アトラス文京小石川　予定価格と間取り　アトラスギャラリー渋谷訪問

今回ご紹介するのはアトラス文京小石川です！

［物件概要］第1期販売概要　販売戸数18戸

売主：旭化成不動産レジデンス
設計：風光舎
施工：馬淵建設
価格：5798万円～14298万円
専有面積：41.16㎡～72.86㎡(全体としては34.94㎡～72.86㎡)
総戸数：47戸(販売戸数36戸)
規模：15階建て
交通：都営三田線・大江戸線「春日」駅徒歩5分　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩6分
所在地：東京都文京区小石川三丁目
竣工予定：2024年7月下旬
引き渡し予定：2024年9月下旬

駐車場：1台（外来者用平置き）
駐輪場：42台（ラック式4台、二段式38台）
ミニバイク置場：5台

地図はこちらです↓

画像出典：アトラス文京小石川公式HP

春日駅から徒歩5分、後楽園駅から徒歩6分、ダイエーの目の前で千川通りから中へ入っています。用途地域は準工業と商業ですがうるさい立地ではありません。

同じ接道沿いではヴェリテージ文京小石川が先発して供給開始しています。(記事作成時点で最終期販売前)

ヴェリテージとアトラスの3LDKを価格や間取り、その他を総合的に比較した印象としては「千川通り沿いを気にしないならヴェリテージ」「千川通り沿いを嫌うならアトラス」となり、それはほとんどの検討者も思っていることでしょうからライバル物件のようでライバル物件というほど検討者の価値観がバッティングしてはいないことでしょう。

日常の買い物は目の前のダイエー、まいばすやクイーンズ伊勢丹、文京ガーデンのマルエツなど徒歩5分圏内で充実していますしスーパーマーケット以外にもオリンピックとコーナンドイトも徒歩圏内にあるなど便利ですね。東京ドームシティ全体が三井不動産による大規模リニューアル工事が進んでいますからこれまで以上に日常の買い物＋αを身近で楽しむことができるようになります。

すぐ近くにある通学校の柳町小学校は改築工事中(今後は元々の校舎等を解体)で千川通り沿いの新校舎は完成しています。中学校は第三中学校(選択制のため他校も選べます)で徒歩9分です。

建設地は東側のみ公道に接道しており東西に長い土地形状、一部戸建がポツンとあるため一部くぼんでおりアトラスの建物は東寄りが15階建て、西寄りが3～4階建てです。南側には戸建ての出入りや当マンションの来客用駐車場出入りなど限られた人のみが通る私道があります。(販売が遅れたのはこの私道について調整していた？)

地上場面で見ると全体的に囲まれ感はかなりのものということも影響してか向かいの建物を超えるもしくは超えないけど空が近くなる11階以上を3LDKとして1フロア2戸、10階以下は1LDKと2LDK中心で3LDKは2戸のみという設定になっています。

ただ、西方向は5階建てのクレヴィア文京小石川を超えてくると眺望が抜けてくるだけでなく眼下にお寺の木々が見えてくるなど地上場面からは考えられないくらい条件良い眺めとなります。東方向は最上階付近になるとスカイツリーが見えてくるかも～ではありますが西方向と異なり目の前の建物が気になってきます。南方向は列により向かいの建物との距離は変わってきますが上階でも建物が被ってきます。それでも採光面は隙間から届く住戸が多くなっています。

ハザードマップで色が付いてきますが西方向にかけてグランドレベルが高くなるため1階住戸でも気になりにくくなっています。(パークコートでもウィークポイントとして話題になりましたが谷地側となるため全体的にハザードマップで色が付きます)

外観デザインは白基調で側面の窓が小さく全体的にコンクリートを強調しており重厚感があります。背の高い部分と背の低い部分は繋がってはいるのですが背の低い部分が南側にせり出すため接道から見えてより存在感が生まれそうです。接道から目立つ南東角部分が11階からダイレクトウィンドウへ切り替わる(その下も窓はありますがバルコニーもある)のも良い味付けになってくるでしょう。

駐車場が来客用1台、駐輪場も設置率が89％ほどであるなど全体的に見れば窮屈感あるランドスケープではあるのですがエントランスアプローチはしっかりと奥まらせて庇せり出し、植栽＆階段部ライティング(スロープもあります)などゆとりかつ見た目としても映えるものとしてくれています。

エントランスホールは戸数なりにこじんまりとしているものの壁面は江戸城の石垣をモチーフとした石積みで明るすぎない上質な空間となっているのもアトラスブランドらしさを感じることができます。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［西北角］

Dタイプ　2LDK　56.33㎡
2階　8700万円台　坪単価510万円

H1タイプ　1LDK　44.77㎡
2階　5700万円台　坪単価420万円

Kタイプ　1LDK　40.97㎡
5階　6000万円台　坪単価484万円

Lタイプ　1LDK　40.97㎡

画像出典：アトラス文京小石川公式HP

6階　6200万円台　坪単価500万円
10階　6500万円台　坪単価524万円

［南西角］

A2タイプ　3LDK　70.81㎡

画像出典：アトラス文京小石川公式HP

1階　11900万円台　坪単価555万円

C1タイプ　3LDK　70.81㎡
3階　12200万円台　坪単価569万円

J1タイプ　1LDK　41.16㎡

画像出典：アトラス文京小石川公式HP

5階　6300万円台　坪単価506万円
10階　6700万円台　坪単価538万円

M2タイプ　3LDK　72.86㎡
11階　13600万円台　坪単価617万円

M1タイプ　3LDK　72.86㎡

画像出典：アトラス文京小石川公式HP

12階　13700万円台　坪単価621万円
15階　14200万円台　坪単価644万円

［南向き］

B1タイプ　2LDK　54.42㎡

画像出典：アトラス文京小石川公式HP

3階　8200万円台　坪単価498万円

F3タイプ　1LDK　34.94㎡
2階　5300万円台　坪単価501万円

［南東角］

G1タイプ　2LDK　59.82㎡

画像出典：アトラス文京小石川公式HP

3階　9700万円台　坪単価536万円
8階　9900万円台　坪単価547万円
10階　10100万円台　坪単価558万円

Nタイプ　3LDK　72.10㎡

画像出典：アトラス文京小石川公式HP

11階　12900万円台　坪単価591万円
15階　13500万円台　坪単価619万円

平均坪単価は約560万円です。

ランドスケープにゆとりがないことが影響してとにかく柱の食い込みが気になりますね。(食い込んでいる柱も専有面積カウントされます)

一番広くても72㎡のためステップアップ住み替えというよりかは周辺賃貸にお住いの方の一次取得層が主なターゲットとなってきそうです。

1LDKは浴室サイズが1216なのは少々惜しいですがキッチンは大きいですしワイドスパン(開口部が豊かというほどではないですが)で行灯部屋なし、さらにリビングの床もタイルとなるなど(その他住戸はフローリングが標準)スペックアップしている割には現実的な単価設定となっています。

2LDKのG1タイプは浴室1418サイズ、廊下短めでコーナーサッシのある主寝室はしっかりと6帖超えであるなどディンクスさんだけでなく広さを求めない(もしくは13000万円は厳しいけど1億円ならなんとかという方)3人家族でもとっつきやすいでしょう。

設備仕様としてはディスポーザーがありません。食洗機(1LDKの一部住戸を除く)、キッチン・洗面天板フィオレストーン、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、玄関前カメラ付きインターホンなど1LDKからすればリビングの床がタイルになることも含めて単価なりか単価以上にはなってきますが3LDKからすると特別な華は感じにくいでしょう。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mmと高くなくさらに2000mm弱の下がり天井も多いなど億ションらしい空間の豊かさはありません。ただ、下がり天井はできる限りリビングからずらしてくれています。

エントランスホール以外の共用施設はありません。傘のシェアリングサービスアイカサが導入されます。

周辺相場を確認しましょう！

・プラウド本郷ヒルトップ　2014年築　本郷1　春日駅徒歩4分　新築時の坪単価約335万円　現在の坪単価約535万円

・ブランズ文京小石川レジデンス　2019年築　小石川3　後楽園駅徒歩7分　新築時の坪単価約425万円　現在の坪単価約530万円

・パークコート文京小石川ザタワー　2021年築　小石川1　春日駅徒歩1分(直結)　新築時の坪単価約575万円　現在の坪単価約870万円

パークコート文京小石川ザタワーの第一期、もう4年も前なのですね…時の流れが早い。

現在の駅直結系新築マンションもしくは中古マンションを購入して値上がりの再現性があるかは？？ですが何より住んで便利ですし万が一の市況悪化時にも強いとは思います！ https://t.co/flueE2f4JR

— マンションマニア (@mansionmania) June 16, 2023

上記相場からアトラス文京小石川が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

M1タイプ　3LDK　72.86㎡　12階　13700万円台　→　13100万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価月額約492円、内廊下ですがディスポーザーなしでこの単価帯はコストパフォーマンスとしては悪いですね。駐車場収入がない割には頑張っていますが…機械式駐車場がないため修繕積立金の上り幅は低めではありました。そもそもコストパフォーマンスを求める方向けではないです。(そういった方はパークコート文京小石川ザタワーのようなマンションが合っている)

ごみ置場は1階のみですが雨に濡れることはありません。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・プラウド本郷ヒルトップ　総戸数88戸　管理費㎡単価月額約333円　ディスポーザー　内廊下

・ブランズ文京小石川レジデンス　総戸数37戸　管理費㎡単価月額約418円　ディスポーザー　内廊下

・パークコート文京小石川ザタワー　総戸数571戸　管理費㎡単価月額約439円　ディスポーザー　内廊下　各階ごみ置場　24時間有人管理＆コンシェルジュサービス

建設地

【住むレーション】

［三田線］

春日　8:04発
水道橋　8:05着
神保町　8:07着
大手町　8:11着
日比谷　8:13着
内幸町　8:16着
御成門　8:18着
芝公園　8:19着
三田　8:21着
白金高輪　8:25着
白金台　8:27着
目黒　8:30着

［大江戸線］

春日　8:02発
本郷三丁目　8:04着
上野御徒町　8:06着
新御徒町　8:08着
蔵前　8:10着
両国　8:12着
森下　8:14着
清澄白河　8:16着
門前仲町　8:19着
月島　8:21着
勝どき　8:23着

春日　8:00発
飯田橋　8:02着
牛込神楽坂　8:04着
牛込柳町　8:06着
若松河田　8:08着
東新宿　8:10着
新宿西口　8:13着
都庁前　8:16着

［丸ノ内線］

後楽園　8:01発
茗荷谷　8:03着
新大塚　8:05着
池袋　8:09着

後楽園　8:00発
本郷三丁目　8:01着
御茶ノ水　8:03着
淡路町　8:05着
大手町　8:07着
東京　8:09着
銀座　8:12着
霞ヶ関　8:14着
国会議事堂前　8:16着
赤坂見附　8:19着

［南北線］

後楽園　8:06発
東大前　8:08着
本駒込　8:10着
駒込　8:12着

後楽園　8:03発
飯田橋　8:05着
市ヶ谷　8:07着
四ツ谷　8:09着
永田町　8:12着
溜池山王　8:14着
六本木一丁目　8:17着
麻布十番　8:19着
白金高輪　8:22着
白金台　8:24着
目黒　8:27着

【総評】

文京区は住宅購入のタイミングで買うしかないくらい新築中古共に枯渇しており出物が少ないのですよね。

エリア柄あるあるですが子育てをきっかけに賃貸で住み始めて小学校へ入学してからマンション購入を検討される方も多いエリアですから学区縛りであることも多く住まい探しがより難しくなるなんてのもよくあるパターンです。

となればタイミング合う方が12組(3LDKは12戸)いれば良いわけで…サクッと売れそうですね。

狭めの部屋を検討されている方からすればオールコンパクトでないがゆえのメリット(70㎡台の人が支えてくれる＆70㎡台があるがゆえの外観デザインや共用部の設え等)がありますし、シングル・ディンクス層にとってもシンプルに便利な立地ですから良い出物ですね！

柳町小学校区としては(あくまで現状ルール)共同印刷跡地のリビオシティ文京小石川(予想・文京区小石川4丁目計画)が楽しみなところです。春日・後楽園、茗荷谷、白山駅から徒歩10分ちょっとかかりますが総戸数500戸超の大規模マンションですから枯渇を潤してくれるであろう出物となります。定期借地権であること、スペックや間取りの面白みには期待できないかも(良い意味で裏切ってくれると嬉しいですけども施工会社は長谷工ですし…いや、グランリビオシティかもん！！)なことは注意が必要ですが希少な大規模マンションですから楽しみですね！

共同印刷跡地のリビオシティ文京小石川(予想・文京区小石川4丁目計画)、解体工事が進んでいますね！

文京区×3LDKの枯渇を潤してくれる出物になるはず！

アトラス文京小石川の北側ではモリモトの分譲マンションも建設中です！ pic.twitter.com/jSNgERIaCB

— マンションマニア (@mansionmania) June 16, 2023