今回ご紹介するのはオハナ船橋習志野台です!

[物件概要]第1期1次 販売戸数44戸

売主:野村不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:2928万円~4328万円
専有面積:74.82㎡~89.72㎡
総戸数:146戸
規模:7階建て
交通:新京成線「習志野」駅徒歩10分 新京成線・東葉高速線「北習志野」駅徒歩15分
所在地:千葉県船橋市習志野台4丁目
竣工:平成30年9月中旬

駐車場:118台(平置式112台、小型車用2台、身障者優先用1台、来客者用駐車場2台、サービス用駐車場1台)(月額3900円~7900円)
駐輪場:292台(スライドラック式292台、月額:200円)
バイク置場:10台(月額:2000円)
ミニバイク置き場:6台(月額:1500円)

地図はこちらです↓

画像出典:オハナ船橋習志野台公式HP

新京成線の習志野駅から徒歩10分、ほぼほぼフラットな道のりとなります。

習志野界隈のオハナと言えばオハナ北習志野が記憶に新しいところですが若干性格の異なる立地となります。オハナ北習志野のレポートは別記事にてご確認いただきたく思いますがオハナ船橋習志野台は完全なる住宅街となります。

物件の周りは戸建てが主で、特筆すべきは「全住戸日当たり良好」「三面接道の角地」ということ。もともと社宅があったということもあり土地の形状がとてもキレイです。

さらに東側に向けて道路がほんの少しばかり下がっているため1階住戸でも道路からの視線が気になりにくいお部屋もあります。住宅街ですから車の通りも少なく、地盤も良いエリアですから住まいを購入するには適した立地と言えます。小学校までは徒歩9分となっています。

残念だった点はディスポーザーがありません。オハナ北習志野では装備されていただけに残念でした。

ただしオハナ北習志野では機械式駐車場が主でしたがオハナ船橋習志野台は平置き駐車場となっています。平置き駐車場の東側には提供公園を設けていますが駐車場には入れないようになっており歩者分離もしっかりとなされています。

ディスポーザー以外に関しては浴室ダウンライト、収納面材合わせなど野村不動産×長谷工だからこそのお値段以上のものとなっています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[南向き]

Eタイプ 4LDK 85.18㎡
3階 3648万円 坪単価141万円
5階 3998万円 坪単価155万円

Hタイプ 3LDK 74.82㎡
2階 2928万円 坪単価129万円
3階 3138万円 坪単価138万円
6階 3498万円 坪単価154万円

I2タイプ 3LDK 76.07㎡
5階 3548万円 坪単価154万円

Jタイプ 4LDK 80.73㎡

画像出典:オハナ船橋習志野台公式HP

2階 3098万円 坪単価126万円←おすすめ住戸
6階 3648万円 坪単価149万円
7階 3698万円 坪単価151万円

I3タイプ 3LDK 76.07㎡
2階 2998万円 坪単価130万円
6階 3548万円 坪単価154万円

I4タイプ 3LDK 76.07㎡
7階 3598万円 坪単価156万円

I6タイプ 3LDK 76.07㎡
2階 2998万円 坪単価130万円

[西向き]

次期以降分譲予定

周辺の分譲マンション相場を確認しましょう!

・ライオンズマンション習志野台弐番館 習志野台4丁目 2000年築 新築時の坪単価約144万円 現在の坪単価約85万円

・コスモ習志野台 習志野台4丁目 2001年築 新築時の坪単価約115万円 現在の坪単価約90万円

・パークホームズ北習志野 習志野台4丁目 2004年築 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約85万円

・ディアステージ習志野台 習志野台4丁目 2006年築 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約100万円

・パークハウス北習志野 習志野台2丁目 2008年築 新築時の坪単価約160万円 直近事例なし

プレイズ船橋北習志野 習志野台1丁目 2017年築 新築時の坪単価約180万円(新築販売中)

上記相場からオハナ船橋習志野台の将来価値を予想すると

I2タイプ 76.07㎡ 5階 3548万円(新築時) → 2100万円(築15年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

ディスポーザーがないということもあり戸数の多いオハナ北習志野よりも管理費、修繕積立金が抑えられています。もちろんオハナですから修繕積立金は30年固定での計画となっています。

維持費一例(月額)・・・76.07㎡ 管理費9700円 修繕積立金12190円

【住むレーション】

[新京成線]

習志野 8:00発
新津田沼 8:06着

習志野 8:02発
北習志野 8:03着
新鎌ヶ谷 8:17着
松戸 8:38着

[JR総武快速線]

津田沼 8:20発(当駅始発)
東京 8:51着

[東葉高速鉄道]

北習志野 8:05発
大手町 8:54着

【総評】

オハナはできる限り価格を抑えつつも良質な住まいを提供することが目的のブランドですから現在の高値市況で一番ダメージを受けやすいコンセプトです。それでも坪単価150万円ほどでオハナらしさを失っておらず、さらには土地の選別も妥協していない点はすごいとしか言いようがありません。専有面積も全戸70㎡以上ですから広さの妥協も必要ありません。

オハナ船橋習志野台をご見学される方は竣工済みのオハナ北習志野も合わせて見学希望されることをおすすめいたします。オハナ北習志野は完成済みですから植栽計画、外観、共用施設など一般的な価格を抑えた長谷工マンションとは大きく違うこだわりを確認していただけたらと思います。

ただエリア的に中古相場が坪単価100万円を切ってくるエリアですからリセールに強いと言えば嘘になります。家賃と変わらない支払いだからとフルローンで購入すると残債割れしなくなるまでの期間が長く含み損が発生しやすくなります。価格がお求めやすく毎月の支払いが抑えられるからこそ毎月少しでも繰り上げ返済用に貯蓄するなどしておくと心のゆとりもできるはずです。

なんとな~くモデルルームへ訪問して「あらいいわ!」「家賃と変わらない支払いだ!」とよくわからぬまま購入する方が多いエリア(そもそもマンションの供給が少ないためモデルルーム訪問慣れしている方が少なく同じ価格帯で比較する物件も少ないという意味です)だからこそご注意いただきたい点です。

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