今回ご紹介するのはジオ横濱 みなと大通りです!

[物件概要]先着順

売主:阪急阪神不動産
設計:共同エンジニアリング
デザイン監修(外観):日建ハウジングシステム
デザイン監修(共用部):カン・デザイニングオフィス
施工:木内建設
価格:4780万円~13680万円
専有面積:30.07㎡~74.66㎡
総戸数:43戸(うち、非住宅7戸含む)
規模:地上14階地下1階建て

交通:
みなとみらい線「日本大通り」駅徒歩3分
みなとみらい線「馬車道」駅徒歩7分
JR京浜東北・根岸線/横浜市営地下鉄ブルーライン「関内」駅徒歩7分

所在地:神奈川県横浜市中区弁天通1丁目
竣工予定:2025年4月中旬
引き渡し予定:2025年6月中旬

駐車場:隔地4台 月額39,600円
自転車置場:54台(2段ラック式)月額300円~800円
トランクルーム12区画:月額3000円
インターネット利用料:月額1430円

管理費(月額)17000円~42000円
修繕積立金(月額)3920円~9720円

地図はこちらです↓

画像出典:ジオ横濱 みなと大通り公式HP

みなとみらい線の日本大通り駅と京浜東北根岸線&市営地下鉄ブルーラインの関内駅を結ぶみなと大通り沿いに位置しています。

日本大通り駅からは徒歩3分、関内駅からは徒歩7分とどちらも近いですし、横浜スタジアムはもちろん赤レンガや山下公園なども散歩がてらサクッと行き来できるくらいハマの観光地としても賑やかな立地となります。もう少し静かに暮らしたいという方は他にも選択肢がありますがこれくらい賑やかなほうが好きという方にとってはとにかく希少な出物となります。

みなと大通り沿いの分譲マンションという時点で将来的にもレアキャラでいられることでしょう。(今後分譲マンションができないというわけではないにしても商業ビルとしても評価が高い立地のため数は少ないはず)

海岸通りからはだいぶ離れるためオーシャンビューがウリのハマ物件ではありませんが歴史ある横濱の建物が望めるという意味ではハマらしさをしっかりと感じ取れる立地と言えるでしょう。当初の計画より遅れていますがみなと大通りを4車線から2車線へ減らして歩道を広くする計画もあります。

余談ですが物件調査の際にあぶない刑事のロケ地巡りをしてみた(とっても多すぎるのでほんの一部です)のですがみなと大通り沿いの宮下ビル(1階がファミリーマート)は当時(約35年前)のまま残っていました。新作映画はハマでの撮影は少ないかも(撮影許可の問題)ですが公開が楽しみすぎます!!

日常の買い物は南仲通りのリコスへ徒歩5分、開港通り沿いのまいばすけっとと業務スーパーへ徒歩5~6分、関内駅前の食品館あおばへ徒歩8分と中華街などの観光地や大型商業施設以外でも済ますことができます。

みなとみらい線物件の中でも関内駅に寄っているため関内側の再開発の恩恵も受けやすい立地となります。今時点でも楽しい立地ですが今後増々楽しい立地となっていくというのはワクワクしてしまいますね!

物件の性格上あまり関係はないかと思いますが通学校は本町小学校で徒歩17分、横浜吉田中学校で徒歩14分と遠いです。

建設地はみなと大通りと弁天通りが交差する角地で従前はビル(新大宗弁天通ビル)がありました。

主開口部は接道している北東(弁天通り側)と南東(みなと大通り側)の設定です。北東方向には東京電力のビルがありますが高層階であれば屋上の鉄塔は気になるもののそちらよりも背が高く眺望がひらけてきます。南東方向はみなと大通りの先にある日本銀行の建物が背が低いため低層階でも眺望がひらけてきますし街路樹も望むことができます。

ジオは広い土地ではないため建物セットバックが大きいわけではないですが南東向きはとても気持ちの良い採光と眺望です。囲まれ感が強い北東向きの中層階までは狭めの部屋を多く設定しています。

ただでさえ広くない土地に対して1階部分に店舗も入るためエントランスアプローチも風除室とホールもこじんまりとしてはいるもののアプローチはできるだけ奥まらせて間接照明で夜の雰囲気も良さそうですし、風除室とホールも鋳物調パーテーションやガラスアート、金物オブジェなど単調ではなく全体的に高級感あるものとなっています。とはいえ単価帯からするとかなり狭いためそこを求めるなら北仲のタワマンなどを選んだほうがハッピーでしょう。

外観デザインは1階から4階の基壇部(共用部・店舗・事務所)と5階以上のタイルの色味を分けており、プラウド馬車道やグランドメゾンシリーズもそうですが街との調和をしっかりと意識したものとなっています。通り沿いの中では背も高いほうですし角地ですから竣工するとかなり目立ってくるでしょう。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 1LDK 35.83㎡

画像出典:ジオ横濱 みなと大通り公式HP

5階 4980万円 坪単価459万円

Bタイプ 1LDK 30.07㎡

画像出典:ジオ横濱 みなと大通り公式HP

9階 4780万円 坪単価525万円

Cタイプ 2LDK 55.7㎡

画像出典:ジオ横濱 みなと大通り公式HP

9階 9530万円 坪単価565万円

Dタイプ 2LDK 58.07㎡

画像出典:ジオ横濱 みなと大通り公式HP

6階 9580万円 坪単価545万円

Fタイプ 2LDK 74.66㎡

画像出典:ジオ横濱 みなと大通り公式HP

11階 13680万円 坪単価605万円

平均坪単価は約540万円です。

全体的に柱と付き合っていく間取りではありますがそんな中でも『できるだけ開口部を設けよう』という気持ちが伝わってきますね。2LDK以上は柱以外はほとんど窓としています。動線と柱の食い込みはツッコみ感満載ですがキッチン部分まで窓にしてくれるなど角地かつ抜け感と日当たりも得られる立地だからこそ窓の豊かさにこだわってくれているのがとても好印象でした。

1LDKに関してはそもそも1LDKを謳うには狭い面積帯ですしキッチンと暮らす感がある間取り形状です。その分1LDKだから単価が高いわけではないですし狭いがゆえに5000万円を切ってくるため価格的な買いやすさはあります。

設備仕様としてはディスポーザーがありません。キッチン・洗面天板フィオレストーン(2LDK以上)、玄関電池錠、玄関前カメラ付インターホン、一部住戸リビング天カセなど単価帯からすれば当然ですが悪くはありません。

周辺相場を確認しましょう!

■ウエリス横濱日本大通り ※定期借地権
2016年築 日本大通り駅徒歩2分

新築時の坪単価約260万円
現在の坪単価約330万円

■ザ・タワー横浜北仲
2020年築 馬車道駅徒歩1分

新築時の坪単価約395万円
現在の坪単価約600万円

■プラウド馬車道
2022年築 馬車道駅徒歩4分

新築時の坪単価約510万円
現在の坪単価約550万円

上記相場からジオ横濱 みなと大通りが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Dタイプ 2LDK 58.07㎡ 6階 9580万円 → 9000万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

敷地内に駐車場はなく外部の4区画を紹介される流れとなります。駐輪場は設置率約125%です。

管理費は㎡単価月額約565円、内廊下ではありますし小規模マンションのため致し方ないですがコストパフォーマンスとしては苦しいですね。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

■ザ・タワー横浜北仲 総戸数1174戸 管理費㎡単価月額約362円

■プラウド馬車道 総戸数44戸 管理費㎡単価月額約555円

【住むレーション】

[みなとみらい線]

日本大通り 7:54発
馬車道 7:55着
みなとみらい 7:57着
横浜 8:00着
菊名 8:08着
綱島 8:11着
日吉 8:14着
武蔵小杉 8:17着
多摩川 8:21着
田園調布 8:23着
自由が丘 8:25着
学芸大学 8:28着
中目黒 8:31着
渋谷 8:36着

[京浜東北・根岸線]

関内 8:03発
桜木町 8:05着
横浜 8:08着
東神奈川 8:11着
新子安 8:14着
鶴見 8:18着
川崎 8:21着
蒲田 8:26着
大森 8:30着
大井町 8:32着
品川 8:36着

[ブルーライン]

関内 8:01発
桜木町 8:03着
高島町 8:05着
横浜 8:06着
三ッ沢下町 8:09着
三ッ沢上町 8:11着
片倉町 8:13着
岸根公園 8:15着
新横浜 8:18着

関内 8:03発
伊勢佐木長者町 8:05着
阪東橋 8:06着
吉野町 8:08着
蒔田 8:10着
弘明寺 8:12着
上大岡 8:14着

駐車場事情からしてマイカー派は少ないかと思いますが首都高の出入口がとても近く車移動も便利な立地です。

【総評】

本体価格に関してはとても現実的ですね。割高感が一切ありません。

プラウド馬車道の記事では『特別なこだわりがなければザ・タワー横浜北仲を選んだほうが…』と語りました。

当時のザ・タワー横浜北仲は坪単価約435万円ほど出せば平均的な部屋を購入できましたからそのような語り口となってしまうのは当然の流れでした。

ただ、そのザ・タワー横浜北仲は現在では600万円ほど出さないと平均的な部屋が購入できないレベルまで値上がりしている(動きではなく出物で見るともっともっともっと高い)中で新築でありながらも平均坪単価約540万円は現実的だなぁ~と。

もちろん管理費や共用施設が大きく異なるためコストパフォーマンスとしてはザ・タワー横浜北仲のほうが上であることはたしかですが今作は立地のキャラクターも異なるため中古市場でもザ・ライバル同士と言うほどではないですから選びやすい新築マンションであることはたしかでしょう。

1LDKは間取りも眺望も苦しめですがそれは単価に反映してくれていますし、2LDK以上は柱の食い込みはあれど窓面が豊かであるなど高単価なりの努力を強く感じられる間取りです。

立地面では住んで楽しいことは言わずもがなですがこのような立地がゆえにセカンドハウスとしての需要も少なくないかもしれませんね。

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