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まもなく第一期販売開始となる晴海フラッグスカイデュオ、こちらの記事では王道のおすすめ住戸と当てにいくための住戸を私なりに語らせていただければと思います。
まずは倍率はとんでもないことになるでしょうけども当たったらラッキーすぎる条件良い部屋についてです。
晴海フラッグスカイデュオに関しては『価格が高くともスペシャルな住戸』と『価格がお安く広い部屋』に人気が偏ると思われます。
価格が高くともスペシャルな住戸としてはタワー6プレミアムフロアの最上階南西角住戸である6TH161Hタイプがとにかく強くおすすめとなります。
6TH161Hタイプ 3LDK 161.12㎡ ※プレミアム住戸
画像出典：晴海フラッグ公式HP
いわゆる王様住戸です。3億5千万円となれば買える人は限られますが手が届く方からすればこの条件でこの価格は『安い』となることでしょう。
南方位の斜め被りがない上記タワー6のほうが条件良いのですがタワー5の南西角も当然ながらおすすめとなります。
5TH145Hタイプ 3LDK 145.54㎡ ※プレミアム住戸
画像出典：晴海フラッグ公式HP
第一希望を6TH161Hタイプ、第二希望を6TH161Hタイプの49階もしくは5TH145Hタイプの最上階とする方もいらっしゃるかもしれないですね。
南方位ではないため上記2部屋に比べるとおすすめレベルは下がりはしますが下記もおすすめとなります。
5TH135AHタイプ 3LDK 135.06㎡ ※プレミアム住戸
画像出典：晴海フラッグ公式HP
これだけの曲線連窓…美しいですね。
プレミアム住戸、とくに最上階はどこもおすすめしやすいのですが設備仕様や駐車場優先権にこだわらない場合はプレミアムの1億5千万円前後という価格を出すなら一般フロアの南方位も容易に手が届いてしまいます。
そのためプレミアムフロアであればとにかくスペシャルな上記のような部屋がおすすめ、その他のプレミアム住戸は設備仕様や駐車場優先権にこだわるかこだわらないかで決めるのがよろしいかと思います。
次からは一般フロアです。
一般フロアでもスペシャルな列は価格が高くともおすすめしやすいです。
6TM95タイプ 3LDK 95.56㎡
画像出典：晴海フラッグ公式HP
41階 15250万円台 坪単価527万円
42階 15310万円台 坪単価529万円
43階 15370万円台 坪単価531万円
44階 15330万円台 坪単価530万円
45階 15490万円台 坪単価535万円
46階 15590万円台 坪単価539万円
47階 15690万円台 坪単価542万円
眺望が強みの街ですから上記のような住戸は住んだ後の満足度という面でもかなり期待ができるでしょう。高価格帯住戸ほど上層階のほうがウケが良い(数百万円が誤差になる方々が検討するため)ですから基本的には40階以上をおすすめしたいところです。
続いては単価抑え目な割には条件の良いおすすめ住戸となります。
5TL79タイプ 3LDK 79.53㎡
画像出典：晴海フラッグ公式HP
4階 6860万円台 坪単価285万円
5階 6890万円台 坪単価286万円
6階 6910万円台 坪単価287万円
7階 6950万円台 坪単価288万円
8階 6990万円台 坪単価290万円
9階 7030万円台 坪単価292万円
10階 7090万円台 坪単価294万円
11階 7140万円台 坪単価296万円
12階 7200万円台 坪単価299万円
13階 7260万円台 坪単価301万円
14階 7320万円台 坪単価304万円
15階 7390万円台 坪単価307万円
16階 7460万円台 坪単価310万円
5TL74Bタイプ 3LDK 74.12㎡
画像出典：晴海フラッグ公式HP
4階 6360万円台 坪単価283万円
5階 6390万円台 坪単価285万円
6階 6410万円台 坪単価285万円
7階 6450万円台 坪単価287万円
8階 6490万円台 坪単価289万円
9階 6530万円台 坪単価291万円
10階 6590万円台 坪単価293万円
11階 6640万円台 坪単価296万円
12階 6700万円台 坪単価298万円
13階 6760万円台 坪単価301万円
14階 6820万円台 坪単価304万円
15階 6890万円台 坪単価307万円
16階 6960万円台 坪単価310万円
5TL83タイプ 3LDK 83.20㎡
画像出典：晴海フラッグ公式HP
4階 7360万円台 坪単価292万円
5階 7390万円台 坪単価293万円
6階 7410万円台 坪単価294万円
7階 7450万円台 坪単価296万円
8階 7490万円台 坪単価297万円
9階 7530万円台 坪単価299万円
10階 7590万円台 坪単価301万円
11階 7630万円台 坪単価303万円
12階 7690万円台 坪単価305万円
13階 7790万円台 坪単価309万円
14階 7930万円台 坪単価315万円
15階 8090万円台 坪単価321万円
16階 8410万円台 坪単価334万円
5TL76タイプ 3LDK 76.75㎡
画像出典：晴海フラッグ公式HP
4階 7460万円台 坪単価321万円
5階 7490万円台 坪単価322万円
6階 7530万円台 坪単価324万円
7階 7590万円台 坪単価326万円
8階 7650万円台 坪単価329万円
9階 7710万円台 坪単価332万円
10階 7790万円台 坪単価335万円
11階 7840万円台 坪単価337万円
12階 7900万円台 坪単価340万円
13階 7960万円台 坪単価342万円
14階 8020万円台 坪単価345万円
15階 8090万円台 坪単価348万円
16階 8160万円台 坪単価351万円
5TL86タイプ 3LDK 86.15㎡
画像出典：晴海フラッグ公式HP
4階 8760万円台 坪単価336万円
5階 8790万円台 坪単価337万円
6階 8830万円台 坪単価338万円
7階 8890万円台 坪単価341万円
8階 8950万円台 坪単価343万円
9階 9010万円台 坪単価345万円
10階 9090万円台 坪単価348万円
11階 9140万円台 坪単価350万円
12階 9200万円台 坪単価353万円
13階 9260万円台 坪単価355万円
14階 9320万円台 坪単価357万円
15階 9390万円台 坪単価360万円
16階 9680万円台 坪単価371万円
6TL72タイプ 3LDK 72.76㎡
画像出典：晴海フラッグ公式HP
4階 6660万円台 坪単価302万円
5階 6690万円台 坪単価304万円
6階 6720万円台 坪単価305万円
7階 6750万円台 坪単価306万円
8階 6780万円台 坪単価308万円
9階 6860万円台 坪単価311万円
10階 6890万円台 坪単価313万円
11階 6930万円台 坪単価314万円
12階 6990万円台 坪単価317万円
13階 7070万円台 坪単価321万円
14階 7170万円台 坪単価325万円
15階 7290万円台 坪単価331万円
16階 7430万円台 坪単価337万円
6TM71Aタイプ 3LDK 71.01㎡
画像出典：晴海フラッグ公式HP
20階 7390万円台 坪単価344万円
21階 7450万円台 坪単価346万円
22階 7510万円台 坪単価349万円
23階 7570万円台 坪単価352万円
24階 7630万円台 坪単価355万円
25階 7690万円台 坪単価358万円
26階 7730万円台 坪単価359万円
27階 7770万円台 坪単価361万円
28階 7810万円台 坪単価363万円
29階 7850万円台 坪単価365万円
30階 7890万円台 坪単価367万円
31階 7930万円台 坪単価369万円
32階 7970万円台 坪単価371万円
33階 8010万円台 坪単価372万円
34階 8050万円台 坪単価374万円
35階 8090万円台 坪単価376万円
36階 8150万円台 坪単価379万円
37階 8210万円台 坪単価382万円
38階 8270万円台 坪単価385万円
39階 8330万円台 坪単価387万円
40階 8390万円台 坪単価390万円
41階 8450万円台 坪単価393万円
42階 8510万円台 坪単価396万円
43階 8570万円台 坪単価399万円
44階 8630万円台 坪単価401万円
45階 8690万円台 坪単価404万円
46階 8790万円台 坪単価409万円
47階 8890万円台 坪単価413万円
6TM72Bタイプ 3LDK 72.27㎡
画像出典：晴海フラッグ公式HP
20階 7490万円台 坪単価342万円
21階 7550万円台 坪単価345万円
22階 7610万円台 坪単価348万円
23階 7670万円台 坪単価350万円
24階 7730万円台 坪単価353万円
25階 7790万円台 坪単価356万円
26階 7830万円台 坪単価358万円
27階 7870万円台 坪単価360万円
28階 7910万円台 坪単価361万円
29階 7950万円台 坪単価363万円
30階 7990万円台 坪単価365万円
31階 8030万円台 坪単価367万円
32階 8070万円台 坪単価369万円
33階 8110万円台 坪単価371万円
34階 8150万円台 坪単価372万円
35階 8190万円台 坪単価374万円
36階 8250万円台 坪単価377万円
37階 8310万円台 坪単価380万円
38階 8370万円台 坪単価382万円
39階 8430万円台 坪単価385万円
40階 8490万円台 坪単価388万円
41階 8550万円台 坪単価391万円
42階 8610万円台 坪単価393万円
43階 8670万円台 坪単価396万円
44階 8730万円台 坪単価399万円
45階 8790万円台 坪単価402万円
46階 8890万円台 坪単価406万円
47階 8990万円台 坪単価411万円
角住戸や価格がバグっている東向き住戸は単価抑え目ですからグロスも抑えられるため手が届くという方が増えてくることでしょう。階数によって眺望や採光が変わってきますがそこはしっかりと価格差あるため好みでよろしいかと思います。
以上は私なりのおすすめ住戸となります。
続いて当てにいくなら～という考え方です。上記はどの部屋も高倍率になると思われます。おそらく1倍の部屋はほぼないことでしょう。優遇倍率を含めない倍率として10倍を超えるなんてのも少なくないはずです。
現実的な話としては5倍くらいまででないと当たる気しないですよね…フリー見学会もスタートしているため低倍率住戸も減ってしまうかもですが少しでも当てにいくことを優先されるなら下記のような住戸がおすすめとなります。
5TM73タイプ 3LDK 73.53㎡
画像出典：晴海フラッグ公式HP
32階 9560万円台 坪単価429万円
33階 9610万円台 坪単価432万円
34階 9650万円台 坪単価433万円
35階 9690万円台 坪単価435万円
36階 9750万円台 坪単価438万円
37階 9810万円台 坪単価441万円
38階 9870万円台 坪単価443万円
39階 9930万円台 坪単価446万円
40階 9990万円台 坪単価449万円
41階 10050万円台 坪単価451万円
42階 10110万円台 坪単価454万円
43階 10170万円台 坪単価457万円
44階 10230万円台 坪単価459万円
45階 10290万円台 坪単価462万円
46階 10390万円台 坪単価467万円
47階 10490万円台 坪単価471万円
タワー5の西向きですから条件は良いのですがこの価格となればタワー6の南向きも手が届きます(1億円出せる方からすれば誤差になりがち)から3LDKの中ではそこまで高倍率にはならないと考えられます。さらに同じ西向き中住戸でも5TM79Aタイプのほうが間取り形状が良いためそちらを選びたくなりがちでしょう。
5TL74Aタイプ 3LDK 74.11㎡
画像出典：晴海フラッグ公式HP
21階 9950万円台 坪単価443万円
22階 10010万円台 坪単価446万円
23階 10070万円台 坪単価449万円
24階 10130万円台 坪単価451万円
25階 10190万円台 坪単価454万円
26階 10250万円台 坪単価457万円
27階 10310万円台 坪単価459万円
28階 10370万円台 坪単価462万円
29階 10430万円台 坪単価465万円
30階 10490万円台 坪単価467万円
こちらもタワー5の西北角ですから条件は良いのですが角住戸にこだわらないのであれば南向きも手が届きます。そこまでして角にこだわる方は少ないのかな？と考えられますし1億円にしては広さも微妙です。(西北角がお好きな方はこの上の列の86㎡台に流れそう)
上記2タイプは3LDKの中ではまだ現実的な倍率になるのではないでしょうか。(少なくとも王道住戸よりはグッと倍率が低い)
2LDKなのにグロスが重たい部屋も高倍率にはなりくいはずです。向きは違えど3LDKが見えてきますからね…
5TL54タイプ 2LDK 54.80㎡
画像出典：晴海フラッグ公式HP
21階 7730万円台 坪単価466万円
22階 7770万円台 坪単価468万円
23階 7810万円台 坪単価471万円
24階 7850万円台 坪単価473万円
25階 7890万円台 坪単価476万円
26階 7930万円台 坪単価478万円
27階 7970万円台 坪単価480万円
28階 8010万円台 坪単価483万円
29階 8050万円台 坪単価485万円
30階 8090万円台 坪単価488万円
5TL61タイプ 2LDK 61.32㎡
画像出典：晴海フラッグ公式HP
21階 8430万円台 坪単価454万円
22階 8470万円台 坪単価456万円
23階 8510万円台 坪単価458万円
24階 8550万円台 坪単価460万円
25階 8590万円台 坪単価463万円
26階 8630万円台 坪単価465万円
27階 8670万円台 坪単価467万円
28階 8710万円台 坪単価469万円
29階 8750万円台 坪単価471万円
30階 8790万円台 坪単価473万円
5TL65タイプ 2LDK 65.30㎡
画像出典：晴海フラッグ公式HP
21階 8830万円台 坪単価447万円
22階 8870万円台 坪単価449万円
23階 8910万円台 坪単価451万円
24階 8950万円台 坪単価453万円
25階 8990万円台 坪単価455万円
26階 9030万円台 坪単価457万円
27階 9070万円台 坪単価459万円
28階 9110万円台 坪単価461万円
29階 9150万円台 坪単価463万円
30階 9190万円台 坪単価465万円
5TM60タイプ 2LDK 60.24㎡
画像出典：晴海フラッグ公式HP
35階 6750万円台 坪単価370万円
36階 6790万円台 坪単価372万円
37階 6820万円台 坪単価374万円
38階 6860万円台 坪単価376万円
39階 6900万円台 坪単価378万円
40階 6930万円台 坪単価380万円
41階 6970万円台 坪単価382万円
45階 7120万円台 坪単価390万円
46階 7160万円台 坪単価392万円
47階 7200万円台 坪単価395万円
6TM56タイプ 2LDK 56.41㎡
画像出典：晴海フラッグ公式HP
36階 6460万円台 坪単価378万円
37階 6490万円台 坪単価380万円
38階 6530万円台 坪単価382万円
39階 6560万円台 坪単価384万円
40階 6590万円台 坪単価386万円
41階 6630万円台 坪単価388万円
42階 6670万円台 坪単価390万円
43階 6700万円台 坪単価392万円
44階 6740万円台 坪単価395万円
45階 6780万円台 坪単価397万円
46階 6820万円台 坪単価399万円
47階 6860万円台 坪単価402万円
48階 7490万円台 坪単価438万円(6TM56Hタイプ)
同じく1LDKの高単価住戸も低倍率になるはずです。
5TL49タイプ 1LDK 49.38㎡
画像出典：晴海フラッグ公式HP
20階 5690万円台 坪単価380万円
21階 5720万円台 坪単価382万円
22階 5740万円台 坪単価384万円
23階 5770万円台 坪単価386万円
24階 5790万円台 坪単価387万円
25階 5820万円台 坪単価389万円
26階 5840万円台 坪単価391万円
27階 5870万円台 坪単価393万円
28階 5890万円台 坪単価394万円
5TM49タイプ 1LDK 49.38㎡
画像出典：晴海フラッグ公式HP
36階 6110万円台 坪単価409万円
37階 6140万円台 坪単価411万円
38階 6180万円台 坪単価413万円
45階 6440万円台 坪単価431万円
46階 6480万円台 坪単価433万円
47階 6520万円台 坪単価436万円
ただ、住む目線で考えれば1LDKと2LDKの高単価住戸は満足度に期待できるわけで投資家さんとバッティングしにくいがゆえに買いやすいというのは実需組にはありがたい話でしょう。
■スケジュール
2023年6月25日(日) 要望書締め切り
2023年7月8日(土) 第一期販売開始
2023年7月16日(日) 登録締め切り
2023年7月17日(月・祝) 抽選
※スケジュールや価格、維持費など詳細はモデルルームにてご確認ください
引き渡しは2025年10月下旬を予定しています。
■晴海フラッグ 2023年6月時点の街の様子(夜)
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