今回ご紹介するのはブリリア品川南大井です!

[物件概要]一般定期借地権2018年2月1日~2080年3月31日

売主:東京建物
施工:東洋建設
価格:4698万円~7098万円
専有面積:68.19㎡~85.62㎡(防災倉庫面積0.39㎡含む)
総戸数:73戸 (うち、提携企業勤務者向け分譲6戸含む他店舗1区画)
規模:12階建て
交通:京浜東北線「大井町」駅徒歩14分 京浜東北線「大森」駅徒歩13分 京急線「立会川」駅徒歩6分
所在地:東京都品川区南大井5丁目
竣工:2020年2月下旬

管理費:15800円~19800円(月額)
修繕積立金:7170円~9000円(月額)

地代:12269円~15405円(月額)
解体準備積立金:5852円~7348円(月額)

駐車場:平置1台、機械式23台、店舗用7台:31台、28500円~31500円(月額)
駐輪場:ラック式95台(レンタサイクル用2台含)、平置9台、幼児用6台:110台、150円~500円(月額)
ミニバイク置場:9台、2500円(月額)
インターネット利用料:1540円(月額)

地図はこちらです↓

画像出典:ブリリア品川南大井公式HP

住める年数が約60年の定期借地権となります。

建物のみを所有して土地は約60年借りる。そして約60年後には解体して土地所有者に返還するというシステムで最近ではよく見るようになってきました。

デメリットとしては住まう方の年齢によっては終の棲家にできないことや利用できる住宅ローンに限りがある(それによって売却時に相手側のローンが通らない可能性が高まる)こと。メリットとしては建て替え問題で揉めることもなく、所有権マンションよりもお安く購入できること。

しかしながら最近では定期借地権をデメリットに感じる方が少なくなったことも影響してか定借なのにそこまでお安くない物件も多々あります。そんな中、ご紹介するブリリア品川南大井はどうかというとしっかりと定借価格になっています。細かい価格は後ほど記載しますが周辺の新築マンション相場が坪単価290万円ほどであるのに対してブリリア品川南大井は坪単価245万円ほどです。所有権よりも15%ほどお安くなっていますから納得の価格と言えます。

近年の駅近トレンドとは真反対で大井町駅から若干のアップダウンがありながらの徒歩14分ということもあっての価格設定です。大井町駅からは東京品川病院真横の歩道、さらに緑道経由ですから大通りを通らないというのはいいですね。徒歩6分のところに立会川駅がありますがこちらは言わずもがなで空気がいろいろな面で厳しい場所を通るので徒歩6分でありながらも辛い道のりとはなります。それでも徒歩6分のところに駅があるということ自体は付加価値(大井町メイン使いの方から見て)となるでしょう。

物件近くの浜川公園がタイミングよく約1年間に及ぶ改修工事中となっており入居時点では完成したきれいな公園が近くにあるというのも子育て世代には強みと言えるでしょう。

価格と間取りの一部を共有いたします!

全戸東南東向き

Aタイプ 3LDK 75.38㎡

画像出典:ブリリア品川南大井公式HP

3階 5368万円 坪単価235万円
5階 5498万円 坪単価241万円
6階 5548万円 坪単価243万円
7階 5598万円 坪単価245万円
9階 5748万円 坪単価252万円
10階 5798万円 坪単価254万円

Bタイプ 3LDK 70.23㎡
2階 4998万円 坪単価235万円
3階 5068万円 坪単価238万円
4階 5138万円 坪単価241万円
5階 5198万円 坪単価244万円
6階 5248万円 坪単価247万円
7階 5298万円 坪単価249万円
8階 5348万円 坪単価251万円
9階 5368万円 坪単価252万円
12階 5488万円 坪単価258万円

Cタイプ 3LDK 68.19㎡
2階 4698万円 坪単価227万円
3階 4818万円 坪単価233万円
4階 4858万円 坪単価235万円
5階 4898万円 坪単価237万円
6階 4948万円 坪単価239万円
10階 5148万円 坪単価249万円
11階 5198万円 坪単価251万円

Dタイプ 3LDK 70.23㎡

画像出典:ブリリア品川南大井公式HP

2階 4998万円 坪単価235万円
3階 5108万円 坪単価240万円
5階 5248万円 坪単価247万円
6階 5298万円 坪単価249万円
9階 5388万円 坪単価253万円

Fタイプ 3LDK 73.67㎡
2階 5098万円 坪単価228万円
3階 5218万円 坪単価234万円
4階 5298万円 坪単価237万円
6階 5398万円 坪単価242万円
8階 5498万円 坪単価246万円

Hタイプ 4LDK 81.11㎡

画像出典:ブリリア品川南大井公式HP

4階 6298万円 坪単価256万円
6階 6498万円 坪単価264万円
7階 6598万円 坪単価268万円

Jrタイプ 3LDK 73.67㎡
9階 5798万円 坪単価260万円

Lrタイプ 4LDK 85.42㎡
11階 7048万円 坪単価272万円

Mrタイプ 4LDK 85.62㎡

画像出典:ブリリア品川南大井公式HP

12階 7098万円 坪単価274万円

平均坪単価は約245万円です。

間取りは頑張っていますね。共用廊下側の洋室もアウトフレーム、共用廊下にもゆとりがありますし各戸に防災倉庫を設けています。全戸東向きの板状がゆえに共用廊下側に日差しが入り込みますから夜寝る前にお部屋や布団が暖かくなるというメリットもあります。

設備面ではディスポーザーがありません。近年供給されたザ・パークハウス、イニシア、クレストフォルムには付いていただけに残念です。

リビングのウォールドアがハイタイプとなっているのはいいですね。吊る部分が下がっているのとハイタイプでは空間の広がりが大きく違ってきます。

周辺相場を確認しましょう!

・ナイスアーバン大井南プロムナード 1998年築 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約210万円

・ザ・パークハウス南大井 2014年築 南大井5 新築時の坪単価約265万円 現在の坪単価約300万円

・イニシア大井町 2015年築 南大井5 新築時の坪単価約290万円 現在の坪単価約295万円

・クレストフォルム大井町サウステラス 2015年築 南大井5 新築時の坪単価約290万円 新築販売中

※上記はすべて所有権です

上記相場からブリリア品川南大井の将来価値を予想すると

Dタイプ 3LDK 70.23㎡ 5階 5248万円(新築時) → 4700万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

貸し出した場合には㎡あたり3000円ほどにはなりますから維持費など合わせると利回り4.5%ほどになります。定借なので当然ではありますが新築にしては良い数字ですね。

建設地

【住むレーション】

[京急線→浅草線(直通)]

立会川 8:04発
青物横丁 8:06着
品川 8:11着
泉岳寺 8:15着
三田 8:18着
大門 8:20着
新橋 8:23着
東銀座 8:25着
宝町 8:27着
日本橋 8:28着

[京急本線→京急空港線(直通)]

立会川 8:08発
平和島 8:11着
京急蒲田 8:15着
糀谷 8:18着
大鳥居 8:20着
穴守稲荷 8:21着
天空橋 8:23着
羽田空港国際線ターミナル 8:25着
羽田空港国内線ターミナル 8:28着

[京浜東北線]

大井町 8:02発
品川 8:05着
田町 8:09着
浜松町 8:11着
新橋 8:14着
有楽町 8:16着
東京 8:18着

大井町 8:02発
大森 8:04着
蒲田 8:08着
川崎 8:12着
鶴見 8:16着
新子安 8:20着
東神奈川 8:23着
横浜 8:26着
桜木町 8:29着

大井町駅まではそこそこ歩くものの電車に乗ってしまえば品川駅まで一駅3分という近さです。

立会川駅はエアポート急行停車駅ですから羽田空港までドアtoドア30分以内となります。

【総評】

定借でありながらも外観デザインにもこだわっています。バルコニー隣戸境をコンクリートとして、背中となる共用廊下側には横方向の格子とガラスパネルを組み合わせてどこから見てもかっこよい建物となっています。総戸数73戸でありながらも1階部分にはテラスやコミュニティパークを設けています。1階部分に入る店舗(テナント未定)との導線を回廊として植栽豊かな道のりとしているのも上手いですね。

そして!!楕円形の風除室に萌えまくりました~。。。いや~これ完成したら見てみたい!!!

画像出典:ブリリア品川南大井公式HP

毎日のように通る風除室の設計に力を入れてくれるとはとても愛があります。毎日優しい気持ちになれそう。

このエリアとしては背の高い建物かつバルコニー方面が浜川公園となるため第一京浜までは抜けてきますし、その先の大井競馬場方面にも背の高い建物がないため本来であれば眺望は諦めなければならないエリアでありながらも眺望に期待ができるお部屋が多いのもウリとなります。

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