今回ご紹介するのはピアース馬込です!

[物件概要]

売主:モリモト
施工:森本組
価格:2590万円~4700万円
専有面積:25.04㎡~41.70㎡
総戸数:46戸
規模:6階建て
交通:都営浅草線「馬込」駅徒歩6分 東急大井町線「荏原町」駅徒歩12分
所在地:東京都大田区中馬込二丁目
竣工予定:平成30年7月初旬

駐車場:2台(平置)
バイク置場:3台(平置)
駐輪場:52台(2段式、平置ラック式、平置)

管理費(月額)8900円~14800円
修繕維持積立金(月額)2630円~4380円

地図はこちらです↓

画像出典:ピアース馬込公式HP

馬込駅と言えば環七と第二京浜が通っており駅上の環境が優れているとは言い難いエリアではありますが一歩中へ入ると住宅街になり落ち着いた環境となります。

シングル・ディンクス向けのマンションは大通り沿いに供給されやすい傾向があるのですがピアース馬込は大通りから一歩中へ入った住宅街に位置しています。シングル・ディンクス向けでありながらも環境の良い住宅街に位置していることは珍しいですから実需として考えるととてもおすすめしやすいマンションとなります。

眺望や採光に関しても高台に位置しているため優れている住戸が多く、ファミリー向けマンションにしても良かったのではと思えるのですが同売主でアールブラン馬込が同時供給されているという影響で住み分けという意味もあってかシングル・ディンクス向けなのに環境が良く眺望、採光も優れているピアース馬込が生まれたわけです。

駅から現地までは坂がありますからフラットな道のりではありません。ただ駅徒歩6分ですから遠いと感じる方は少ないはずです。閑静な住宅街に位置するシングル・ディンクス向けマンションは希少性があります。

モリモト物件ですから外観の高級感はもちろん設備・仕様も充実しています。ディスポーザーはありませんが食洗機、キッチン天板シーザーストーン、床暖房、浴室ダウンライト、ラクセスキー、玄関だけでなく廊下、洗面室、トイレの床も大理石となっています。(お部屋の広さにより一部仕様が異なります)

構造面では二重床・二重天井、床スラブ厚は200mm以上となっています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Gタイプ 北・東向き 1LDK 31.19㎡

画像出典:ピアース馬込公式HP

2階 3080万円 坪単価326万円

Lタイプ 東向き 1DK 28.33㎡

画像出典:ピアース馬込公式HP

6階 3300万円 坪単価385万円

Cタイプ 南・東向き 1LDK 41.7㎡

画像出典:ピアース馬込公式HP

2階 4200万円 坪単価332万円

Jタイプ 南・西向き 1LDK 40.12㎡

画像出典:ピアース馬込公式HP

5階 4700万円 坪単価387万円

間取りに関しても無駄がなく使いやすそうですね。例えばLタイプ、廊下があってないようなものですから好き嫌いは分かれるかと思いますが30㎡を切っている割には居室にゆとりがあります。

画像出典:ピアース馬込公式HP

周辺相場を確認しましょう!

オーベル馬込iL 2008年築 馬込駅徒歩4分 中馬込二丁目 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約255万円

上記相場からピアース馬込の将来価値を予想すると

Gタイプ 31.19㎡ 3080万円(新築時) → 2500万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

【住むレーション】

[浅草線]

馬込 8:03発
五反田 8:08着
三田 8:15着
日本橋 8:26着

[大井町線]

荏原町 8:02発
自由が丘 8:10着
二子玉川 8:19着
溝の口 8:22着

[東急バス]

馬込駅前 8:00発
川崎駅西口北 8:32着

【総評】

投資として優れているかと聞かれるとそこまで飛びぬけた魅力があるわけではない(そもそも今の市況で新築マンション投資は難しい)のですが利回りは4%程を確保していますし、何よりシングル・ディンクス向けマンションでありながら静かな環境に位置しており、交通利便性や買い物利便性も高くグレードも高い・・・。表面上の価格が抑えらていますからとくに若いシングルの方に検討していただきたいマンションです。

数多くのシングル・ディンクス向けマンションを見学してきていますがどうしてもコストカットが多く見られます。これは広いお部屋ばかりのマンションに比べてスケールメリットがないわけで致し方のない部分ではあるのですがモリモトのコンパクトマンションは一般的なファミリー向けブランドに比べてもグレードを落としていません。もちろんその分は価格に反映されてしまうものの自分の城を買うということであれば今回ご紹介しているピアース馬込、強くおすすめすることができます。

坪単価にするとお高めですが30㎡前後のお部屋であれば維持費込みで月額10万円ほどです。

私はいつもできる限り若い内に「とりあえずの1件目」を購入することをおすすめしていますがピアース馬込はぜひその候補にもしていただきたいマンションです!

クリオラベルヴィ馬込も現地調査してきましたので同時公開した記事をぜひご覧ください。

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