今回ご紹介するのはルピアグランデ船橋行田公園です!

[物件概要]

売主:中央住宅
設計:長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
価格:2998万円~4298万円
専有面積:61.65㎡~76.05㎡
総戸数:154戸
規模:7階建て

交通:
JR武蔵野線「船橋法典」駅徒歩16分
京成本線「京成西船」駅徒歩20分
JR総武緩行線・武蔵野線・京葉線・東京メトロ東西線・東葉高速線「西船橋」駅より京成バス9分、「行田」バス停徒歩6分
JR総武緩行線・武蔵野線・京葉線・東京メトロ東西線・東葉高速線「西船橋」駅より京成バス11分、「行田団地」バス停徒歩7分

所在地:千葉県船橋市行田3丁目
竣工予定:2022年2月中旬

管理費(月額)11100円~13700円
修繕積立金(月額)5550円~6850円

駐車場:123台(平置2台・機械式120台・身障者用1台)(月額):12000円(平置)900円~8900円(機械式)
駐輪場:308台(平置・2段スライド式)(月額):700円(平置)100円・300円(2段スライド式)
バイク置場:7台(平置)(月額):1500円

地図はこちらです↓

画像出典:ルピアグランデ船橋行田公園公式HP

もともとはNTTの社宅があった場所で当マンション、戸建て(レオガーデン)、ウェルシアができるなど一体的に開発されます。

まず最初に最大のウィークポイントをお伝えすると「公共交通機関の利用が不便な立地」です。もちろん感じ方は人それぞれではありますがバス停が目の前ということではなく、駅までの道も綺麗な整備された道のりということではなく坂もある(西船橋へは下り、船橋法典へは上り)駅遠物件です。武蔵野線の線路も近いですから音問題もありますし隣に大きなスーパーマーケットがあるわけでもないです。(新しくできたウェルシアはあります)

ただ、駅から遠いからこその価格(ここは当然ではあります)ですし、物件名にあるように円形の道路で囲まれている行田公園(旧日本海軍の無線基地、電波を送信するにあたり円形とした。記念碑もあります。)がすぐ近くにあることは子育てファミリーにとってはとても大きな魅力となるでしょう。テレワークも増えているとなれば森林浴のできる素敵な公園がすぐ近くにあるということは大人にとっても気分転換の庭代わりに利用できて良いですね。

行田公園が目の前であることを活かすべくシェアリングサービスが充実しています。折り畳みのサッカーゴールやストラックアウト、一輪車やタープテントなどなど。ただ「目の前に公園がありますよ!」ではなく目の前の公園を楽しみやすくしてくれる工夫をしてくれるのは素晴らしいですよね!もちろんシェアリング用品の維持は住民負担ですがそこは154戸というスケールメリットが活きてくるでしょう。

公園が近いだけでなく行田西小学校へ徒歩4分、行田中学校へ徒歩3分と通学校も近いです。駅までの道のりと異なり歩きやすいのも良いです。

国家公務員住宅跡地(船橋行田住宅)に関しては中学校を新設するという話もありましたが今時点では何になるか未定で以前の建物もそのままです。

外観もエントランスホールもプロヴァンス風となっています。エントランスアプローチのシンボルツリーやポールの上から吊るされた植栽、基壇部を数か所アーチ状、ホール内アーチ状にくり抜いた壁面にシンボルモニュメントとするなど至る所がプロヴァンスの世界観となっており、そのようなデザインが好きな方には魅力に感じることでしょう。

接道は西側のみですからエントランスホールも通り沿いからしかアプローチできないのはちょいと残念ですね。(公園側から建物内へ入れるとより公園を庭にできた)

価格と間取りの一部を共有いたします!

※第一期販売住戸含む

[西向き]

Atタイプ 3LDK 66.02㎡
1階 2898万円 坪単価145万円

Aタイプ 3LDK 66.02㎡
3階 3358万円 坪単価168万円
4階 3398万円 坪単価170万円

Bタイプ 3LDK 66.02㎡

画像出典:ルピアグランデ船橋行田公園公式HP

2階 3188万円 坪単価159万円
3階 3228万円 坪単価161万円
4階 3268万円 坪単価163万円

Cタイプ 3LDK 66.02㎡
2階 3178万円 坪単価159万円
4階 3268万円 坪単価163万円

Dタイプ 3LDK 66.02㎡
2階 3098万円 坪単価155万円
3階 3218万円 坪単価161万円

Eタイプ 2LDK+S 63.63㎡

画像出典:ルピアグランデ船橋行田公園公式HP

2階 2998万円 坪単価155万円
3階 3088万円 坪単価160万円
5階 3188万円 坪単価165万円

Erタイプ 4LDK 76.05㎡
6階 4298万円 坪単価186万円

Fタイプ 2LDK+S 63.63㎡
4階 3138万円 坪単価163万円
6階 3208万円 坪単価166万円

[南向き]

Gタイプ 3LDK 70.64㎡

画像出典:ルピアグランデ船橋行田公園公式HP

1階 3888万円 坪単価181万円(Ggタイプ)
3階 3988万円 坪単価186万円
5階 4128万円 坪単価193万円

Hrタイプ 3LDK 74.16㎡

画像出典:ルピアグランデ船橋行田公園公式HP

6階 4298万円 坪単価191万円

Hwタイプ 3LDK 74.16㎡
7階 4398万円 坪単価196万円

Lタイプ 3LDK 70.00㎡
5階 3838万円 坪単価181万円

Mタイプ 3LDK 70.00㎡
1階 3598万円 坪単価169万円(Mgタイプ)
2階 3598万円 坪単価169万円
7階 3968万円 坪単価187万円

Nタイプ 3LDK 70.64㎡
1階 3628万円 坪単価169万円(Ngタイプ)
2階 3628万円 坪単価169万円
3階 3728万円 坪単価176万円
7階 3998万円 坪単価188万円

Pタイプ 2LDK 61.65㎡

画像出典:ルピアグランデ船橋行田公園公式HP

1階 3158万円 坪単価169万円
2階 3158万円 坪単価169万円
3階 3228万円 坪単価173万円
5階 3368万円 坪単価180万円
7階 3498万円 坪単価187万円

Rタイプ 3LDK 70.64㎡
1階 3628万円 坪単価169万円(Rgタイプ)
3階 3728万円 坪単価174万円

Sタイプ 3LDK 70.64㎡
1階 3828万円 坪単価179万円(Sgタイプ)
3階 3928万円 坪単価183万円

[東向き]

Tタイプ 3LDK 65.37㎡

画像出典:ルピアグランデ船橋行田公園公式HP

3階 3198万円 坪単価161万円
5階 3298万円 坪単価166万円
7階 3498万円 坪単価176万円

Uタイプ 3LDK 68.69㎡
2階 3298万円 坪単価158万円

Vタイプ 3LDK 69.11㎡
1階 3328万円 坪単価159万円(Vgタイプ)
4階 3478万円 坪単価166万円

Vrタイプ 4LDK 82.18㎡
7階 4498万円 坪単価180万円

Xタイプ 3LDK 68.69㎡
1階 3298万円 坪単価158万円(Xgタイプ)
3階 3398万円 坪単価163万円

Xrタイプ 4LDK 81.75㎡
5階 4398万円 坪単価177万円

Yタイプ 3LDK 69.11㎡

画像出典:ルピアグランデ船橋行田公園公式HP

1階 3438万円 坪単価164万円(Ytタイプ)
2階 3498万円 坪単価167万円

平均坪単価は約170万円です。

平均坪単価で150万円~160万円くらいのインパクトがあるとよりおすすめしやすかったのですが今作は難しかったでしょうか。それでも平均坪単価で170万円ほどというのは今の時代にしてはかなり目が優しいです。

西向きは武蔵野線ビューとなりますがその先の建物を超える階だと緑も望めますから音さえ飲めるなら価格も手が出しやすくお若いファミリー層の一次取得にも良いでしょう。南向きはレオガーデンの戸建てを望むこととなり、その先のJRの社宅は退去が進んでおり近い将来なにかに変わりそうですが距離はあります。東向きは中学校のグラウンドを望むこととなります。

中央住宅のルピアブランドですから備え付けの食器棚、ピアキッチン採用の間取り、キッチン前面など気の利いたところにコンセント。鍵の位置を工夫するなどできる限り子供の安全に配慮した設計があります。浴室がブラケットライトであったりトイレ手洗いカウンターなしであったりはしますがそこは単価帯からすれば致し方ない部分でしょう。

ただ、ディスポーザーがないのは残念でした。

構造は直床・二重天井、基本天井高は2400mmです。西船橋駅周辺と比べて高台立地となりますからハザードマップで色は付きません。

周辺相場を確認しましょう!

・コスモ・ザ・パークス船橋 2003年築 行田2 新築時の坪単価約115万円 現在の坪単価約125万円

・ティアラマークス船橋行田公園 2006年築 行田3 新築時の坪単価約120万円 現在の坪単価約115万円

上記相場からルピアグランデ船橋行田公園の将来価値を予想すると

Mタイプ 3LDK 70.00㎡ 2階 3598万円(新築時) → 2670万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

ティアラ、コスモを狙うのもありでしょう!

船橋法典と言えばザ・ガーデンプレミアムというマンションが懐かしいです!

[物件概要]

売主:中央コーポレーション 三信建設 新日本建物
施工:長谷工コーポレーション
総戸数:514戸
階数:14階建て
交通:JR武蔵野線「船橋法典」駅徒歩6分
所在地:千葉県船橋市上山町1丁目
竣工:2007年8月

画像出典:グーグルマップに著者加筆

船橋法典駅前から続く道を進むと右手に建物へとつながる長い道があります。大規模マンションですから部屋によっては表記上の徒歩分数よりも時間かかりはしますがこのエリアにしては辛い道のりではありません。(全体的に狭い道が多いエリア)

平均専有面積は約85㎡、自走式立体駐車場で設置率100%(月額500円~5900円)、サイクルポート(無料)、ディスポーザーなど当時らしいゆとりがあります。

北棟の南向きは敷地内の中庭ビュー、南棟の南向きは目の前が戸建て群ですから眺望も抜けてきます。

キッズルーム、ゲストルーム、シアタールーム、ミニショップなどの共用施設があります。オール電化マンションです。

新築時の坪単価は約125万円、築14年ほど経過しますが現在も坪単価120万円ほどと新築時に近い価格で動いています。

修繕積立金は㎡単価月額約231円まで上がっていますが管理費は㎡単価月額約151円と抑えめです。

通学校は法典西小学校で徒歩7分、行田中学校で徒歩19分、駅との間にワイズマートがあります。

中古でもOKという方でとくに車を所有していたり広い部屋を望んでいるならば狙ってみると面白いでしょう。

参考価格 85㎡=3100万円前後

ザ・ガーデンプレミアム

ルピアグランデ船橋行田公園に話を戻して。

駐車場は平置き2区画を除くと機械式で設置率約80%、駐輪場はスライド式多めで設置率約200%です。この立地ならルピアグランデ浦和美園のように平置き駐車場&サイクルポートだと嬉しかったですよね~。駅遠だからこその魅力がほしかったです。(ルピアグランデ浦和美園は駅徒歩8分ですから駅遠ではありません)

管理費㎡単価月額約180円、割高というほどではないですがもう少しインパクトある単価だと嬉しかったでしょうか。今作はディスポーザーなしですから余計に。エレベーターは2基です。

東京メガループ JR武蔵野線

【住むレーション】

[路線バス(京成)]

行田 7:45発
印内 7:46着
葛飾中学 7:47着
京成西船駅 7:48着
西船橋駅 7:52着

[総武緩行線]

西船橋 8:00発
船橋 8:03着
東船橋 8:05着
津田沼 8:08着
幕張本郷 8:11着
幕張 8:13着
新検見川 8:16着
稲毛 8:19着
西千葉 8:21着
千葉 8:23着

西船橋 8:01発(始発)
下総中山 8:04着
本八幡 8:06着
市川 8:09着
小岩 8:12着
新小岩 8:16着
平井 8:19着
亀戸 8:22着
錦糸町 8:25着
両国 8:28着
浅草橋 8:30着
秋葉原 8:33着
御茶ノ水 8:35着
水道橋 8:37着
飯田橋 8:39着
市ヶ谷 8:41着
四ツ谷 8:43着
信濃町 8:46着
千駄ヶ谷 8:47着
代々木 8:49着
新宿 8:52着

[武蔵野線]

西船橋 8:01発
市川塩浜 8:07着
新浦安 8:10着
舞浜 8:14着
葛西臨海公園 8:17着
新木場 8:20着
潮見 8:23着
越中島 8:26着
八丁堀 8:28着
東京 8:30着

西船橋 8:01発
船橋法典 8:04着
市川大野 8:07着
東松戸 8:09着
新八柱 8:12着
新松戸 8:16着
南流山 8:19着
三郷 8:22着
新三郷 8:24着
吉川美南 8:27着
吉川 8:29着
越谷レイクタウン 8:31着

西船橋 8:09発
南船橋 8:15着
新習志野 8:18着
海浜幕張 8:22着

[東西線]

西船橋 8:01発
浦安 8:11着
葛西 8:14着
西葛西 8:16着
南砂町 8:20着
東陽町 8:23着
木場 8:26着
門前仲町 8:29着
茅場町 8:32着
日本橋 8:35着
大手町 8:37着
竹橋 8:39着
九段下 8:42着
飯田橋 8:44着
神楽坂 8:46着
早稲田 8:49着
高田馬場 8:52着
落合 8:55着
中野 8:58着

西船橋まで出るのはちょいと大変ですが西船橋からは複数路線利用できますから便利ですね。

隣のウェルシアに加えてJAファーマーズマーケットへ徒歩5分、自転車や車でマルヤ、ベルク、ベルクス、イオンモールがあるなど足を延ばせば選択肢は豊富です。

【総評】

立地面としては駅から離れるだけの価値があります!ただ、マンションそのものは価格を除くと駅から離れるメリットが薄かったです。

ルピアグランデ3棟目にして初のディスポーザーなし、機械式駐車場、非サイクルポートという点は残念でした。

浦和美園も柏も立地面でのウィークポイントはあれどディスポーザーはもちろん平置き駐車場とサイクルポートという味付けがありましたからね~。

これまでのルピアグランデが良すぎたと割り切るしかないでしょうか。

浦和美園と柏のルピアグランデを見た際は全盛期のオハナ(野村不動産)の再現キタァー!!と感動したのですがルピアグランデもそっちへ行っちゃうとなると淋しいですね。

もちろんエリアも異なりますし、販売時期も異なるわけで今時点でルピアグランデ船橋行田公園を検討されている方には関係のない話ではあるのですが…これまでのルピアグランデを見学したけども見送った広域検討の方は買いづらいでしょうね。

それでも過去のルピアグランデがどうだとかは関係ないです~という方がほとんどでしょうから上記はあくまで評論家目線の意見です。

鉄道利用に関しては苦労する部分もありますが何より手が出しやすい価格帯ですし、住環境の良さをとれるわけでそれらを優先する方には魅力に感じることでしょう。

これで平置き駐車場&サイクルポート&ディスポーザーありならテンション爆上げだったのですが。

ただ、駐車場は先着順ですし、機械式ながらもノーマルルーフなし(高さ1800mmもしくは2100mm)というのは愛がありますね!

動画もご覧ください!

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