アールブラン武蔵新城テラス　価格と間取り　駅徒歩10分らしい静かな住環境×価格は駅前物件とほぼ同じ

今回ご紹介するのはアールブラン武蔵新城テラスです！

［物件概要］第一期販売戸数16戸

売主：モリモト
設計：コモン・リンク
外観共用部デザイン監修：南條設計室
施工：風越建設
価格：5599万円～9500万円
専有面積：57.15㎡～88.48㎡
総戸数：41戸
規模：5階建て
交通：JR南武線「武蔵新城」駅徒歩10分　JR南武線「武蔵中原」駅徒歩11分
所在地：神奈川県川崎市中原区上小田中2丁目
竣工予定：2025年2月下旬
引き渡し予定：2025年3月下旬

駐車場：19台（機械式18台、身障者用平置駐車場1台）月額17000円～22000円
自転車置場：68台（スライドラック式）月額500円
バイク置場：2台　月額5000円

管理費（月額）12700円～19700円
修繕積立金（月額）10460円～16190円

地図はこちらです↓

画像出典：アールブラン武蔵新城テラス公式HP

JR南武線の武蔵新城駅から徒歩10分、同線の武蔵中原駅から徒歩11分と駅距離はありますが大通りや線路からしっかりと離れた静かな住宅街立地です。府中街道と宮内新横浜線、そして線路のちょうど真ん中くらいとなります。

とくに夜なんかは淋しい印象もあるのですが今作を選ぶ方は『わちゃわちゃした駅前はちょっと…』という価値観でしょうから『駅から離れて静かな住環境』というのはプラウド武蔵新城ステーションマークスやザ・パークハウス武蔵新城フロントを選ばなかった方々からすれば『待ってました！！』と好印象に映ることでしょう。

地縁のある検討者の方で駅距離を優先したいとなればプラウド武蔵新城ステーションマークスやザ・パークハウス武蔵新城フロントを購入済みでしょうから地元検討者にとって今作の徒歩10分は気になってこない(むしろ高評価)わけですが東横線や田園都市線の駅に近い物件と比較検討されている方からすると『もう少し駅に近ければ…』となってしまいそうな距離感ではあります。(駅付近から離れた後は良くも悪くも面白みのない道のり)

日常の買い物は物件近くにないのが惜しいのですが武蔵新城駅のマルエツが徒歩9分、西友が徒歩11分、ビーンズが徒歩10分、業務スーパーが徒歩12分、武蔵中原駅にはデリドビーンズ武蔵中原もありますし府中街道沿いのライフも徒歩12分と選択肢は充実しています。とくに府中街道沿いのライフは裏手側にも出入口がありますし比較的新しい(たしか10年くらい前)大きめのスーパーマーケットのためそちらを使うという方も多いかと思います。

武蔵中原駅よりも武蔵新城駅のほうが商業施設が多い(商店街も充実)ため例えば行きは武蔵中原駅から南武線に乗車して武蔵小杉で乗り換え～帰りは武蔵新城駅で下車して買い物して帰宅～という使い分けも容易です。終電付近の電車は武蔵中原駅止まりであったりと『一番近い駅は武蔵新城だけども武蔵中原もほとんど変わらぬ距離』というのは今作のストロングポイントの一つとなってくるでしょう。

通学校は大谷戸小学校で徒歩9分、物件の目の前には大戸こども文化センター(いわゆる児童館)もあります。自転車であれば等々力緑地まで5分ほど、通勤や買い物で武蔵小杉駅まで行き来するのも便利なわけですがなぜだか敷地内駐輪場が少ないのは気になってくるところです。

エリア柄致し方ないですがハザードマップでは色がついてきます。

建設地の主な接道は南西側で土地形状自体は若干歪ですが従前は賃貸マンションがあったようにマンションに適したものとなっています。

主開口部は西(15戸)・南(16戸)・東(10戸)で西と東、そして北方面は背の低い建物のためそちらを超えてくると眺望も抜けてきます。南方面にはクレッセント武蔵中原IV(モリモト物件)があるため眺望の抜け感はないのですが北側斜線制限で段々となっているため採光面は得られます。

外観デザインとしてはベージュ系を主としつつRC打ち放しのマリオンをそのまま隣戸境としてそちらを手前にせり出させることで立体感を強調、さらに一部をスラブ隠しのガラス手摺としているのも萌えポイントです。

エントランスアプローチそのものは短いのですがジュライエローの大理石とその間にミラーを配しギラギラ感あるものとしつつ植栽計画としては横に長く植樹、風除室・エントランスホールまで大理石が続いていき正面にはホワイト系の模様入りタイルがありそれが接道部分からも目立ってくるというのがこれまたギラギラ感あってかっこいいのですよね。

エントランスホールは戸数なりの広さではあるものの通り道としては贅沢な空間となっていますし、外廊下ではありますがコの字型として外からの視線は気になりにくくしてくれています。

閑静な住宅街であり先に述べたように建設地付近は少々淋しい印象を受けるのですが今作ができることで周辺までも明るくしてくれるくらいの存在感となるでしょう。箱の美しさはさすがモリモトですね。毎度毎度トキメいてしまいます。(マリオンのせり出しとスラブ隠しガラス手摺の組み合わせは個人的に超萌えポイントすぎます)

価格と間取りの一部を共有いたします！

Cタイプ　1LDK+2S　71.68㎡

画像出典：アールブラン武蔵新城テラス公式HP

2階　7290万円　坪単価336万円

Dタイプ　4LDK　78.1㎡

画像出典：アールブラン武蔵新城テラス公式HP

4階　7890万円　坪単価334万円

Hgタイプ　3LDK　71.41㎡

画像出典：アールブラン武蔵新城テラス公式HP

1階　7290万円　坪単価337万円

Jgタイプ　2LDK　57.15㎡

画像出典：アールブラン武蔵新城テラス公式HP

1階　5599万円　坪単価323万円

平均坪単価は約340万円です。

平均専有面積は70㎡弱、48㎡から89㎡までの面積帯となっています。

間取りの種類は豊富ですが78㎡台の4LDKは廊下の長さとリビングの扉位置が気になりますね。扉がだいぶ手前側にある中でキッチン込みで14.7畳のリビングダイニングとなれば有効面積が10畳を大きく切ってきますし、さらにリビング横洋室のウォールドアが完全開放できないのも惜しいところです。

妻側の窓は特別大きなものではないですが主開口部側は連窓サッシとなっており窓面豊かです。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機、キッチン天板フィオレストーン、廊下タイル貼り、廊下壁面木目調パネル(片側)、トイレ手洗いカウンター＆タンクレストイレ、リビング＆もう1部屋床暖房(ゼッチマンションです)、構造は二重床(床スラブ厚200mm)・二重天井など充実したものとなっています。

周辺相場を確認しましょう！

■クレッセント武蔵中原IV　※中原区

2008年築　武蔵中原駅徒歩10分

新築時の坪単価約230万円
現在の坪単価約240万円

■ザ・パークハウス武蔵新城　※中原区

2013年築　武蔵新城駅徒歩8分

新築時の坪単価約180万円
現在の坪単価約270万円

動き一例　約67㎡
新築時3300万円台
中古時5400万円台

■イニシア武蔵中原レジデンス　※中原区

2014年築　武蔵中原駅徒歩3分

新築時の坪単価約250万円
現在の坪単価約300万円

動き一例　約66㎡
新築時5300万円台
中古時6400万円台

■ブリリア武蔵中原　※中原区

2014年築　武蔵中原駅徒歩6分

新築時の坪単価約225万円
現在の坪単価約300万円

動き一例　約70㎡
新築時5000万円台
中古時6600万円台

■クリオ武蔵中原　※中原区

2018年築　武蔵中原駅徒歩8分

新築時の坪単価約275万円
現在の坪単価約300万円

動き一例　約68㎡
新築時5700万円台
中古時6300万円台

■プラウド武蔵新城スクエア　※高津区

2019年築　武蔵新城駅徒歩8分

新築時の坪単価約265万円
現在の坪単価約290万円

動き一例　約72㎡
新築時6000万円台
中古時6500万円台

■パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンス　※高津区

2021年築　武蔵新城駅徒歩15分

新築時の坪単価約205万円
現在の坪単価約225万円

動き一例　約70㎡
新築時4400万円台
中古時4800万円台

■アールブラン武蔵新城　※中原区

2023年築　武蔵新城駅徒歩6分

新築時の坪単価約295万円
直近動きなし

■プラウド武蔵新城ステーションマークス　※中原区

2023年築　武蔵新城駅徒歩3分

新築時の坪単価約340万円
直近動きなし

■ザ・パークハウス武蔵新城フロント　※中原区

2023年築　武蔵新城駅徒歩2分

新築時の坪単価約340万円
直近動きなし

上記相場からアールブラン武蔵新城テラスが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Cタイプ　1LDK+2S　71.68㎡　2階　7290万円　→　5880万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は機械式で設置率約46％、ターンテーブル利用となります。機械式駐車場自体は屋外ですがターンテーブル利用の部分は建物下の屋内です。

駐輪場は建物下の屋内なのは良いのですが設置率は約165％少なめです…(検討者層からすればせめて200％にすべきかと思います…)

管理費は㎡単価月額約223円、ディスポーザーなしの外廊下ですが総戸数からすれば割高感ないでしょう。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■クレッセント武蔵中原IV　総戸数68戸　管理費㎡単価月額約192円

■イニシア武蔵中原レジデンス　総戸数46戸　管理費㎡単価月額約187円

■ブリリア武蔵中原　総戸数41戸　管理費㎡単価月額約258円

■クリオ武蔵中原　総戸数45戸　管理費㎡単価月額約250円

■パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンス　総戸数120戸　管理費㎡単価月額約178円

【住むレーション】

［南武線］

武蔵新城　7:59発
武蔵溝ノ口　8:02着
津田山　8:04着
久地　8:06着
宿河原　8:08着
登戸　8:11着
中野島　8:14着
稲田堤　8:16着
矢野口　8:19着
稲城長沼　8:21着
南多摩　8:23着
府中本町　8:27着
分倍河原　8:29着
西府　8:31着
谷保　8:34着
矢川　8:36着
西国立　8:38着
立川　8:41着

武蔵新城　8:00発
武蔵中原　8:03着　←　徒歩11分のこちらから乗車しても総時間に大きな差はないです
武蔵小杉　8:06着
向河原　8:08着
平間　8:10着
鹿島田　8:12着
矢向　8:15着
尻手　8:17着
川崎　8:19着

共働きでお互いが都心通勤となれば武蔵小杉、溝の口、登戸などに住んだほうが便利なことは言わずもがなではありますがどちらかが南武線沿いで勤めているとなれば1回の乗り換えで多方面へアクセスできるため使い勝手が良いですね！

第三京浜は近いですが東名高速道路の出入口までは距離があるためそちらを優先されたい方(東名高速道路へダイレクトでサクッと行き来したい方)はある程度近いところでいくと宮前平や鷺沼あたりのほうが合ってくるでしょう。ただ、等々力大橋ができることで都心方面との行き来も容易になることから今作も将来的には今以上に便利になります。(2030年代前半には開通できそうでしょうか)

【総評】

駅から離れたからこその静かな住環境ですし、商品力としてはモリモト物件ですから魅力がとても大きいのですが価格が高いですね…(検討者のほとんどがそう感じるはずです…)

駅徒歩6分のアールブラン武蔵新城(学区は異なり小学校は遠かったですが駅は今作より近い)で坪単価300万円弱、キャラクターが異なるとはいえ駅近のプラウド武蔵新城ステーションマークスとザ・パークハウス武蔵新城フロントと変わらない坪単価340万円前後とは…もちろんそれらは完売済みなわけで比べてもしょうがないのですが中古比較でもなかなかな重たさです。

並べてみるとすごくわかりやすいのですが

・アールブラン武蔵新城テラス　2025年築　駅徒歩10分　70㎡換算約7200万円　大谷戸小学校徒歩9分

・プラウド武蔵新城スクエア　2019年築　駅徒歩8分　70㎡換算約6150万円　末長小学校徒歩9分　※高津区

・クリオ武蔵中原　2018年築　駅徒歩8分　70㎡換算約6350万円　中原小学校徒歩8分

・イニシア武蔵中原レジデンス　2014年築　駅徒歩3分　70㎡換算約6350万円　中原小学校徒歩9分

・ザ・パークハウス武蔵新城　2013年築　駅徒歩8分　70㎡換算約5750万円　大谷戸小学校徒歩5分

『築6年～築10年ほど古いものであれば1000万円前後お安く購入できる』『築10年まで許容すれば駅徒歩3分が1000万円弱お安く購入できる』ということになります。

税制優遇や初期費用の差(中古のほうが膨らみがち)はあれどけっこうな差であるという印象は受けます。(中古の次の出物は今作に寄せてきて上記では買えないかもですが…)

ただ、やはり『新築マンションが欲しい』という方も多いですし、そのような方からすれば上記の差は気にしないもしくはお金で新築という幸せを買うと割り切れるでしょうから温度差は大きいことでしょう。

駅から程よく離れるからこその静かな住環境という点は好みの問題なわけですが、とはいえ駅から離れたらしい価格設定であれば嬉しかったところです。

それでも東横線の新築マンション(武蔵小杉のグランドメゾンや元住吉のプラウド等)価格が高騰していることからそれらと比べるとお安いことはたしかであり、流れてくる方からすれば今作の坪単価340万円ほどというのはとっつきやすいのですよね。

今は田園都市線沿いのほうが競合が多く買いやすい時代であるため中広域検討者は『田園都市線が検討候補に入るか』を家族会議してみると面白いのではないでしょうか。今作のご予算感からしますと将来も楽しみなドレッセ鷺沼レジデンスなども射程圏内に入ってきます。