レーベン堀切菖蒲園 VALSTA　価格と間取り　駅近×日当たり・眺望良好　浴室サイズは…

今回ご紹介するのはレーベン堀切菖蒲園 VALSTAです！

［物件概要］最終期先着順

売主：タカラレーベン
施工：ライト工業
価格：3888万円・6218万円
専有面積：43.29㎡・66.00㎡
総戸数：48戸
規模：13階建て
交通：京成本線「堀切菖蒲園」駅徒歩3分
所在地：東京都葛飾区堀切五丁目
竣工予定：2024年6月下旬
引き渡し予定：2024年7月下旬

駐車場：5台［平置5台（内、車椅子使用者優先1台）］月額17000円～22000円
駐輪場：96台［平置2台、2段ラック式4台、2段ラック式（下部スライドラック）90台（内、下段3人乗り対応10台）］月額100円～400円
バイク置場：3台　月額3000円

管理費（月額）14100円・21500円
修繕積立金（月額）4550円・6930円

地図はこちらです↓

画像出典：レーベン堀切菖蒲園 VALSTA公式HP

京成本線の堀切菖蒲園駅から信号なしのフラットアプローチで徒歩3分、平和橋通りに面しています。その平和橋通りは交通量多めですが背中側となりますし線路からも離れるため駅近の割には音ネックもありません。

主開口部となる南西方向は住宅街で背の高い建物が現状ではないため低層階でも採光面には期待ができますし中層階になれば眺望がグッと抜けてきます。

日常の買い物としては駅反対側に商店街がありスーパーマーケットとしては赤札堂、自転車であればコモディイイダ、イトーヨーカドー、オーケーなども近い存在です。

通学校はこすげ小学校で徒歩10分、綾瀬中学校で徒歩10分です。

エリア柄致し方ないですがハザードマップではがっつりと色がついてきます。

外観デザインに関しては通り沿いで目立つ背中側がとくに凝ったものとなっています。三段の逆字キャノピー(風除室を引っ込めています)と壁面大理石はレーベンらしいえちえち感がありエントランスホール・ラウンジ(デスクがありパソコン作業などもできます)は折り上げ天井とシャンデリアで高級感漂う空間です。

ラウンジは総戸数48戸にしては広い空間ですし、屋上にはスカイテラスも設けられスカイツリーや花火大会(がっつり見えるものだと足立・隅田川・葛飾・江戸川)を楽しむことができます。

基壇部から上もガラスとルーバーを組み合わせておりコンクリートラインでも上部はガラスとするなど細かい部分でもこだわりを感じられます。

駅周りの建物と比べると背が高いですし、それに加えて良い意味で下町らしくない外観デザインということで目立つ存在となることでしょう。

価格と間取りの一部を共有いたします！

Bタイプ　1LDK　43.29㎡

画像出典：レーベン堀切菖蒲園 VALSTA公式HP

2階　3888万円　坪単価296万円

Dタイプ　3LDK　66.00㎡

画像出典：レーベン堀切菖蒲園 VALSTA公式HP

2階　6048万円　坪単価302万円
5階　6218万円　坪単価311万円

平均坪単価は約315万円です。

ボリュームゾーンとしてはファミリータイプで当初は70㎡超(広くて75㎡台)もありましたが現状では66㎡台の3LDKが2部屋と1LDKが1部屋販売中(先着順)となっています。

間取りに関して衝撃だったのは浴室サイズですね…75㎡台でも1317、66㎡台で1216と一般的なサイズ感より1ランク下のものを採用しています。(地道なコストカットなのでしょうね…)

一人で入浴するにしても66㎡台を購入して1216サイズはちょっと…と思いますが『そのほうが掃除が楽』などと割り切れる人も少なくない時代なのでしょうか…ゆとりある時代を見ているがゆえなのかもしれませんが…コストカットもここまできたかぁ～と感じてしまいました。

ただ、全体的にワイドスパン×連窓サッシとなっていますし、1LDKに関しても40㎡をしっかりと超えており行灯部屋なしであるなど形状としては良好です。角住戸がもっと角住戸らしければ(ダイレクトウィンドウ等)より良かった(室内からの眺望にもより期待ができて外観デザインにもよい味付けとなる)のですがそこはシンプルでした。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機はあります。浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式であるなど気になる点はありますがすべてが浄活水になるたからの水、ミラバスビジョン(エアレスジェット等)、ミラブルシャワー、浴室テレビなどタカラレーベンらしい設備は付いています。構造は二重床(床スラブ厚200mm～220mm)・二重天井です。

周辺相場を確認しましょう！

■エヴァーグリーン堀切菖蒲園

1998年築　堀切菖蒲園駅徒歩4分

新築時の坪単価約175万円
現在の坪単価約160万円

動き一例　約63㎡
新築時2900万円台
中古時2700万円台

■エクセレントシティ堀切菖蒲園

2014年築　堀切菖蒲園駅徒歩6分

新築時の坪単価約170万円
現在の坪単価約200万円

動き一例　約70㎡
新築時3600万円台
中古時4200万円台

■プレシス堀切菖蒲園

2016年築　堀切菖蒲園駅徒歩6分

新築時の坪単価約200万円
現在の坪単価約230万円

動き一例　約55㎡
新築時3200万円台
中古時3800万円台

■ソルフィエスタ堀切菖蒲園

2021年築　堀切菖蒲園駅徒歩9分

新築時の坪単価約245万円
現在の坪単価約250万円

動き一例　約70㎡
新築時4900万円台
中古時5100万円台

上記相場からレーベン堀切菖蒲園 VALSTAが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Dタイプ　3LDK　66.00㎡　5階　6218万円　→　5000万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場はすべて平置きなのは良いのですが設置率はたったの1割ほどです。駐輪場は1世帯2台は確保可能です。

管理費は㎡単価月額約326円、ディスポーザーなしの外廊下でありながらもなかなか重たい単価設定となっています。オール1LDKというようなマンションではないですしもう少しお安いと嬉しかったのですが駐車場収入が少ないので致し方ないですね…(最近の新築マンションは駐車場を少なくすることが多いため管理費も高くなりがち)

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■エクセレントシティ堀切菖蒲園　総戸数40戸　管理費㎡単価月額約200円

■プレシス堀切菖蒲園　総戸数47戸　管理費㎡単価月額約212円

■ソルフィエスタ堀切菖蒲園　総戸数62戸　管理費㎡単価月額約170円

【住むレーション】

［京成本線］

堀切菖蒲園　8:02発
京成関屋　8:04着
千住大橋　8:07着
町屋　8:12着
新三河島　8:14着
日暮里　8:16着　←JR線乗換はこちらが便利
京成上野　8:22着

堀切菖蒲園　8:06発
お花茶屋　8:08着
青砥　8:10着　←京成押上線(都営浅草線方面)乗換

堀切菖蒲園は普通電車のみが停車する駅です。乗り換え前提とはなってしまいがちですが都心までの距離としてはけして遠くありません。日中でも片方向毎時6本は運行されています。

首都高の出入口も近いため車での遠出も便利な立地です。

【総評】

堀切菖蒲園駅の駅近くで探されていた方は滅多に出物がないわけで迷う理由もないですね。