今回ご紹介するのはヴェレーナ保谷です！
［物件概要］
売主：大和地所レジデンス 三信住建
設計：オンズデコ
施工：馬淵建設
価格：4300万円台～5300万円台(第3期1次予告)
専有面積：70.19㎡～70.68㎡(第3期1次予告)
総戸数：60戸
規模：5階建て
交通：西武池袋線「保谷」駅徒歩9分
所在地：東京都西東京市東町2丁目
竣工予定：2021年7月中旬
駐車場：27台（機械式17台、平置式9台、身障者用1台）月額6000円～14000円
自転車置場：108台（上段ラック式40台 月額100円、下段スライドラック式68台 月額300円
バイク置場：3台 月額2000円
サイクルポート：6区画 月額600円
管理費(月額)14250円～14350円(70.19㎡～70.68㎡)
修繕積立金(月額)5260円～5300円(70.19㎡～70.68㎡)
地図はこちらです↓
画像出典：ヴェレーナ保谷公式HP
保谷駅から信号なし(ペデストリアンデッキ＆駅ビル経由でも駅構内の出入口どちらでも)で徒歩9分、ロータリーから一直線です。
アンヴィーネやザ・パークハウスと同じく駅前から続く道は歩道が狭く、それでいて交通量も多いため奇麗に整備された道のりを求める方には合いません。数年以内にはアンヴィーネの南側に新しい道路が通るためいずれ交通量は減るのでしょうけども既存の道が整備されるわけではないためまずそこを飲めるかどうかでしょう。
建設地周辺は北側に線路と踏切(車は通れないため渋滞などはなし)があるため徒歩9分歩く割には電車の音と付き合わなければならないものの背中側(東棟と西棟もややV字にしている)ですから窓を開ければ聞こえるかな～という程度でしょうし、T-2サッシで対策していますから窓を閉めていれば電車の音はほとんど聞こえてこないでしょう。
建設地は三方角地となっておりエリア内でも大き目の土地です。東側と西側にも将来マンションになりそうな土地はあるものの住居系エリアですから壁ドンにされることはないですし、おそらく相続絡みでしょうから今すぐにということではないはずです。(西側の土地は大和地所レジデンスも声をかけたはず)
三方角地で目立つわけですが素敵な外観デザインです。これまで保谷で供給してきたヴェレーナブランドのヨーロピアン調(個人的にはこちらも好きです)ではなくグランなどでも採用する落ち着いた色合いとしています。角面はリビング部のダイレクトウィンドウだけでなく洋室側もダイレクトウィンドウとすることでより高級感あるものとなります。リビング部のダイレクトウィンドウはヴェレーナブランドで多々見かけるのですが洋室部分も同じものとするのは珍しいですね。
南向き中住戸の最上階2部屋はコンサバトリー住戸とすることで外観デザインに高級感を演出してくれています。
エントランスのある東棟だけ逆梁アウトフレーム工法とすることでエントランス上部の高級感も出てきます。
エントランスホール周りの石積みも素敵ですが中に入ると植栽豊かなアクアパティオ(中庭)があり、池(実際の水が溜まる)もあるなど総戸数60戸としては信じられないくらいの豪華さです。
価格と間取りの一部を共有いたします！
※初回調査2020年10月のため販売済み住戸含む
Aタイプ 3LDK 71.74㎡
画像出典：ヴェレーナ保谷公式HP
Bタイプ 3LDK 70.19㎡
4階 4970万円 坪単価234万円
Cタイプ 3LDK 70.19㎡
画像出典：ヴェレーナ保谷公式HP
Eタイプ 3LDK 70.68㎡
2階 4990万円 坪単価233万円
Eolタイプ 3LDK 70.68㎡
1階 5390万円 坪単価252万円
FOLタイプ 3LDK 70.68㎡
1階 5090万円 坪単価238万円
Iタイプ 3LDK 76.8㎡
画像出典：ヴェレーナ保谷公式HP
Jタイプ 3LDK 68.20㎡
3階 4950万円 坪単価239万円
Kタイプ 3LDK 65.88㎡
3階 4790万円 坪単価240万円
Mタイプ 3LDK 70.68㎡
画像出典：ヴェレーナ保谷公式HP
4階 5040万円 坪単価235万円
Qrタイプ 3LDK 78.83㎡
画像出典：ヴェレーナ保谷公式HP
Oタイプ 3LDK 76.35㎡
画像出典：ヴェレーナ保谷公式HP
平均坪単価は約245万円です。
予算5500万円あれば南向きにも手が届きます。5000万円以下に抑えたい方は東向きと西向きとなります。エリア的に南向きを好む方も多く、南から売れていくかと思いますが東向きは逆梁アウトフレーム工法のハイサッシという魅力は大きく、コストパフォーマンスも良いですね。
間取りに関しては田の字メインですがいつも通り収納力は高いですし、1階住戸はテラス＆オープンエアリビングとなっており、リビングバイザーも付くなど人気出るでしょう。(大和地所レジデンスのマンションは1階住戸が人気でがち)
設備仕様としてはディスポーザーはありませんがキッチン・洗面天板御影石(キッチン側面も！！)、食洗機、オープンキッチン、浴室ダウンライト、ミストサウナ、玄関前カメラ付きインターホンなどなど単価からすれば十分でしょう。構造は二重床・二重天井、基本天井高は2400mmです。地盤良好なエリアということもあり直接基礎となっています。
すべての水を活水とするアグアクリーンも採用されています。
サッシ高は南棟と西棟は2000mmと一般的なのですが東棟のみ逆梁アウトフレーム工法のハイサッシで2250mmとしています。逆梁ですから窓面からコンクリートを望むことになりますがハイサッシであるがゆえに日中の自然光は取り込みやすいです。見た目もかっこよいですし個人的には逆梁アウトフレーム工法のハイサッシ大好きマンです。オープンキッチンですからより開放感あることでしょう。
周辺相場を確認しましょう！
・保谷デュープレックス 2000年築 泉町5 保谷駅徒歩10分 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約115万円
・ローヤルシティ保谷 2002年築 東町2 保谷駅徒歩6分 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約145万円
・エスト・グランディール保谷パルシエ21 2002年築 下保谷5 保谷駅徒歩9分 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約145万円
・フォルスコート保谷 2004年築 下保谷5 保谷駅徒歩9分 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約150万円
・ヴェレーナ西東京東町 2008年築 東町6 保谷駅徒歩12分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約180万円
・ヴェレーナ西東京かえで通り 2008年築 東町6 保谷駅徒歩8分 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約170万円
・ヴェレーナ西東京保谷駅前 2010年築 東町3 保谷駅徒歩2分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約200万円
・ヴェレーナ楓プレイス 2013年築 東町6 保谷駅徒歩11分 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約175万円
・サンクレイドル保谷 2013年築 東町2 保谷駅徒歩8分 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約175万円
・ザ・パークハウス保谷レジデンス 2015年築 東町2 保谷駅徒歩6分 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約200万円
・アンヴィーネ保谷 2019年築 東町3 保谷駅徒歩3分 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約245万円
本日は保谷へ！
アンヴィーネ保谷、目立ってますね！
アンヴィーネ保谷 過去記事https://t.co/WQJFbxtlZc pic.twitter.com/NmtDwM6smn
— マンションマニア (@mansionmania) February 24, 2021
上記相場からヴェレーナ保谷の将来価値を予想すると
Mタイプ 3LDK 70.68㎡ 3階 4990万円(新築時) → 4070万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
駐車場は設置率約45％、機械式17台の平置10台です。機械式駐車場自体は屋外ですが作業スペースが建物下のため作業時に雨に濡れにくいのは魅力です。
管理費は㎡単価月額約203円、ディスポーザーはないものの植栽豊かなことを考慮すれば割高感はまったくもってありません。
建設地
【住むレーション】
［西武池袋線］
保谷 8:00発
ひばりヶ丘 8:02着
東久留米 8:07着
清瀬 8:10着
秋津 8:13着
所沢 8:16着
保谷 8:01発
大泉学園 8:03着
石神井公園 8:06着
池袋 8:22着
［S-TRAIN］
保谷 6:36発
石神井公園 6:40着
飯田橋 7:06着
有楽町 7:16着
豊洲 7:24着
有楽町線、副都心線直通はもちろん始発設定(終電も保谷行)もあります。
時間はややかかりますが徒歩4分の文理台公園停留所から吉祥寺や三鷹へもアクセス可能です。
車の遠出に関しては関越と外環の出入口へ4キロほどです。外環の中央道、東名方面が開通してくれればもっともっと便利になるのですがまだ時間はかかりそうですね。(一時工事中断)
日常の買い物としては駅直結の西友、駅北口の丸正、伏見通りを超えた先のマルエツなどがあります。通り道にセブンイレブンがオープンする(記事公開時点ではオープン済み)のは便利ですね。
通学校は東小学校で徒歩9分、明保中学校で徒歩8分です。近くに文理台公園もありますし、保谷全体が外部から遊びに来る人が少ない街ですからわちゃわちゃしすぎていない環境を望む方にはより合ってくるでしょう。
【総評】
広域検討の方からすれば練馬区のほうがとっつきやすいでしょう。
ただ、練馬区の新築マンションは価格がとっつきにくくなっていますから保谷にできる素敵な新築マンションで3LDKが5000万円なら価格という魅力だけでなく住環境などトータルバランス含めて「良い結果に転ぶアドレス妥協」となる方も多いのではないでしょうか。
もちろんザ・パークハウスの相場などを見てしまうとリセールバリューという面に大きな期待はできないものの、新築マンションというカテゴリではけして違和感のない単価設定です。
築10年～15年くらいまで見れるなら中古マンションにすれば5000万円以内で練馬区(西武池袋線沿い)物件が手にできるわけですが、一次取得層で新築マンション派もいるわけで、そのような方々の救世主的存在とも呼べるのがヴェレーナ保谷です。
・新築マンションが欲しい
・西武池袋線にこだわる
・7000万円などは手が届かない
・駅から遠くなく、不便は嫌だ
・リセールバリューにはそこまでこだわらない
・ちょっと高くてもいいから素敵なマンションに住みたい
という方にはぜひ見学いただきたい出物です。
外観や中庭、室内空間どれもこれもかなり頑張っています。満足度重視の方にはとてもおすすめしやすいです。
西武池袋線検討者で新築派の方なら値段さえハマれば買わない理由を見つけにくい物件ですから販売に苦戦するような新築マンションではありません。
東武東上線も検討に入るならプラウド志木本町と比較検討してみると面白いでしょう。プラウド志木本町は坪単価270万円弱ではあるのですが苦戦気味のため少し美味しい話も出てきています。もともと立地が良いものを調整できるなら良い買い物でしょう。
動画もご覧ください！
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