今回ご紹介するのはパークホームズ本郷三丁目です!

[物件概要]第一期販売戸数17戸

売主:三井不動産レジデンシャル
施工:東急建設
価格:6495万円~12698万円
専有面積:43.08㎡~71.58㎡
総戸数:52戸(一般販売対象戸数31戸)
規模:14階建て

交通:
東京メトロ丸ノ内線「御茶ノ水」駅徒歩8分
都営地下鉄大江戸線「本郷三丁目」駅徒歩7分
JR中央・総武緩行線「御茶ノ水」駅徒歩9分

所在地:東京都文京区湯島2丁目
竣工予定:2023年3月下旬

駐車場:平面7台
駐輪場:52台
バイク置場:6台

地図はこちらです↓

画像出典:パークホームズ本郷三丁目公式HP

物件名に本郷三丁目と付きますが文京区湯島アドレスとなります。(湯島2丁目物件が本郷三丁目や御茶ノ水を名乗るのはあるある)

エリア内で標高が高いというわけではないですし、駅にめちゃ近いというわけでもないですしエリア柄アップダウンはあるのですが本郷三丁目駅へ徒歩7分、御茶ノ水駅へ徒歩8分(JRは徒歩9分)と二駅の間立地、少し足を延ばせば湯島駅と末広町駅も利用できる足回りの良い立地です。サッカー通り沿いですから日本サッカー協会のJFAハウスを三井不動産レジデンシャルが取得予定ということも楽しみの一つでしょう。

南・西・北の三面接道で角地となっているのですが北西側の建物はそのまま残るのは全体の街並みとしての見た目としては惜しいですね。

ただ、建物は東側に寄せるため南西側のエントランスアプローチはしっかりと確保できており戸数からするとかなり豪華なもの(デザインはアーキサイトメビウスが担当)とできています。アプローチは風除室へ導くような角度で植栽&壁面ライティングとして大庇と木目調ルーバーがお出迎え、そちらを超えると上部吹き抜けとなっています。埋め込まれたインターホン部分のパネルが下から上まで伸びるなどかっこいいですよね。全体的に御影石をふんだんに使ってくれています。

今回感動したのがただかっこいいだけでなくて2つのアプローチから見える景色が異なるため気分に合わせて通り道を選べることです。西側からの大庇ルート、南側からの吹き抜け部分をしっかりと見つつのルート、どちらにしようか迷いそうです。厳密には南側は車路となっているのですがそちらを使う車は1台しかありませんし特別危ないわけでもないため住民の方も西側ルート、南側ルートお好きなほうを通ることでしょう。

バルコニー手摺を下からコンクリート、コンクリート&ガラス、ガラスとしておりガラス部分は角面まで覆う形に、西側に出っ張った列のダイレクトウィドウを大きくしつつの黒枠など見た目に凝ったマンションとなっています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

画像出典:パークホームズ本郷三丁目公式HP

Aタイプ 1LDK 43.08㎡ 管理費(月額)16110円 修繕積立金(月額)7670円

画像出典:パークホームズ本郷三丁目公式HP

8階 6495万円 坪単価498万円
9階 6595万円 坪単価506万円
10階 6695万円 坪単価513万円
11階 6795万円 坪単価521万円
12階 6895万円 坪単価529万円
13階 6995万円 坪単価536万円
14階 7145万円 坪単価548万円

Bタイプ 3LDK 71.58㎡ 管理費(月額)26770円 修繕積立金(月額)12740円

画像出典:パークホームズ本郷三丁目公式HP

3階 11698万円 坪単価540万円
4階 11898万円 坪単価549万円
14階 12698万円 坪単価586万円

Cタイプ 3LDK 66.26㎡

画像出典:パークホームズ本郷三丁目公式HP

次期以降販売

Dタイプ 2LDK 55.17㎡ 管理費(月額)20630円 修繕積立金(月額)9820円
☆マンションマニアおすすめ間取り☆

画像出典:パークホームズ本郷三丁目公式HP

7階 8895万円 坪単価533万円
9階 9095万円 坪単価545万円
10階 9195万円 坪単価551万円
11階 9295万円 坪単価557万円
12階 9395万円 坪単価562万円
13階 9595万円 坪単価574万円
14階 9795万円 坪単価586万円

平均坪単価は約543万円です。

全戸角住戸×内廊下となっています。全戸換気に便利なキッチン・浴室窓付きです。Bタイプはアイランドキッチンとなっていますからリビングが広く感じそうです。

エリア柄少々の囲まれ感はありますが東側の建物は背が低くなるため上層階だと抜け感も出てきます。全戸角住戸で接道もしていますから苦しいというほどの住戸はないでしょう。

地権者住戸は下層階に多いためそんな中での坪単価543万円となれば今の時代にしては現実的でしょう。と言いたいところですが気になるのが直床。直床がダメってことはないですけども関東圏で直床は基本的にはコストカットと見られてしまいます。実際問題パークコートで直床にはしないですし。いや、いつかそんな時代が来てしまうのか…パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスのように背の高さが出しにくいとなれば直床にした理由もわかるのですが今作は背の高さが出せる(基本天も高い)物件なわけで謎(考えられるとしたら地権者さんが直床を希望した?)だなぁ~と。「直床とか二重床とか気にする人向けではないです。スペック気にするなら高いお金出してプラウドへ行かれてください。」と言われてしまえばそれまでですけども…

プラウド御茶ノ水と異なり広めの部屋が少ないもののそれゆえグロスはパークホームズのほうがとっつきやすいですね。

Dタイプを除くと柱の食い込みが気になりますね。部屋数異なるとはいえ66㎡台のCタイプよりも55㎡の2LDKのほうが使いやすく見えてしまいます。リビングも狭めですね。(読者様には釈迦に説法かと思いますが柱の食い込みも専有面積カウント、三井レジはリビングの畳数表記がキッチン込み)

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、食器棚、キッチン天板フィオレストーン、水回り床タイル、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、玄関前カメラ付きインターホンなど単価なりでしょうか。この戸数でディスポーザーは嬉しいですね。基本天井高が2600mmなのは良い(サッシ付近の天井は2000mmまで下がる)のですがやはりこの単価帯で直床は残念です。

共用施設はとくにないのですが宅配ロッカーを設置率100%(戸別ではないです)としてくれています。

周辺相場を確認しましょう!

・バウス本郷三丁目 2018年築 湯島2 新築時の坪単価約460万円 直近売り出し事例なし

・クレヴィア御茶ノ水 2018年築 湯島2 新築時の坪単価約400万円 現在の坪単価約580万円

・グラン レ・ジェイド御茶ノ水 2018年築 湯島2 新築時の坪単価約410万円 現在の坪単価約550万円

上記相場からパークホームズ本郷三丁目の将来価値を予想すると

Dタイプ 2LDK 55.17㎡ 13階 9595万円(新築時) → 9000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場はすべて平置きで設置率約13%、接道丸出しではありますがこの立地で平置きは希少です。

駐輪場は1階の屋内で設置率100%、バイク置場も1階の屋内です。

管理費は㎡単価月額約374円、お安くはないですがディスポーザーありの内廊下ですから納得はしやすいでしょう。エレベーターは1基(分速105m)です。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・クレヴィア御茶ノ水 総戸数53戸 管理費㎡単価月額約294円

・グラン レ・ジェイド御茶ノ水 総戸数53戸 管理費㎡単価月額約334円

建設地

【住むレーション】

[丸ノ内線]

御茶ノ水 8:00発
淡路町 8:02着
大手町 8:04着
東京 8:05着
銀座 8:08着
霞ヶ関 8:11着
国会議事堂前 8:13着

本郷三丁目 8:01発
後楽園 8:02着
茗荷谷 8:07着
新大塚 8:09着
池袋 8:12着

[都営大江戸線]

本郷三丁目 8:04発
春日 8:05着
飯田橋 8:08着
牛込神楽坂 8:10着
牛込柳町 8:12着
若松河田 8:14着
東新宿 8:16着
新宿西口 8:19着
都庁前 8:22着

本郷三丁目 8:01発
上野御徒町 8:03着
新御徒町 8:04着
蔵前 8:06着
両国 8:09着
森下 8:11着
清澄白河 8:12着

[中央快速線]

御茶ノ水 8:00発
神田 8:02着
東京 8:04着

御茶ノ水 8:01発
四ツ谷 8:06着
新宿 8:11着
中野 8:15着

[総武緩行線]

御茶ノ水 8:00発
秋葉原 8:02着
浅草橋 8:04着
両国 8:06着
錦糸町 8:08着

[千代田線]

新御茶ノ水 8:01発
大手町 8:03着
二重橋前 8:04着
日比谷 8:06着
霞ヶ関 8:09着
国会議事堂前 8:11着
赤坂 8:12着
乃木坂 8:15着
表参道 8:17着
明治神宮前 8:19着

湯島 8:00発
根津 8:01着
千駄木 8:03着
西日暮里 8:05着
町屋 8:08着
北千住 8:11着

[銀座線]

末広町 8:01発
神田 8:03着
三越前 8:04着
日本橋 8:06着
京橋 8:08着
銀座 8:10着
新橋 8:13着
虎ノ門 8:15着

日常の買い物は2022年3月にオープンしたサミットへ徒歩6分、まいばす、マルエツプチ、肉のハナマサも徒歩6分~7分と都心立地の割には便利でしょう。

通学校は湯島小学校で徒歩5分、本郷台中学校で徒歩9分です。

【総評】

間取りなど気になる部分はあるけども見た目はかっこよくしたし価格も現実的なものにしましたよ~というのが三井レジらしいですね。

後発のプラウドはお安くない(坪単価が強烈に変わるわけではないのですがパークホームズより広い部屋が多いのでグロスは大きな差)けどスペック高いですよ~なので近い立地ながらも検討者はバッティングしない(2物件比較するでしょうけども両方気に入る可能性は低い)ことでしょう。

ただ、いくら価格が今の時代にしては現実的とはいえ直床はなんだかもったいない感じがしちゃいます。

とはいえとはいえ繰り返しになりますが価格では文句言わせないわけでご自身たちが気にされないのであれば直床を理由に購入をやめるほどではないでしょう。気になっちゃう方はプラウドを待ちましょう!

動画もご覧ください!

■パークホームズ本郷三丁目 建設地周辺レポート

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2 件のコメント

  • 思うところありますが、立地、間取りは概ね許容範囲内です。
    ただ、価格は盛ってる印象があります。
    この価格であれば私は買いません。
    10%下がれば買います。という異見です

    • マンション購入したい様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      おっしゃる通り後1割お安ければより買いやすかったですね!
      ただ、そうなると大抽選会で買えない可能性が高くなっていたので悩ましいところです。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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