今回ご紹介するのはサングランデ立石です！
［物件概要］
売主：京成電鉄
設計：ガイ・プランニング
施工：ウラタ
価格：2798万円～4398万円
専有面積：34.69㎡～63.03㎡
総戸数：35戸
規模：8階建て
交通：
京成押上線「京成立石」駅徒歩13分
京成押上線「四ツ木」駅徒歩13分
JR総武線快速・JR総武緩行線「新小岩」駅よりバス約16分「葛飾警察署前」バス停下車徒歩1分
京成本線「堀切菖蒲園」駅よりバス約8分「葛飾警察署前」バス停下車徒歩1分
所在地：東京都葛飾区立石二丁目11番15
竣工：2021年5月31日
駐車場：7台（平置）月額21000円・22000円
バイク置場：2台 月額3000円
ミニバイク置場：3台 月額2500円
自転車置場：70台（2段式66台、3人乗り平置4台） 年額2段式1200円・3600円、3人乗り平置4800円・6000円
管理費（月額）9100円～16600円
修繕積立金（月額）3470円～6310円
地図はこちらです↓
画像出典：サングランデ立石公式HP
京成押上線の京成立石駅と四ツ木駅から徒歩13分、平和橋通り沿い、1ブロック挟みますが水戸街道もすぐ近くとなります。
道路向かいにイトーヨーカドーがあります。駅から離れて静かな住宅街に住みたいという方には合いませんが駅から離れても日常の買い物利便性を得たい方には合ってきます。駅からはフラットアプローチで住宅街を抜けることになります。
駅からはそれなりに歩くもののすぐ近くにバス停があり縦移動も便利です。
京成立石駅前では北口、南口の両側で再開発、そして駅の高架化もおこなわれますから10年後くらいには今とはまったく異なる姿となっていることでしょう。もちろんもともとの立石駅前の雰囲気が好きだった方には残念と感じることも多いかもしれませんが防災面も強化されますし、もともとあったお店の出戻りや新規出店等で賑わいが増すことは間違いないでしょう。サングランデ立石は駅徒歩13分ですから資産性の面で恩恵を受けられるかは微妙ですが最寄り駅が綺麗になっていくことは利便性という面では確実にプラス材料です。
もともとは月極駐車場があった場所で土地形状は綺麗なのですが詰込み感はあります。エントランスアプローチはかなり短いですし、植栽計画も豊かなものではありません。エントランスホールからエレベーターホールへクランクインしているのは良いですね。(接道からエレベーターホールが見えない)
外観デザインは特別なことはないものの2階部分はボーダータイル、3階からはガラス手摺とすることで基壇部は重厚感、そこから上は明るい印象となっています。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 1LDK 37.64㎡
画像出典：サングランデ立石公式HP
3階 2948万円 坪単価258万円
Bタイプ 1LDK 34.69㎡
画像出典：サングランデ立石公式HP
Cタイプ 2LDK+S 60.32㎡
画像出典：サングランデ立石公式HP
Dタイプ 1LDK 43.61㎡
画像出典：サングランデ立石公式HP
3階 3198万円 坪単価242万円
4階 3258万円 坪単価247万円
Eタイプ 2LDK+S 54.37㎡
画像出典：サングランデ立石公式HP
3階 3798万円 坪単価230万円
7階 3998万円 坪単価243万円
Fタイプ 2LDK+S 63.03㎡
画像出典：サングランデ立石公式HP
平均坪単価は約240万円です。
全戸南東向きです。
今の時代らしい面積帯ではあります。(当初は70㎡超えもわずかにありました)
築10年ちょっとの中古マンションが坪単価150万円ほどのエリアで70㎡超を主としてしまうと5000万円前後がボリュームゾーンになってしまい販売が苦しくなりますからね…(3000万円に背の低い壁、3500万円にそこそこ背の高い壁、4000万円にものすごく背の高い壁があるエリア)
1LDKはもうちょいスパンあると嬉しかったですね。
設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機は付いています。浴室はブラケットライトですし、トイレ手洗いカウンターもありません。構造は二重床・二重天井です。
周辺相場を確認しましょう！
・ジェイパーク立石 2003年築 四つ木2 京成立石駅徒歩10分(四ツ木駅徒歩11分) 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約155万円
・D´クラディア葛飾親水公園 2005年築 四つ木4 京成立石駅徒歩14分(四ツ木駅徒歩11分) 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約155万円
・グランタワー立石レジデンス 2008年築 立石2 京成立石駅徒歩11分(四ツ木駅徒歩12分) 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約160万円
・日神パレステージ四つ木 2011年築 四つ木2 京成立石駅徒歩14分(四ツ木駅徒歩11分) 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約165万円
上記相場からサングランデ立石の将来価値を予想すると
Fタイプ 2LDK 63.03㎡ 3階 4398万円(新築時) → 3450万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
駐車場は建物下に7台、設置率約20％です。
駐輪場も建物下が主で設置率約200％です。シングル向け住戸もあるため3台目も確保しやすいかもしれないですね。
管理費は㎡単価月額約263円と戸数からすれば致し方ないものの重ためです。
～周辺物件管理費参考～
・ジェイパーク立石 ㎡単価月額約213円
・D´クラディア葛飾親水公園 ㎡単価月額約275円
・グランタワー立石レジデンス ㎡単価月額約289円 ※駐車場代込み(駐車場が無料) ※内廊下
・日神パレステージ四つ木 ㎡単価月額約155円
外観
【住むレーション】
［京成タウンバス］
葛飾警察署前 7:48発
本田広小路 7:49着
堀切中学校 7:51着
堀切二丁目 7:52着
堀切菖蒲園駅 7:57着
葛飾警察署前 7:40発
渋江公園 7:44着
忍橋 7:46着
川端小学校 7:48着
平和橋 7:50着
天祖神社 7:51着
東上平井 7:53着
中関橋 7:54着
巽橋 7:55着
新小岩駅北口 7:57着
新小岩駅前 8:00着
［京成本線］
堀切菖蒲園 8:08発
京成関屋 8:10着
千住大橋 8:12着
町屋 8:15着
新三河島 8:17着
日暮里 8:19着
京成上野 8:25着
［総武快速線］
新小岩 8:10発
市川 8:16着
船橋 8:22着
新小岩 8:07発
錦糸町 8:13着
馬喰町 8:17着
新日本橋 8:19着
東京 8:21着
新橋 8:26着
品川 8:31着
［京成押上線(都営浅草線・京急線直通)］
四ツ木 8:04発
八広 8:05着
京成曳舟 8:09着
押上 8:12着
本所吾妻橋 8:14着
浅草 8:16着
蔵前 8:17着
浅草橋 8:19着
東日本橋 8:21着
人形町 8:23着
日本橋 8:25着
宝町 8:27着
東銀座 8:28着
新橋 8:30着
大門 8:33着
三田 8:35着
泉岳寺 8:38着
品川 8:40着
すぐ近くにバス停があり新小岩駅等へ出ることができます。
首都高の出入口も近いため車での遠出も便利です。(C2から7号線も行き来しやすくなりました！)
日常の買い物としては目の前のイトーヨーカドーはもちろん徒歩10分前後に業務スーパー、オーケーストア、サミットストアもあります。
通学校は梅田小学校で徒歩9分、大道中学校で徒歩10分、渋江公園は徒歩7分です。
ランチはイトーヨーカドー四つ木店のポッポでソース焼そばSSセットをテイクアウト！！ pic.twitter.com/ZEomxKZ3n8
— マンションマニア (@mansionmania) August 5, 2021
四ツ木駅×キャプテン翼‼︎ pic.twitter.com/5T4SUPYgKN
— マンションマニア (@mansionmania) August 5, 2021
駅前再開発&高架化工事中の京成立石駅！！
10年後くらいには大化けしますね！！ pic.twitter.com/x2JqyCnqwy
— マンションマニア (@mansionmania) August 5, 2021
【総評】
周辺マーケットからするとだいぶ高い坪単価であることさえ飲めればこのエリアで新築マンションを探されていた方には専有面積調整により買いやすい価格ですし、絶対新築マンションが良いとなれば条件合ってくるのではないでしょうか。もちろん中古でよければ近場で坪単価150万円の世界ではあるのですが10年ちょいの差はあります。
駅から離れたなりの価格にはなっていますし、駅から離れるけども不便ではなくむしろ買い物利便性が高いわけで住んだ後の満足度が想像しやすいですね。
竣工販売のため音問題含めて実際に確認できるという安心感もあります。
動画もご覧ください！
■サングランデ立石 現地周辺レポート
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