アルファグランデ成田八番街　モデルルーム訪問　コンサバトリー住戸に注目！！

今回ご紹介するのはアルファグランデ成田八番街です！

［物件概要］

売主：スターツデベロップメント
施工：長谷工コーポレーション
価格：未定
専有面積：70.12㎡～107.75㎡
総戸数：198戸
規模：10階建て
交通：JR成田線「成田」駅徒歩17分　京成本線・東成田線「京成成田」駅徒歩21分
所在地：千葉県成田市中台3丁目
竣工予定：2022年12月

駐車場：204台（障害者対応区画1台、カーシェア区画2台〈ハイブリッドカー〉、来客用兼EV充電区画3台、月極兼EV充電区画1台含む）
駐輪場：198区画（ファミリーサイクルポート）

地図はこちらです↓

画像出典：アルファグランデ成田八番街公式HP

基本的には予定価格が出てからモデルルーム訪問することが多いのですが今作は14年ぶりの成田ニュータウン物件、かつ成田ニュータウンらしいゆとりあるマンションということで先行して開催された事前案内会へ参加しました。予定価格が出てから再度訪問して別途記事化いたしますが今回は建設地周辺や建物、そして注目すべき間取りを中心に共有いたします。

個人的に好きな成田ニュータウンで14年ぶりの分譲マンション供給ということで興奮しながら書いております(笑)

成田駅周辺のアルファグランデブランドとしては8棟目となります。7棟目のアルファグランデ成田七番街(3割値上がりしているお宝マンション)は駅前でしたから成田ニュータウンでは六番街に続く15年ぶりのアルファグランデブランドの新築マンションとなります。(他デベ含めると14年ぶり)

JR成田駅西口にてデッキを活用した複合ビル(住宅・スーパーマーケット等)の開発計画もありますがそちらもスターツが優先交渉権者となっているなど市内での実績、知名度はかなりのものとなっています。

成田線の成田駅から徒歩17分、駅を出て西口大通りを一直線ということで徒歩17分ながらものすごくわかりやすい道のりです。西口大通りは並木道となっており歩道も整備されていますし、気になるほどの坂はありませんから駅徒歩17分にしては恵まれています。

ただ、都心方面へ電車通勤メインというよりかは市内勤務で成田ニュータウン内の新しいマンションに住みたいという方向けですから駅距離どうこうという点は気にされない方が多いでしょう。

成田ニュータウンは歩行者や自転車等の専用道路が多くあるため歩車分離がなされており、公園も点在するなどニュータウンらしい街並みです。それでもニュータウンあるあるで築年数が経過した住宅も増えてきており、今作も元々は国家公務員系の官舎であったようにニュータウンのニュータウン化が進んでいくことでしょう。

建設地近くの成田警察署の交差点を軸に南方向へ進めば公津の杜、東方向へ進めば成田駅、北方向へ進めばイオンモール、西方向へ進めばボンベルタなどの商業施設が立ち並ぶ赤坂地区ということで成田ニュータウン内としてはどこへでも行き来しやすい立地となります。ベストポジションと言っても怒られないであろう好立地となります。

西口大通り沿い、通りの北側に位置しており東西に長い綺麗な土地形状です。西向き、南向き、東向きと3方向に分かれますがメインは南向きとなります。南向きは通り沿いとなりますがそれゆえ低層階でも採光が得られますし、それが将来的にも変わらないというのは魅力でしょう。

外観デザインとしてはバルコニーの奥行き3m部分をガラス手摺、へこんだ部分をコンクリート、その間に縦のマリオンを設けるなど単調なものとはなっていません。全体的にベージュ系のタイルとしているのですが奥行き3m部分のガラス手摺下は白色のコンクリート、最上階はダーク系色とするなど色使いもこだわっています。

バルコニー隣戸境の隔て板もしっかりとスラブtoスラブです。(奥行き3m部分も)

接道面だけでなく建物を囲むように植栽豊かにしてくれています。

エントランスアプローチの庇をせり出させ、それに対して風除室のガラスを奥まらせることでアプローチを確保、そちらに沿う形で車寄せを設けています。車寄せの先にはチェーンゲートがありその先が設置率100％の自走式立体駐車場となります。

自走式立体駐車場にエレベーターがないのは残念ですが中2階と3階に住戸等への連絡通路があります。

駐車場の出入りは西側と東側2ヵ所のため車寄せに止める必要がなければ西側からサクッと入ることができますし、ボンベルタ方面へ向かう際も迂回する必要がありません。

駐輪場に関しては全戸分のサイクルポートが設けられるなど郊外マンションらしいゆとりっぷりです。

エントランスホールの先には窓面豊かで天井部木目調のエントランスラウンジ、プライベートスペースを設けたテレワークラウンジがあります。二層吹き抜けというわけではないですが通常階より階高をとっています。

今回素晴らしいのが…平均専有面積約90㎡であることです！！

もちろん成田ニュータウンとしては特別広いというわけではありませんが建築費高騰の影響で本来なら専有面積にゆとりを出すべきエリアなのに70㎡ばかり…みたいなことも多い中でしっかりと専有面積を確保してきた辺りは成田で実績豊富なスターツだからこそでしょうね～。

Iタイプ　3LDK　79.33㎡

画像出典：アルファグランデ成田八番街公式HP

Pタイプ　3LDK　101.83㎡

画像出典：アルファグランデ成田八番街公式HP

Rタイプ　3LDK　80.86㎡

画像出典：アルファグランデ成田八番街公式HP

間取りで注目すべきはバルコニーの奥行きと…コンサバトリー住戸でしょう！！

全戸奥行き3mのバルコニーとしています！！

コンサバトリー住戸はバルコニーを削ってしまっているのでバルコニーをまるっと広く使いたい方には合わないのですがコンサバの横は2.5m～3mの奥行きですから一般的なマンションと比べると贅沢なバルコニー面積です。

また、コンサバトリーでも縦リビだと寝室プラス書斎、横リビだとリビングプラス書斎というように使い分けできるなど間取りを選ぶ楽しみもあります。一部住戸では可動式間仕切り収納のウゴクロが採用されています。

コンサバの手前は下がり天井となりますがコンサバのサッシ高はカーテンボックスの下がり2180mmに近いものとなっており開放感があります。

価格に関してはマンション全体で坪単価155万円前後かな？と予想します。

そうなるとコンサバ住戸でも5000万円を大きく切ってきますからニュータウン内での買い替え需要や一次取得で広さを取りたい方にもウケることでしょう。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、スロップシンク、トイレ手洗いカウンター(100㎡以上)、玄関前カメラ付きインターホンなど予想単価からすれば充実しています。可動式ルーバー面格子なし、浴室ブラケットライト、ローシルエットトイレでないなど気になる点もありますがオプションが充実しているためお金を積めば上を目指せます。お金で解決できないディスポーザーを付けてきてくれたのは嬉しいですね～。(スターツは付けないことが多いのでとくに)

各戸玄関前にトランクルームが付いてきます。

構造は直床・二重天井、基本天井高は2450mm～2550mmです。

周辺相場を確認しましょう！

・アルファグランデ成田　1998年築　加良部1　新築時の坪単価約130万円　現在の坪単価約90万円

・アルファグランデ成田弐番街　2002年築　加良部1　新築時の坪単価約110万円　現在の坪単価約105万円　

・アルファグランデ成田Ⅴ番街　2004年築　加良部1　新築時の坪単価約105万円　現在の坪単価約105万円

・アルファグランデ成田六番街　2006年築　中台3　新築時の坪単価約110万円　現在の坪単価約115万円

・パインズマンション成田　2007年築　加良部6　新築時の坪単価約110万円　現在の坪単価約110万円

・ルネ・マークプレミア成田ニュータウン　2008年築　加良部6　新築時の坪単価約115万円　現在の坪単価約105万円

上記相場からアルファグランデ成田八番街の将来価値を予想すると

坪単価？？万円(新築時)　→　坪単価125万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

予定価格を一切発表しない事前案内会で顔色伺っているわけですがいくら見学希望者が多いとはいえ坪単価180万円、坪単価200万円を平均にしてくるということはないと思います。私の予想する坪単価155万円だって成田ニュータウンの相場しか知らない人からするとびっくり単価ですからね…ただ以前とは状況が異なりますから坪単価155万円前後なら今としては悪くない設定だと感じます。(スターツが坪単価180万円を超えるような暴挙に出てきたらごめんなさい)

エレベーターは3基ありますから違和感ないでしょう。板状の大規模マンションあるあるで住戸によってはごみ置き場が遠いです。

建設地

【住むレーション】

［路線バス］

成田税務署前　7:25発
成田警察署前　7:26着
成田職業安定所前　7:26着
運動公園　7:27着
JR成田駅　7:30着

成田税務署前停留所は成田ニュータウン内でも運行本数の多い停留所です。

［成田線(総武快速線・常磐快速線)］

成田　7:22発
空港第2ビル（成田第2・第3ターミナル）　7:31着
成田空港（成田第1ターミナル）　7:34着

成田　7:38発
酒々井　7:45着
佐倉　7:51着
物井　7:55着
四街道　7:59着
都賀　8:03着
千葉　8:08着
稲毛　8:12着
津田沼　8:19着
船橋　8:23着
市川　8:29着
新小岩　8:34着
錦糸町　8:39着
馬喰町　8:42着
新日本橋　8:44着
東京　8:47着
新橋　8:52着
品川　8:59着

成田　7:01発(始発)
下総松崎　7:07着
安食　7:13着
小林　7:19着
木下　7:24着
布佐　7:28着
新木　7:32着
湖北　7:36着
東我孫子　7:40着
我孫子　7:45着
柏　8:00着
松　戸8:09着
北千住　8:18着
南千住　8:20着
三河島　8:23着
日暮里　8:27着
上野　8:31着
東京　8:40着
新橋　8:43着
品川　8:49着

［成田エクスプレス］

成田　7:59発
佐倉　8:10着
四街道　8:16着
千葉　8:22着
東京　9:03着
品川　9:12着

当然ながら航空関係のお仕事をされている方が多く住んでいます。

日常の買い物としてはボンベルタ徒歩10分、カスミ徒歩12分、ウニクスのヤオコー徒歩15分など車や自転車移動なら充実しています。

通学校は向台小学校で徒歩5分、中台中学校で徒歩9分です。

成田に引っ越すことになりそうです pic.twitter.com/FqQgBWBnR0

— マンションマニア (@mansionmania) July 23, 2021

遅めのランチは酒々井PAのフードコートで豚丼！！ pic.twitter.com/Y181tbxNIw

— マンションマニア (@mansionmania) July 23, 2021

読者様におすすめしやすい条件近い新築マンションとしてはヴェレーナシティ千葉ニュータウン中央アリーナです。ヴェレーナとアルファグランデ、どちらが売れるかと言えば圧倒的にヴェレーナでしょう。そして私自身も読者様へはヴェレーナのほうがおすすめしやすいです。JR線ではないもののヴェレーナのほうが駅に近いですしとっつきやすいのですよね。

外観デザインや室内の設備仕様、バルコニー部のゆとりなどなど商品力としてはどちらも頑張っていますがアルファグランデの自走式立体駐車場とサイクルポート設置率100％というのはとても大きな強みでしょう。

ヴェレーナももう少し住戸を少なくして平置き駐車場を増やしてくれると良かったのですけどね…そうすると坪単価は高くなりますが将来的な維持費が抑えられますし、毎日の利便性を考えると使用価値として元は取れそうなのですが。

久しぶりの供給がゆえに「成田ニュータウン？どこそれ？」という方も多いと思います。

記事や動画を見て気になった際は見学してみることをおすすめいたします！！

もちろん都心距離と価格、専有面積のゆとりのバランスを取りにいくなら柏の葉キャンパスや流山おおたかの森、新浦安や海浜幕張が良いでしょう。(千葉県内で比較した際に)

再度訪問しましたら別途記事にいたします！！

動画もご覧ください！

■アルファグランデ成田八番街　建設地周辺レポート