今回ご紹介するのはザ・パークハウス大井町ゼームス坂です!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス JX不動産
施工:大豊建設
価格:未定
専有面積:38.62㎡~78.41㎡
総戸数:26戸
規模:10階建て
交通:JR京浜東北線「大井町」駅徒歩6分(通行時間7:00-22:00) りんかい線「大井町」駅徒歩7分 東急大井町線「大井町」駅徒歩7分 京浜急行線「青物横丁」駅徒歩6分
所在地:東京都品川区南品川5丁目
竣工:2019年8月14日

駐車場:4台(平置3台、身障者用平置1台) 月額32000円・35000円(予定)
バイク置場:2台 月額2000円(予定)
自転車置場33台[2段ラック式(下部スライド式)] 月額200円・500円(予定)

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・パークハウス大井町ゼームス坂公式HP

物件名の通りゼームス坂通り沿いに面しています。もともとはガソリンスタンド(そのため売主にJX不動産)がありました。

大井町駅東口を出てすずらん通りを抜けた先にあるプラウド大井ゼームス坂を左に曲がって少し歩けば現地となります。若干の高低差はありますが物件までは緩やかですし気になるほどではないでしょう。

大井町界隈でのザ・パークハウスブランドとしては過去にも数物件供給がありますがゼームス坂側は初ですね。三菱地所時代に遡れば道路向かいのゼームス坂パークハウス(1971年築)となりますがこちらは築年数的にもパークハウスブランド初期のころの物件と思われます。築48年ほど経過しますが坪単価215万円ほどで動いています。

今回は完成販売となります。三菱地所レジデンスは規模感がないと完成販売とすることが増えてきましたね。私が見学しただけでもザ・パークハウス船堀テラスザ・パークハウス吉祥寺がそうでした。

外観は総戸数26戸と規模感ないためしっかり造りこまないとチープに見えてしまうわけですがそこはさすがのザ・パークハウス。ぱっと見はコンクリート打ちっ放しかな?とも思えてしまうのですがちゃんとみれば重厚感のある重ね塗りの塗装です。エントランスアプローチは厚みのことなる石貼りとしてデザイン性、高級感豊かにしていますし規模の割には植栽計画も豊かですから誰がみても分譲マンションとわかるレベルになっています。バルコニーの横壁もデザイン性ある模様となっているなど細かい部分へのこだわりも感じられました。

エントランスホールは小さめですが青物横丁側に出る際便利なサブエントランスを設けています。エントランスに入ってすぐにメールコーナーとなる(ポストが目の前)のは分譲マンションらしくないですが部屋番号の記載がない(投函側には記載あり)ものを採用していますからチープな印象は受けませんでした。

ただ、オートロックドアが1枚のみでありながらエレベーターセキュリティなしは残念でした。理想形はオートロックドア2枚+エレベーターセキュリティ+玄関前カメラ付きインターホンという方が多いと思いますが、そこまでは難しいとしてもエレベーターセキュリティがないならオートロックドアは2枚にしてほしかったところです。

住戸階はエアコンなしではあるものの高級感あるカーペット敷きの内廊下を採用、各フロア3戸(最上階は2戸)とはいえ手を抜いていません。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

※維持費も予定

Aタイプ 1LDK 38.62㎡ 管理費(月額)13750円 修繕積立金(月額)6760円

画像出典:ザ・パークハウス大井町ゼームス坂公式HP

2階 4798万円 坪単価410万円
3階 4848万円 坪単価415万円
4階 4968万円 坪単価425万円
5階 4998万円 坪単価427万円
6階 5048万円 坪単価432万円
7階 5098万円 坪単価436万円
8階 5148万円 坪単価440万円
9階 5198万円 坪単価444万円

Bタイプ 1LDK 39.25㎡ 管理費(月額)13980円 修繕積立金(月額)6870円

画像出典:ザ・パークハウス大井町ゼームス坂公式HP

10階 5318万円 坪単価447万円

Cタイプ 2LDK 55.80㎡ 管理費(月額)19870円 修繕積立金(月額)9770円

画像出典:ザ・パークハウス大井町ゼームス坂公式HP

2階 6678万円 坪単価395万円
3階 6738万円 坪単価399万円
4階 6898万円 坪単価408万円
5階 6928万円 坪単価410万円
6階 6988万円 坪単価414万円
7階 7048万円 坪単価417万円
8階 7118万円 坪単価421万円
9階 7188万円 坪単価425万円

D1~D4タイプ 3LDK 70.13㎡ 管理費(月額)24970円 修繕積立金(月額)12280円

画像出典:ザ・パークハウス大井町ゼームス坂公式HP ※D2タイプ

2階 7718万円 坪単価363万円
3階 7788万円 坪単価367万円
4階 7898万円 坪単価372万円
5階 7938万円 坪単価374万円
6階 8018万円 坪単価378万円
7階 8098万円 坪単価381万円
8階 8188万円 坪単価386万円
9階 8288万円 坪単価390万円

Eタイプ 3LDK 78.41㎡ 管理費(月額)27920円 修繕積立金(月額)13730円

画像出典:ザ・パークハウス大井町ゼームス坂公式HP

10階 10288万円 坪単価433万円

平均坪単価は約410万円です。

北側は土地がより下がることになるため北向き住戸は4階あたりでも十分抜け感に期待ができます。南側には秀和南品川レジデンスがありますから真正面方向は抜けてきません。それも影響してか南向きの3LDKは単価をグッと抑えています。坪単価370万円となれば周辺の中古マンションと同じくらいの単価ですから眺望の抜け感さえ妥協できればお得感さえあります。ただ、小規模マンションがゆえに維持費がお高いですからそこは妥協点となるでしょう。

3LDKのD1~D4タイプはリビングが狭い(洋室3はウォールドアで開放可能)ですがキッチンは広めです。食器棚も横に長いですしパントリーも大きめです。

2LDKは浴室サイズが1317なのは残念ですがキッチンに窓があるのは魅力的です。1LDKはスパンがしっかり取れていますし浴室に窓があります。ただし最上階の1LDKのみ窓面が少なくなるのと洋室も狭くなりますから最上階にこだわらないのであれば9階以下がおすすめです。

全戸角住戸ということもあり内廊下でありながらも行灯部屋はありません。

今回びっくりしたのは天井高です!!

最上階のみ2590mmとまぁ見かけなくはない高さ(一般的には十分です)ですから驚きはないのですが5階~9階は2630mm、2階~4階はなんと2680mmなのです!!サッシ高は2mほどと一般的ではありますが天井高2680mmは開放感あっていいですね~。下がり天井もそこまで多くないですから余計に。

設備仕様も頑張っています。ディスポーザー、食洗機、食器棚、水回り天板クォーツストーン、洗面室床タイル、浴室ダウンライト、ミストサウナ、ローシルエットトイレ&手洗いカウンター、トイレリモコンスティック型、リビングエアコン実装(Eタイプのみ天カセ実装)などなど。ただし玄関前カメラ付きインターホンはありません。(地所レジさんはここをよくケチるなぁ~)

構造は二重床、二重天井です。

ごみ置き場はエレベーターのすぐ近くにあり便利ですがしっかりと前室を設けています。

周辺相場を確認しましょう!

・プラウド大井ゼームス坂 2012年築 南品川5 新築時の坪単価約320万円 現在の坪単価約370万円

・ザ・パークハウス大井町ウエストコート 2012年築 東大井5 新築時の坪単価約295万円 現在の坪単価約350万円

・ザ・パークハウス大井町イーストコート 2012年築 東大井5 新築時の坪単価約290万円 現在の坪単価約345万円

・シティテラス大井仙台坂ヒルトップガーデン 2012年築 東大井5 新築時の坪単価約335万円 現在の坪単価約375万円

・ザ・パークハウス大井町レジデンス 2014年築 東大井5 新築時の坪単価約320万円 現在の坪単価約365万円

上記相場からザ・パークハウス大井町ゼームス坂の将来価値を予想すると

D1~D4タイプ 3LDK 70.13㎡ 5階 7938万円 → 7440万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は身障者優先含めて平置き4台、月額32000円~35000円です。機械式ではないですから維持費の面ではよいのですが収入が少ないというのは管理費が高いことに影響していることでしょう。

現地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(大井町駅から現地まで)
建設地周辺動画③(現地から青物横丁駅まで)

【住むレーション】

[京浜東北線]

大井町 8:02発
品川 8:05着
田町 8:09着
浜松町 8:11着
新橋 8:14着
有楽町 8:16着
東京 8:18着
神田 8:21着
秋葉原 8:23着
御徒町 8:25着
上野 8:26着

大井町 8:02発
大森 8:04着
蒲田 8:08着
川崎 8:12着
鶴見 8:16着
新子安 8:20着
東神奈川 8:23着
横浜 8:26着
桜木町 8:29着
関内 8:31着

[りんかい線(大崎から先は埼京線)]

大井町8:02発
大崎8:05着
恵比寿8:11着
渋谷8:13着
新宿8:19着
池袋8:25着

大井町 8:00発
品川シーサイド 8:02着
天王洲アイル 8:04着
東京テレポート 8:08着
国際展示場 8:11着
東雲 8:13着
新木場 8:16着

[東急大井町線]

大井町 8:08発(始発)
旗の台 8:13着
大岡山 8:16着
自由が丘 8:19着
二子玉川 8:27着
溝の口 8:31着

[京急線(泉岳寺から先は都営浅草線)]

青物横丁 8:01発
品川 8:06着
泉岳寺 8:10着
三田 8:12着
大門 8:15着
新橋 8:17着
東銀座 8:20着
宝町 8:22着
日本橋 8:23着

青物横丁 8:05発
立会川 8:07着
平和島 8:11着
京急蒲田 8:15着
糀谷 8:18着
大鳥居 8:21着
穴守稲荷 8:22着
天空橋 8:24着
羽田空港国際線ターミナル 8:26着
羽田空港国内線ターミナル 8:29着

[空港リムジンバス(京急)]

大井町 8:00発(始発)
羽田空港(第2) 8:22着
羽田空港(第1) 8:27着
羽田空港(国際線) 8:34着

[東急バス]

ゼームス坂上 8:02発
新馬場駅前 8:11着
大崎駅 8:19着
不動前駅入口 8:24着
中目黒駅 8:42着
渋谷駅 8:56着

りんかい線で渋谷・新宿・池袋など山手線西側へ、京浜東北線で品川・新橋・東京など山手線東側へと山手線の両面へアクセス容易となります。都心方面だけでなく羽田空港、川崎、横浜なども行き来しやすく時代のトレンドからして人気の出るアクセス力と言えます。青物横丁駅へも徒歩6分と近いですから複数路線だけでなく日常使いする駅も複数となります。

飛行機問題はどうしても気になりますね。私は真上を飛行機がバンバン通るマンションに住んでいたこともありますし、線路横も経験ありで気にならなかったので個人的には良いのですがザ・パークハウス大井町ゼームス坂は「ほどよく駅から離れた静かな環境」もウリなわけでダメージがないと言えば嘘にはなるでしょう。サッシもT-1ですから対策していません。(T-2にしても良かったような。。。)

飛行機問題に関しては

①すでに幹線道路沿い、線路沿いなどで静かな環境がウリではないマンション

②現在は静かな環境であることがウリのマンション

では当然ながら②のほうがダメージ大きい(資産性云々よりも静かな環境が気に入って住まわれている方の精神衛生上)わけです。

もちろん個人差があると言ってはそれまでですが「思っていたより静か」なのか「思っていたよりうるさい」のかは実際のところ通ってみなければわからないことも多いですよね。

通学小学校は浅間台小学校(ブロック制廃止、隣接学校まで選択可)で徒歩7分ほど、東海中学校で徒歩14分ほどです。

【総評】

リセールバリューに関してはD1タイプ~D4タイプの低層階(天井高的にできれば4階まで)を購入しておくと手堅いでしょう。眺望が抜けないとはいえ日当たりが悪すぎるということもなく、それでいて新築なのに周辺の中古相場と変わらないわけですから。ただし先に述べたようにランニングコストがきついですから毎月の支払いとしては周辺中古より若干上になりがちでしょう。

1LDKと2LDKは眺望ががっつり抜けてくる住戸ばかりですから日当たりより眺望の抜け感(都心方面を向くため夜景も綺麗!!)を重視する方にはもってこいでしょう。

同じくらいの管理費で「24時間有人管理&コンシェルジュサービス」「豪華なエントランスホールにスカイラウンジ」など付加価値があるシティタワー大井町(部屋の価格はザ・パークハウスより高い)が供給中ですから余計に比べられてはしまいますね。

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