今回ご紹介するのはヴェレーナ稲毛ザ・テラスです！
［物件概要］
売主：大和地所レジデンス
設計：イクス・アーク都市設計
施工：大木建設
価格：3498万円～4298万円
専有面積：62.06㎡～75.90㎡
総戸数：48戸
規模：7階建て
交通：JR総武緩行線・JR総武快速線「稲毛」駅徒歩14分 京成千葉線「京成稲毛」駅徒歩8分
所在地：千葉県千葉市稲毛区稲毛東六丁目
竣工予定：2022年2月中旬
駐車場：29台 機械式22台（月額3000円～9500円）
自転車置場：96台 上段ラック式36台、下段スライド式60台（月額100円・200円）
バイク置場：6台（月額2000円）
ミニバイク置場：3台（月額1000円）
管理費（月額）12350円～15100円
修繕積立金（月額）6210円～7590円
地図はこちらです↓
画像出典：ヴェレーナ稲毛ザ・テラス公式HP
JR総武線の稲毛駅から徒歩14分、京成千葉線の京成稲毛駅から徒歩8分、前回ご紹介したルネ稲毛東パーク・ザ・レジデンス(稲毛駅徒歩9分、駅から見て低地)は稲毛駅からウェリス稲毛(稲毛駅徒歩5分、駅からフラットアプローチ)の近くを下ってすぐでしたがヴェレーナ稲毛ザ・テラスはルネよりもさらに5分ほど歩くため駅距離を感じやすい立地となります。
ただ、建設地周りは戸建てを主とした住宅街、ルネと同じく稲毛東公園はすぐ近くですから駅から離れたなりに落ち着いた住環境を得ることができます。
外観デザインに関しては日綜時代からは考えられないくらい落ち着いた(万人受けしそうな)デザインとなっていますがオレンジブラウン系色の垂直マリオンを正面だけでなく側面にも設けてくれていますし、庇(天井部木目調も美しい!!)のあるエントランスアプローチから風除室への動線も植栽＆ポールライトの素敵なものとしてくれるなど凝ったものとしてくてれいます。(2015年築のヴェレーナ稲毛のような尖ったザ・ヨーロピアン調も好きです)
エントランスホールは戸数なりにこじんまりとはしているものの正面に中庭を配してくれているため自然と癒しをくれる動線となっています。
価格と間取りの一部を共有いたします！
※初回調査が2021年4月のため販売済み住戸も含みます
AODタイプ 3LDK 68.4㎡
5階 4148万円 坪単価200万円
Bタイプ 3LDK 62.06㎡
画像出典：ヴェレーナ稲毛ザ・テラス公式HP
BOSタイプ 3LDK 62.06㎡
6階 3848万円 坪単価205万円
COSタイプ 3LDK 70.68㎡
画像出典：ヴェレーナ稲毛ザ・テラス公式HP
6階 4248万円 坪単価198万円
Dタイプ 3LDK 68.4㎡
画像出典：ヴェレーナ稲毛ザ・テラス公式HP
DOSタイプ 3LDK 68.4㎡
5階 4048万円 坪単価195万円
EOLタイプ 3LDK 68.4㎡
1階 4298万円 坪単価207万円
EOSタイプ 3LDK 68.4㎡
4階 4038万円 坪単価195万円
Fタイプ 3LDK 68.4㎡
画像出典：ヴェレーナ稲毛ザ・テラス公式HP
HOtタイプ 3LDK 75.9㎡
1階 4298万円 坪単価187万円
Hタイプ 3LDK 75.9㎡
画像出典：ヴェレーナ稲毛ザ・テラス公式HP
KOSrタイプ 4LDK 80.2㎡
7階 5198万円 坪単価214万円
平均坪単価は約195万円です。
全戸南東向き、戸建てが主となる住宅街を望むことになるため採光に恵まれています。眺望に関してはウェリスまでは抜けますが存在感がありますし、そもそも眺望重視であればウェリスのほうが合ってくるでしょう。
単調な田の字が主ですし、62㎡台の3LDKがあるなど時代を感じる部分もありますがHタイプの途切れないL字バルコニー、中住戸でもバルコニー半分がオープンエアスペース(ウッド調デッキ＆フレキシブルウインドウ)、1階住戸にはリビングバイザー(一部住戸除く)が付くなど他ではなかなかお目にかかれないプランもあります。
設備仕様としてはディスポーザーがありません。ただ、キッチン天板御影石、食洗機、キッチンサイドパネル、活水器「アグアクリーン」など単価からすればやや上でしょう。トイレ手洗いカウンターなし、浴室ブラケットライトなど気になる部分もありますが一次取得層からすれば気になりにくいでしょう。構造は直床・二重天井です。
周辺相場を確認しましょう！
・アクアフォレスタルネ稲毛 1999年築 小仲台7 稲毛駅徒歩6分 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約145万円
・プラウドタワー稲毛 2009年築 小仲台2 稲毛駅徒歩2分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約215万円
・ウェリス稲毛 2015年築 稲毛東4 稲毛駅徒歩5分 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約185万円
・ルネ稲毛東 パーク・ザ・レジデンス 2021年築 稲毛東5 稲毛駅徒歩9分 新築時の坪単価約210万円 新築販売中
上記相場からヴェレーナ稲毛ザ・テラスの将来価値を予想すると
DOSタイプ 3LDK 68.4㎡ 5階 4048万円(新築時) → 3340万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
駐車場は屋外機械式22台と1階の専用平面駐車場7台で設置率約60％です。機械式駐車場の前にはターンテーブルがあります。1階住戸の平面駐輪場は2区画を除くと独立型(隣戸の車と並ばない)になっているのは良いですね。
駐輪場は屋外で設置率200％です。
管理費は㎡単価月額約199円と戸数の割には抑え目です。
【住むレーション】
［路線バス］
※停留所まで徒歩6分あるため使う方は少ないかと思います
稲毛第三ハイツ28号棟 7:51発
スイミングスクール 7:52着
小仲台6丁目 7:53着
稲毛駅 7:55着
［総武線］
稲毛 8:00発
津田沼 8:08着
船橋 8:12着
市川 8:19着
新小岩 8:24着
錦糸町 8:30着
馬喰町 8:34着
新日本橋 8:36着
東京 8:38着
稲毛 8:05発
西千葉 8:08着
千葉 8:10着
［京成線］
京成稲毛 8:06発
検見川 8:09着
京成幕張 8:11着
京成幕張本郷 8:14着
京成津田沼 8:17着
～乗り換え～
京成津田沼 8:19発
京成船橋 8:25着
京成八幡 8:32着
京成高砂 8:39着
青砥 8:42着
日暮里 8:54着
京成上野 8:59着
京成稲毛 8:03発
みどり台 8:05着
西登戸 8:07着
新千葉 8:08着
京成千葉 8:10着
千葉中央 8:12着
京成線利用であれば駅距離を感じにくいでしょう。
稲毛駅自体はイオンやワイズマートがあるため日常の買い物利便性が高いのですが高架下のペリエもフードスクエアは物件と逆ですし、整備されおしゃれな街並みとなる小仲台坂通り沿いのマルエツを経由してもそこまで遠回りにはならないもののマルエツから徒歩11分です。駅から離れる割には日常の買い物利便性が高くないのは気になるでしょうか。アコレとクリエイトが徒歩6～7分です。
通学校は小中台南小学校で徒歩7分、稲毛中学校で徒歩8分です。
【総評】
駅から離れはしますが落ち着いた住環境ですし、大和地所レジデンスらしく外観デザインや共用部のつくりこみは単価以上と感じました。
地元検討者でも新築オンリーでなければウェリス稲毛など選択肢も多いのですが新築派からすれば価格以上の満足度を感じやすい出物でしょう。
突っ張った価格ではないですし、その割に周辺の新築・中古とは見た目でも差別化を図っているなど地元検討者であれば買いやすい要素が多いことでしょう。
動画もご覧ください！
■ヴェレーナ稲毛ザ・テラス 建設地周辺レポート
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