プラウドタワー小岩フロント　予定価格と間取り　こちらは内廊下

今回ご紹介するのはプラウドタワー小岩フロントです！

［物件概要］

売主：野村不動産　MIRARTHホールディングス　清水建設
施工：清水建設
価格：未定
専有面積：55.76㎡～97.57㎡
総戸数：367戸（非分譲9戸含む）
規模：地上33階地下1階建て
交通：JR総武緩行線「小岩」駅徒歩3分
所在地：東京都江戸川区南小岩六丁目
竣工予定：2025年11月下旬
引き渡し予定：2026年3月下旬

駐車場：100台(タワーパーキング)
バイク置場：18台
駐輪場：718台

地図はこちらです↓

画像出典：プラウドタワー小岩フロント公式HP

再開発が進む総武緩行線の小岩駅前では『プラウドタワー小岩フロント』vs『パークシティ小岩ザタワー』の戦いがまもなく開始となります。

販売開始はどちらも2024年6月を予定、販売は後ろ倒しになるかもしれませんがすでにどちらも案内会が開催されています。

この記事を書いている時点ではパークシティ小岩の案内会参加前であるため予定価格などの情報が一切ありません(後日案内を受ける予定があります)。

そのため比較検討するには情報量が足りないのですがパークシティ小岩の案内を受けているけどもプラウドタワー小岩フロントはこれから～という方もいらっしゃるかと思いますので予定価格や維持費など分かっていることを共有できればと思います。

まず、お金で変えられない大きな部分としてはプラウドタワー小岩フロントは『内廊下』、パークシティ小岩は『外廊下』となります。

好みの問題はさておき『タワマンなら内廊下で当たり前』『高価格帯マンションなら内廊下で当たり前』という考えの方も多いですからそのような方は自然とプラウドタワー小岩フロントしか検討できなくなります。各階ごみ置場はどちらも完備されています。

次に入居時期です。

プラウドタワー小岩フロントは2026年3月下旬、パークシティ小岩は2027年3月下旬を予定しており1年の差があります。家族状況にもよりますが買い替え組からすれば誤差とも言える1年ですが一次取得者からすれば大きな差となりがちです。

もしも1億円の住宅ローンを組んだとします。1年間で減らせる残債は約270万円です。そこに1年間の賃料を合わせるとけっこうな金額となってしまいます。

構造はプラウドタワー小岩フロントが制振、パークシティ小岩が中間免震です。これはその建物に最適なものを採用するわけですが一般論として免震のほうが上ではあります。(制振は振動を抑える、免震は振動を伝えない)

間取りはどちらもラインナップ豊富ですがパークシティ小岩は主寝室にも床暖房がつく(ゼッチ)のが大きいですね。

共用施設はプラウドタワー小岩フロントにもスカイラウンジやゲストルームはありますがプラウドタワー小岩フロントが総戸数367戸であるのに対してパークシティ小岩は総戸数731戸ですからさすがにパークシティ小岩のほうがより充実していそうです。

通学校はプラウドタワー小岩フロントが下小岩小学校で徒歩11分、第五中学校で徒歩22分、パークシティ小岩が西小岩小学校で徒歩7分、小岩第四中学校で徒歩11分と学区が異なります。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

E2タイプ　2LDK　60.33㎡

画像出典：資料集

10階　7400万円～7699万円　坪単価405万円～坪単価421万円

C2タイプ　3LDK　72.70㎡

画像出典：資料集

18階　9400万円～9699万円　坪単価427万円～坪単価441万円
26階　9700万円～9999万円　坪単価441万円～坪単価454万円

G1タイプ　3LDK　72.45㎡
18階　8700万円～8999万円　坪単価397万円～坪単価410万円
26階　9000万円～9399万円　坪単価410万円～坪単価428万円

F1タイプ　3LDK　85.36㎡

画像出典：資料集

18階　12000万円～12399万円　坪単価464万円～坪単価480万円
26階　12400万円～12699万円　坪単価480万円～坪単価491万円

Nタイプ　3LDK　81.92㎡

画像出典：資料集

32階　12400万円～12699万円　坪単価500万円～坪単価512万円

Qタイプ　3LDK　97.57㎡

画像出典：資料集

32階　19700万円～19999万円　坪単価667万円～坪単価677万円

ざっくり予定価格ですが平均坪単価は440万円ほどでしょうか。

個人的には思っていたよりお高いです。プラウドタワー小岩フロントが坪単価400万円前後、パークシティ小岩が坪単価425万円前後と予想していました。

となれば…パークシティ小岩の平均坪単価は450万円にはなりそう…

マンションに限らずですがモノの値段がどんどん値上がる(円の価値が下がるとも言える)インフレ時代ですから時間の経過と共にお安く見えてくるのかもしれないですね。

『予算8000万円前後の方は定借のリーフシティ市川ザ・タワーへどうぞ！』というような沿線マーケットです。

周辺相場を確認しましょう！

■プラウドタワー小岩ファースト

2022年築　小岩駅徒歩1分

新築時の坪単価約345万円
現在の坪単価約400万円

動き一例

約75㎡　中層階　北西角住戸
新築時7700万円台
中古時8900万円台

約76㎡　低層階　北東角住戸
新築時7600万円台
中古時9800万円台

現状としては『新築なのでベンチマークとなる周辺中古より1割ほど高いですよ～』という価格設定となっています。

プラウドタワー小岩フロント

■必要ご予算(3LDK)

9000万円前後(毎月約30万円)

■支払いイメージ

C2タイプ　3LDK　72.70㎡
18階　9400万円～9699万円
坪単価427万円～坪単価441万円

住宅ローン：月額約243,000円
管理費：月額32,000円
修繕積立金：月額16,820円

合計：月額約291,820円 pic.twitter.com/WpA5FOsFya

— マンションマニア (@mansionmania) April 22, 2024

プラウドタワー小岩ファーストの賃料から計算してみると

■E2タイプ　2LDK　60.33㎡
10階　7400万円～7699万円　坪単価405万円～坪単価421万円

・毎月の支払イメージ　月額約23万円(変動金利35年フルローン・維持費込み)

・想定賃料　月額約23万円

利回り計算としては3.7%ほどです。

現状としては購入しても借りても同じくらいの支払額となるため『賃料よりお得な支払いになるものを買いたいです！』という方には合ってきません。ただ、これはどのエリアでもそうですが分譲マンションの価格が高くなれば賃料だって高くなっていく可能性は十分あります。あくまでこれまで動いた部屋の賃料での計算となりますことご了承ください。

管理費は㎡単価月額約440円を予定しています。24時間有人管理、ディスポーザー、内廊下、各階ごみ置場などもあるため満足度で回収はできるでしょうけども重たいですね。

住戸階へのエレベーターは野村不動産あるあるの細長タイプ(非常用を除く)で3基＋非常用1基の計4基、1基あたり約92戸です。全階停止、分速は210mと速くて良いですね。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■プラウドタワー小岩ファースト　管理費㎡単価月額約388円

野村不動産は駐車場スペックを頑張ってくれることが多いのですが今回もサイズ感が立派ですね。オールハイルーフとなっています。

・全長5300mm×全幅2050mm×全高2050mm×タイヤ外幅1960mm×最低地上高110mm×車両重量2500kg　月額27000円

地下階(店舗用駐車場と同じ動線)のタワーパーキングで入出庫となります。1基100台のため被った際の待ち時間は長めになりそうではありますが屋内のため雨に濡れないのは高価格帯マンションらしくて良いですね。ベンチ部分に出庫予約盤があるため待ち時間も快適ですしすべてのエレベーターが地下階直通となっています。

設置率はプラウドタワー小岩フロントが約27％、パークシティ小岩が約25％とほぼ同じです。

プラウドタワー小岩フロント、パークシティ小岩ともに追っていきますので再度記事化できればと思います！

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