ザ・パークハウス 芝御成門　予定価格と間取り　パワーカップル向けの立地と間取り

今回ご紹介するのはザ・パークハウス芝御成門です！

［物件概要］

売主：三菱地所レジデンス
デザイン監修：市川奨建築設計事務所
施工：木内建設
価格：未定
専有面積：50.16㎡～60.48㎡(戸別宅配ボックス0.24㎡～0.30㎡含む)
総戸数：63戸
規模：17階建て

交通：
都営三田線「御成門」駅徒歩4分
都営浅草線・大江戸線「大門」駅徒歩8分
JR各線「新橋」駅徒歩9分
東京メトロ銀座線・都営浅草線「新橋」駅徒歩10分
都営大江戸線・ゆりかもめ「汐留」駅徒歩9分

所在地：東京都港区新橋6丁目
竣工予定：2026年1月下旬
引き渡し予定：2026年3月上旬

駐車場：10台(身障者用平置1台、機械式9台)
自転車置場：36台　2段ラック式34台(上段ラック式16台、下段スライド式18台)、平置ラック式2台　他にシェアサイクルポート3台、来客用2台

地図はこちらです↓

画像出典：ザ・パークハウス芝御成門公式HP

都営三田線の御成門駅から徒歩4分、各線の大門駅・新橋駅・汐留駅とも徒歩10分圏内と複数駅複数路線が利用可能です。

もちろん人によっては『御成門駅よりもその他の駅がもう少し近ければ…』となってしまうでしょうけども御成門駅に寄っている新橋アドレスだからこそ芝公園(東京タワー)に近いというだけでなく大通りから一歩中へ入っているため新橋という名前から想像するようなわちゃわちゃ感が一切ない静かめな住環境であることもストロングポイントです。

観光客が歩く側でもないため常に落ち着いており『都心に住みたいけどわちゃわちゃは苦手』という方にも合ってきます。

それゆえ周辺は小さめのビルも多く雑多な印象を受けますね。華がある立地ではない(悪い意味ではなくこの立地のストロングポイントの裏返し)ですが住まいとしては魅力が大きいと感じる方も多いでしょう。

スーパーマーケットはまいばすけっとが徒歩3分、マルエツプチが徒歩7分、肉のハナマサが徒歩8分、成城石井が徒歩10分と選択肢はありますが静かめな住環境となる新橋物件らしいものとはなってしまっています。日常の買い物事情はネットスーパー派でないと物足りないと思います。

物件の特徴からして子育て世代は少数派かと思いますが通学校は御成門小学校で徒歩8分、御成門中学校で徒歩7分と良好です。

建設地はエリア内では珍しく四方すべてが接道しており東西に長い整った土地形状です。従前はDTSの建物がありました。(中央区へ移転済み・築20年弱とエリア内では若い建物でした)

主開口部は東と西、全戸角住戸のため北か南の窓もついてきます。

東側は接道向かいにプライムメゾン新橋タワーという高級賃貸マンションがあります。2021年と新しい建物ではあるのですがそちらの西向き住戸と『ザ・こんにちは』となります。斜め方向は抜けてきますがカーテンを閉めっぱなしでないと厳しいでしょうね…

ただ、プライムメゾン新橋タワーは住戸が5階からのため低層階であれば見下ろされることはあっても正面でのこんにちはにはなりません。プライムメゾン新橋タワーは1階がエントランスホール、2階と3階が保育所(一部窓はあります)、4階が駐輪場となるため価格が抑えられる低層階は狙い目感があります。

若年層パワーカップルにおすすめ！

■ザ・パークハウス芝御成門

A1　2LDK　50.16㎡
3階　12300万円台　坪810
想定賃料：29万円　利回り約2.8%(独自査定)

目の前にマンションがあるものの3階は住戸とのこんにちはなし

冷蔵庫やトイレの位置、2LDKとしては狭いなどツッコミどころはあれど足回りは◎ pic.twitter.com/r1mhj84Iz4

— マンションマニア (@mansionmania) June 15, 2024

西向きは敷地内の駐車場と接道を挟んだ先の1ブロック先あたりに背の高いマンションやオフィスビルがあります。しっかりと抜けてくるのは15階くらいかなぁ～という印象でした。抜けてくる階であれば愛宕・虎ノ門エリアの高層ビル、斜め方向ですがちらっと東京タワーも見えてきそうですから夜景の魅力も大きなものとなります。

妻側の窓に関しては北も南も上層階になると眺望が抜けてきます。窓面が豊かというほどではないですが角住戸らしく主開口部以外の採光や眺望を得ることができます。

基本的には中層階を選ぶよりかは低層階か上層階どちらかに振り切ってしまったほうが価格に対するコストパフォーマンスが高いという印象を受けました。

建物を北と南側にグッと詰め込んでいるため東側と西側はセットバックできており、とくに東側のエントランスアプローチは景石と豊かな植栽とできており気持ちの良い空間にできていますね。

さらにエントランスホールは二層吹き抜けとして外観のマリオンと連動するように縦ラインの光壁、その先のラウンジは一層となりますが折り上げ天井と窓の先に外周部の景石と植栽が見えてくるなどどちらも美しい空間となっています。

さらにのさらにラウンジの先も長めのコリドーとするなどあえて住戸までクランクインを繰り返すことで時間を買う立地だけども建物の中では心躍ってほしいという思いが伝わってきます。

出かける際もラウンジの窓から自然と植栽が見えてくるだけでなくエントランスホールの正面もクランクインのため植栽の横を自然と通る動線としてくれています。

外観デザインとしては格子状のマリオンをバルコニー部分にスパン短めに走らせていますが妻側のほうがスパンがあるため見る場所によって表情が異なってくるのも面白いですね。個人的にはエレベーターホールの窓が豊かな北側がとくにかっこいいなぁ～と感じました。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

画像出典：ザ・パークハウス芝御成門公式HP

A1タイプ　2LDK　50.16㎡

画像出典：ザ・パークハウス芝御成門公式HP

B1タイプ　2LDK　55.22㎡

画像出典：ザ・パークハウス芝御成門公式HP

B2タイプ　2LDK　55.22㎡

画像出典：ザ・パークハウス芝御成門公式HP

C1タイプ　2LDK　57.27㎡

画像出典：ザ・パークハウス芝御成門公式HP

D1タイプ　2LDK　60.48㎡

画像出典：ザ・パークハウス芝御成門公式HP

D2タイプ　2LDK　60.48㎡

画像出典：ザ・パークハウス芝御成門公式HP

平均坪単価は約900万円です。(予定価格が出ていない住戸を合わせるともう少し低くなるかと思います)

すぐ近くにあるザ・パークハウスアーバンス御成門よりかは広いですがオール2LDK、しかも50㎡台もあるなどザ・パークハウスブランドにしては平均専有面積が狭くなっています。

間取りに関してはそもそもが狭いですし柱は食い込み気味ですしAタイプに関してはトイレの位置(扉位置…・玄関はフラット)や冷蔵庫置場の位置などなど全体的にツッコミどころは多いですがそういった部分を呑んででも支払い抑えて都心に住みたいという方がメインターゲットとなるわけですから致し方ないと思います。(これが良いという意味ではなくこれを良いと思わないとこの予算で新築都心マンションは買えない)

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、食器棚、リビング天カセ、リビング折り上げ天井＆間接照明、水回り天板クオーツストーン(天然石も選択可)、浴室ガラス扉(基本は透明)、浴室ダウンライト、ミストサウナ、自宅玄関含む顔認証システムなど単価帯なりに頑張ってくれています。ゼッチ基準も満たしています。

毎月1100円かかりはしますがHOMETACT(いわゆるスマートホーム)に対応しておりカーテン自動開閉、外出先から照明のオンオフやエアコンのオンオフなどの操作も可能です。

顔認証システムはメールコーナーや共用の宅配ボックスなどにも対応しているのでとても便利そうですね。(基本的には万が一のためにメカニカルキーは持ち歩くことになります)

各階ごみ置場がないのは惜しいですね…目の前の高級賃貸マンション(プライムメゾン新橋タワー)には各階ごみ置場がありますからね…

ただ、各階に戸別の宅配ボックスが2つずつ設置されるのはとても便利ですね。

構造は二重床(床スラブ厚200mm～)・二重天井、サッシは2000mmちょっとと一般的な高さではあるものの基本天井高は2650mmと高めです。

周辺相場を確認しましょう！

■ザ・パークハウスアーバンス御成門

2012年築　御成門駅徒歩5分

新築時の坪単価約300万円
現在の坪単価約535万円

動き一例

約38㎡
新築時3300万円台
中古時5900万円台

■プラウド新虎通り

2022年築　新橋駅徒歩6分

新築時の坪単価約720万円
現在の坪単価約1020万円

動き一例

約61㎡
新築時14000万円台
中古時20000万円台

上記相場からザ・パークハウス芝御成門が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

B1タイプ　2LDK　55.22㎡　10階　14900万円台　→　14500万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は建物下の身障者優先平置き1台を除いて昇降式の機械式で設置率約15％、オール2LDKかつ今作を好む方の価値観からすればマイカー派は少数派と考えられますので足りるかもしれないですね。

機械式は屋外で雨に濡れるなど億ションらしくない駐車場となっています。

～機械式駐車場パレットサイズ～

・全長5300mm×全幅1950mm×全高1750mm～2100mm×重量2300kg×最低地上高120mm　月額40000円～44000円

駐輪場は便利な1階屋内、設置率約57％です。

管理費は㎡単価月額約475円、ディスポーザーありで内廊下とはいえ高くは感じてしまいますがコストパフォーマンスの良さを出せる戸数ではないため致し方ないでしょうか。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■ザ・パークハウスアーバンス御成門　総戸数56戸　管理費㎡単価月額約296円

■プラウド新虎通り　総戸数75戸　管理費㎡単価月額約553円

【住むレーション】

［三田線］

御成門　8:02発
内幸町　8:03着
日比谷　8:05着
大手町　8:07着
神保町　8:10着
水道橋　8:12着
春日　8:14着

御成門　8:02発
芝公園　8:03着
三田　8:05着
白金高輪　8:09着
白金台　8:11着
目黒　8:14着

［浅草線］

新橋　8:02発
東銀座　8:04着
宝町　8:06着
日本橋　8:08着
人形町　8:10着

大門　8:03発
三田　8:05着
泉岳寺　8:08着
品川　8:11着

［大江戸線］

大門　8:04発
汐留　8:05着
築地市場　8:08着
勝どき　8:10着

大門　8:02発
赤羽橋　8:05着
麻布十番　8:07着
六本木　8:09着
青山一丁目　8:12着
国立競技場　8:14着
代々木　8:17着
新宿　8:19着
都庁前　8:21着

［銀座線］

新橋　8:02発
虎ノ門　8:03着
溜池山王　8:05着
赤坂見附　8:07着
青山一丁目　8:10着
外苑前　8:12着
表参道　8:14着
渋谷　8:16着

新橋　8:01発
銀座　8:02着
京橋　8:04着
日本橋　8:06着
三越前　8:08着
神田　8:10着
末広町　8:12着
上野広小路　8:14着
上野　8:15着

［東海道線］

新橋　8:01発
東京　8:04着
上野　8:10着

新橋　8:04発
品川　8:09着
川崎　8:19着
横浜　8:28着

［横須賀線］

新橋　8:05発
東京　8:07着
新日本橋　8:11着
馬喰町　8:13着
錦糸町　8:17着

新橋　8:03発
品川　8:08着
西大井　8:13着
武蔵小杉　8:18着

［山手線］

新橋8:03発
有楽町8:05着
東京8:07着
神田8:09着
秋葉原8:11着

新橋　8:00発
浜松町　8:02着
田町　8:04着
高輪ゲートウェイ　8:07着
品川　8:09着
大崎　8:11着

［ゆりかもめ］

汐留　8:00発
竹芝　8:03着
日の出　8:05着
芝浦ふ頭　8:07着
お台場海浜公園　8:13着

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【総評】

利便性を優先したいけども2億超えにはついていけない…人気のタワマンは倍率が高くて当たらない…というようなパワーカップルに合ってくる出物ですね！

土地形状がとても整っていることを活かして接道から住戸までの動線が秀逸で癒しもあるものとなっているのも好印象です。

間取りや各階ごみ置場なしなどは単価帯からすると物足りなさがありますが一次取得層であれば基本的には目が肥えていないでしょうからあまり気にならないと思います。(ハイスペックマンションを知ってしまっている方からすると厳しく見えがちだと思います)

価格に関しては今の時代の山手線内側×大手ブランドの新築マンションとしては抑えられている方でしょう。広さを求める方には選択肢がないわけですがいわゆる専有面積調整をしているがゆえに若年層パワーカップルでも手が届きやすい住戸も多く設定されています。

ただ、今どきの新築マンションらしい利回り(独自の査定で3%弱)、しかも維持費も㎡単価としてはお安くないですから時代の辛さは感じてしまいますね…とはいえポジションセットできていない若年層パワーカップルからすればそれはそれで不安(賃料も上昇傾向＆1円にもならない)ですから山手線内側の新築マンションにこだわるならこの辺りで手を打っておいた方が良いと思うことに違和感はないでしょう。(このような間取りであろうと予算伸びない以上は割り切るしかない都心マーケット)

もちろん、これは言わずもがなですが東京湾岸がOKであれば何の迷いもなくパークタワー勝どきの直営販売にチャレンジすべきではあるでしょう。(ただ、、、抽選でしょうからね…)

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