今回ご紹介するのはプラウドタワー亀戸クロスです!

[物件概要]

売主:野村不動産 三菱地所レジデンス
施工:前田建設工業
価格:未定
専有面積:29.88㎡~138.44㎡ (トランクルーム面積0.64㎡~8.09㎡含む)
総戸数:934戸
規模:地上25階地下2階建て
交通:JR総武緩行線「亀戸」駅徒歩2分
所在地:東京都江東区亀戸六丁目
竣工:2022年1月下旬

駐車場:252台(タワーパーキング)
自転車置場:1604台
バイク置き場:102台

地図はこちらです↓

画像出典:プラウドタワー亀戸クロス公式HP

単刀直入に申しますと買い物件となります。ただ、第一期など販売前半戦で買うからには条件良い住戸を狙ったほうがいいわけでそのあたり含めて共有いたします。

サンストリート亀戸の跡地にできるプラウドタワー亀戸、注目している方が多いでしょう。2月末まで満席とのことです。

まずプラウドタワー亀戸クロスの住宅棟に関してですが2棟構成となります。

画像出典:プラウドタワー亀戸クロス公式HP

駅に近い「ゲートタワー」、その南側に「ブライトタワー」となります。どちらも共用廊下をサンドイッチした形となり「西向き」「東向き」が主となります。若干ですがゲートタワーにスカイツリーを望める北向き住戸、ブライトタワーに南向きにこだわる方には希少な住戸数となる真南向き住戸が設けられます。

そのため「真南向き希望!!」という方には選択肢が少ないマンションとなります。とはいえ南側は首都高も通っていますしけして条件が良いというわけではありません。

東向きに関してはゲートタワーの低層階は商業施設とやや壁ドン(13mほど離れています)、ブライトタワーは芝生エリアからの小学校のため低層階でも圧迫感はありません。

西向きはどちらの棟も目の前に背の高い建物が少ないため中層階くらいになればがっつり抜けてきます。

最初に販売するのは駅から離れるブライトタワーとなります。第一期では西向きのみを販売予定とのことです。(プレミアムは東向きも販売かな?)

なお、ゲートタワーとブライトタワーは同一マンション扱いのため管理組合は同じ、共用施設の相互利用が可能です。

共用施設は戸数の割に多くありませんが目の前に商業施設ができますから正しい判断かと思います。

・ゲートタワー3階 ゲストルーム
・ゲートタワー22階 ゲストルーム・スカイラウンジ(スカイツリー眺望)

上記以外にゲートタワー低層部に保育園(一般開放)とコワーキングスペース(野村不動産運営、一般開放)も入ります。

商業施設に関しては野村不動産が運営します。もともとのサンストリート(SEIKO)は関係なし、かつ売主に入っている三菱地所レジデンスも関係なしです。

商業施設は地下1階~地上4階、規模感としては錦糸町のオリナスと同じくらいと思っておけば違和感ないでしょう。

プラウドシティ日吉やプラウドタワー武蔵小金井クロスと同じく野村不動産が運営するとなればプラウド住民からすれば安心材料となるでしょう。

小学校増築部分に関しては校舎&校庭とする予定だそうです。これは江東区が決めることなので最終的にはわかりませんが校庭になることも見込んで京葉道路から離れるブライトタワーの東向きでさえ二重窓としてくれています。小学校を設ける代わりに総合設計制度を利用することができ25階という背の高いマンションを建設できることになっています。東京ソシオグランデの19階建てでも存在感ありますがそちらよりも背が高く規模感ありますから京葉道路からかなり目立つ存在になりますね。

駅からの導線としては亀戸駅のサブ改札口的存在の東口が近くなっています。導線に関しては実際歩くのが当然ベストですが下部に動画でupしていますので参考にされてください。京葉道路の信号待ちがあるとはいえ駅近というよりは駅前と言っても違和感ない近さとなります。

外観に関してはエントランス周りが京葉道路から見えることはもちろん商業施設の入口とも重なるため「顔」となるべくしっかりとデザインされています。真正面のクロスデザインの光壁は相当素敵なものとなりそうです。ゲートタワーとブライトタワーの間にあるそれぞれのエントランスも江戸切子をモチーフにしたライン照明を用いるなど力を入れてくれています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

【西向き】

B1Vタイプ 2LDK+S 79.26㎡
5階 7300万円~7699万円 坪単価304万円~坪単価320万円
15階 7300万円~7699万円 坪単価304万円~坪単価320万円
20階 8000万円~8299万円 坪単価333万円~坪単価345万円

BM2タイプ 2LDK 63.53㎡

画像出典:プラウドタワー亀戸クロス公式HP

5階 6300 万円~6699万円 坪単価328万円~坪単価348万円
10階 6300 万円~6699万円 坪単価328万円~坪単価348万円
15階 6700 万円~6999万円 坪単価348万円~坪単価364万円
20階 7000 万円~7299万円 坪単価364万円~坪単価380万円

BN1タイプ 3LDK 79.11㎡
5階 7300万円~7699万円 坪単価292万円~坪単価322万円
10階 7700 万円~7999 万円 坪単価322万円~坪単価334万円
15階 8000 万円~8299 万円 坪単価334万円~坪単価347万円
20階 8000 万円~8299 万円 坪単価334万円~坪単価347万円

BN2タイプ 3LDK 79.11㎡
5階 7300万円~7699万円 坪単価292万円~坪単価322万円
10階 7700万円~7999万円 坪単価322万円~坪単価334万円
15階 8000万円~8299万円 坪単価334万円~坪単価347万円
20階 8000万円~8299万円 坪単価334万円~坪単価347万円

BN3タイプ 3LDK 79.11㎡
5階 7300万円~7699万円 坪単価292万円~坪単価322万円
10階 7700万円~7999万円 坪単価322万円~坪単価334万円
15階 8000万円~8299万円 坪単価334万円~坪単価347万円
20階 8000万円~8299万円 坪単価334万円~坪単価347万円

BN4タイプ 3LDK 79.11㎡
5階 7300万円~7699万円 坪単価292万円~坪単価322万円
10階 7700万円~7999万円 坪単価322万円~坪単価334万円
15階 8000万円~8299万円 坪単価334万円~坪単価347万円
20階 8000万円~8299万円 坪単価334万円~坪単価347万円

BO1タイプ 3LDK 74.56㎡
5階 7300万円~7699万円 坪単価324万円~坪単価342万円
10階 7300万円~7699万円 坪単価324万円~坪単価342万円
15階 7700万円~7999万円 坪単価342万円~坪単価355万円
20階 8000万円~8299万円 坪単価355万円~坪単価368万円

BO2タイプ 3LDK 74.56㎡
5階 7300万円~7699万円 坪単価324万円~坪単価342万円
10階 7300万円~7699万円 坪単価324万円~坪単価342万円
15階 7700万円~7999万円 坪単価342万円~坪単価355万円
20階 8000万円~8299万円 坪単価355万円~坪単価368万円

BAA1タイプ 4LDK 107.36㎡
25階 13000万円~16999万円 坪単価400万円~坪単価523万円

BAC1タイプ 4LDK 95.63㎡
25階 13000万円~16999万円 坪単価449万円~坪単価588万円

BAE1タイプ 4LDK 97.42㎡

画像出典:プラウドタワー亀戸クロス公式HP

25階 13000万円~16999万円 坪単価440万円~坪単価576万円

【南向き】

BP1タイプ 4LDK 85.90㎡

画像出典:プラウドタワー亀戸クロス公式HP

5階 9000万円~9299万円 坪単価346万円~坪単価357万円
10階 10000万円~12999万円 坪単価384万円~坪単価499万円
15階 10000万円~12999万円 坪単価384万円~坪単価499万円
20階 10000万円~12999万円 坪単価384万円~坪単価499万円

BQ1タイプ 3LDK 78.44㎡

画像出典:プラウドタワー亀戸クロス公式HP

5階 7700万円~7999万円 坪単価324万円~坪単価337万円
10階 8000万円~8299万 坪単価337万円~坪単価350万円
15階 8700万円~8999万円 坪単価367万円~坪単価379万円
20階 9000万円~9299万円 坪単価379万円~坪単価392万円

BAH1タイプ 4LDK 110.69㎡
25階 17000万円~19999万円 坪単価507万円~坪単価596万円

【東向き】

BAK1タイプ 4LDK 87.75㎡
25階 10000万円~12999万円 坪単価377万円~坪単価490万円

BAM1タイプ 4LDK 88.16㎡

画像出典:プラウドタワー亀戸クロス公式HP

25階 13000万円~16999万円 坪単価486万円~坪単価636万円

BAO1タイプ 4LDK 94.64㎡
25階 13000万円~16999万円 坪単価454万円~坪単価594万円

平均坪単価は約370万円です。

ざっくりとした予定価格&高額住戸含めて370万円ですから340万円ほど出せばマンション内で平均かちょい上くらいの住戸を買えるという認識でよろしいかと思います。この辺りは詳細価格出ましたら再度共有いたします。

リビングの窓面豊かな中住戸がないのは残念ですが全体のスパンとしては確保されている住戸が多いです。

設備仕様はディスポーザー、食洗機、キッチン天板天然石、トイレ手洗いカウンター、浴室ダウンライト、ミストサウナ、玄関前カメラ付きインターホン、住戸玄関部含むラクセスキーなどなど単価なりのものとなっています。プレミアムフロアは洗面天板が変わるなど一部グレードがupします。

15階以下の1R、1LDKを除く全住戸に床快full(ゆかいふる)という住戸全体の空調システムを導入しています。リビングだけでなくトイレ、洗面室などなど住戸全体を均一に温めるためヒートショックの心配も少なくなり理想的な空調システムと言っても違和感ないでしょう。床に吹き出し口が付くもののそこまで気になる位置ではないですし、何よりエアコン設置不要(リビングは付けることも可能)というのは見た目的にも大きいですね。全熱交換器で空気を循環しますから横壁に給気口や連動給気シャッターも付きません。花粉も大幅カットしてくれますから花粉症の方も助かりますね。

ゆかいふるは全体を温めるまで時間がかかるためよほどの長期不在等でなければつけっぱなしが基本となります。数日の不在なら緩和運転に切り替えることも可能です。そのため帰宅したその瞬間から快適というわけです。

光熱費に関してはエアコンや床暖房よりお安くなるようです。

デメリットとしては

・扉アンダーカット(スリット)により音漏れしやすい
・オール電化のように毎月の光熱費はお安いけども交換時の費用が高い?(そもそもゆかいふるが今後も続いてくれなければサポート面も不安)

ということでしょうか。

ゆかいふる導入マンション、1回住んでみたいですね。住んで快適だとゆかいふるを導入していないマンションへの買い替えは難しくなりますが(笑)

私自身何度も買い替えしていますが一度便利だと感じてしまったものがなくなる引っ越しってよほどの理由がなきゃ無理なのですよね。だから私自身も買い替えするごとに理想は高まるばかり。ディスポーザー、各階ごみ置き場は絶対条件。それだけでマンション選びが難しくなる。(これは私個人の価値観でありディスポーザー、各階ごみ置き場がないから買うべきでないという意味ではありません!!)

ゆかいふるを快適に感じることで永住組が増えれば中古市場での出物が少なくなりますから資産性にもプラスになりそうですね。まぁ売らなきゃお金は戻ってきませんが所有している家の資産価値が高いことは良いことでしょう。

何度もご紹介しているミライフル、アトラクティブ30も導入しています。野村不動産の新しいことにチャレンジする姿勢は素晴らしいですね。

基本天井高は2500mm(最上階のみ2700mm)と一般的なのですが残念なのはサッシ高(窓面部分で測りました。カーテンレール入れれば+10cmくらい)。約2000mmです。およよ。。。ゆかいふる&ハイサッシ(プラウドシティ日吉みたく)だったら最高だったのですが。一般論としてタワマンでサッシ高約2000mmは低いほうとなります。せっかくエアコンを入れなくても良いわけでそこはもう少し頑張っていただきたかったですがそこにコストかけたらとんでも価格になってしまったのでしょうね。

板状でありながらもしっかりと免震構造を採用しています。

各フロアエアコン完備の内廊下としており玄関部もやや奥まらせています。各戸玄関扉近くに大きめのトランクルーム(専有面積内ではあります)が付いているのもいいですね。

前室ありの各階ごみ置き場、さらにはごみ回収用のエレベーター(非常用、引っ越しの際や宅配業者さん利用)も付いています。

非常用エレベーターを除くと

[ブライトタワー]

・低層用(~16階) 13人乗り3基 分速105m 1基あたり約100戸(1R.1LDK少なめ)

・高層用(17階~) 13人乗り3基 分速105m 1基あたり約61戸

[ゲートタワー]

・低層用(~15階) 13人乗り3基 分速105m 1基あたり約93戸(1R.1LDK多め)

・高層用(16階~) 13人乗り3基 分速105m 1基あたり約58戸

高層階からすると速度が遅めですが1基あたりの戸数にゆとりがあるためタワマンにしては待ち時間が少なさそうです。

駐車場はブライトタワー側にタワーパーキングが3基。1基あたり84台×3です。1基を84台でシェアですからそこそこな待ち時間にはなるでしょう。

参考記事→住んでから気が付いたこと① 各階ごみ置き場・エレベーター・駐車場編

タワーパーキングは建物1階部分にあるため入出庫作業中に雨に濡れることもありませんし、駐車場側にもエントランスホールへの出入口があるなどかなり気を使ってくれています。シャッターゲートもありますから宅配業者さんなどがわからず入ってきてしまうこともなく、駐車場に関しては愛のあるものとなっており強く評価することができます。ただし、ゲートタワーに住む方はわざわざ外に出なければならない(庇はあります)ため車を頻繁に使うならブライトタワーにすべきでしょう。

駄菓子菓子!注意点もあります。メールコーナーはゲートタワーにまとめられているためブライトタワーに住まう方で車利用の際は無駄な導線が増えます。電車利用の方でブライトタワーに住む分にはどのみちゲートタワーが通り道のため無駄な導線とまではなりませんが車利用の方はややめんどいですね。

いずれにしてもブライトタワーを買う方はメールコーナー導線がゲートタワーに比べて弱いためそこは納得して買うべき点となります。宅配ボックスに重たい荷物入ってた日にはつらたんです。

周辺相場を確認しましょう!

・ブライトスクエア 1999年築 亀戸6 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約235万円

東京ソシオグランデ 2004年築 亀戸6 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約235万円

総武線駅前のタワーマンション相場を確認しましょう!

・稲毛 プラウドタワー稲毛 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約215万円

・津田沼 津田沼ザタワー 新築時の坪単価約265万円 建設中

・船橋 プラウドタワー船橋 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約310万円

・本八幡 グランドターミナルタワー本八幡 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約325万円

・本八幡 ガレリアサーラ 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約305万円

・市川 アイリンクタウン いちかわザ・タワーズウエストプレミアレジデンス 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約295万円

・小岩 アルファグランデ小岩スカイファースト 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約275万円

・プラウドタワー亀戸クロス 新築時の坪単価約370万円??(高単価住戸除くと340万円??)

・錦糸町 ブリリアタワー東京 新築時の坪単価約250万円 現在の坪単価約365万円

上記相場からプラウドタワー亀戸クロスの将来価値を予想すると

BO2タイプ 3LDK 74.56㎡ 15階 7700万円~7999万円 坪単価342万円~坪単価355万円(新築時) → 7450万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価約391円、修繕積立金は㎡単価約150円を予定していますが駐車場利用料金等含めて調整中とのことでした。24時間有人管理ですしエレベーターの台数(地下の自転車置き場用もあり)、内廊下に各階ごみ置き場を考慮すると致し方ない水準でしょう。ただしコンシェルジュサービスなしなのは残念です。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②
建設地周辺動画③
建設地周辺動画④
建設地周辺動画(亀戸駅北口から建設地まで 大通り経由)
建設地周辺動画(建設地から亀戸駅北口まで 裏路地経由)
建設地周辺動画(建設地から亀戸駅東口まで)
建設地周辺動画(モデルルーム屋上から①)
建設地周辺動画(モデルルーム屋上から②)
建設地周辺動画(モデルルーム屋上から③)
建設地周辺動画(アナザースカイ)
建設地周辺動画(俺の住むレーション①)
建設地周辺動画(俺の住むレーション②)

【住むレーション】

[総武緩行線]

亀戸 8:00発
錦糸町 8:03着
両国 8:06着
浅草橋 8:08着
秋葉原 8:10着
御茶ノ水 8:12着
水道橋 8:15着
飯田橋 8:17着
市ヶ谷 8:19着
四ツ谷 8:21着
信濃町 8:23着
千駄ヶ谷 8:24着
代々木 8:26着
新宿 8:28着

[錦糸町から総武快速線]

錦糸町 8:06発
馬喰町 8:10着
新日本橋 8:12着
東京 8:15着
新橋 8:20着
品川 8:26着

[錦糸町から半蔵門線]

錦糸町 8:09発
住吉 8:11着
清澄白河 8:14着
水天宮前 8:17着
三越前 8:20着
大手町 8:22着
神保町 8:25着
九段下 8:27着
半蔵門 8:30着
永田町 8:32着
青山一丁目 8:34着
表参道 8:37着
渋谷 8:40着

[東武亀戸線]

亀戸 8:05発
亀戸水神 8:06着
東あずま 8:08着
小村井 8:09着
曳舟 8:12着

ラッシュ時に亀戸駅から総武緩行線に乗るとなれば混雑度合いは覚悟が必要です。

中学校は約1.4キロと遠めですが小学校がお隣というのは子育てファミリーにとっては大きな魅力でしょう。

日常の買い物もお隣で済んでしまいますね。

【総評】

亀戸愛を感じられない人には少々重たい価格ですね。亀戸好きじゃない人が見学するとむずがゆいでしょう(笑)

ただ、逆を言えば「亀戸好きは買っておくべき」となります。亀戸好きからしたらたまらんマンションですから破産しない程度に背伸びしてでも買うべきでしょう。亀戸好きじゃなくとも総武緩行線好きなら買っとくべきというのを追加しても違和感ないでしょう。

戸数と販売時期(竣工まで2年という短い期間)的に竣工前完売はまずないでしょうけどもせっかく今から検討するなら条件良い住戸を買ったほうがいいですよね。

リセールバリューの心配はしなくていいでしょう。もちろん将来の市況はわかりません。市況が悪化すればここに限らず値下がるでしょう。ただ、そんな時でもダメージが少ないこともたしかです。

冷静に考えてください。

・総武緩行線都区内駅の駅前
・亀戸駅№1マンション
・大規模複合開発
・大手売主、施工
・エリア内ではハイグレード
・安くはないけど高すぎはしない価格

大暴落する要素が見当たりません。

繰り返しになりますが市況の変化はわかりません。今はマンション高値市況です。買い時かどうかと言われれば「買い時ではない」が答えにはなるでしょう。ただ、だからこそ今買うならこのような鉄板中の鉄板マンションにすべきなのです。いつかマンション価格が安い時代が再来するかもしれません。そのときに大ダメージを受けるのは高値時代に買ったのに似たような立地で安値時代に新築マンションが供給されてしまうマンションです。

マンション価格が安い時代がきました!

その時にプラウドタワー亀戸クロスのようなマンションが亀戸駅前でできるでしょうか?可能性は0ではないですがまぁ非現実的ですよね。

前々からお伝えしていますが

「高値時代にしか買えなかった新築マンションなら買ってもいい」

のです。

昔からブログを見てくださっている方なら存じてくれていることですがマンション価格が安い時代の記事ではほとんどのマンションで「おすすめです!」「狙い目です!」「買いです!」と書いていました。今は違います。最近になって私のブログを発見した方は「なんだこの辛口野郎は」と思っていることでしょう。でも辛口になって当然な時代なのです。「周辺中古でええやん…」そんな新築マンションばかりが供給される時代なのです。

プラウドタワー亀戸クロスに「周辺中古でええやん…」は通用しないですね。錦糸町のブリリアタワー東京でええやんにはなるかもですがブリリアタワー東京は築14年で現在の坪単価は約365万円です。プラウドタワー亀戸クロスよりも高いです。

ですから「周辺中古でええやん…」ではなく「ブリリアタワー東京も比較検討できますね」が適当です。それだけ新築という価値に単価が盛られていないのです。

これは「気に入ったら買う」そういう新築マンションでしょう。もちろんこちらに限らず気に入らなかったら買う必要はないですよ(笑)気に入ってもいないのに周りに流される必要はないですから。ただ、繰り返しになりますが気に入ったのなら買うべきです。だって、買って後悔する要素が見つからないですもん。

ブライトタワー買い方のコツとしては

・東向きなら低層階でもOK

→広場となるため囲まれ感薄い

・西向きなら中層階以上にするべき

→接道あるとはいえ低層階はやや眺望に難ありな住戸もあり。どうせ西向きを買うならできる限り上へいくべきです。LOW-Eガラス&ゆかいふるですから西向きとはいえデメリットも薄れますし、駅前立地で眺望・採光抜群は大きな魅力です。

・駐車場利用者(車を頻繁に利用する方はとくに)はゲートタワーを待たずに買うべき

→先に述べた通りブライトタワー側に造りこまれた駐車場部があります。出庫の時も入庫の時も気分高まることでしょう。これは車好きがしっかりと設計した駐車場です。

しかしまぁ今回総武緩行線都区内の駅前マンションですから駐車場設計に愛を入れなくたって売れたであろうにこれでもかと造りこんできたのは素晴らしいですね。これは車好きにも見ていただきたいマンションです。

前回の記事→プラウドタワー亀戸クロス サンストリート跡地 (仮称)亀戸六丁目計画

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ブリリア亀戸 価格と間取り シングル・ディンクス向け

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~2020年3月10日追記~

第1期:2020年3月14日~2020年3月20日

販売戸数:150戸
販売価格:64,480,000円~300,000,000円
最多価格帯:(100万円単位)7,900万円台(14戸)
間取り:2LDK ~4LDK
専有面積:63.53m2~138.44m2 (トランクルーム面積0.91㎡~3.19㎡含む)

管理費:月額23,200円~50,500円
修繕積立金:月額8,940円~19,480円
enecoQシステム利用料:月額1,562円
スマートマンションサービス利用料:月額880円

駐車場:252台【機械式】(他来客用平置1台、荷捌き用スペース1台、洗車スペース1台)月額使用料:30,000円~35,000円
駐輪場:1604台(2段ラック式(上段)185台、スライド式(下段・大型)447台、スライドラック式(一般)640台、スライドラック式(大型)227台、平置式105台)月額使用料:100円~800円
バイク置場:8台(他荷捌き用バイク置場1台)月額使用料:3,000円
ミニバイク置場:94台 月額使用料:2,000円


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4 件のコメント

  • 共用施設に対して、管理費がかなり高く思うのですが、マンマニさんはどう見てますでしょうか。
    本当に致し方ないでしょうか。

    • タルタル様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      ここ数年のマンションはどこも維持費高めですよね〜。

      何もなくて高いわけではないのが大規模マンションの救いでしょうか。

      引き続きよろしくお願いいたします。

  • マンマニさんはこちらとプラウドタワー金町を比較してリセールがいい(あわよくばキャピタルが出る可能性が高い)のはどちらだと思われますか?

    • マンション検討中様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      お部屋の選び方次第です!
      個別相談お待ちしております!

      引き続きよろしくお願いいたします。

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