今回ご紹介するのはライオンズ鶴瀬グランフォートです！
［物件概要］
売主：大京
施工：穴吹工務店
価格：3314万円～4247万円
専有面積：63.98㎡～75.78㎡
総戸数：81戸
規模：12階建て
交通： 東武東上線「鶴瀬」駅徒歩7分
所在地：埼玉県富士見市鶴馬1丁目
竣工予定：2020年3月13日
駐車場：41台 （屋外平地式41台（身障者優先区画1台、カーシェアリング専用区画1台、EV対応区画4台含む） 月額：12000円
バイク置き場：9台 月額：2000円
自転車置き場：162台 年額：1200円～3600円
地図はこちらです↓
画像出典：ライオンズ鶴瀬グランフォート公式HP
鶴瀬駅から徒歩7分、駅からの道のりは途中まで整備された歩道を歩くことができますが物件近くになるとガードレールの少ない狭い歩道を歩く必要があります。(住宅街を抜けることも可)
建設地は傾斜地となっていますがエントランス位置は下り始めたばかりのところに配置されますのでそこまでアップダウンは感じにくいでしょう。下がってしまう部分には平置き駐車場を設けています。
総戸数81戸にしてはエントランス周りの造りこみが豪華です。しっかりと車寄せを設けていますしエントランス付近の高さは約4.4mとなっています。(二層吹き抜けでない場合は一般的に約3m)
エントランス横に自主管理歩道を設け植栽豊かに、車寄せにもシンボルツリーを設けていますから玄関口だけを見たら総戸数81戸とは信じがたいレベルです。
南側には緑地、北側に地域広場を設けるなど戸建てメインの住宅街に建つマンションだからこその配慮が多く見られます。
エントランスホールの横にラウンジがあり、なんとそこにキッチンを設けています。これは賛否両論分かれそうではありますがラウンジ兼パーティルームのようになっています。
ライオンズ朝霞台ベルポートレジデンスでも言及しましたがメールコーナーが投函側と受け取る側が同じスペースというのはちょっと・・・。各住戸専用宅配ボックスがあるのはライオンズらしくて魅力的なのですがプライバシー性を考慮するならば一般的なマンションのように別々にしたほうが良いと思うのですが。
価格と間取りの一部を共有いたします！
※一部申し込み済み住戸も含みます
A2タイプ 3LDK 74.61㎡ 管理費（月額）14500円 修繕積立金（月額）7540円
画像出典：ライオンズ鶴瀬グランフォート公式HP
Bタイプ 3LDK 63.98㎡ 管理費（月額）12400円 修繕積立金（月額）6460円
2階 3270万円 坪単価169万円
4階 3300万円 坪単価170万円
5階 3410万円 坪単価176万円
8階 3470万円 坪単価179万円
11階 3530万円 坪単価182万円
C3タイプ 3LDK 66.85㎡ 管理費（月額）13000円 修繕積立金（月額）6750円
画像出典：ライオンズ鶴瀬グランフォート公式HP
8階 3618万円 坪単価178万円
E2タイプ 3LDK 70.59㎡ 管理費（月額）13700円 修繕積立金（月額）7130円
画像出典：ライオンズ鶴瀬グランフォート公式HP
5階 3670万円 坪単価171万円
7階 3710万円 坪単価173万円
9階 3801万円 坪単価178万円
F2タイプ 3LDK 75.78㎡ 管理費（月額）14700円 修繕積立金（月額）7650円
画像出典：ライオンズ鶴瀬グランフォート公式HP
郊外にしては専有面積を絞ってきていますね。ただ、共用廊下側の洋室もアウトポールにできている点は大きく評価できます。
設備仕様に関してはディスポーザーだけでなく食洗機、床暖房もありません。浴室扉付近に洗濯物を干せる着脱式のハンガーパイプがあるなど細かい工夫は多く見受けられました。食洗機はないのですがキッチン天板は天然石です。浴室の鏡はワイドミラーであったりめちゃくちゃコストカットしているということはないのですが食洗機と床暖房がオプションなのは気になりました。構造は二重床・二重天井となります。
眺望・採光に期待できるお部屋が多くなります。
周辺相場を確認しましょう！
・アーベイン鶴瀬ウェルディ 1997年築 鶴馬1 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約90万円
・ライオンズガーデン鶴瀬 1997年築 関沢2 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約90万円
・レーベンハイム鶴瀬 1998年築 鶴瀬東2 新築時の坪単価約160万円 直近売り出し事例なし
・チサンマンション鶴瀬 1998年築 鶴馬 新築時の坪単価約145万円 直近売り出し事例なし
・アーベイン鶴瀬ウェルガーデン 1998年築 関沢2 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約85万円
・クリオ鶴瀬壱番館 1998年築 鶴瀬東2 新築時の坪単価約175万円 直近売り出し事例なし
・コスモふじみ鶴瀬 1999年築 鶴馬2 新築時の坪単価約130万円 現在の坪単価約90万円
・レクセルガーデン鶴瀬 1999年築 鶴瀬東2 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約100万円
・パレステージ鶴瀬 2001年築 関沢2 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約100万円
・アステール鶴瀬 2001年築 鶴馬1 新築時の坪単価約125万円 現在の坪単価約90万円
・ローヤルシティ鶴瀬 2005年築 鶴馬 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約100万円
・シアンズ鶴瀬 2007年築 鶴馬 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約100万円
・グランシーナ鶴瀬レイランド 2009年築 鶴瀬東2 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約105万円
・ライオンズ鶴瀬ステーションレジデンス 2010年築 鶴瀬西2 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約140万円
・ユードリーム鶴瀬ステーションワンズ 2015年築 鶴馬 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約160万円
上記相場からライオンズ鶴瀬グランフォートの将来価値を予想すると
C3タイプ 3LDK 66.85㎡ 3階 3497万円(新築時) → 2430万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
周辺相場との単価差は大きいですね。
建設地
【住むレーション】
［東武東上線］
鶴瀬 8:03発
みずほ台 8:05着
柳瀬川 8:07着
志木 8:10着
朝霞台 8:12着
朝霞 8:16着
和光市 8:18着
成増 8:22着
池袋 8:35着
［東武東上線→有楽町線］
鶴瀬 7:56発
みずほ台 7:58着
柳瀬川 8:00着
志木 8:03着
朝霞台 8:06着
朝霞 8:10着
和光市 8:13着
地下鉄成増 8:18着
地下鉄赤塚 8:21着
平和台 8:24着
氷川台 8:26着
小竹向原 8:28着
千川 8:30着
要町 8:32着
池袋 8:35着
東池袋 8:38着
護国寺 8:40着
江戸川橋 8:43着
飯田橋 8:47着
市ヶ谷 8:49着
麹町 8:52着
永田町 8:53着
桜田門 8:56着
有楽町 8:58着
銀座一丁目 9:01着
新富町 9:02着
月島 9:05着
豊洲 9:08着
辰巳 9:11着
新木場 9:13着
［東武東上線→副都心線］
鶴瀬 8:11発
みずほ台 8:12着
柳瀬川 8:15着
志木 8:17着
朝霞台 8:20着
朝霞 8:23着
和光市 8:26着
地下鉄成増 8:30着
地下鉄赤塚 8:33着
平和台 8:36着
氷川台 8:38着
小竹向原 8:41着
池袋 8:46着
新宿三丁目 8:54着
渋谷 8:59着
急行が停車しませんからふじみ野に比べると鉄道利便性が劣ります。
坂もありますから歩いていくには容易ではありませんがららぽーと富士見が近くにあるというのは強みです。物件周辺にはスーパーマーケットが乱立していますから日常の買い物に困ることはないでしょう。
小学校(富士見市立諏訪小学校)まで徒歩16分と距離があるのはファミリー層にとっては懸念材料となりやすいでしょう。
【総評】
総戸数の割にエントランス周りに気を使っているため単価以上の高級感あるマンションとなりそうです。
ただし建築費高騰時代の郊外新築マンションですからリセールバリューに関してはけっこう厳しいものとなるでしょう。フルローンの場合には残債割れも十分考えられますから資産性の高いマンションを買う場合よりも資金計画をしっかりしていただきたいです。
ライオンズ鶴瀬グランフォートの平均坪単価は約180万円ですが周辺の築10年マンションが坪単価100万円ほどであることはしっかりと受け止めなければいけません。
もちろんその弱点は売主も把握しており、それでも納得してもらえるようエントランス周りを周辺マンションよりも豪華にしているわけです。
繰り返しになりますが総戸数81戸の割には豪華なエントランス周りとなります。
設置率は約49％ですが駐車場が平置きというのはとても魅力的です。グランシーナは一部機械式でしたし、駅の反対側で供給中のレーベン鶴瀬Grandrexも機械式メインですから大きく評価できるポイントとなります。
競合するレーベンはダイエー三芳店の跡地となります。駅距離は同じく徒歩7分です。レーベンはスーパーマーケット(カスミ)との複合開発であることは魅力的ですがライオンズは富士見市、レーベンは入間郡三芳町とアドレスが異なります。
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