今回ご紹介するのはリストレジデンス上野黒門町です!

[物件概要]最終期販売概要

売主:リストデベロップメント
施工:新三平建設
価格:4798万円~7118万円
専有面積:38.95㎡・60.33㎡
総戸数:27戸(地権者住戸1戸含む)
規模:15階建て

交通:
東京メトロ千代田線「湯島」駅徒歩2分
東京メトロ銀座線「末広町」駅徒歩4分
東京メトロ銀座線「上野広小路」駅、JR山手線・京浜東北線「御徒町」駅、都営大江戸線「上野御徒町」駅徒歩6分
東京メトロ日比谷線「仲御徒町」駅徒歩8分
JR山手線・京浜東北線他「上野」駅(不忍口)徒歩12分
東京メトロ丸ノ内線・JR中央・総武線「御茶ノ水」駅徒歩13分
都営大江戸線「本郷三丁目」駅徒歩14分
つくばエクスプレス・都営大江戸線「新御徒町」駅徒歩15分
東京メトロ丸ノ内線「本郷三丁目」駅徒歩15分

所在地:東京都台東区上野1丁目
竣工:2017年9月4日

駐車場:空きなし
自転車置場:29台(2段ラック式)月額使用料:200円~400円
ミニバイク置場:2台 月額使用料:1000円

管理費(月額)14330円・22200円
修繕積立金(月額)3540円・5490円

地図はこちらです↓

画像出典:リストレジデンス上野黒門町公式HP

千代田線の湯島駅から徒歩2分、周辺で供給中もしくは販売中の新築マンションとしてはグランリビオザ・レジデンス、ディアナコート文京本郷台、シティハウス千代田外神田の3物件がありますが文京区アドレス及び千代田区アドレスとなります。それに対してリストレジデンス上野黒門町は台東区アドレスとなります。

利用できる駅は同じでも文京区、千代田区、台東区と区境が多くマンションによってアドレスが違うエリアですし、イメージの問題か物件名に湯島を付けないことが多いですね。黒門町を謳うのは私が物件調査を開始した2004年以降だとライオンズタワー上野黒門町のみとなっていますし、2004年より前にも黒門町が物件名に付く分譲マンションは私の知る限りありません。

黒門町は旧町名となっており周辺のお店ではちょくちょく目にする名前です。近くにある小学校の名前も黒門小学校となっています。

リストレジデンス上野黒門町はディアナコート文京本郷台と違いエリア内で高台に位置しているわけではありませんが大通りには面しておらず静かな環境です。湯島駅徒歩2分、末広町駅徒歩4分、JR御徒町駅徒歩6分などなど複数路線の駅まで近く平坦な道のりですから各方面への鉄道利用も便利です。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 38.95㎡ 南・西向き 管理費(月額)14330円 修繕積立金(月額)3540円

画像出典:リストレジデンス上野黒門町公式HP

14階 4798万円 坪単価407万円

Bタイプ 60.33㎡ 南・東向き 管理費(月額)22200円 修繕積立金(月額)5490円

画像出典:リストレジデンス上野黒門町公式HP

4階 6718万円 坪単価368万円

1フロア2戸、内廊下、全戸角住戸となっています。

Bタイプはディンクスにはちょうど良い60㎡台ですが廊下が長いためかリビングの広さが取れていないですね。もちろん玄関がクランクインになっているのは魅力的なのですが60㎡台で廊下に面積を取られてしまうとリビングやお部屋がきつきつになりやすくそこは残念ではあります。ただ洋室の広さがほぼ均等で行灯部屋(窓のない部屋)もありませんからそれぞれ個室を設けたい方には使い勝手がいいことでしょう。

設備面ではディスポーザーがありませんが食洗機が標準装備、すべての水が浄水となる良水工房を採用しています。

個人的には外観デザインに凝っている点が魅力と感じました。坪単価370万円ほどにしては設備仕様に物足りない点があったのですがさすがはリストさん。1フロア2戸のいわゆるペンシルタワーではありますがデザイン性がありかっこいいですね!

周辺のマンション相場を確認しましょう!

ライオンズタワー上野黒門町 2006年築 上野1丁目 湯島駅徒歩1分 新築時の坪単価約320万円 現在の坪単価約360万円

・ディアナコート文京本郷台 2017年9月竣工済み 文京区湯島3丁目 湯島駅徒歩2分 新築時の坪単価約445万円 新築販売中

・グランリビオザ・レジデンス 2018年3月竣工予定 文京区湯島3丁目 湯島駅徒歩4分 新築時の坪単価約420万円 新築販売中

リストレジデンス上野黒門町の平均坪単価は約370万円とのことです。

上記相場からリストレジデンス上野黒門町の将来価値を予想すると

Bタイプ 60.33㎡ 4階 6718万円(新築時) → 5800万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場はもともと平置き1台しかありませんがすでに埋まっているとのことでした。

【住むレーション】

[千代田線]

湯島 8:00発
大手町 8:04着

[銀座線]

末広町 8:01発
日本橋 8:06着
銀座 8:10着
渋谷 8:26着

【総評】

竣工前に完売できる物件が少なくなってきましたね。周辺ではディアナコート文京本郷台も公式HPで「特別商談会実施」とありますし時期的にもラッキーチャンスということで個人的には買い時なエリアだと思います。

2月の契約であればローンの方でもぎりぎり3月末までに引き渡しを受けれる可能性がありますからリストレジデンス上野黒門町やディアナコート文京本郷台のように魅力ある物件でありながらも竣工済みとなれば狙い目と言えます。

明日も残り物にはなんとやら~な即日買いしてほしいくらいの狙い目竣工済み新築マンションをご紹介いたしますのでお楽しみにしてください!

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