今回ご紹介するのはザ・パークハウス戸越公園タワーです!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス 大成建設 東急 一般財団法人首都圏不燃建築公社 大成有楽不動産
施工:大成建設
価格:未定
専有面積:30.60㎡~120.45㎡
総戸数:241戸(募集対象外住戸70戸含む)、他に店舗4区画
規模:地上23階地下1階建て

交通:
東急大井町線「戸越公園」駅徒歩1分
東急池上線「荏原中延」駅徒歩9分
都営浅草線「中延」駅(A3出口)徒歩9分
都営浅草線「戸越」駅(A1出口)徒歩11分
JR横須賀線・湘南新宿ライン「西大井」駅徒歩12分

所在地:東京都品川区戸越5丁目
竣工予定:2024年2月下旬

駐車場:タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台
自転車置場:295台(平置き50台、2段ラック式下部スライド式245台)、他に店舗用42台
バイク置場:5台
ミニバイク置場:23台

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・パークハウス 戸越公園タワー公式HP

東急大井町線の戸越公園駅から徒歩1分、元々は小さな商店などが立ち並んでいました。防災面の強化なども目的とした再開発となっており、規模は異なりますが同時期販売となるザ・タワー十条と立ち位置が似ています。(あれだけ細かい土地をよくまとめましたね…すごい)

現在改札がある付近も補助29号線計画地となっており将来的にはどこかしら(東側になりそうでしょうか)に駅前ロータリーをつくるのではないでしょうか。

戸越銀座商店街や武蔵小山商店街パルムに比べれば店舗数は大きく劣りますが戸越公園駅前には商店街が続いていますし、その道を歩いていけば戸越銀座商店街にもぶつかりますから大きなモールよりも商店街がお好きという方にはたまらない立地でしょう。テナントは未定ですがマンションの1階と2階にも商業施設(荷捌きスペースがあるためスーパーマーケットも可)が入ります。商業施設との行き来は一度外へ出る必要があります。

戸越公園駅の他にも荏原中延駅、中延駅、戸越駅、西大井駅も徒歩圏内となっています。踏切を渡らずに行き来できる中延駅から都営浅草線で通勤というのも容易です。

戸越公園駅徒歩1分というのはあくまで表記上であり駅徒歩30秒(約50m・敷地までなら数秒)という世界です。地上ホームがゆえにマンションの敷地を出てから1分かからずで電車の中というのも十分可能な距離です。ただ、大きなネックとなるのが開かずの踏切と呼ばれてしまうくらい(もちろん時間帯によりますが)の踏切があることです。戸越公園駅は対向式ホームとなっておりそれぞれのホームに改札があり、構内連絡通路はありません。例えば朝に大井町方面へ乗車するとなれば踏切を渡る必要があります。踏切待ちが長いとせっかくの駅徒歩数秒のメリットが薄れてしまいます。

ただ、この踏切を気にされるのは広域検討者であり、地元の方は慣れているわけで販売に関しては大きなネックにはならないと思います。そもそもの価格設定からしてこのエリア(戸越・荏原)が好きな方がメインターゲットなわけで、広域検討者であれば大井町、武蔵小山などのほうがとっつきやすいことでしょう。

高架化に関しては実現するにしてもかなり先の話でしょう。大深度地下ではありますが真下をリニアが通ります。ただ、大井町線真横OKなのに地下にリニアが通るのは嫌だ~とはならないでしょう。線路北側の再開発(ザ・パークハウス戸越公園的な商業&マンション?)が進む際に高架化も進んでいくのではないかなぁ~と思われます。(北側の再開発が進まないことには高架化工事が難しそう)

外観デザインに関しては商業部分となる基壇部をグレー系、基壇部のほうが横に長いためそこにのっかるような見た目で頭頂部門形フレーム&軒裏木目調の住戸部分とすることで23階建てとタワマンにしては背が低めですがエリア柄かなり存在感あるものとなるでしょう。ライトアップされると頭頂部軒裏がゴールドのように光り輝くものとなりそうなのがかっこいいですよね。

建設地へいくと囲いがされているためイメージ湧きにくいのですが竣工すると敷地を囲うように植栽豊かな歩道と北側にイロハモミジのシンボルツリーを配したフロントガーデン(空地)ができますから駅前にゆとりの空間もできることになります。北側のフロントガーデンは少し高低差があることを活かして花壇のようなランドスケープとしてくれています。

エントランスホールは二層吹き抜け(1階の店舗区画が大きいことが影響してか単価帯からすると面積は物足りないです)、ホール内は柱の照明計画が美しく窓からはフロントガーデンの植栽を望めるものとなっています。1階と2階は階高が5mとなっているためエレベーターホールも背が高いというのは良いですね。エントランスホールは二層吹き抜けだけどもエレベーターホールは一般的な高さになってしまう物件も多いものです。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[北向き]

35Iタイプ 1LDK 39.14㎡
10階 5900万円台 坪単価498万円
15階 5900万円台 坪単価498万円
20階 6100万円台 坪単価515万円

35Hタイプ 1LDK 36.18㎡

画像出典:ザ・パークハウス 戸越公園タワー公式HP

11階 5400万円台 坪単価493万円
15階 5500万円台 坪単価502万円
19階 5600万円台 坪単価511万円

[北西向き]

40Jタイプ 1LDK 43.84㎡
11階 6400万円台 坪単価482万円
15階 6500万円台 坪単価490万円
20階 6700万円台 坪単価505万円

45Kタイプ 2LDK 48.30㎡

画像出典:ザ・パークハウス 戸越公園タワー公式HP

10階 7500万円台 坪単価513万円
15階 7600万円台 坪単価520万円
20階 7800万円台 坪単価533万円

[南西角]

70S1タイプ 3LDK 73.97㎡

画像出典:ザ・パークハウス 戸越公園タワー公式HP

10階 11800万円台 坪単価527万円
15階 11900万円台 坪単価531万円
20階 12200万円台 坪単価545万円(70S2タイプ)

115Yタイプ 3LDK 115.00㎡ プレミアム住戸
23階 22800万円台 坪単価655万円

[南西向き]

65Oタイプ 3LDK 66.50㎡

画像出典:ザ・パークハウス 戸越公園タワー公式HP

10階 10400万円台 坪単価517万円
15階 10500万円台 坪単価522万円
20階 10700万円台 坪単価531万円

110Xタイプ 3LDK 111.12㎡ プレミアム住戸
23階 20800万円台 坪単価618万円

[南東角]

80T1タイプ 3LDK 81.12㎡

画像出典:ザ・パークハウス 戸越公園タワー公式HP

15階 13100万円台 坪単価533万円
20階 13500万円台 坪単価550万円(80T2タイプ)

120Zタイプ 3LDK 120.45㎡ プレミアム住戸

画像出典:ザ・パークハウス 戸越公園タワー公式HP

23階 24800万円台 坪単価680万円

[南東向き]

55Nタイプ 2LDK 56.76㎡
11階 8600万円台 坪単価500万円
15階 8700万円台 坪単価506万円
20階 8900万円台 坪単価518万円

30Aタイプ 1DK 30.60㎡
3階 4600万円台 坪単価496万円

平均坪単価は約520万円です。

角住戸がダイレクトウィンドウではなくバルコニーありとなっています。ダイレクトウィンドウ派には惜しいところではありますが8階以上のバルコニーガラス手摺は透けるものですから座っていても眺望を楽しむことができます。

エリア柄広めのお部屋のほうが需要ある中で狭めの部屋も多いため狭めの部屋に単価をのっけていないのが面白いですね。このエリアらしいですよね。もちろん引き合い多いのは広めのお部屋であることは間違いないにしてもだからこそ1LDKや2LDKの単価が盛られていないことは広域検討者にとってとっつきやすいポイントでしょう。

北側はいつかタワマンになるかもではありますが全体的に眺望・採光には恵まれています。地権者住戸が低層階に固まっている(+最上階付近数戸)のも良いですね。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、ミストサウナ、水回り天板クォーツ系、主寝室床暖房など単価なりにしっかりとしている(玄関前カメラ付きインターホンはなかったりしますが)のですが今作で注目すべきは室内空間の豊かさでしょう。

基本天井高が2700mmとなります。サッシ高は2200mmとちょいと高い程度のため落差が気になるかと思いきやリビング横の引き戸の高さが…2500mm(これは素晴らしいですね!!)です。それゆえ落差も感じにくいですし、下がり天井もそれほど多くないため室内空間のゆとりを感じることができます。階高が約3.35mとゆとりあるのですよね。(一般的なマンションとなれば階高3m切りもあります)

これだけ階高や基本天井高にゆとりがあるとなれば都心部なら全部屋天カセ(天カセ部分が下がったとしてもさほど違和感ない)とかにしてくれるのでしょうけどもそれを戸越公園で求めてはさすがに酷でしょう。

最上階のプレミアム住戸は基本天井高2800mm、サッシ高2400mm、リビング天カセ、食器棚、水回りなどがグレードアップ、さらには23階のエレベーターホール別セキュリティ、各階ごみ置場があります。最上階のみ各階ごみ置場があるためごみ置場清掃費用として月額7840円かかります。自分たちだけ楽できても乗り合わせる他フロアの住民はごみを持っていることも多々あるわけでどうなのですかね…(各階ごみ置場はごみ捨てが楽というだけでなくエレベーターで乗り合わせる他の住民もごみを持っていないというのも魅力なわけで。)

40Jタイプは基本天井高が下がる(と言っても2550mmです)のですがキッチンにミーレの洗濯乾燥機が付いてきます。交換時などは機種が限られるためやっかいですが美しいですね。その他1DKなど一部住戸も基本天井高が2700mmではありません。

共用廊下は内廊下となっています。

各戸玄関前に宅配ボックスがあります。トランクルームのような大きさで指定業者であれば何度でも開け閉めできるため一日に数回宅配があっても対応できます。置き配禁止のマンションも多いですし、そもそも置き配だとセキュリティ面も少々不安ですから各戸玄関前宅配ボックスがあるのはとても大きな魅力でしょう。

免震ではなく制振ではあるのですが地震の揺れを効率的に吸収するタスフレックスフレームという大成建設オリジナルの工法を採用しています。連層壁の間にオイルダンパーを設置することで一般の制振構造に比べてダンパー数を減らし工費を抑えつつも耐久性を高めたものとなっているとのことです。

共用部は3階にコンフォートラウンジ、20階にオーナーズラウンジ、屋上にスカイテラスがあります。

共用部のデザイン監修は乃村工藝社が担当、専有部の床・扉などもコラボしたパッケージプラン(有償)を選ぶこともできます。

風除室にはT-Clean Air(花粉等浄化装置)が設置されます。(通らなくてもOK)

周辺相場を確認しましょう!

[戸越エリア]

・ラ・プラース ウエスト 2004年築 西五反田6 戸越駅徒歩5分 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約350万円

・グリーンプリズムタワー 2005年築 平塚3 戸越銀座駅徒歩6分 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約330万円

・ドレッセ戸越公園プレヴィ 2010年築 戸越5 戸越公園駅徒歩2分 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約380万円

・オーベル戸越公園 2014年築 戸越5 戸越公園駅徒歩3分 新築時の坪単価約305万円 直近売り出し事例なし

[武蔵小山エリア]

・パークシティ武蔵小山ザタワー 2019年築 小山3 武蔵小山駅徒歩1分 新築時の坪単価約465万円 現在の坪単価約585万円

・シティタワー武蔵小山 2021年築 小山3 武蔵小山駅徒歩1分 新築時の坪単価約495万円(現在は坪単価約600万円前後) 新築販売中

[西大井エリア]

・Jタワー西大井 2003年築 西大井1 西大井駅徒歩1分 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約300万円

[大井町エリア]

・ブリリア大井町ラヴィアンタワー 2012年築 大井1 大井町駅徒歩5分 新築時の坪単価約315万円 現在の坪単価約475万円

・シティタワー大井町 2019年築 大井1 大井町駅徒歩4分 新築時の坪単価約445万円 現在の坪単価約515万円(新築も販売中)

・クレヴィアタワー大井町 2020年築 大井1 大井町駅徒歩5分 新築時の坪単価約425万円 現在の坪単価約515万円

上記相場からザ・パークハウス戸越公園タワーの将来価値を予想すると

70S1タイプ 3LDK 73.97㎡ 15階 11900万円台(新築時) → 10780万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は58台シェアのタワーパーキングで設置率約22%、屋内のため作業中雨に濡れないですしサブエントランスがあるため住戸との行き来でも雨に濡れることはありません。サイズ感も良いですね。

機械式駐車場サイズ

・ハイルーフ 22区画 月額35000円 全長5300mm×全幅2050mm×全高2050mm×重量2500kg×最低地上高110mm
・ハイルーフ(EV対応) 5区画 月額37000円 全長5300mm×全幅2050mm×全高2050mm×重量2500kg×最低地上高110mm
・身障者優先 1区画 月額35000円 全長5300mm×全幅2050mm×全高2050mm×重量2500kg×最低地上高110mm
・ミドルルーフ 21区画 月額30000円 全長5300mm×全幅2050mm×全高1800mm×重量2300kg×最低地上高110mm
・ミドルルーフ(EV対応) 9区画 月額32000円 全長5300mm×全幅2050mm×全高1800mm×重量2300kg×最低地上高110mm

駐輪場は2階の屋内で設置率約122%、バイク置場は地下1階でどちらも専用エレベーターあり、住戸階へのエレベーター乗り継ぎも容易です。

住戸フロアのエレベーターは3基(分速150m)、1基あたり約80戸ですから違和感ないでしょう。

管理費は㎡単価月額約483円を予定、ディスポーザーありの内廊下とはいえ各階ごみ置場もないためより重たく感じますね。防災センターあり(常時警備員2名体制)で総戸数がタワマンにしては少ないため致し方ないですが…

一例・・・73.97㎡ 管理費35740円 修繕積立金14060円 合計50790円(月額・予定)

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・パークシティ武蔵小山ザタワー 総戸数628戸 管理費㎡単価月額約365円 ディスポーザー 内廊下 各階ごみ置場 24時間有人管理

建設地

【住むレーション】

[東急大井町線]

戸越公園 8:04発
下神明 8:06着
大井町 8:08着

戸越公園 8:04発
中延 8:05着
荏原町 8:07着
旗の台 8:08着
北千束 8:11着
大岡山 8:12着
緑が丘 8:14着
自由が丘 8:16着
九品仏 8:18着
尾山台 8:19着
等々力 8:21着
上野毛 8:22着
二子玉川 8:25着
溝の口 8:28着

[東急池上線]

荏原中延 8:00発
戸越銀座 8:02着
大崎広小路 8:04着
五反田 8:06着

荏原中延 8:01発
旗の台 8:02着
長原 8:04着
洗足池 8:06着
石川台 8:07着
雪が谷大塚 8:08着
御嶽山 8:11着
久が原 8:12着
千鳥町 8:14着
池上 8:16着
蓮沼 8:19着
蒲田 8:21着

[都営浅草線]

中延 8:04発
戸越 8:05着
五反田 8:08着
高輪台 8:10着
泉岳寺 8:13着
三田 8:16着
大門 8:18着
新橋 8:21着
東銀座 8:23着
宝町 8:25着
日本橋 8:27着

[横須賀線]

西大井 8:05発
品川 8:10着
新橋 8:15着
東京 8:18着

西大井 8:03発
武蔵小杉 8:08着
新川崎 8:11着
横浜 8:20着

[湘南新宿ライン]

西大井 8:01発
大崎 8:04着
恵比寿 8:09着
渋谷 8:11着
新宿 8:16着

大井町線の急行は通過となります。

スーパーマーケットはオオゼキ、オーケー、まいばす、ビッグ・エーが近くにありますし、目の前にローソンがあるのも助かりますね。

通学校は大原小学校で徒歩4分、戸越公園と文庫の森へ徒歩5~6分(2022年5月1日にはキッズスペースなどもある地域交流施設エコルとごしがオープンしました)、しながわ中央公園へ徒歩13分など公園関係も充実しています。

【総評】

室内空間にゆとりがあったのは嬉しいですね。立地が良いことはたしかであっても億を出すとなれば室内空間も他との違いがあったほうが嬉しいですし、住んだ後の満足度にも繋がるでしょう。

広い部屋に関してはタワマンとはいえ戸数も多くはなく地元需要で捌けちゃうでしょうけどもシングル~ディンクス向け住戸が多いため広域検討者にも買ってもらう必要がある。それゆえ良い意味で価格設定のアンバランス感が出ている(一般的に狭い部屋のほうが単価盛られがち)ため思っていた以上に広域検討者にも合ってくると思えました。

城南エリア×タワマン好きとなればむしろお安いほうの立ち位置ですからそこがマストで予算もこれ以上伸ばしたくない(もしくは戸越公園が好き)という方は買っておいたほうが良いでしょうね。

城南エリアはマンション価格のお高さも目立ってきていますので広域検討者で城南である必要性がないなら他にも選択肢はあるなぁ~といったところです。

動画もご覧ください!

■ザ・パークハウス 戸越公園タワー 建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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