今回ご紹介するのはエクセレントシティ西船橋レジデンスです！
［物件概要］第1期先着順販売戸数20戸
売主：新日本建設
設計：新日本建設一級建築士事務所
施工：新日本建設
価格：3798万円～7998万円
専有面積：35.42㎡～80.84㎡
総戸数：63戸
規模：6階建て
交通：JR総武線・JR京葉線・東京メトロ東西線「西船橋」駅徒歩7分 京成本線「京成西船」駅徒歩3分
所在地：千葉県船橋市西船3丁目
竣工予定：2025年2月下旬
引き渡し予定：2025年3月下旬
駐車場：22台（機械式22台）月額8000円～11000円
自転車置場：126台（2段ラック式118台、平置8台）月額100円～300円
バイク置場：4台 月額2000円
管理費(月額)9100円～19200円
修繕積立金（月額）3600円～8100円
地図はこちらです↓
画像出典：エクセレントシティ西船橋レジデンス公式HP
京成線の京成西船駅から線路沿いを一直線で徒歩3分、JR線と東西線の西船橋駅へは線路沿いを歩けないのは惜しい(直線距離だともっと近い)のですが印内春日神社の横を通る楽な道のりで徒歩7分とこちらも近いです。
ただ、西船橋駅との行き来では京成線の踏切を通る必要があるため駅徒歩7分と近いのだけども時間が読みにくいというのは踏切慣れしていない方にはとっつきにくいことでしょう。
西船橋駅周辺には分譲マンションが点在しているのですが駅北側のほうが出物は少ないですし、今作は駅に近いだけでなく住居系地域であることもストロングポイントの一つとなってきます。ただ、住居系地域ではあるのですが南側には京成線の線路、西側には武蔵野線の線路、北側には東京電力葛飾変電所の鉄塔と崖(壁)、東側には送電線とかなりのかなり好き嫌いが分かれるような立地ではあります。
もちろんそこは何を重視するのかで評価が大きく分かれるポイントではあります。今作は駅距離を優先しつつ南向き(63戸中51戸)の日当たりと西船橋駅の北側にこだわる方(駅南側でもよければ出物も多い)に合ってくる物件と言えるでしょう。
日常の買い物は西船橋駅前のワイズマートが徒歩7分、反対口のグリーン・デリ・新鮮館(高架下)とセレクションが徒歩10分ほどと選択肢はありますが物件のすぐ近くというわけではありません。
通学校は西海神小学校で徒歩10分、葛飾中学校で徒歩6分です。徒歩4分のところに葛飾小学校があるもののそちらではありません。(指定校に比べて住居から明らかに近い学校を希望するときには越境対象となるものの空き状況に左右されてしまうため西海神小学校だと思い購入したほうが確かでしょう)
西船橋駅の北側ですのでハザードマップでは色がつきません。
建設地は西と南が接道した二方角地で東西に長い土地形状ですから住宅向きの土地形状となります。従前も千葉銀行の西船寮がありました。
多くの住戸が南向き設定でバルコニーから先は接道と線路、その先も背の低い建物ばかりですから低層階でも日当たり抜群となります。今作も6階建てですしヒルトップどころか崖下(西船橋駅南側よりかはグラウンドレベルが高いです)ですからスペシャルな眺望推しというわけではないのですが日当たりを優先されたい方からすれば将来的にも守られるということも相まってより合ってきます。
1LDKの北向き住戸は崖(壁)と変電所＆鉄塔ビューということでかなりのかなりトゲトゲしいですね…もちろんそれゆえの1LDK(広めの部屋は南向き)ではありますが…ただ、間取りは南向きの中住戸よりもワイドスパンとしており浴室とキッチンに窓あり、洋室にも床暖房が付きますし廊下も短く効率的であるなど眺望や日当たりを気にしないシングル層にとってはけして条件悪いものではありません。(売りにくいからこその工夫をしてくれている)
また、空地率が約50％と高い中でその大半を北側の緑地帯としているため北向き住戸の主開口部や共用廊下(1階は屋内廊下のようになっています)から北方面を見た際に壁ドン感がないのも嬉しいところです。
外観デザインとしてはガラス手摺を主としつつ最上階の軒裏を木調としていますし、南西側のエントランスアプローチもライティングされた階段(スロープもあります)で良い雰囲気です。できればアプローチの植栽計画がもっと豊かであったならば嬉しかったのですが北側の緑地帯に面積を取られてしまっているため難しかったのかもしれませんね。エントランスホールもゲートデザインで良い雰囲気ですがこじんまりとはしています。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 3LDK 74㎡
画像出典：エクセレントシティ西船橋レジデンス公式HP
Cタイプ 1LDK+S 56.22㎡
画像出典：エクセレントシティ西船橋レジデンス公式HP
Gタイプ 1LDK 35.42㎡
画像出典：エクセレントシティ西船橋レジデンス公式HP
Mタイプ 4LDK 80.84㎡
画像出典：エクセレントシティ西船橋レジデンス公式HP
平均坪単価は約320万円です。
間取りに関しては一般的なスパンの田の字が主ですが南東側の角住戸は約9.4mのワイドスパンとなっており全室リビングinではありますが中心部(戦艦の艦長席かのよう)にアイランドキッチンを配しているため常に子供たちの気配を感じたい方にとっては魅力的なプラン言えるでしょう。ウォールドアを開放することで3LDKとしても使えるため3人家族であったとしても選びたくなるプランです。
設備仕様としてはディスポーザーがありません。浴室はブラケットライトですが食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、洗面台タッチレス水栓、可動式ルーバー面格子、すべての水が浄水になるエクセレントウォータープラスなど全体として見れば充実しています。構造は二重床(床スラブ厚200mm)・二重天井、当然ながら二重サッシとしておりゼッチ基準も満たしています。
周辺相場を確認しましょう！
［西船橋駅北側］
■パークホームズ西船1丁目
2008年築 西船橋駅徒歩8分
新築時の坪単価約180万円
現在の坪単価約200万円
動き一例 約71㎡
新築時3900万円台
中古時4200万円台
■パークホームズ西船橋ザレジデンス
2019年築 西船橋駅徒歩11分
新築時の坪単価約205万円
現在の坪単価約230万円
動き一例 約71㎡
新築時4200万円台
中古時4700万円台
［西船橋駅南側］
■西船橋駅前パークホームズ
2000年築 西船橋駅徒歩2分
新築時の坪単価約185万円
現在の坪単価約215万円
動き一例 約62㎡
新築時3200万円台
中古時3700万円台
■シャリエ西船橋
2020年築 西船橋駅徒歩13分
新築時の坪単価約215万円
現在の坪単価約215万円
動き一例 約65㎡
新築時4100万円台
中古時4100万円台
上記相場からエクセレントシティ西船橋レジデンスが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Mタイプ 4LDK 80.84㎡ 6階 7998万円 → 6500万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は昇降横行式の機械式で設置率約34％、一部区画はターンテーブル利用となります。
駐輪場は建物下の1階部分で設置率200％です。
管理費は㎡単価月額約257円、ディスポーザーなしで外廊下ではありますが総戸数からすれば致し方ない水準という印象です。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■パークホームズ西船1丁目 総戸数30戸 管理費㎡単価月額約248円
■パークホームズ西船橋ザレジデンス 総戸数128戸 管理費㎡単価月額約183円
■西船橋駅前パークホームズ 総戸数128戸 管理費㎡単価月額約135円
■シャリエ西船橋 総戸数86戸 管理費㎡単価月額約166円
【住むレーション】
［総武緩行線］
西船橋 8:01発（始発）
下総中山 8:03着
本八幡 8:06着
市川 8:09着
小岩 8:12着
新小岩 8:16着
平井 8:19着
亀戸 8:22着
錦糸町 8:24着
両国 8:27着
浅草橋 8:30着
秋葉原 8:32着
御茶ノ水 8:35着
水道橋 8:37着
飯田橋 8:39着
市ヶ谷 8:41着
四ツ谷 8:43着
信濃町 8:45着
千駄ヶ谷 8:47着
代々木 8:49着
新宿 8:51着
西船橋 8:00発
船橋 8:03着
東船橋 8:05着
津田沼 8:08着
幕張本郷 8:11着
幕張 8:13着
新検見川 8:16着
稲毛 8:19着
西千葉 8:21着
千葉 8:23着
［武蔵野線］
西船橋 8:01発
船橋法典 8:04着
市川大野 8:07着
東松戸 8:10着
新八柱 8:12着
新松戸 8:17着
南流山 8:20着
三郷 8:22着
新三郷 8:25着
吉川美南 8:27着
吉川 8:29着
越谷レイクタウン 8:32着
西船橋 8:02発（始発）
市川塩浜 8:08着
新浦安 8:11着
舞浜 8:15着
葛西臨海公園 8:18着
新木場 8:22着
潮見 8:24着
越中島 8:27着
八丁堀 8:29着
東京 8:31着
西船橋 8:01発
南船橋 8:07着
新習志野 8:10着
幕張豊砂 8:12着
海浜幕張 8:15着
［東西線］
西船橋 8:01発
浦安 8:11着
葛西 8:14着
西葛西 8:16着
南砂町 8:20着
東陽町 8:23着
木場 8:26着
門前仲町 8:29着
茅場町 8:32着
日本橋 8:34着
大手町 8:37着
竹橋 8:39着
九段下 8:42着
飯田橋 8:43着
神楽坂 8:46着
早稲田 8:48着
高田馬場 8:52着
落合 8:55着
中野 8:58着
［京成線］
京成西船 8:03発
東中山 8:05着
京成中山 8:10着
鬼越 8:11着
京成八幡 8:13着 乗換 8:16発
京成高砂 8:22着
青砥 8:26着
押上 8:34着
本所吾妻橋 8:37着
浅草 8:39着
蔵前 8:41着
浅草橋 8:42着
東日本橋 8:44着
人形町 8:46着
日本橋 8:48着
宝町 8:50着
東銀座 8:52着
新橋 8:54着
大門 8:56着
三田 8:59着
泉岳寺 9:02着
京成西船 8:08発
海神 8:10着
京成船橋 8:12着
大神宮下 8:15着
船橋競馬場 8:16着
谷津 8:18着
京成津田沼 8:20着
京成大久保 8:24着
実籾 8:26着
八千代台 8:29着 乗換 8:33発
勝田台 8:36着
京成佐倉 8:45着
大佐倉 8:48着
京成酒々井 8:50着
宗吾参道 8:52着
公津の杜 8:55着
京成成田 8:58着
空港第2ビル（成田第2・第3ターミナル） 9:07着
成田空港（成田第1ターミナル） 9:12着
鉄道利便性が高いだけでなく始発設定もあるため電車を選べば座っての通勤・通学も可能です。
車での移動に関しては京葉道路の原木ICが近いものの踏切があったり道が狭かったりと千葉湾岸部などの走りやすい街に慣れてしまっている方だととっつきにくいかとは思います。
【総評】
かなりのかなりトゲトゲしい立地ではありますが鉄道利便性と駅距離、南向きの抜群の日当たりを求めつつ西船橋駅の北側がお好きな方からすれば欲しくさせてくれるような魅力が多い出物と言えるでしょう。
価格に関してはパークホームズ西船橋ザレジデンスあたりと比べてしまうとだいぶ高くなってきてはいるのですがこればかりは時代的に致し方ないことですし、新築マンション比較をすれば違和感のない価格設定と言えるでしょう。
地縁がない中広域検討者からすればとっつきにくさはあるかと思いますが総戸数からしてそのような中広域検討者をターゲットにする必要もなく価格勝負に舵を切る必要もないのですよね。
西船橋駅北側がお好きとなれば中古の出物もそう多くないですから少々お高くともトゲトゲしさを気にしないのであれば買っておいたほうが良いのではないでしょうか。
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