今回ご紹介するのはプラウド御茶ノ水です!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:前田建設工業
価格:未定
専有面積:60.42㎡~101.06㎡
総戸数:98戸
規模:地上13階地下1階建て

交通:
東京メトロ丸ノ内線「御茶ノ水」駅徒歩6分
東京メトロ千代田線「新御茶ノ水」駅徒歩6分
東京メトロ銀座線「末広町」駅徒歩6分
JR中央・総武線各駅停車・中央線快速「御茶ノ水」駅徒歩7分 ※聖橋口駅前広場完成時(2023年度完成予定)徒歩6分
東京メトロ丸ノ内線「本郷三丁目」駅徒歩11分
JR中央線・総武緩行線・山手線・京浜東北線「秋葉原」駅徒歩12分

所在地:東京都文京区湯島二丁目
竣工予定:2024年2月下旬

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド御茶ノ水公式HP

御茶ノ水駅から徒歩6分、JR線聖橋口の改札が元の場所に戻ってくると物件までほぼ一直線とわかりやすい道のりです。大通りを2回渡りますし、少しアップダウンもありますが文京区アドレスの御茶ノ水物件としては御茶ノ水駅が利用しやすい立地です。聖橋口改札は現在仮のものですが元の場所に戻ってくる際はバリアフリー化、そして以前よりも広場がしっかりと確保されます。

銀座線の末広町駅へ徒歩6分というのも大きな強みでしょう。中央線に丸ノ内線、そして銀座線と便利な路線の駅まで徒歩6分で道のりも恵まれているとてもとても足回りの良い立地です。湯島駅側に都市型サミットストアがオープンしたことで日常の買い物利便性も高まりました。

建設地は清水坂沿いに位置しており傾斜地となっています。元々はセントヒルズホテルと駐輪場があった場所で清水坂側のみ接道しています。大通りから一歩中へ入っているということをプラスにとるか(交差点は近いため住戸によっては音が気になりそうではあります)、囲まれ感あるということをマイナスにとるか、そこはトレードオフですしエリア柄致し方ないのですが囲まれ感はあります。

建物は東向きと西向きのサンドイッチ型で内廊下を採用、傾斜地を活かしたエントランスホールへの大階段、全体的に白系の石基調としており目立つ東側の角住戸はダイレクトウィンドウ、4階以上のバルコニー手摺はアルミルーバーに加えてガラス手摺を2段にわけているようなデザインとするなど竣工するとだいぶ目立つことでしょう。バルコニー隣戸境はコンクリート&下部隔て板でしっかりと引き締めてくれているのも良いですね。

外観デザインは全体的に直線なのですがエントランスホールは曲線の壁に曲線のベンチとしてあえてくねくねしないと大階段側のエントランスホールと住戸を行き来できないものとして楽しませてくれます。大階段ではないフラットな出入口もありそちら側にメールコーナーがあります。どこから帰宅するかにもよりますがあえて大階段を歩きたくなるような動線としつつも容易に出れるフラットな動線もありますから状況に応じて使い分けられます。

そして…いや~感動しました。エントランスホールの大窓からは水景(水盤)と植栽を望むことができるのですが先ほどのくねくね動線で自然と目に入るようにするだけでなくエレベーターを降りて目の前に大窓がくるようにしてくれているのです。エレベーターがウォークスルーとなっており住戸階からエレベーターに乗りそのままの方向を向きつつ1階へついて扉が開くと…目の前に癒しの空間が広がると…ホール内のベンチの植栽がさらなる癒しを与えてくれそうです。歩く人の視線を意識した動線…これはいいですね~いいですよ~。

内廊下に関しても白基調の壁面一部を緑色に、住戸玄関周りは木目調、エレベーター降りた正面には円形の中にアーティフィシャルグリーンを設えるなどこちらも癒しの空間としています。円形の中に階数表記がなされているのですが2階なら時計の2時、3階なら時計の3時というように少しずつズレていくのもおしゃれです。どんなマンションでも共用部のある階を除けば友達や家族でもいない限り居住階以外に降り立つことは基本ないわけですが自分の住まう階だけのオリジナル感があるって素敵ですよね。

共用施設は1階に個室のテレワークブースが2部屋(曲線部屋!!)、屋上テラスが設けられます。1階のメールコーナー付近にはクックパッドマート生鮮宅配ボックスが設置されます。

各階ごみ置場はありませんが13階建ての総戸数98戸でエレベーター2基となればゆとりがあり、1階のエレベーター近く(しっかりと前室はあり)にごみ置場があるためごみ捨てストレスは少ないことでしょう。

ただ、坪単価帯としてだけ見るとあれば嬉しかった(管理費が上がってもついてこれる人たち)とも言えるでしょうか。昔のマンション価格であれば各階ごみ置場の話なんてしなかったでしょうけども今の価格だと「この坪単価でもないのか」となりがちですよね。(今だけを見ている人と過去から見ている人とでは感覚が異なるのは当然。今だけを見ている人に対してつくるべきなわけで各階ごみ置場がないことはなんら違和感ありません。)

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[西向き]

Atタイプ 2LDK 63.52㎡
予定価格表記なし

Bタイプ 2LDK 60.42㎡
予定価格表記なし

Cタイプ 2LDK 63.18㎡

画像出典:プラウド御茶ノ水公式HP

3階 9900万円台 坪単価518万円
6階 10600万円台 坪単価554万円
11階 11600万円台 坪単価607万円

Dタイプ 3LDK 71.41㎡
3階 11600万円台 坪単価537万円
6階 12700万円台 坪単価587万円
11階 13900万円台 坪単価643万円

Eタイプ 3LDK 72.10㎡
予定価格表記なし

Jタイプ 3LDK 90.36㎡
13階 19400万円台 坪単価709万円

Kタイプ 2LDK 80.78㎡
予定価格表記なし

Lタイプ 3LDK 100.29㎡
予定価格表記なし

[東向き]

Fタイプ 3LDK 80.49㎡

画像出典:プラウド御茶ノ水公式HP

3階 14800万円台 坪単価607万円
6階 15400万円台 坪単価632万円
9階 16100万円台 坪単価661万円
11階 16600万円台 坪単価681万円

Gタイプ 2LDK 68.70㎡
3階 11800万円台 坪単価567万円
6階 12100万円台 坪単価582万円
9階 12500万円台 坪単価601万円
11階 12900万円台 坪単価620万円

Hタイプ 2LDK 65.34㎡
予定価格表記なし

Iタイプ 3LDK 73.13㎡

画像出典:プラウド御茶ノ水公式HP

3階 12600万円台 坪単価569万円
6階 13200万円台 坪単価596万円
9階 13900万円台 坪単価628万円
11階 14400万円台 坪単価650万円

Mタイプ 3LDK 101.06㎡

画像出典:プラウド御茶ノ水公式HP

13階 25200万円台 坪単価824万円

Nタイプ 3LDK 90.37㎡
予定価格表記なし

Oタイプ 3LDK 98.02㎡
13階 23700万円台 坪単価799万円

平均坪単価は約625万円です。

2LDKは60㎡以上、3LDKは70㎡以上と今の時代の都心物件としてはゆとりあるのは野村不動産らしくて良いですね。もちろん1LDKでも十分需要はあるでしょうし、そちらのほうが単価は盛りやすいものの広い部屋を購入される方にとってはプラスポイントとなりやすいことでしょう。

眺望が抜ける部屋が少ないことはウィークポイントなのですがその弱点をカバーしてくれるのがバルコニーの充実です。全戸にプランター(植栽の種類が選べます。かん水機もついています。)、ウッドデッキ調の床、スロップシンク設置、バルコニー隣戸境のプライバシー性の高さも相まって「眺望は抜けないんだけど癒しの空間」としてくれています。もちろん眺望も抜ける住戸ばかりでこのスペックなら最高なのですがそこは価格に反映されている(眺望の抜ける部屋と抜けない部屋の価格差は大きい)ですから高いお金を払って開放感も得るのか、眺望は捨てて価格を抑えるのか選ぶことができます。となれば下と上から売れていきそうな感じがします。

間取りが単調でなく第一期は4階以上からメニュープランも選べるため好みに合うものと出会える可能性も高いですし、角住戸も中住戸も窓面をしっかりと確保できているのは好印象です。中住戸でも連窓を基本としているためリビング横の洋室ウォールドアを開放した際の一体感も得やすいでしょう。基本天井高2600mm(1階と最上階2750mm・2階~11階2600mm・12階2630mm)、サッシ高2100mm(最上階2200mm)と板状マンションにしては頑張っていますね。

設備仕様としてはディスポーザー、食器棚、キッチン天板フィオレストーン、キッチン側面フィオレストーンはり下ろし&リビング側パネル、キッチン・洗面タッチレス水栓、廊下床タイル(玄関からフラット)、浴室フラットラインLED照明、ミストサウナ、酸素美泡湯、シーリングバスオーディオ、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ(全自動お掃除機能付き)、玄関電子錠、LOW-Eガラス、玄関前カメラ付きインターホン、そしてゆかいふるを採用するなど単価に相応しいものとなっています。最上階になるとミーレの食洗機、オーバーヘッドシャワーを選べるなどグレードアップします。

扉の質感など全体的にエレガントでどちらかと言えば女性ウケしそうなものとなっています。

ゆかいふるはプラウド文京千駄木ヒルトップやプラウドタワー亀戸クロス等で採用実績があるもので天井部のビルトインエアコンと全熱交換器からいったん床を経由させた温風・冷風を床下吹出口から室内へ送り出すもので部屋全体の温度が24時間365日快適なものになるのですが今回はさらに進化verとなっており風の通り道にUVクリーンユニット(医療関係者であれば聞いたことのある方が多いでしょうか。日機装の商品です。)を設置することで清浄化した風(空気)を送り出してくれるのです。

これまでのゆかいふる物件は「エアコンいらずですよ~」だったものが今作は「エアコンだけでなく空気清浄機もいらないですよ~」となったわけです。空気清浄機能付きの壁掛けエアコンなどもありますが壁面にエアコンがないだけですっきりしますし、部屋全体(洗面室やトイレも)が均一な温度になるというのはとても大きな魅力でしょう。メンテナンスは壁の蓋(そんなに目立たないです)を開けることで容易にできるようになっています。

周辺相場を確認しましょう!

・クレヴィア御茶ノ水 2018年築 湯島2 新築時の坪単価約400万円 現在の坪単価約580万円

・グラン レ・ジェイド御茶ノ水 2018年築 湯島2 新築時の坪単価約410万円 現在の坪単価約550万円

上記相場からプラウド御茶ノ水の将来価値を予想すると

Gタイプ 2LDK 68.70㎡ 11階 12900万円台(新築時) → 12180万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は地形を活かして地下駐車場としています。平置きは来客用と身障者優先が2台、残りは機械式23台で設置率約24%です。タワーパーキングではないため入庫時の切り替えしなどはちょいとめんどいですがエレベーターから住戸階までダイレクト(2基中1基)ですし、出入口には高速シャッターゲートが付くなど車を大切にされる方からの評価も高そうです。

利用しやすい動線ではないのですがサブエントランス側に車寄せがあるため例えば大人2人+子供1人で出かける際に運転者だけが地下駐車場へ出向き車を出し車寄せで家族を拾うという使い方も可能です。あんまり広い車寄せではないですし、そもそも地下駐車場が住戸直結なわけで使う機会は少ないかもですがないよりかは良いでしょう。また、その車寄せを活かしてキッチンカーなどを呼ぶ計画もあるようです。(キッチンカーを呼んでも業者さん側が採算取れるほどの総戸数ではなさそうですが)

機械式駐車場のサイズは全幅が1950mmなのは惜しい(2050mmではない)のですが全長5300mm、全高2100mm(一部2050mm)、重量2300kgとオールハイルーフ対応となっています。月額4万円前後を予定しています。

駐輪場は屋外で設置率約170%です。

管理費は㎡単価月額約383円、お安くはないですが今の時代のマンションとしてはひっくり返るほどではない(もっともっと高いのに出会う時代のため慣れもありますが)ですね。内廊下、豊かな植栽、水物、ディスポーザーなどなど納得度の高いものと感じます。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・クレヴィア御茶ノ水 総戸数53戸 管理費㎡単価月額約294円

・グラン レ・ジェイド御茶ノ水 総戸数53戸 管理費㎡単価月額約334円

・パークホームズ本郷三丁目 総戸数52戸 管理費㎡単価月額約374円

建設地

【住むレーション】

[丸ノ内線]

御茶ノ水 8:00発
淡路町 8:02着
大手町 8:04着
東京 8:05着
銀座 8:08着
霞ヶ関 8:11着
国会議事堂前 8:13着

御茶ノ水 8:02発
本郷三丁目 8:03着
後楽園 8:06着
茗荷谷 8:09着
新大塚 8:11着
池袋 8:14着

[中央快速線]

御茶ノ水 8:00発
神田 8:02着
東京 8:04着

御茶ノ水 8:01発
四ツ谷 8:06着
新宿 8:11着
中野 8:15着

[総武緩行線]

御茶ノ水 8:00発
秋葉原 8:02着
浅草橋 8:04着
両国 8:06着
錦糸町 8:08着

[千代田線]

新御茶ノ水 8:01発
大手町 8:03着
二重橋前 8:04着
日比谷 8:06着
霞ヶ関 8:09着
国会議事堂前 8:11着
赤坂 8:12着
乃木坂 8:15着
表参道 8:17着
明治神宮前 8:19着

湯島 8:00発
根津 8:01着
千駄木 8:03着
西日暮里 8:05着
町屋 8:08着
北千住 8:11着

[銀座線]

末広町 8:01発
神田 8:03着
三越前 8:04着
日本橋 8:06着
京橋 8:08着
銀座 8:10着
新橋 8:13着
虎ノ門 8:15着

中央線が利用しやすいため山手線の東側はもちろん西側にもアクセスしやすい立地です。

日常の買い物に関しては2022年3月にオープンしたサミットストア湯島天神南店(プライムメゾン湯島の1階)へ徒歩5分、ピーコックストア神田妻恋坂店へ徒歩5分、肉のハナマサへも徒歩6分ほどと都心部にしては便利でしょう。

通学校は湯島小学校で徒歩6分、本郷台中学校で徒歩12分です。

【総評】

「プラウド御茶ノ水なら億出すよ!」という方も多いのではないでしょうか。

億ションが当たり前となってきたザ・東京ですが私個人(常に次のマンションを探している)としてもプラウド御茶ノ水は億出す価値があるなぁ~と感じましたし、数多くのマンションを見学させていただき好き勝手語らせていただいているマンション評論家という立場としても「そうそう!これが億ションですよね!」と読者様におすすめしやすい億ションだと思えるものでした。

逆に言うと「いやいや、こんな立派なものつくらなくていいからもっと安く売ってよ」という方にはまったくもってハマってこないでしょう。「いいものには高いお金を払うよ」という価値観の方に合ってくる出物です。

立地に関しては好みがわかれるのはどのエリアだろうと同じですが客観的に見ても山手線の内側立地、中央線と丸ノ内線の御茶ノ水駅徒歩6分、銀座線の末広町駅へ徒歩6分というのはとても便利ですよ。(本郷三丁目に寄り添いたい方だと合ってきませんが)

電車だけでなく車移動(マイカー・タクシー等)も便利な立地です。大通りが近いためタクシーに出会いやすいですし、首都高の複数の出入口が数分であるなど車での遠出も便利です。

億を出すならこういった立地、商品力のマンションにしておいたほうが「億を出して良かった」となるのではないでしょうか。

リセールに困るようなマンションではないですし、そもそもここに住んだら長く住むことになる方も多いのではないでしょうか。それくらい便利な立地、商品力(ゆかいふるを経験してしまうと非ゆかいふる物件へいきにくいのは想像できる)でしょう。

もちろんもう少しお安いと嬉しかったですけどね。(平均坪単価約600万円が私の理想でした)

プレミアムに関しては平置き駐車場になるわけでもないですし、この価格帯になると同面積帯ではなくもう少し狭い部屋になるもののザ・パークハウスグラン三番町26の一般住戸にも手が届くのが悩ましいですね。

動画もご覧ください!

■プラウド御茶ノ水 建設地周辺レポート

■プラウド御茶ノ水 モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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