今回ご紹介するのはミオカステーロ鵠沼海岸です!

[物件概要]先着順4戸

売主:山田建設
設計:山田建設一級建築士事務所
施工:山田建設
価格:5998万円~7798万円
専有面積:72.45㎡~80.50㎡
総戸数:22戸
規模:5階建て
交通:小田急江ノ島線「鵠沼海岸」駅徒歩6分
所在地:神奈川県藤沢市鵠沼海岸二丁目
竣工:2023年11月28日
引き渡し予定:2024年5月中旬

駐車場:平置駐車場15台(身障者用1台、102・103号室専用各1台含む)(10000円/月)
バイク置場:6台(2500円/月)
自転車置場:2段ラック式30台、平置ラック式1台、平置式16台(101・102・103号室専用各2台含む)(200円~350円/月)

管理費(月額)15070円~16740円
修繕積立金(月額)7250円~8050円

地図はこちらです↓

画像出典:ミオカステーロ鵠沼海岸公式HP

小田急江ノ島線の鵠沼海岸駅から海方向へ徒歩6分、134号線の手前ではありますが鵠沼海岸(鵠沼海浜公園は改修中でもう少しでリニューアル完了予定)と湘南海岸公園は目と鼻の先、それでいて駅からは信号なしのフラットアプローチですから駅距離とリゾート感のバランスがとれた立地となります。

日常の買い物に関しては鵠沼海岸駅寄りのそうてつローゼンが徒歩9分、バス通り(鵠沼車庫)のFUJIが徒歩10分、134号線沿いのOdakyuOXが徒歩12分とこのエリアにしては選択肢がありますしエリア柄車を持たれる方も多いですから駅との間で済ませられないことはウィークポイントにはなってこないでしょう。江ノ島へも散歩がてら行き来できる距離ですし、電車で藤沢駅までサクッと行き来することができます。(藤沢駅までの乗車時間は約4分)

通学校に関しても鵠南小学校(建て替え中)で徒歩7分、湘洋中学校で徒歩13分とこちらも遠くなく、セカンドハウスとしてだけではなく本宅としても選びやすい要素が揃っています。

建設地は南東側の細めの道のみが接道しており土地形状としては正方形に近い整ったものとなっています。従前はホテルラグーナがありました。

南側にはマイキャッスル鵠沼海岸(こちらも山田建設の分譲マンション)があり今作と同じく5階建てのため残念ながら海方向となる南の抜け感はありません。そのため主開口部は東と西へ振っています。

134号線沿いには南方位×オーシャンビューというマンションもある中で今作はそれが叶わないのですがバルコニーへ出て斜めを向けば海が見える部屋もありますし、西向きであれば正面方向に引地川を望むこともできます。東向きは向かいの社宅とこんにちはになるため西向きで目の前の戸建てを超える階のほうが条件良いです。

外観デザインはエリアに合わせた明るい色合いではあるもののミオカステーロブランドらしくシンプル感は強めです。ただ、風除室を奥まらせることでエントランスアプローチを長めにとりその横の植栽計画を豊かにしているのはリゾート感もより高まる雰囲気で良いですね。

そのエントランスアプローチ周りは豊かな植栽だけでなく壁面タイルなどのしつらえがとても雰囲気良いだけに2階以上も特色あるものにしてくれると嬉しかったという印象ではありました。

エントランスホールはこじんまりとしていますがエレベーターホールまでの間も2階以上と同じく雰囲気良い内廊下となっているため単調ではありません。(1階住戸の玄関は引っ込めてあげるべきだとは思いますが…)

エリア柄あるあるですが1階共用部にサーフボード置場があります。さらに今作はシャワールームも完備しています。

今作は竣工販売となりますので建物全体はもちろん眺望なども実物で確認することができます。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 72.5㎡

画像出典:ミオカステーロ鵠沼海岸公式HP

3階 6458万円 坪単価294万円

B1タイプ 3LDK 74.09㎡

画像出典:ミオカステーロ鵠沼海岸公式HP

5階 7798万円 坪単価347万円

Cgpタイプ 3LDK+S 80.5㎡

画像出典:ミオカステーロ鵠沼海岸公式HP

1階 7098万円 坪単価291万円

平均坪単価は約310万円です。

東方位と西方位のサンドイッチ配棟とすることで角住戸比率が81%超(22戸中18戸が角住戸)とかなり高めとなっています。

一番狭くても72㎡台、さらに103㎡台の部屋もあるなど今の時代にしては専有面積にゆとりがあります。バルコニーの奥行きが半分程度ですが2.4mまで伸びるのも特徴の一つです。

間取りに関しては70㎡台でも1620サイズの浴室を採用しているタイプもあるのは面白いですね。リビング扉の位置が引っ込んでいる(畳数カウントは扉から)タイプがあることは注意が必要(オープンキッチンのため開放感はあり)ですが柱の食い込みも大きくはないなど全体的にゆとりを感じることができます。リビング横洋室の引き戸が完全格納でないタイプと完全格納できるタイプが混在しているので可変性も得たいのであれば後者のタイプを選びたいところです。

共用廊下は内廊下でリゾートホテルのような木調壁面であるのはとても良いのですが玄関部分は奥まらせてくれると嬉しかったですね。(ホテルは基本的に玄関部分が奥まっていないですがその代わり内開きドアになっていることがほとんど)

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機、食器棚、浴室ダウンライト、ミストサウナ、トイレ手洗い器&タンクレストイレ、ミオカステーロブランド毎度おなじみのカードキー、玄関前カメラ付インターホン、二重床(中空スラブで厚さ275mm)・二重天井など単価帯なりに充実したものとなっています。

周辺相場を確認しましょう!

※眺望による単価差が大きいエリアのためあくまで平均値としてご覧ください

■マイキャッスル鵠沼海岸

2000年築 鵠沼海岸駅徒歩7分

新築時の坪単価約205万円
現在の坪単価約210万円

動き一例 約78㎡
新築時4900万円台
中古時4900万円台

■東急ドエル シーサイドコート鵠沼海岸

2001年築 鵠沼海岸駅徒歩6分

新築時の坪単価約190万円
現在の坪単価約290万円

動き一例 約60㎡
新築時3100万円台
中古時5300万円台

■パークハウス鵠沼海岸

2004年築 鵠沼海岸駅徒歩6分

新築時の坪単価約175万円
現在の坪単価約240万円

動き一例 約70㎡
新築時4000万円台
中古時5500万円台

■クリオ鵠沼海岸

2019年築 鵠沼海岸駅徒歩3分

新築時の坪単価約300万円
現在の坪単価約300万円

上記相場からミオカステーロ鵠沼海岸が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Aタイプ 3LDK 72.5㎡ 3階 6458万円 → 5930万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場はすべて屋外平置で設置率約68%、東方位の1階住戸2部屋は専用庭の横に専用駐車場と駐輪場(こちらは西方位の1階住戸にもあり)、さらにサーフボード置場もあるため戸建て感覚でごみ捨てなどが楽なマンションに住まうことができます。

駐輪場は屋内で1世帯2台は確保できます。

管理費は㎡単価月額約208円、ディスポーザーはないですが小規模マンションの内廊下としては抑えられています。平置き駐車場収入が大きく影響していることでしょう。(駐車場を借りる人も便利でハッピー、借りない人もメンテナンスコストがほとんどかからないのに管理費への恩恵がありハッピー)

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

■マイキャッスル鵠沼海岸 総戸数28戸 管理費㎡単価月額約114円

■東急ドエル シーサイドコート鵠沼海岸 総戸数82戸 管理費㎡単価月額約156円

■パークハウス鵠沼海岸 総戸数34戸 管理費㎡単価月額約180円

■クリオ鵠沼海岸 総戸数27戸 管理費㎡単価月額約297円

【住むレーション】

[小田急線]

鵠沼海岸 7:28着
本鵠沼 7:30着
藤沢 7:33着 乗り換え 7:42発
湘南台 7:49着
長後 7:52着
大和 7:57着
南林間 8:01着
中央林間 8:03着
相模大野 8:08着
町田 8:11着
新百合ヶ丘 8:24着
登戸 8:34着
下北沢 8:43着
代々木上原 8:45着
新宿 8:51着

以前と異なり藤沢駅で乗り換えが基本となります。(ほとんどの電車が藤沢駅と片瀬江ノ島駅の折り返し)

[藤沢駅から湘南新宿ライン]

藤沢 7:44発
大船 7:49着
戸塚 7:56着
横浜 8:08着
武蔵小杉 8:20着
大崎 8:30着
恵比寿 8:35着
渋谷 8:38着
新宿 8:43着

[藤沢駅から上野東京ライン]

藤沢 7:41発
大船 7:46着
戸塚 7:53着
横浜 8:05着
川崎 8:15着
品川 8:25着
新橋 8:32着
東京 8:35着

今作は駅近ではありますがエリア柄車を持たれる方が多いことでしょう。走っていて気持ちが良いことはもちろんテラスモール湘南へのお出かけも車があると便利ですね。

【総評】

『とことん部屋からオーシャンビューを楽しみたい!!』という方には合ってきませんが駅距離とリゾート感のバランスを取りたい方には合ってくる出物です。

駅近という面では前回ご紹介したレーベン湘南片瀬TERRACE GRANDEと似ていますね(レーベンは駅徒歩3分のためより近かったです)。

ミオカステーロ鵠沼海岸が竣工販売となったことで販売時期が被らなかったのは検討者目線としては惜しいのですが江ノ電派ならレーベン、小田急派ならミオカステーロを選ぶと。

今作のほうが海には圧倒的に近いため日常生活において海へ出る機会が多い方であればミオカステーロのほうが魅力に感じやすいですし、江ノ島側に寄り添いたいのであればレーベンというように比較的供給が多いエリアだからこそ悩める贅沢がありました。

ミオカステーロ鵠沼海岸の価格に関しては『オーシャンビューでないことがしっかりと反映されている』単価帯ですから違和感ないでしょう。

適正な価格というだけでなく(もちろん今の相場で~という意味です)専用駐車場付き住戸やゆとりある浴室サイズ、内廊下や充実した設備仕様など立地以外の魅力もあるため買いやすい新築マンションという印象です。

新築マンション価格が高騰している時代だからこそ自社一貫の強みが際立っていますね。

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