今回ご紹介するのはローレルコート西船橋です!

[物件概要]

売主:近鉄不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:未定
専有面積:56.27㎡~82.73㎡
総戸数:63戸
規模:6階建て
交通:JR総武線・JR武蔵野線・東京メトロ東西線「西船橋」駅徒歩9分
所在地:千葉県船橋市本郷町
竣工予定:平成31年2月

駐車場:34台(機械式)
自転車置場:126台(平置き12台、2段ラック式114台)
バイク置場:5台

地図はこちらです↓

画像出典:ローレルコート西船橋公式HP

西船橋駅と聞くと商業エリアを思い浮かべる方が多いかもしれませんがローレルコート西船橋が位置する場所は第一種住居地域の住宅街となります。西船橋駅からフラットな道のりで徒歩9分、交通量の多い通りからも一歩中へ入っており敷地形状も綺麗なため南向き住戸が多くなりそうですから住まいを構えるにはちょうど良い場所という印象を受けました。

現地を見てデメリットと感じた部分は送電線です。すぐ近くに背の高い送電線が通っているため気になりそうではありますが敷地の北側ですからバルコニー面からは視界に入らないでしょう。

周辺のマンション相場を確認しましょう!

・ライオンズマンション西船橋シティ 2001年築 西船橋駅徒歩7分 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約150万円

・レクセルガーデン西船橋 2003年築 西船橋駅徒歩11分 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約115万円

・イニシア西船橋 2008年築 西船橋駅徒歩5分 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約150万円

・ライオンズ西船橋プレミアフォート 2009年築 西船橋駅徒歩6分 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約200万円

・パークホームズ西船橋本郷町 2014年築 西船橋駅徒歩11分 新築時の坪単価約190万円 直近事例なし

上記5物件の内イニシア西船橋以外はすべて本郷町アドレスとなります。とくにレクセルガーデン西船橋とパークホームズ西船橋本郷町はすぐ近くに位置していますから参考になります。

新築マンションとしては西船橋駅徒歩13分の海神町南1丁目でプレミスト西船橋が坪単価約210万円で供給中です。

上記相場を考慮してローレルコート西船橋の販売価格を予想すると坪単価225万円となります。

坪単価225万円=70㎡換算 約4760万円

【住むレーション】

[総武緩行線]

西船橋 8:02発
秋葉原 8:32着
新宿 8:50着

[武蔵野線]

西船橋 8:07発
海浜幕張 8:20着

西船橋 8:04発
舞浜 8:17着
東京 8:34着

西船橋 8:00発
南流山 8:18着
越谷レイクタウン 8:30着

[東西線]

西船橋 8:01発
日本橋 8:32着
大手町 8:34着

駅徒歩10分圏内では久しぶりの供給を謳っており、それ自体は「新築派」にとっては嬉しい話ではありますがそうでない方にはあまり響かない謳い文句でしょう。西船橋駅北側と違い南側には多くの分譲マンションが供給済みで、実際に駅とローレルコート西船橋までの間にも点在しています。そうなると新築派でない限りは他にも選択肢がたくさんあるわけです。

例えば記事作成時点にてポータルサイトで調べてみるとパークホームズ西船橋本郷町の4階南向きのお部屋が坪単価179万円で売り出し中です。もし私の予想が当たると仮定してローレルコート西船橋が坪単価225万円ならばその差は坪単価で約45万円。70㎡にして約1000万円近くになります。これならよほど新築にこだわらないのであれば中古が優勢のエリアと言えるでしょう。

「○○年ぶりの供給!!」

と謳う広告を見た際には

・希少性のあるエリアで久しぶりの供給なのか
・希少性のないエリアで久しぶりの供給なのか

を確かめる必要があるわけです。

一番良いのは私の価格予想が大きく外れて平均坪単価200万円ほどで供給されるのであればごめんなさいと謝りつつ新築購入をおすすめすることになりますがどうなるか。

プレミスト西船橋も久しぶりの供給ではあったものの希少性のあるエリアではなかったため結局周りの中古と比べられてしまい少し動きが鈍くなっているようです。

ただ販売活動が容易でないエリアであることはマンションマニアに言われなくてもデベロッパーが一番わかっていることで当然ながら新築ならではの工夫をしています。

わかっている範囲では内蔵梁を採用して室内空間を確保、スライドウォールも天井高いっぱいのものを採用しています。

画像出典:ローレルコート西船橋公式HP

今の時代の新築マンションは建築費高騰により割高感満載なのですがその分各社周辺の中古マンションにはない工夫をしてくれるところがいいですね。これは資産価値につながらなかったとしても住み心地の満足度には大きく繋がる部分です。

平均坪単価200万円ほどで供給してくれれば割高感もなく良いのですが、仮にそれよりお高くなったとしても今の時代だからこその工夫が消費者に響く可能性は十分あると言えるでしょう。

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