イニシア青砥 予定価格と間取り モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはイニシア青砥です！

［物件概要］

売主：コスモスイニシア
施工：田中工務店
価格：未定
専有面積：55.62㎡～82.08㎡
総戸数：35戸（うち店舗1戸）
規模：14階建て
交通：京成線「青砥」駅徒歩3分
所在地：東京都葛飾区青戸三丁目
竣工：2020年3月中旬

駐車場：2台（平置式、身障者用1台含む）、敷地外3台
自転車置場：64台

地図はこちらです↓

画像出典：イニシア青砥公式HP

リカちゃんキャッスル！！(タカラトミー)

という冗談は置いておいて。

「駅№1マンションを購入しておけば間違いない！(長井秀和さん風に)」と何度もお伝えしてきていますが青砥駅周辺で№1となるイニシア青砥の供給が開始されます。

青砥駅からフラットな道のりで徒歩3分、もともとはグルメシティがあった場所だけあり人通りの多い道沿いではあるのですがそれゆえ目立つことになります。北側にはURのマンションがありますから青砥駅に住まう多くの方の通り道で「このマンションいいなぁ～」「住みたいなぁ～」と思われ続けることは間違いないでしょう。建物一階部分にはイオン系のスーパーマーケットが入りますから反対方向に住んでいる方にも認知されることになります。

しかも！！！！！！自転車置き場付近に実質住民専用の出入り口があるのです！スーパーマーケット直結と謳っても問題ない導線となっています。

青砥駅周辺で14階建てとなれば背の高い建物となるため目立つ存在となりますから外観デザインにも力を入れています。白に近いベージュをメインに白の縦線でスタイリッシュな見た目に。駅からの導線上では背中側が目立つため階段部分のデザインにこだわるなどどこから見てもかっこいいと思われるよう配慮がなされています。

後日記事化いたしますがイニシア青砥！

いわゆる駅ナンバー1マンションとなるのですが外観がめちゃかっこいい。背中側もしっかりと造り込んでるのが素晴らしい。

バルコニー隣戸境の隔て板もトールタイプ！ pic.twitter.com/OjxbZtD2ag

— マンションマニア (@mansionmania) 2019年2月3日

住戸数は34戸と小規模マンションとなりますが2階部分にいわゆるスタディルーム的(名称は青砥スタンド)共用施設を設けています。勉強したり住民同士で話をしたりといろいろなシーンで利用することができます。窓のある開放的な空間ですから居心地も良さそうです。しかも！各戸分のロッカーが完備されているのです。いや～この発想は素晴らしいですね。。。さすがコスモスイニシアです。

価格と間取りの一部を共有いたします！

※100万円単位
※ブロック毎のざっくりとした予定価格からの坪単価、変更の可能性あり

Aタイプ　3LDK　64.79㎡
7階～9階　5400万円台～5500万円台　坪単価280万円前後

Bタイプ　2LDK　55.62㎡

画像出典：イニシア青砥公式HP

4階～6階　4500万円台～4600万円台　坪単価273万円前後

Cタイプ　3LDK　65.89㎡
4階～6階　5500万円台～5700万円台　坪単価283万円前後

Dタイプ　4LDK　82.08㎡

画像出典：イニシア青砥公式HP

10階～13階　6600万円台～6800万円台　坪単価271万円前後

駅№1マンションだけあって青砥の相場で見るとお高いですね。駅№1マンションがお安く販売されることはほぼないですから当然の結果ではあります。

通常であればDタイプのように条件の良いお部屋に単価を盛るのですが7000万円以内に抑えたいのかある意味ではお買い得感満載です。洗面室と浴室の間に脱衣室があるのも魅力的です。

青砥エリアでマンションを探される方からするとびっくりするくらいの価格かと思います。4000万円を超えるとサーっと検討者が少なくなっていくエリアで5000万円オーバーですから。ただ、広域で見ればどこにでもあるような新築に坪単価300万円近く出すのであればイニシア青砥のほうが手堅くて満足度も高いかもしれないですね。

ディスポーザーはありませんが食洗機、Siセンサーコンロ、浴室ダウンライト、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、可動式ルーバー面格子、二重床・二重天井など設備と構造面で大きなコストカットは見受けられませんでした。コスモスイニシアらしい室内空間となっており壁紙などのセレクトができたり、室内玄関部分・共用廊下側玄関部分ともにゆとりがあり「これが分譲マンションなんだよなぁ～」と。

ん～素晴らしいですね。ほんとに。こういうマンションばかりならいいのに(笑)

ただ、お風呂のサイズがちょいと小さいのは残念。個人的には1418(Dタイプは1418)でないと狭く感じてしまいます。

周辺相場を確認しましょう！

・グリーンタウン青戸二番街　1998年築　青戸4　新築時の坪単価約180万円　直近売り出し事例なし

・D´クラディア青戸　2002年築　青戸5　新築時の坪単価約180万円　直近売り出し事例なし

・コスモ青砥セントラルスウィート　2005年築　青戸5　新築時の坪単価約180万円　直近売り出し事例なし

・コスモレジデンス青砥　2007年築　青戸5　新築時の坪単価約195万円　直近売り出し事例なし

・グランシティ青砥ユーロレジデンス　2008年築　青戸4　新築時の坪単価約215万円　現在の坪単価約185万円

・オーベル青砥　2008年築　青戸6　新築時の坪単価約175万円　直近売り出し事例なし

・アイコンチェルト葛飾青砥　2010年築　青戸5　新築時の坪単価約180万円　直近売り出し事例なし

・ノルディック青砥　2012年築　青戸6　新築時の坪単価約175万円　現在の坪単価約170万円

・ライオンズ青砥グランフォート　2012年築　立石6　新築時の坪単価約215万円　現在の坪単価約210万円

・エクセレントシティ青砥　2017年築　立石6　新築時の坪単価約230万円　現在の坪単価約215万円

・エクセレントシティ青砥Ⅱイリス　2017年築　立石8　新築時の坪単価約230万円　直近売り出し事例なし

・エクセレントシティ青砥Ⅲ　2019年竣工予定　立石6　新築時の坪単価約240万円　建設中

↓エクセレントシティ青砥Ⅲの広告↓

「越えてゆく青砥。」

新日本建設のマンションポエムは突き抜け感ある！ pic.twitter.com/IW38ScxC4d

— マンションマニア (@mansionmania) 2017年10月10日

上記相場からイニシア青砥の将来価値を予想すると

Bタイプ　2LDK　55.62㎡　4階～6階　4500万円台～4600万円台(新築時)　→　4000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

【住むレーション】

［京成本線］

青砥　8:02発
日暮里　8:13着
京成上野　8:19着

青砥　8:05発
京成高砂　8:08着
京成八幡　8:15着
京成船橋　8:21着
京成津田沼　8:25着
八千代台　8:32着
勝田台　8:36着
京成佐倉　8:45着
大佐倉　8:48着
京成酒々井　8:50着
宗吾参道　8:52着
公津の杜　8:54着
京成成田　8:58着
空港第2ビル　9:05着
成田空港　9:07着

［京成本線→成田スカイアクセス線］

青砥　8:03発
京成高砂　8:05着
東松戸　8:12着
新鎌ヶ谷　8:16着
千葉ニュータウン中央　8:23着
印旛日本医大　8:30着
成田湯川　8:37着
空港第2ビル　8:54着
成田空港　8:57着

［京成押上線→浅草線］

青砥　8:02発
押上　8:09着
本所吾妻橋　8:11着
浅草　8:13着
蔵前　8:15着
浅草橋　8:17着
東日本橋　8:18着
人形町　8:20着
日本橋　8:22着
宝町　8:24着
東銀座　8:26着
新橋　8:28着
大門　8:30着
三田　8:33着
泉岳寺　8:35着
高輪台　8:38着
五反田　8:39着
戸越　8:42着
中延　8:43着
馬込　8:45着
西馬込　8:47着

青砥駅は始発設定があります。一つ先の高砂よりも本数が多くなっており時刻表いらずです。

【総評】

青砥としてはお高いですが予算が許すなら迷うことはないでしょう。青砥駅№1マンションですから青砥の人口が0にならない限り価値がなくなることはありません。住みたいけど高い・・・そう思う方がたくさんいるマンションというのは値下がりにくいのです。

もちろんリセールバリューだけでなく満足度にも期待ができます。スーパーマーケットが建物下に入っており日常の買い物利便性も文句なし。眺望に関しても抜け感あるお部屋が多くなっており日当たりにも期待ができます。鉄道利便性も高いです。

ただし100点満点のマンションはありません。イニシア青砥にも弱点はあります。

それは駐車場が2台しかないことです。平置き駐車場なのはいいのですが2台しかないとなればまぁ足りません。「私は使わないので関係ない」と思った方も関係あるのです。駐車場が2台しかないということは駐車場収入も月額4万円～5万円くらいでしょう。(利用料は未定でしたのでざっくり)駐車場収入が少ないということは管理費収入がほぼほぼ各戸が払おう管理費のみに頼る状態となります。ただでさえ小規模マンションで共用部もあり葛飾区の条例で通勤管理ですからそこそこな管理費になるのではないかなぁ～とは思います。

ただしスーパーマーケットがあるのでそこから管理費をがっつり取れるなら話は変わってきます。(基本的にはわけて考えるのであまり期待できませんが)スーパーマーケットの床部分とマンションの床部分をどうわけて管理するのかは要確認です。

価格と維持費(維持費は予定も出ていませんでしたがおそらく高い)さえ妥協できれば文句なしでおすすめできる新築マンションです！！

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～2019年3月17日追記～

販売戸数：25戸
価格：4398万円～6998万円
最多価格帯：5400万円台(4戸)
間取り：2LDK～4LDK
専有面積：55.62㎡～82.08㎡

管理費：18200円～26900円（月額）
修繕積立金：7200円～10600円（月額）

駐車場：2台（平置式、身障者用1台含む）、敷地外3台　使用料：平置駐車場：20000円、身障者駐車場：21000円
自転車置場：64台(傾斜ラック式8台、2段ラック式56台)　使用料：<2台ラック式>上段：150円　下段：250円　<傾斜ラック式>200円

Cタイプ　3LDK　65.89㎡
2階　5098万円　坪単価255万円

Dタイプ　4LDK　82.08㎡

画像出典：イニシア青砥公式HP