今回ご紹介するのはパークコート白金長者丸です!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル
設計:アトリエシープ設計事務所
施工:西武建設
予定価格:7000万円台~27000万円台(1000万円単位)
専有面積:40.65㎡~100.93㎡
総戸数:34戸
規模:7階建て
交通:山手線「目黒」駅徒歩8分
所在地:東京都品川区上大崎2丁目
竣工予定:2021年5月10日竣工済(入居予定:2022年1月)

駐車場:機械式12台 平面1台
駐輪場:36台
バイク置場:4台

地図はこちらです↓

画像出典:パークコート白金長者丸公式HP

目黒駅から線路沿いを経由して徒歩8分、ほぼほぼフラットアプローチとなります。もう少し北進するとザ・パークハウス白金長者丸(供給の記憶が新しいオープンレジデンシア白金長者丸の斜め向かい)がありますがあちらは恵比寿利用が便利な立地(エントランスホールも下った恵比寿側にある)ですが今回は駅利用となれば目黒が便利でしょう。上大崎2丁目の白金長者丸と呼ばれるエリアの中でも目黒駅に寄っています。

高級住宅街立地(金融資産1億円以下の人はほぼいなさそう。いや、1億円で区切るのもとても失礼なくらい。)ですから日常の買い物は不便(日常の買い物利便性が~と語る時点でナンセンスなことは理解しています)ですし、戸建ての方はマイカーを複数台所有したりするわけですがマンションという選択になる以上は車を所有しない方も多いでしょうし、目黒駅徒歩8分ですから車を持たない方も違和感なく暮らせる白金長者丸物件と言ったところでしょうか。

首都高沿いである点は音問題等でウィークポイントとなるわけですが首都高沿いがゆえに敷地の一部が一低層ではなく第1種中高層住居専用地域となるためエリア内では背の高い7階建てとなっています。首都高から先は自然教育園となっているため住戸によっては緑豊かな眺望となります。一方で奥まった土地で北側しか接道していない(東側の首都高との間のめちゃ細い道は下側にある)ため南側にはプレミアムレジデンス白金長者丸と道路の換気場、西側にガーデン長者丸があるため一低層らしい抜け感のない眺望となるなど住戸による差は大きいです。

外観デザインとしては唯一の接道面となる北側のエントランスアプローチを大きく奥まらせて車寄せを確保、木目調ルーバーをふんだんに使い一番目に入る付近は重厚感ある白金長者丸らしいものとなっています。

エントランス側を除くと白系タイルとなるためザ・パークハウス白金長者丸のような白金長者丸らしい重厚感ある色合いが好きな方にはハマらないですがスタイリッシュが好きな方にはエントランス側の重厚感ある雰囲気とのギャップが好きになれる材料となるのではないでしょうか。

風除室のオートロック盤周りは一旦明るい色合いとなりホールへ入ると再度木目調の重厚感ある色合いとなります。奥には中庭を望めるラウンジがあり小規模マンションながらも広く感じられる共用空間となっています。4階には屋上テラス(ザ・テラス)がありますから在宅勤務が多い方でもマンション内で気分転換が可能です。

いわゆる旗竿地のように私道を経由して奥へ進みエントランスホールとなるのですがその私道の約8割を三井取得済みでインターロッキングとして整備してくれます。私道ではあるもののエントランスアプローチとしても見えるものとなりますからパークコート高輪ヒルトップレジデンスレベルとまではいかないまでも三井に住んでますを感じられるものとなるのではないでしょうか。(入居後は自分たちの持ち分が約8割となる)

駐車場に関してはパークコート南麻布と同じく「パークコートでこれかいな…」という屋外機械式(ターンテーブル)となっています。出入口にETC連動のシャッターゲートはあるものの屋外(作業時雨に濡れる)という時点で駐車場にこだわる方にはハマらないものとなってくるでしょう。サイズに関しても機械式はすべて全幅1950mmで重量2300kgまで…車寄せはめちゃくちゃかっこいいのですけどね。月額38000円~41000円を予定しています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

※1000万円単位

画像出典:パークコート白金長者丸公式HP

40Aタイプ 1LDK 40.65㎡

画像出典:パークコート白金長者丸公式HP

2階 7000万円~7999万円 坪単価569万円~坪単価650万円
3階 8000万円~8999万円 坪単価650万円~坪単価731万円

54Hタイプ 2LDK 54.66㎡

画像出典:パークコート白金長者丸公式HP

2階 10000万円~10999万円 坪単価604万円~坪単価665万円

61Jgタイプ 2LDK 61.79㎡

画像出典:パークコート白金長者丸公式HP

1階 12000万円~12999万円 坪単価642万円~坪単価695万円

64Bタイプ 2LDK 64.05㎡

画像出典:パークコート白金長者丸公式HP

2階 12000万円~12999万円 坪単価619万円~坪単価670万円
3階 12000万円~12999万円 坪単価619万円~坪単価670万円

65Cタイプ 2LDK 65.72㎡

画像出典:パークコート白金長者丸公式HP

2階 12000万円~12999万円 坪単価603万円~坪単価653万円
3階 13000万円~13999万円 坪単価653万円~坪単価704万円

65Gタイプ 2LDK 65.57㎡

画像出典:パークコート白金長者丸公式HP

2階 11000万円~11999万円 坪単価554万円~坪単価604万円
3階 12000万円~12999万円 坪単価605万円~坪単価655万円

73Dタイプ 3LDK 73.53㎡

画像出典:パークコート白金長者丸公式HP

2階 14000万円~14999万円 坪単価629万円~坪単価674万円
3階 14000万円~14999万円 坪単価629万円~坪単価674万円

74Uタイプ 3LDK 74.97㎡

画像出典:パークコート白金長者丸公式HP

5階 16000万円~16999万円 坪単価705万円~坪単価749万円

75Iタイプ 3LDK 75.60㎡

画像出典:パークコート白金長者丸公式HP

2階 14000万円~14999万円 坪単価612万円~坪単価655万円

76Eタイプ 2LDK 76.73㎡

画像出典:パークコート白金長者丸公式HP

2階 14000万円~14999万円 坪単価603万円~坪単価646万円
3階 15000万円~15999万円 坪単価646万円~坪単価689万円

76Pタイプ 3LDK 76.07㎡

画像出典:パークコート白金長者丸公式HP

4階 14000万円~14999万円 坪単価608万円~坪単価651万円

83Fタイプ 3LDK 83.48㎡

画像出典:パークコート白金長者丸公式HP

2階 16000万円~16999万円 坪単価633万円~坪単価673万円
3階 17000万円~17999万円 坪単価673万円~坪単価712万円

83Oタイプ 3LDK 83.71㎡

画像出典:パークコート白金長者丸公式HP

3階 16000万円~16999万円 坪単価631万円~坪単価671万円

84Qタイプ 3LDK 84.56㎡

画像出典:パークコート白金長者丸公式HP

4階 17000万円~17999万円 坪単価664万円~坪単価703万円

85Sタイプ 3LDK 85.47㎡

画像出典:パークコート白金長者丸公式HP

5階 16000万円~16999万円 坪単価618万円~坪単価657万円

87Xタイプ 3LDK 87.76㎡

画像出典:パークコート白金長者丸公式HP

7階 20000万円~20999万円 坪単価753万円~坪単価791万円

100Tタイプ 3LDK 100.93㎡

画像出典:パークコート白金長者丸公式HP

5階 27000万円~27999万円 坪単価884万円~坪単価917万円

平均坪単価は約670万円です。

間取りに関しては形状も専有面積も幅広いため好みの部屋に出会えそうです。角住戸率が高いため内廊下(エアコンも付いています)ながらも行燈部屋は少なくできています。

竣工済みのため好きな部屋を数部屋選び実際の室内を見学できるのですが私はこのマンションの強みでもあり弱みでもある首都高(目黒線)側の3階と5階、加えてシングル層におすすめしたい北向き1LDKを見学しました。

首都高側の3階に関しては首都高の防音壁が目の前に来るものの半分くらいは抜けてくるためカーテンいらずで自然教育園の緑を望むことができます。防音壁の背が高いですから運転中の車からも見えません。音もほとんど感じずでした。

5階になると首都高を完全に抜けるため正面は自然教育園の緑、下には首都高を流れる車を望むことができるため夜の眺望も楽しそうですが3階に比べれば車の音を感じました。JR線の走行音は距離があるため窓を開けて耳をすませば聞こえるかな~程度でした。南窓から見える道路の換気場は手入れが行き届いておらずあまり良い印象はありませんでした。

1LDKは北方向、敷地内駐車場を望むのですが恵比寿ガーデンプレイス側までしっかりと望める眺望のため苦しさを感じない1LDKでした。1LDKは天カセと全熱交換はなくなるものの水回りは広い部屋と同じグレードで充実しており、どちらかと言えば男性よりも女性ウケしそうと感じました。稼ぎの良いシングル女性の方で都心の住宅街に住みたいというのであればぜひチェックしていただきたいです。これで8000万円前後ならとても良い買い物となるでしょう。

室内の設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、食器棚、水回り天板天然石、廊下・洗面・トイレ床タイル(87X以上はリビングも)、全熱交換器(40Aタイプを除く)、リビング天カセ(40Aタイプは壁掛けエアコン)、主寝室壁掛けエアコン、細かい部分では扉の隠し丁番などパークコートらしくしっかりとしたものとなっています。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2510mmです。

共用廊下は内廊下、各階ごみ置場ありです。

各階ごみ置場ですがすべての階でサイズが同じなのですが階数により使う戸数が大きく異なるため各階ごみ置場満足度が変わってきそうです。(戸数多い階が足りないという意味ではなく戸数少ない階からすればそれなりの広さの各階ごみ置場を2戸や3戸で共有するわけでゆとりがある)

賛否両論あるでしょうけども玄関前の置き配をOKとしています。(とくに内廊下マンションだとNGの物件が多い)

周辺相場を確認しましょう!

・東急ドエルアルス白金長者丸 1998年築 上大崎2 目黒駅徒歩11分 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約315万円 

・リジェ白金長者丸 2003年築 上大崎2 目黒駅徒歩8分 新築時の坪単価約415万円 現在の坪単価約570万円

・ザ・パークハウス白金長者丸 2017年築 上大崎2 目黒駅徒歩11分(恵比寿駅徒歩12分) 新築時の坪単価約555万円 現在の坪単価約650万円

上記相場からパークコート白金長者丸の将来価値を予想すると

85Sタイプ 3LDK 85.47㎡ 5階 16000万円~16999万円(新築時) → 15930万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

利回り計算すると4%弱とはなりますから特別割安というわけではないものの分譲新築マンションとしてはけして割高だとは感じません。

駐輪場は屋外で1世帯1台は確保できますが自転車利用という方は少ないのかと思います。

管理費は㎡単価月額約432円とそこそこ重たいですが各階ごみ置場とディスポーザーありですし、この坪単価のマンションにお住まいになる方であればそこまで気にならないでしょう。

~周辺分譲マンション維持費参考~

・ザ・パークハウス白金長者丸 管理費㎡単価月額約465円

首都高下から撮影

【住むレーション】

[山手線]

目黒 8:02発
恵比寿 8:05着
渋谷 8:07着
原宿 8:10着
代々木 8:12着
新宿 8:14着

目黒 8:00発
五反田 8:02着
大崎 8:03着
品川 8:08着
高輪ゲートウェイ 8:10着
田町 8:12着
浜松町 8:15着
新橋 8:17着
有楽町 8:19着
東京 8:21着

[三田線]

目黒 8:04発
白金台 8:06着
白金高輪 8:08着
三田 8:12着
芝公園 8:14着
御成門 8:16着
内幸町 8:17着
日比谷 8:19着
大手町 8:21着

[南北線]

目黒 8:01発
白金台 8:03着
白金高輪 8:06着
麻布十番 8:09着
六本木一丁目 8:11着
溜池山王 8:14着
永田町 8:16着
四ツ谷 8:19着
市ヶ谷 8:21着

[目黒線]

目黒 8:04発
武蔵小山 8:06着
大岡山 8:09着
田園調布 8:13着
多摩川 8:15着
武蔵小杉 8:18着
日吉 8:23着

首都高の出入口から近いため車移動も便利です。

日常の買い物に関してはコンビニすらサクッとという立地でないことは言わずもがなですが恵比寿ガーデンプレイスへ散歩ついでに行ける距離ですし、目黒駅前や信濃屋にまいばすなども徒歩圏内ですから不便というほどではないでしょう。

通学校は選択可能ですが第三日野小学校で約1.3キロ、小中一貫の日野学園は約2.5キロです。

【総評】

高級住宅街なのに首都高沿いということで一般的な立地のマンションよりも首都高沿いであることのダメージは大きいわけですがそれを活かした(首都高沿いだからこその一部7階建て)建物とできていますし、首都高沿いだからこその眺望、そして首都高沿いだからこその価格設定としてくれています。弱点をカバーできているので売れるでしょうしおすすめしやすいです。

以前よりかはパークコートも詳しくなってきたところですがそんな中でもパークコート南麻布と同じような感覚となりました。

生意気ながらも「パークコートでもこのレベルなのね」と感じる部分はあるものの「でも細かいところはパークホームズやパークタワーより上だよね」、そして「パークコートでもこの単価で供給してくれるんですね~」と。

パークコートの中でもカジュアル路線と言いましょうか。(そもそも白金長者丸物件は賃貸含めてもっと部屋が広いことが多く、パークコート白金長者丸もホーマットライラックという専有面積200㎡前後の高級賃貸マンションの跡地です)

もっと目が肥えている方は感じ方が違うでしょうけども虎ノ門や四番町を見た際には先に述べた「パークコートでもこのレベルなのね」とは言わせないレベルと感じました。でも価格もパークコートらしいと。

白金長者丸を好むザ・富裕層からすると物足りないと思います。平均専有面積も大きく100㎡を超えるザ・パークハウス白金長者丸のほうが合ってくるでしょう。

ただ、住宅ローンで家を購入するような与信アッパー層からすれば専有面積も抑え気味ですから手が届きやすく、外観デザインや室内の色合い含めて良い意味で落ち着きすぎていないところに惹かれるのではないでしょうか。

現金一括で買います~というようなガチガチの富裕層というよりかは年収1000万円強のシングル層であったり、世帯年収で2000万円~3000万円くらいの富裕層にはまだなれていないけどけっこう稼いでいるよ~という方のほうが合うパークコートと感じました。

私自身もパークコートを買えるようになってまだ4年ほどですからまだまだ知識不足の点はあるわけですが(パークホームズもパークタワーも常に勉強という気持ちは当然ありますが20年近く見ている経験と4年ほどしか見てない経験では知識レベルが違いすぎる)今回のパークコートに関しては立地特性(白金長者丸の中でも首都高沿いだけども駅までフラット等)からしてお若めの与信アッパー層に注目していただきたい出物として締めさせていただきます。

動画もご覧ください!

※動画内では今後発表されるプラウド白金長者丸ほげほげについても語っております

■パークコート白金長者丸 現地周辺レポート&モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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