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今回ご紹介するのはエクセレントシティ西船橋IIIです！
［物件概要］
売主：新日本建設
設計：新日本建設
施工：新日本建設
価格：3998万円～5748万円(第1期2次先着順)
専有面積：55.80㎡～71.45㎡(第1期2次先着順)
総戸数：56戸
規模：7階建て
交通：JR総武緩行線・武蔵野線・東京メトロ東西線「西船橋」駅徒歩8分
所在地：千葉県船橋市本郷町
竣工予定：2021年11月下旬
駐車場：26台（機械式駐車場26台）月額：9000円～12000円
自転車置場：112台（二段ラック式）月額：上段ラック：100円 下段スライドラック：200円 平置き式：400円
バイク置場：3台 月額：2000円
管理費（月額）12800円～16000円(インターネット料金含む)
修繕積立金（月額）4800円～6100円
地図はこちらです↓
画像出典：エクセレントシティ西船橋III公式HP
西船橋駅から線路沿いを歩いて徒歩8分、東西線と総武線の線路が北側にあり電車の音は気になりますが住居系エリアとなります。少し手前部分までは商業エリアとなっておりドン・キホーテをコンビニ感覚で利用できるなど西船感を味わいつつも住まいは住居系エリアということを実現できる立地です。斜め向かいに本郷公園があるため子育てファミリーが庭感覚で利用できるのも良いですね。
もともとマンションがあったということもあり土地形状は綺麗で多くの住戸が南南西、目の前は戸建てとゲートボール場ということで採光抜群です。その先と斜め向かいにマンションがあるため眺望の抜け感に期待できる住戸は少なくなっています。
外観デザインとしては黒タイルと白タイルを組み合わせた大人っぽいものとなっており西船橋らしくて良いですね。バルコニー隣戸境はコンクリート、しかも少しせり出させることでプライバシー性だけでなく外から見た際の味付けにもなっています。エントランスホールも二つの折り上げ天井の下をそれぞれデザイン変えており、優しい木調と大人っぽいグレータイルで良い雰囲気となりそうです。
価格と間取りの一部を共有いたします！
C2gタイプ 3LDK 66.08㎡
1階 4898万円 坪単価245万円
Dタイプ 2LDK 56㎡
2階 4198万円 坪単価247万円
Eタイプ 3LDK 70.20㎡
画像出典：エクセレントシティ西船橋III公式HP
G1gタイプ 2LDK 57.24㎡
1階 3998万円 坪単価230万円
Hrタイプ 3LDK 65.88㎡
4階 5398万円 坪単価270万円
平均坪単価は約255万円です。
間取りに関しては玄関も引っ込んでいないですし、特別な何かがあるわけではありませんが1階住戸は全戸テラス＆専用庭付きとなっています。
設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、ミストサウナ、可動式ルーバー面格子、リビング横洋室ハイタイプのウォールドア、お馴染みのエクセレントウォーターなど今の時代としては単価なりと言えるレベルでしょう。1階住戸とルーフバルコニー住戸はスロップシンクが付いてきます。構造は二重床・二重天井です。音対策はT-4(二重窓)としています。
周辺相場を確認しましょう！
・レクセルガーデン西船橋 2003年築 本郷町 西船橋駅徒歩11分 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約145万円
・ライオンズ西船橋プレミアフォート 2009年築 本郷町 西船橋駅徒歩6分 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約210万円
・パークホームズ西船橋本郷町 2014年築 本郷町 西船橋駅徒歩11分 新築時の坪単価約190万円 直近売り出し事例なし
・ローレルコート西船橋 2019年築 本郷町 西船橋駅徒歩9分 新築時の坪単価約235万円 直近売り出し事例なし
上記相場からエクセレントシティ西船橋IIIの将来価値を予想すると
Eタイプ 3LDK 70.20㎡ 7階 5948万円(新築時) → 4800万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
駐車場は屋外機械式で設置率約46％、切り返しがやや難しいためターンテーブルありです。
駐輪場も屋外で設置率200％です。
管理費は㎡単価月額約229円、割高感はないでしょう。
建設地
【住むレーション】
［総武緩行線］
西船橋 8:00発
船橋 8:03着
東船橋 8:05着
津田沼 8:08着
幕張本郷 8:11着
幕張 8:13着
新検見川 8:16着
稲毛 8:19着
西千葉 8:21着
千葉 8:23着
西船橋 8:01発(始発)
下総中山 8:04着
本八幡 8:06着
市川 8:09着
小岩 8:12着
新小岩 8:16着
平井 8:19着
亀戸 8:22着
錦糸町 8:25着
両国 8:28着
浅草橋 8:30着
秋葉原 8:33着
御茶ノ水 8:35着
水道橋 8:37着
飯田橋 8:39着
市ヶ谷 8:41着
四ツ谷 8:43着
信濃町 8:46着
千駄ヶ谷 8:47着
代々木 8:49着
新宿 8:52着
［武蔵野線］
西船橋 8:01発
船橋法典 8:04着
市川大野 8:07着
東松戸 8:09着
新八柱 8:12着
新松戸 8:16着
南流山 8:19着
三郷 8:22着
新三郷 8:24着
吉川美南 8:27着
吉川 8:29着
越谷レイクタウン 8:31着
西船橋 8:09発
南船橋 8:15着
新習志野 8:18着
海浜幕張 8:22着
［武蔵野線→京葉線］
西船橋 8:01発
市川塩浜 8:07着
新浦安 8:10着
舞浜 8:14着
葛西臨海公園 8:17着
新木場 8:20着
潮見 8:23着
越中島 8:26着
八丁堀 8:28着
東京 8:30着
［東西線・東葉高速鉄道］
西船橋 8:01発
浦安 8:11着
葛西 8:14着
西葛西 8:16着
南砂町 8:20着
東陽町 8:23着
木場 8:26着
門前仲町 8:29着
茅場町 8:32着
日本橋 8:35着
大手町 8:37着
西船橋 8:01発
東海神 8:04着
飯山満 8:07着
北習志野 8:10着
船橋日大前 8:12着
八千代緑が丘 8:14着
西船橋駅は乗り換え利用者がとても多く、その駅が最寄りとなれば鉄道利便性はかなり高くなります。公式HPでは新日本建設らしく「縦横夢陣」と謳っています(笑)
原木、市川南、湾岸市川ICも近いため車移動も便利です。
日常の買い物としては10分圏内にドン・キホーテ、ワイズマート、マルエツ、てらお、グリーン・デリなどがあります。
通学校は葛飾小学校で徒歩13分、葛飾中学校で徒歩15分です。
【総評】
西船橋駅は乗り換え駅の割に駅前が発展して綺麗と言える感じではないため広域検討だとけっこうとっつきにくさはあるのですが賃貸住宅も多く、この戸数であれば地元需要で売れそうですね。
徒歩10分を超えずに住居系エリアに建つ新築マンションということで西船橋エリア検討で線路沿いさえ気にしなければタイミング良い出物でしょう。
お若い一次取得検討の方で「西船橋？通ったことはあるけど～」というくらいの方だとパークホームズLaLa南船橋ステーションプレミアのほうがとっつきやすさはあるかと思います。
動画もご覧ください！
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