パークホームズ本郷三丁目　価格と間取り　サッカー通り沿いの角地

今回ご紹介するのはパークホームズ本郷三丁目です！

［物件概要］第一期販売戸数17戸

売主：三井不動産レジデンシャル
施工：東急建設
価格：6495万円～12698万円
専有面積：43.08㎡～71.58㎡
総戸数：52戸（一般販売対象戸数31戸）
規模：14階建て

交通：
東京メトロ丸ノ内線「御茶ノ水」駅徒歩8分
都営地下鉄大江戸線「本郷三丁目」駅徒歩7分
JR中央・総武緩行線「御茶ノ水」駅徒歩9分

所在地：東京都文京区湯島2丁目
竣工予定：2023年3月下旬

駐車場：平面7台
駐輪場：52台
バイク置場：6台

地図はこちらです↓

画像出典：パークホームズ本郷三丁目公式HP

物件名に本郷三丁目と付きますが文京区湯島アドレスとなります。(湯島2丁目物件が本郷三丁目や御茶ノ水を名乗るのはあるある)

エリア内で標高が高いというわけではないですし、駅にめちゃ近いというわけでもないですしエリア柄アップダウンはあるのですが本郷三丁目駅へ徒歩7分、御茶ノ水駅へ徒歩8分(JRは徒歩9分)と二駅の間立地、少し足を延ばせば湯島駅と末広町駅も利用できる足回りの良い立地です。サッカー通り沿いですから日本サッカー協会のJFAハウスを三井不動産レジデンシャルが取得予定ということも楽しみの一つでしょう。

南・西・北の三面接道で角地となっているのですが北西側の建物はそのまま残るのは全体の街並みとしての見た目としては惜しいですね。

ただ、建物は東側に寄せるため南西側のエントランスアプローチはしっかりと確保できており戸数からするとかなり豪華なもの(デザインはアーキサイトメビウスが担当)とできています。アプローチは風除室へ導くような角度で植栽＆壁面ライティングとして大庇と木目調ルーバーがお出迎え、そちらを超えると上部吹き抜けとなっています。埋め込まれたインターホン部分のパネルが下から上まで伸びるなどかっこいいですよね。全体的に御影石をふんだんに使ってくれています。

今回感動したのがただかっこいいだけでなくて2つのアプローチから見える景色が異なるため気分に合わせて通り道を選べることです。西側からの大庇ルート、南側からの吹き抜け部分をしっかりと見つつのルート、どちらにしようか迷いそうです。厳密には南側は車路となっているのですがそちらを使う車は1台しかありませんし特別危ないわけでもないため住民の方も西側ルート、南側ルートお好きなほうを通ることでしょう。

バルコニー手摺を下からコンクリート、コンクリート＆ガラス、ガラスとしておりガラス部分は角面まで覆う形に、西側に出っ張った列のダイレクトウィドウを大きくしつつの黒枠など見た目に凝ったマンションとなっています。

価格と間取りの一部を共有いたします！

画像出典：パークホームズ本郷三丁目公式HP

Aタイプ　1LDK　43.08㎡　管理費(月額)16110円　修繕積立金(月額)7670円

画像出典：パークホームズ本郷三丁目公式HP

8階　6495万円　坪単価498万円
9階　6595万円　坪単価506万円
10階　6695万円　坪単価513万円
11階　6795万円　坪単価521万円
12階　6895万円　坪単価529万円
13階　6995万円　坪単価536万円
14階　7145万円　坪単価548万円

Bタイプ　3LDK　71.58㎡　管理費(月額)26770円　修繕積立金(月額)12740円

画像出典：パークホームズ本郷三丁目公式HP

3階　11698万円　坪単価540万円
4階　11898万円　坪単価549万円
14階　12698万円　坪単価586万円

Cタイプ　3LDK　66.26㎡

画像出典：パークホームズ本郷三丁目公式HP

次期以降販売

Dタイプ　2LDK　55.17㎡　管理費(月額)20630円　修繕積立金(月額)9820円
☆マンションマニアおすすめ間取り☆

画像出典：パークホームズ本郷三丁目公式HP

7階　8895万円　坪単価533万円
9階　9095万円　坪単価545万円
10階　9195万円　坪単価551万円
11階　9295万円　坪単価557万円
12階　9395万円　坪単価562万円
13階　9595万円　坪単価574万円
14階　9795万円　坪単価586万円

平均坪単価は約543万円です。

全戸角住戸×内廊下となっています。全戸換気に便利なキッチン・浴室窓付きです。Bタイプはアイランドキッチンとなっていますからリビングが広く感じそうです。

エリア柄少々の囲まれ感はありますが東側の建物は背が低くなるため上層階だと抜け感も出てきます。全戸角住戸で接道もしていますから苦しいというほどの住戸はないでしょう。

地権者住戸は下層階に多いためそんな中での坪単価543万円となれば今の時代にしては現実的でしょう。と言いたいところですが気になるのが直床。直床がダメってことはないですけども関東圏で直床は基本的にはコストカットと見られてしまいます。実際問題パークコートで直床にはしないですし。いや、いつかそんな時代が来てしまうのか…パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスのように背の高さが出しにくいとなれば直床にした理由もわかるのですが今作は背の高さが出せる(基本天も高い)物件なわけで謎(考えられるとしたら地権者さんが直床を希望した？)だなぁ～と。「直床とか二重床とか気にする人向けではないです。スペック気にするなら高いお金出してプラウドへ行かれてください。」と言われてしまえばそれまでですけども…

プラウド御茶ノ水と異なり広めの部屋が少ないもののそれゆえグロスはパークホームズのほうがとっつきやすいですね。

Dタイプを除くと柱の食い込みが気になりますね。部屋数異なるとはいえ66㎡台のCタイプよりも55㎡の2LDKのほうが使いやすく見えてしまいます。リビングも狭めですね。(読者様には釈迦に説法かと思いますが柱の食い込みも専有面積カウント、三井レジはリビングの畳数表記がキッチン込み)

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、食器棚、キッチン天板フィオレストーン、水回り床タイル、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、玄関前カメラ付きインターホンなど単価なりでしょうか。この戸数でディスポーザーは嬉しいですね。基本天井高が2600mmなのは良い(サッシ付近の天井は2000mmまで下がる)のですがやはりこの単価帯で直床は残念です。

共用施設はとくにないのですが宅配ロッカーを設置率100％(戸別ではないです)としてくれています。

周辺相場を確認しましょう！

・バウス本郷三丁目　2018年築　湯島2　新築時の坪単価約460万円　直近売り出し事例なし

・クレヴィア御茶ノ水　2018年築　湯島2　新築時の坪単価約400万円　現在の坪単価約580万円

・グランレ・ジェイド御茶ノ水　2018年築　湯島2　新築時の坪単価約410万円　現在の坪単価約550万円

上記相場からパークホームズ本郷三丁目の将来価値を予想すると

Dタイプ　2LDK　55.17㎡　13階　9595万円(新築時)　→　9000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場はすべて平置きで設置率約13％、接道丸出しではありますがこの立地で平置きは希少です。

駐輪場は1階の屋内で設置率100％、バイク置場も1階の屋内です。

管理費は㎡単価月額約374円、お安くはないですがディスポーザーありの内廊下ですから納得はしやすいでしょう。エレベーターは1基(分速105m)です。