いていなくても解消できることではありますが)

デメリット

・賃貸管理を好きな会社に任せられない(賃貸管理は数多くの会社がおこなっています。もちろんマンションカウンターでもおこなっており多くの方にご利用いただいています。←宣伝)
・完成済みでも実際の室内へは入れない。下手したら一生入れない。(それだけ空室にならないというわけで投資としては良いことです、笑)

ざっとですがこんな感じでしょうか。

ちゃんとした審査をしてくれているわけで投資目線の方からすればけして悪い話ではないでしょう。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 1LDK 41.57㎡ 管理費(月額)18620円 修繕積立金(月額6240)円

画像出典:パークリュクス日本橋大伝馬町公式HP

2階 5140万円 坪単価408万円

Bタイプ 1K 25.01㎡ 管理費(月額)11200円 修繕積立金(月額)3750円

画像出典:パークリュクス日本橋大伝馬町公式HP

8階 3790万円 坪単価501万円

Cタイプ 1R 25.42㎡ 管理費(月額)11390円 修繕積立金(月額)3810円

画像出典:パークリュクス日本橋大伝馬町公式HP

2階 3590万円 坪単価466万円
6階 3730万円 坪単価485万円
8階 3790万円 坪単価492万円

Dタイプ 1R 25.05㎡ 管理費(月額)11220円 修繕積立金(月額)3760円

画像出典:パークリュクス日本橋大伝馬町公式HP

3階 3640万円 坪単価480万円
5階 3690万円 坪単価487万円
7階 3760万円 坪単価496万円
 
Eタイプ 1R 26.28㎡ 管理費(月額)11770円 修繕積立金(月額)3940円

画像出典:パークリュクス日本橋大伝馬町公式HP

2階 3660万円 坪単価460万円
5階 3770万円 坪単価474万円
10階 3930万円 坪単価494万円

平均坪単価は約455万円です。

実需の方も検討しやすい広さとなる40㎡台もあります。(条例として設けなければいけないというのもありますが)

こちらは賃料が伸びにくい面積ということもあり販売単価も抑えてくれています。正直なところこういった40㎡を狙うならパークホームズのほうがコストパフォーマンスは良いとは思います。

一例

・パークホームズ日本橋橘町

Bタイプ 1LDK 40.08㎡ 管理費(月額)10220円 修繕積立金(月額)4810円

画像出典:パークホームズ日本橋橘町公式HP

11階 5210万円 坪単価429万円

間取りはパークリュクス日本橋大伝馬町のほうが良いと思われる方も多いかと思いますが維持費の面などからしてもファミリータイプの中の1LDKのほうがコスパが良く、出口も見えやすいのですよね。ただ、ファミリー層と暮らすことになるためそこを嫌うならノータイムでパークリュクスがおすすめとはなります。

パークリュクス日本橋大伝馬町の1LDKはしっかりと単価抑えていますし単体で見れば条件良いです。

25㎡台も面積の割にはスパンが取れている住戸もあります。利回りとしては部屋にもよりますが4.3%ほど付いていますからエリア的には違和感ないでしょう。コンパクト住戸の賃料が伸びているエリアの一つです。

駐車場がないこともあり維持費はそこそこしますね。ファミリータイプ多めの近隣同一売主物件と比べるのは酷ですがパークホームズ日本橋橘町は管理費㎡単価約254円に対してパークリュクス日本橋大伝馬町は管理費㎡単価約447円ですからその差は大きいです。

パークリュクス日本橋大伝馬町の設備仕様としてはディスポーザーなし、食洗機なし、浴室ブラケットライト、トイレはタンク式(古めかしいのではないです。そもそも洗面室内にある間取りはカウンターなしで当然。)などなど単価からすれば物足りないですが投資目線強めのマンションですから違和感はないでしょう。前居室エアコン、玄関鏡、ピクチャーレールなど借りる人が喜びそうなものは付いています。玄関ドアが室内側も素敵な木目調になっているのが良かったです。

周辺相場を確認しましょう!

・アトラス日本橋鞍掛 2011年築 日本橋馬喰町1 新築時の坪単価約万円 現在の坪単価約365万円

・サンウッド東日本橋フラッツ 2017年築 日本橋横山町 新築時の坪単価約万円 現在の坪単価約385万円

上記相場からパークリュクス日本橋大伝馬町の将来価値を予想すると

Aタイプ 1LDK 41.57㎡ 2階 5140万円(新築時) → 4530万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

【住むレーション】

[日比谷線]

小伝馬町 8:00発
秋葉原 8:02着
仲御徒町 8:04着
上野 8:05着

小伝馬町 8:01発
人形町 8:02着
茅場町 8:05着
八丁堀 8:07着
築地 8:09着
東銀座 8:11着
銀座 8:13着
日比谷 8:15着
霞ヶ関 8:18着
虎ノ門ヒルズ 8:19着
神谷町 8:21着
六本木 8:24着

[浅草線→京急線]

東日本橋 8:01発
人形町 8:03着
日本橋 8:05着
宝町 8:07着
東銀座 8:08着
新橋 8:10着
大門 8:13着
三田 8:15着
泉岳寺 8:18着
品川 8:20着

[新宿線]

馬喰横山 8:02発
岩本町 8:03着
小川町 8:05着
神保町 8:07着
九段下 8:09着
市ヶ谷 8:11着
曙橋 8:14着
新宿三丁目 8:16着
新宿 8:18着

[総武快速線]

馬喰町 8:01発
新日本橋 8:03着
東京 8:05着

コレド室町付近まで徒歩10分ほどという魅力はもちろんですが東日本橋駅周辺にはスーパーマーケット、ドラックストアも多くありますから日常の買い物利便性も高めです。

【総評】

交通利便性が高いだけではなく住まう楽しみも増しているのが日本橋エリアの強みですね。東京駅周辺含めて今後の開発も盛んなエリアですから1部屋持っておいて損ないことはたしかでしょう。

投資目線強めとはいえ完全な賃貸マンションに比べて十分すぎるくらい頑張っていますし、三井ブランドの強みがより発揮されるエリアというのもいいですね。

ところでパークホームズ日本橋橘町の1LDKまだ残っていたのですね。投資の方からすると専有面積が広いのでパークリュクス日本橋大伝馬町で良いと思いますが実需で1LDK探されている方にはおすすめしやすいです。他の1LDKに比べると間取りに難がありましたし、3LDKに比べればお得感少ない単価であったとはいえいいですよ。1戸しかないのですぐに売れそうですが。

マンション価格高騰の影響で実需層へ向けた分譲マンションにするよりも賃貸マンションにして中長期的に儲けを生むほうが事業としては正解になっているのでしょうね。パークリュクスとして販売してほしい立地でもパークアクシスになったりと三井レジは賃貸へシフトしていることが多いです。それだけ立地が良い場所は賃貸の需要があるということですから実需層からしても数少ない選択肢の中からそのようなマンションを選びたいところです。

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