クレヴィア荏原町GARDEN 価格と間取り 南傾斜の高台立地

今回ご紹介するのはクレヴィア荏原町GARDEN(ガーデン)です！

［物件概要］第一期販売戸数31戸

売主：伊藤忠都市開発
設計：三輪設計
施工：木内建設
価格：6600万円～20990万円
専有面積：44.32㎡～110.92㎡
総戸数：71戸（事業協力者用住戸7戸含む）
規模：地下1階地上7階建て
交通：東急大井町線「荏原町」駅徒歩7分　都営浅草線「馬込」駅徒歩7分　東急大井町線/池上線「旗の台」駅徒歩13分
所在地：東京都大田区北馬込一丁目
竣工予定：2025年3月下旬
引き渡し予定：2025年4月下旬

駐車場：22台（機械式15台、平置き式7台（内1台身障者用））使用料：24000円～28000円
駐輪場：132台（2段ラック式55台、スライドラック式67台、サイクルポート10区画）使用料：200円～800円
バイク置場：10台　使用料：2000円

管理費：10100円～25200円
修繕積立金：6600円～16600円

地図はこちらです↓

画像出典：クレヴィア荏原町GARDEN公式HP

最寄り駅としては大井町線の荏原町駅と浅草線の馬込駅でどちらも徒歩7分、『平坦な街に住みたい！！』という方にはまったくもって合ってこない(※1)のですが戸建が立ち並ぶ住宅街の南傾斜の高台であるため『坂のある街だからこそのストロングポイントがある立地』となります。

物件名は品川区の荏原町を採用していますが今作のアドレスは馬込駅と同じ大田区となります。

※1　今作の標高約30m　荏原町駅と馬込駅の標高約20m　駅までもフラットアプローチではありません

駅のグラウンドレベルによりどちらが便利かは変わってくるため一概には言えないのですが『坂のある街の低地立地』と『坂のある街の高台立地』であれば後者の方が日常生活で苦労するだけの価値がありますし、そこに南傾斜の高台が加わるというのはスペシャルですよね。

日常の買い物に関してはすぐ北側のまいばすけっとが徒歩1分(徒歩4分にもあり)、馬込駅近くのマルエツプチが徒歩7分、荏原町駅近くの商店街沿いのオオゼキが徒歩9分と住宅街立地としては悪くないほうでしょう。ホームセンターのケンマートがあるのも便利ですね。(もちろん日常の買い物に関しても坂が絡んできます)

余談ですが私が愛用しているジャケット『ペアスロープ』の店舗がすぐ近くにあります。(アニメ『スーパーカブ』をきっかけに着用するようになりました)

通学校に関してはすぐ南側の馬込第三小学校(建て替えられますがグラウンドに仮校舎を設けるため場所は変わりません)で徒歩1分、貝塚中学校は徒歩9分です。エリア柄と今作の価格帯からすれば中学は受験という方もかなり多いでしょうけども小学校は公立に行かせたいという子育てファミリーにとってこの距離感は安心＆便利ですよね。

建設地は東・南・西の三面接道で主開口部は東と南です。従前は馬込ゴルフガーデンがありました。この辺りではかなり希少な規模の土地となります。

南向きは接道挟んで小学校、東向きは接道挟んで戸建てなどの低層住宅となります。どちらの向きも低層階でも苦しさはないですが上層階になると眺望が抜けてくるため階数による単価差は大きく、プレミアム住戸の設定もあります。

馬込第三小学校は2030年度までの予定で建て替え工事が進んでいくため現在と眺望が変わることと少なからず工事の音がするであろう点は注意が必要ですがグラウンドレベルが違うため上層階であれば抜け感は変わらないでしょうし見える建物が綺麗になるのはプラス要素でしょう。

空地率が約58％と高く、建物背中側には自主管理公園とサークルガーデン(こちらは住民専用)、駐車場と自転車置場から建物までの間にはシーズンコリドーを設けるなど外周部だけでなく敷地全体的に緑豊かなものとなっています。物件名にもガーデンがついているだけありますね。

南東側のエントランスアプローチはグラウンドレベルが異なることを活かし円形状の階段(半分ほどは平坦です)を設けているのですがその階段の植込に間接照明を配しており二層吹き抜けの風除室(ホール)と合わせて夜もかなり映えるものとなることでしょう。大庇と袖壁も重厚感があり総戸数71戸とは思えぬ迫力です。

外観デザインに関してもマリオンのせり出しと妻側のダイレクトウィンドウなど基壇部と同じく重厚感があり、ただでさえかっこいいことが多いクレヴィア物件の中でもより特色あるものとなっていますね。

共用施設的なものはホール横のラウンジ程度ですがエントランスホールも黒基調でリズミカルな壁面と間接照明で飽きがこないような高級感ある空間です。

ただ、ここまでかっこいいのにバルコニー隣戸境の隔て板がショートタイプなのはもったいないような…

価格と間取りの一部を共有いたします！

［南向き］

A2タイプ　3LDK　71.96㎡

画像出典：クレヴィア荏原町GARDEN公式HP

2階　11000万円　坪単価505万円

Cタイプ　2LDK　56.46㎡

画像出典：クレヴィア荏原町GARDEN公式HP

2階　8200万円　坪単価480万円

Jタイプ　3LDK　76.19㎡

画像出典：クレヴィア荏原町GARDEN公式HP

5階　12250万円　坪単価531万円

Mタイプ　4LDK　82.12㎡

画像出典：クレヴィア荏原町GARDEN公式HP

7階　15990万円　坪単価643万円

Nタイプ　4LDK　83.71㎡

画像出典：クレヴィア荏原町GARDEN公式HP

7階　15490万円　坪単価611万円

Oタイプ　4LDK　110.92㎡

画像出典：クレヴィア荏原町GARDEN公式HP

7階　20990万円　坪単価625万円

［東向き］

Dタイプ　3LDK　67.57㎡

画像出典：クレヴィア荏原町GARDEN公式HP

3階　9750万円　坪単価477万円

平均坪単価は約540万円です。

プレミアムを除くと65㎡～67㎡の3LDKが多く若干の専有面積調整はなされていますが多くのプランで共用廊下側の柱を外に出せているのが良いですね。

開口部豊かな妻側窓がある角住戸、広々ルーフバルコニー住戸など総戸数71戸ながらもスペシャル系住戸も多めです。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン天板フィオレストーン(1LDK除く)、浴室ダウンライト、トイレ手洗い器＆ローシルエットトイレ、ゼッチ基準、プレミアム住戸になると洗面台天板もフィオレストーン、廊下床タイル、リビング天カセなどより充実したものとなります。

周辺相場を確認しましょう！

■パークハウス馬込台

2000年築　大田区北馬込2　馬込駅徒歩6分

新築時の坪単価約220万円
現在の坪単価約310万円

動き一例

約77㎡
新築時5300万円台
中古時7100万円台

■パークハウス品川中延

2011年築　品川区中延4　荏原町駅徒歩3分

新築時の坪単価約275万円
現在の坪単価約415万円

動き一例

約70㎡
新築時6200万円台
中古時9300万円台

上記相場からクレヴィア荏原町GARDENが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Dタイプ　3LDK　67.57㎡　3階　9750万円　→　8100万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外平置きと機械式混在で設置率約30％、プレミアム住戸であれば優先的に確保できます。

駐輪場も屋外で一部サイクルポート、1世帯2台は確保できます。

管理費は㎡単価月額約228円、エレベーターは1基ですがディスポーザーありで植栽も豊かですから抑えられているほうでしょう。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■パークハウス馬込台　総戸数75戸　管理費㎡単価月額約129円

■パークハウス品川中延　総戸数51戸　管理費㎡単価月額約275円

【住むレーション】

［浅草線］

馬込　8:02発
中延　8:03着
戸越　8:06着
五反田　8:08着
高輪台　8:10着
泉岳寺　8:13着
三田　8:16着
大門　8:18着
新橋　8:21着
東銀座　8:23着
宝町　8:25着
日本橋　8:27着
人形町　8:29着
東日本橋　8:31着
浅草橋　8:32着
蔵前　8:34着
浅草　8:36着
本所吾妻橋　8:38着
押上　8:40着