今回ご紹介するのはアトラス西早稲田です！
［物件概要］先着順
売主：旭化成不動産レジデンス
設計：創和設計事務所
施工：森組
価格：3060万円～3790万円
専有面積：25.03㎡〜32.46㎡
総戸数：47戸（事業協力者取得住戸2戸、非分譲住戸19戸含む、他に事業協力者取得店舗）
規模：13階建て
交通：東京メトロ東西線「早稲田」駅徒歩7分 東京メトロ副都心線「西早稲田」駅徒歩9分 都電荒川線「早稲田」駅徒歩6分
所在地：東京都新宿区西早稲田三丁目
竣工予定：2019年6月20日竣工済
自転車置場：47台（スライド式）月額：350円～400円
全体共用管理費（月額）4280円～5550円
住宅共用管理費（月額）5670円～7350円
全体修繕積立金（月額）1020円～1330円
住宅修繕積立金（月額）1370円～1780円
地図はこちらです↓
画像出典：アトラス西早稲田公式HP
早稲田通りに面しており2年前に記事化したイニシア早稲田と近しい立地条件となります。
イニシア早稲田は接道道路が若干斜めっていましたから全戸南南東向きでしたが今回はカーブが終わりほぼ直線となるためほぼ真南向き住戸もあります。
土地形状が綺麗とは言い難いのですが南から北にかけて長いためアプローチがしっかり取れています。大通り沿いのコンパクトマンションだとエントランスが道路と近い位置になってしまいがちですからいいですね。イニシア早稲田と同じく1階に地権者持ち分の店舗区画があります。地権者が賃貸に出すため数年おきに変わる可能性(イニシア早稲田も当初と店舗が変わりました)もありますが当初はバーが入るようです。
外観デザインに関しては先に述べたエントランスホールのセットバックやバルコニー面をガラス手摺に、12階と13階からバルコニー面を増すことでメリハリを付けるなど分譲マンションらしいものとしています。
1階のエレベーターホール近くにあるごみ置き場はしっかりと二重扉としていますから臭い漏れの心配は少ないでしょう。メールコーナーが投函側と受け取り側が同じ場所だったのは残念でした。
住戸階の共用廊下に関してはエアコンなしであるもののカーペット敷きの内廊下となっています。購入するにしても単身者向けの広さしかないですし投資として購入する方も多いでしょうからセキュリティ面も強化しています。エレベーターは着床制限付きで住まう階及びインターホンで開錠してくれた階しかボタンを押せません。住戸玄関前もしっかりとカメラ付きインターホンとしていますしすべての掃き出し窓に防犯センサーを付けています。
価格と間取りの一部を共有いたします！
［西向き］
Dタイプ 1DK 32.46㎡ 管理費(月額)12850円 修繕積立金(月額)3110円
画像出典：アトラス西早稲田公式HP
9階 3700万円 坪単価376万円
11階 3750万円 坪単価381万円
13階 3790万円 坪単価386万円
Cタイプ 1K 25.03㎡ 管理費(月額)9950円 修繕積立金(月額)2390円
画像出典：アトラス西早稲田公式HP
10階 3230万円 坪単価426万円
11階 3240万円 坪単価427万円
13階 3290万円 坪単価434万円
［南向き］
Bタイプ 1K 25.32㎡ 管理費(月額)10060円 修繕積立金(月額)2430円
画像出典：アトラス西早稲田公式HP
9階 3160万円 坪単価412万円
10階 3180万円 坪単価415万円
11階 3190万円 坪単価416万円
Aタイプ 1DK 30.63㎡ 管理費(月額)12170円 修繕積立金(月額)2930円
画像出典：アトラス西早稲田公式HP
12階 3690万円 坪単価398万円
平均坪単価は約400万円です。
全戸角部屋のため水回りに窓がある1Kがあるなど間取りの魅力は大きいですね。
設備仕様としてはディスポーザー、食洗機はありませんし水回りも人造大理石であるなどそこまで力を入れていません。水回りのゆとりや豊富な収納など先に述べたように間取り推しとなります。間取り推しと言っても狭い面積ながら廊下が長い間取りもあるためそこをゆとりと思えるか、無駄と思ってしまうかで評価は変わってしまうことでしょう。
周辺相場を確認しましょう！
・ルイシャトレ早稲田 1999年築 西早稲田2 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約285万円
・パークハウス西早稲田アーバンス 2009年築 西早稲田2 新築時の坪単価約275万円 現在の坪単価約325万円
・イニシア新宿早稲田 2017年築 西早稲田1 新築時の坪単価約395万円 直近売り出し事例なし
上記相場からアトラス西早稲田の将来価値を予想すると
Bタイプ 1K 25.32㎡ 7階 3060万円(新築時) → 2500万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
総戸数47戸中2戸が事業協力者住戸ですが別途19戸が非分譲住戸となります。この非分譲住戸ですが旭化成グループにて保有して賃貸運営をしていきます。非分譲住戸は2階～6階ですから分譲住戸のほうが眺望・採光などの眺望は良いですが利回りは低層階のほうが良い(賃料は階数による差がごくわずかであることが多い)ですから利回り重視の部屋を所有する形となります。
募集中の月額賃料を見てみると
［西向き］
Dタイプ 1DK 32.46㎡
画像出典：アトラス西早稲田公式HP
Cタイプ 1K 25.03㎡
画像出典：アトラス西早稲田公式HP
［南向き］
Bタイプ 1K 25.32㎡
画像出典：アトラス西早稲田公式HP
Aタイプ 1DK 30.63㎡
画像出典：アトラス西早稲田公式HP
となります。
エリア的に賃貸需要は多いですから空室リスクは少なく、新築としては条件良い利回り(4.7％など)となります。
管理費は戸数からすれば致し方ない水準ですが当初の修繕積立金を抑えているため7年目あたりからグッと値上がることになります。
【住むレーション】
［東西線］
早稲田 8:00発
高田馬場 8:02着
落合 8:05着
中野 8:08着
早稲田 8:01発
神楽坂 8:03着
飯田橋 8:05着
九段下 8:08着
竹橋 8:10着
大手町 8:12着
日本橋 8:14着
［副都心線］
西早稲田 7:59発
雑司が谷 8:01着
池袋 8:04着
西早稲田 7:59発
東新宿 8:00着
新宿三丁目 8:06着
北参道 8:09着
明治神宮前 8:11着
渋谷 8:13着
［都電荒川線］
早稲田 8:02発
面影橋 8:02着
学習院下 8:04着
鬼子母神前 8:06着
都電雑司ヶ谷 8:07着
東池袋四丁目 8:08着
向原 8:11着
大塚駅前 8:13着
［都営バス］
西早稲田 8:05発
高田馬場二丁目 8:07着
高田馬場駅前 8:09着
利用できる駅は多いですがどこからも若干上り坂となります。その代わり早稲田エリア内でも標高がある立地となりますから眺望・採光に期待できるお部屋が多くなります。
都営バスのバス停が目の前にあり高田馬場へ向かうバスが5分に1本は出ていますからJR線の利用も容易です。
【総評】
出口を考えるとシングルの実需層へ売却となれば専有面積が狭めですし駅距離もありますから高値売却は難しそうです。ただ、賃貸運用にはちょうど良い条件が揃っていますから投資もしくは住みながら投資としては魅力が多いでしょう。お若い方が購入して将来的に賃貸として運用すると旨味が多そうです。旭化成が半数近くを保有するくらいですからね。。。空室リスクの心配が少ないエリアです。
多くのお部屋が賃貸に出てしまうことは実需層にとってはマイナス材料ではあるもののいざとなったらそこそこの利回りで貸せるという安心感を得ることはできます。
3000万円前半で購入できるお部屋もありますからお若い方にもぜひ検討していただきたいマンションです。
竣工済みのため現物を確認できますしローン審査などを急げば消費税増税前の引き渡しも可能とのことです。暑い時期の引き渡しが影響してかはわかりませんがご親切に全戸壁掛け式エアコンを付けてくれています。
敷地内に駐車場はありません。
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