今回ご紹介するのはサングランデ八王子です!

[物件概要]第1期1次先着順販売概要

売主:京成電鉄
設計:青木あすなろ建設
施工:青木あすなろ建設
価格:3928万円~5478万円
専有面積:60.23㎡~75.02㎡
総戸数:56戸
規模:15階建て
交通:JR中央線・横浜線・八高線「八王子」駅徒歩6分 京王線「京王八王子」駅徒歩10分
所在地:東京都八王子市寺町
竣工予定:2021年2月下旬

駐車場:15台 機械式12台、平置き2台、身障者用平置き1台 月額18000円~24000円
バイク置場:4台 月額3000円
自転車置場:120台 来客用8台含む 月額100円~350円

地図はこちらです↓

画像出典:サングランデ八王子公式HP

見間違えかと思いましたが本当にサングランデブランドだ…(笑)

売主は京成電鉄ですが八王子のマンションです!!

電鉄系でも自社の路線外で物件を供給することは少なくありません。とくに長谷工主導のJV案件なんかだと電鉄系が関係ない場所で名を連ねていることも多々あります。ただ、京成電鉄のサングランデブランドは東京の東側と千葉エリア、すなわち自分たちに関係する立地でないと手を出してこなかったのです。それが謎に八王子とは!!驚きです!!

八王子駅の北口を出てみさき通りを一直線で徒歩6分とターミナル駅最寄りにしては駅に近いほうですが駅徒歩5分をとれなかったのは惜しいですね。(斜め後ろのプレシスが徒歩5分なだけに…)

全戸南向きとなっており現状ではどの住戸を購入しても採光・眺望ともに良好なのですがJR八王子支社関連の建物跡地(2016年に線路向かいへ新築移転済み)がどうなるか決まっておらず多くの住戸で南向きを失ってしまう可能性があるのは怖いですね。線路がそこそこ近いため電車の音は聞こえるにしても八王子駅徒歩6分にしては静かな環境ですから八王子駅で住環境と駅距離のバランスをとりたい方にはウケが良いでしょう。

外観デザインは京成電鉄らしく?渋いため真新しさはないですが数十年経過しても安っぽく見えないのはいいですね。逆梁アウトフレームのため重たみがありますし、バルコニー隣戸境はコンクリートのためプライバシー性が確保されています。

土地の一部が食い込んでL字になっている関係か駐車場設置率が約26%と八王子にしては少なめです。駅から近いですからカーシェアリングは多いのですがマイカー派は抽選で落選するリスクは嫌ですね。(調査時点では先着順ではなく抽選方式を検討しているとのことでした)

エントランスホールは1層ではあるものの総戸数56戸からしたら立派な広さとなっています。とくにエントランスホールまでのアプローチは素晴らしいですね。両端の植栽を豊かなものとして斜めの大庇、折り上げ天井からのライトアップなどなどエントランス周りに力を入れてくれています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 75.02㎡ 管理費(月額)15000円 修繕積立金(月額)6400円

画像出典:サングランデ八王子公式HP

8階 5128万円 坪単価226万円

Cタイプ 2LDK 60.23㎡ 管理費(月額)12000円 修繕積立金(月額)5100円

画像出典:サングランデ八王子公式HP

3階 3928万円 坪単価215万円
8階 4128万円 坪単価226万円
15階 4448万円 坪単価244万円

Dタイプ 3LDK 70.02㎡ 管理費(月額)14000円 修繕積立金(月額)6000円

画像出典:サングランデ八王子公式HP

10階 4848万円 坪単価228万円

平均坪単価は約225万円です。

今の時代としては全体的にゆとりある広さです。角住戸の窓面は豊かですし、中住戸のカウンターも素敵です。2LDKでさえゆとりの60㎡!3LDKの60㎡にすることもできたでしょうし、そのほうが売りやすかったとは思うのですが全体のコンセプトを考慮して2LDKとしたのでしょう。先に述べた住環境と駅近に加えて専有面積のバランスを取りたい方にはいいですね~。

ただそれゆえ価格高騰を専有面積でごまかせていない(専有面積を縮めて総額を抑える)ためより高く感じちゃいますね。2LDKで4000万円オーバー、3LDKで5000万円前後のラインナップとは売るの大変だろうなぁ~。南面の不確定要素も販売側としてはかなりつらいところでしょう。

設備仕様はディスポーザーはありませんが食洗機はあります。他は目立った点なしです。トイレも古めかしいタンク式なので。構造は直床・二重天井、ボイドスラブのため下がり天井は少なめです。ボイドスラブ×スラブ厚250mmなのでボイドスラブなりに気は使ってくれています。(たまにですがボイドスラブで200mmありますものね…)

周辺相場を確認しましょう!

・プレシス八王子 2014年築 寺町 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約155万円

上記相場からサングランデ八王子の将来価値を予想すると

Aタイプ 3LDK 75.02㎡ 8階 5128万円(新築時) → 3700万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

維持費は管理費㎡単価月額約200円と違和感ない設定です。

建設地周辺

【住むレーション】

[中央快速線]

八王子 7:59発
立川 8:08着
国分寺 8:15着
新宿 8:42着
四ツ谷 8:48着
御茶ノ水 8:53着
神田 8:56着
東京 8:58着

[中央線特急]

八王子 6:48発
立川 6:57着
新宿 7:27着
東京 7:42着

[横浜線]

八王子 8:01発
片倉 8:04着
八王子みなみ野 8:06着
相原 8:10着
橋本 8:13着
相模原 8:16着
矢部 8:19着
淵野辺 8:21着
古淵 8:24着
町田 8:28着

[京王ライナー]

新宿 20:00発
府中 20:23着
分倍河原 20:25着
聖蹟桜ヶ丘 20:29着
高幡不動 20:32着
北野 20:39着
京王八王子 20:41着

八王子は立川と同じく特急電車を使えるのがいいですね!

通学校は第三小学校で徒歩6分、第六中学校で徒歩9分です。

八王子駅周辺は商業施設が多いですから言わずもがなの利便性です。

【総評】

いや~今の時代にしてはまじめに頑張っているマンションです。

八王子駅から近くて住環境としては電車の音以外は静か目で狭くはない専有面積。そして日当たり良好の南向き。マンションを見てあーだこーだ語る評論家としては嬉しい話です。拍手です。まじめな京成、青木、さすがです!!

ただ、それが売りやすいかは別なんですよね。まじめに造った分は価格に反映され周辺で検討している方が「ウっ…」となる価格になってしまっています。

それだけでなくこのマンションのウリの一つである南からの抜群な採光がどうなるか不透明という。。。

めちゃまじめでいいマンション!でも売るの大変だろうなぁ~と。これが三井とか野村とかブランド力でカバーできるならまだしも京王線沿いでの京成ですからね。。。京成の良さを八王子の方が理解できるかどうか、、、ファンは少ないでしょうし。(千葉県内では京成ファンも多くサングランデブランドは人気です)

南側の建設物が確定する可能性にかけて竣工販売でもよかったように思えますがJRの判断はかなり先になると見越しての青田売りなのでしょうか。もしくは鉄道会社同士ということでいい情報持ってるとか?!

このマンションの運命はJRにかかっていますね。JRの土地は横に長いため目の前が空地になったりしたらラッキーなのですがどうなるか。

いいマンションなのですが売るほうも買うほうも大変という評価です。

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2 件のコメント

  • いわゆる風俗街に隣接してますねここ。
    歩けばわかりますが雰囲気的に女性の一人歩きや小さな子供いる方は正直避けた方が無難と思います。いずれにせよ購入を考えている方は昼と夜に現地に行くことをお勧めします。八王子は好きですが、ここは好みが分かれるかと思います。

    • はやま様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      現地まで行くとやや落ち着きますが駅までの間はザ・八王子感ありますね!
      後はJR八王子支社の跡地がどうなるかですね!

      引き続きよろしくお願いいたします。

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