今回ご紹介するのはシャリエ西船橋です!

[物件概要]第1期2次

売主:東レ建設
施工:長谷工コーポレーション
価格:4190万円~5960万円
専有面積:65.05㎡~82.18㎡
総戸数:86戸
規模:8階建て
交通:JR各線・東京メトロ東西線・東葉高速鉄道「西船橋」駅徒歩13分
所在地:千葉県船橋市海神町南1丁目
竣工予定:2020年2月下旬

管理費(月額)10800円~13700円
修繕積立金(月額)7160円~9040円

駐車場:平置7台(内専用駐車場5台)、機械式39台 月額:9000円~14000円
駐輪場:平置48台(内サイクルポート10台)、2段式ラック126台 月額:100円~500円
バイク置場:平置3台(内ミニバイク置き場1台)月額:1500円・2000円

地図はこちらです↓

画像出典:シャリエ西船橋公式HP

新築マンション激戦区となる西船橋で販売開始となったシャリエ西船橋。西船橋全体で見ても新築マンションの売れ行きがあまりよろしくなく、かつ後発となれば地元需要も食われてしまっているわけで販売は容易でないでしょう。

だからこそと言ってはなんですが総戸数86戸にしてはランドスケープに力を入れています。

駅方面から歩いてきた際には北側からマンションの敷地に入ることになりますが出入り口までの道のりを植栽豊かなアプローチガーデンとしてすでに販売中の他物件にはないようなゆとりを演出しています。

さらに注目いただきたいのはバルコニーのガラス手摺です。通常であればコンクリートの上にガラスをのっけるわけですが外側にはみ出しているのです!!これは近郊・郊外の物件ではなかなか見ないですね。いや~感動しました。床面からガラスとなりますから外から見た時の高級感はとても印象的なものとなることでしょう。竣工が楽しみで仕方ありません。

西向き棟の北側及び南向き棟の北側窓をFIXとして駅からの道中に見えるように配置しているあたりがさらに感動的です。

北側にはプレミスト西船橋がありますからプレミスト西船橋からすれば南側が東レの物件で良かったと思っているでしょうね~。バルコニー面から植栽豊かなアプローチガーデン及び提供公園と高級感ある外観のマンション(西向きの北側窓を望む)が見えるわけで、他のデべだったらここまで植栽豊かなアプローチガーデンにはしてこなかったでしょうから。。。神様、仏様、東レ様。

西船橋駅から徒歩13分と駅距離はありますがその分大通りから奥まっていますし、京葉道路までの距離もそれなりにはあります(窓を開ければ気になる?)から静かな環境となっています。鉄塔と送電線は気になりますが日当たり抜群のお部屋が多くなっています。

東側には計画道路があり、完成すれば二階相当の高さになる予定ですから南向き住戸の一部は影響してきます。早期実現が難しそうな計画道路ですが完成したらそれはそれで道が整備されるわけで敷地が計画道路にかかっていないことを考えればとくに気にすることではないでしょう。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[西向き]

B1タイプ 3LDK 65.05㎡ 管理費(月額)10800円 修繕積立金(月額)7160円
5階 4180万円 坪単価212万円

B2タイプ 3LDK 65.05㎡ 管理費(月額)10800円 修繕積立金(月額)7160円
6階 4190万円 坪単価212万円

[南向き]

Cタイプ 3LDK+S 77.75㎡ 管理費(月額)13000円 修繕積立金(月額)8560円
7階 5330万円 坪単価226万円

D3タイプ 3LDK 67.71㎡ 管理費(月額)11300円 修繕積立金(月額)7450円
5階 4540万円 坪単価221万円

Eタイプ 3LDK 70.72㎡ 管理費(月額)11800円 修繕積立金(月額)7780円

画像出典:シャリエ西船橋公式HP

4階 4690万円 坪単価219万円

D1rタイプ 4LDK 82.18㎡ 管理費(月額)13700円 修繕積立金(月額)9040円

画像出典:シャリエ西船橋公式HP

8階 5960万円 坪単価239万円

ローレルコート西船橋では61㎡台の3LDKがありましたからそれに比べると頑張ってはいますね。

モデルルームを65.05㎡のお部屋にしており、改造間取りではないですから良心的であると感じました。65㎡くらいの3LDKをそのままモデルルームにするところは少ないですから参考になるでしょう。65㎡のリアル3LDKを体感しにいくということもありでしょう。

カラーセレクトが豊富であったりどの間取りも一部屋だけ壁にベニヤを入れているためDIYを楽しむことができます。モデルルームではイケアなどの商品を活用した実例が展示されています。

設備仕様に関してはディスポーザーがありません。供給中のパークホームズ、センチュリー、ローレルコート、プレミストにも付いていませんから違和感はない(一次取得層がメインのためディスポーザーを知らない方が主なターゲット)でしょう。そもそも西船橋駅最寄りでディスポーザー付きってほとんどないですよね。パッと思い出せるのはライオンズ西船橋プレミアフォートくらいです。

食洗機は標準ですが浴室ライトがブラケットであったりトイレが古めかしいタンク丸出しであったりとそこそこなコストカットは見られました。共用廊下側も吹き付けばかりですしこの辺りは建築費高騰の時代を感じますが外観とランドスケープの魅力が打ち消してはくれます。構造は直床・二重天井です。

狭めの3LDKでも浴室サイズ1418を確保しているあたりは愛を感じます。

西向きの1階には専用駐車場、南向きの1階には専用サイクルポートがあり、テラス側の窓に鍵が付いているため出入りすることも可能です。1階住戸には水栓も付いてきます。1階住戸はかさ上げされており、約1.8mのフェンスがあるため外からの視線が気になりません。

周辺相場を確認しましょう!

・コージースクエア西船橋 2002年築 海神町南1 新築時の坪単価約125万円 現在の坪単価約125万円

・ディアステージ西船橋 2005年築 海神町南1 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約140万円

・エクセレントシティ西船橋壱番館 2013年築 海神南1 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約165万円

・プレミスト西船橋 2018年築 海神町南1 新築時の坪単価約210万円 新築販売中

上記相場からシャリエ西船橋の将来価値を予想すると

D3タイプ 3LDK 67.71㎡ 5階 4540万円 → 3200万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

新築マンションで比べれば周辺相場と変わりないですし、船橋や市川との価格差を考慮すれば違和感ないのですが中古相場が弱いですからリセールバリューとしてはちょいと厳しいでしょう。駅近のライオンズ西船橋プレミアフォートの中古でさえ坪単価200万円は切っていますからね。

建設地

建設地周辺動画

【住むレーション】

[総武緩行線]

西船橋 8:02発(始発)
下総中山 8:04着
本八幡 8:07着
市川 8:10着
小岩 8:13着
新小岩 8:16着
平井 8:19着
亀戸 8:22着
錦糸町 8:25着
両国 8:27着
浅草橋 8:30着
秋葉原 8:32着
御茶ノ水 8:34着
水道橋 8:37着
飯田橋 8:38着
市ヶ谷 8:41着
四ツ谷 8:42着
信濃町 8:44着
千駄ヶ谷 8:46着
代々木 8:48着
新宿 8:50着
大久保 8:52着
東中野 8:54着
中野 8:57着

[武蔵野線]

西船橋 8:01発
市川塩浜 8:07着
新浦安 8:10着
舞浜 8:14着
葛西臨海公園 8:17着
新木場 8:20着
潮見 8:23着
越中島 8:26着
八丁堀 8:28着
東京 8:30着

西船橋 8:09発
南船橋 8:15着
新習志野 8:18着
海浜幕張 8:22着

西船橋 8:01発
船橋法典 8:04着
市川大野 8:07着
東松戸 8:09着
新八柱 8:12着
新松戸 8:16着
南流山 8:19着
三郷 8:22着
新三郷 8:24着
吉川美南 8:27着
吉川 8:29着
越谷レイクタウン 8:31着
南越谷 8:35着
東川口 8:39着
東浦和 8:43着
南浦和 8:48着
武蔵浦和 8:50着
西浦和 8:53着
北朝霞 8:58着
新座 9:01着
東所 沢9:06着
新秋津 9:09着
新小平 9:14着
西国分寺 9:18着
北府中 9:21着
府中本町 9:23着

[東西線]

西船橋 8:01発
浦安 8:11着
葛西 8:14着
西葛西 8:16着
南砂町 8:20着
東陽町 8:23着
木場 8:26着
門前仲町 8:29着
茅場町 8:32着
日本橋 8:35着
大手町 8:37着
竹橋 8:39着
九段下 8:42着
飯田橋 8:44着
神楽坂 8:46着
早稲田 8:49着
高田馬場 8:52着
落合 8:56着
中野 8:59着

西船橋は始発も利用できますから座っての通勤も可能です。東西線の快速であればサクッと都心に出られますし交通利便性の高さは言わずもがなでしょう。

ただ、より都心に近い南砂町駅徒歩13分のルネ南砂町リバーフィール(設備仕様にも魅力があります)が坪単価約240万円、新浦安駅(海寄りなので都心に近付いたとは言い切れない部分もありますが)徒歩17分のザ・パークハウスオイコス新浦安が坪単価約230万円であったりと近しい単価で探せば他もあるわけで、地元外需要がなかなか見込めないのが西船橋駅最寄り新築マンションの売れ行きがあまりよろしくない理由の一つでもあるでしょう。(もちろん供給が重なったことも理由の一つではあります)

シャリエ西船橋は駅徒歩13分と駅から離れるものの駅との間にスーパーマーケットやドラッグストアがありますから遠回りせずに買い物を済ますことができるのは魅力的です。

京葉道路のインターチェンジも近いですから車移動も便利です。京葉道路では船橋IC~武石IC間で車線を増やす工事をおこなっていますから完成すれば朝夕の渋滞緩和にも期待ができそうです。

中学校(海神中学校)は徒歩23分と遠いですが小学校(海神南小学校)は徒歩4分と近い距離にあります。

【総評】

外観の造りこみ(バルコニー側面からのガラスパネルはほんと感動・・・涙)、植栽豊かなアプローチガーデン(提供公園もあります!)は素晴らしいですね。

接道部分から少しセットバックして少しの植栽を・・・という中途半端なものではありません。

ただ、上記は住んでからの満足度には直結するもののそれを理由に購入するかというと話は別でしょう。主に一次取得層が検討する物件ですし、一概には言えませんが4000万円を超えると目が痛いと感じてしまう方が多いエリアです。都心に近付けば6000万円、7000万円、8000万円・・・という高額マンションが平気で売れていますが近郊・郊外、とくに非駅近となれば4000万円(エリアによっては頑張って5000万円)に壁があるのも事実です。検討者からすれば外観やランドスケープの造りこみは枝葉の部分でしかないわけです。

いろいろ見ている私からすれば他物件ではなかなかお目にかかれない点に心惹かれましたが一般の検討者からすれば購入段階では決め手にならず、よってシャリエ西船橋に関しても西船橋駅最寄りの他物件同様に竣工前完売は難しいであろうと感じました。

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