プラウド新浦安パークマリーナ　予定価格と間取り　新浦安の新価格だがストレスのない駅遠好立地

今回ご紹介するのはプラウド新浦安パークマリーナです！

［物件概要］

売主：野村不動産
施工：三井住友建設
価格：未定
専有面積：80.01㎡～120.31㎡
総戸数：218戸（募集対象外住戸1戸含む）
規模：4階建て

交通：
JR京葉線・武蔵野線「新浦安」駅徒歩21分
東京ベイシティバス「新浦安駅・浦安駅入口」行きバス約5分「日の出公民館」バス停徒歩6分
東京ベイシティバス「新浦安駅」行きバス約8分サブエントランスより「日航浦安」バス停徒歩1分

所在地：千葉県浦安市日の出四丁目

竣工予定：
Ⅰ街区　2024年8月中旬
Ⅱ街区　2024年12月下旬
Ⅲ街区　2024年12月下旬

引き渡し予定：
Ⅰ街区　2024年12月上旬
Ⅱ街区　2025年3月下旬
Ⅲ街区　2025年3月下旬

地図はこちらです↓

画像出典：プラウド新浦安パークマリーナ公式HP

施工上の都合(再検査)で引き渡し時期が2ヶ月ほど延びましたが工事再開、合わせてオンライン＆モデルルームの案内会も開始されました。

JR京葉線とJR武蔵野線の新浦安駅から海方向へ徒歩21分、ザ・駅遠立地ではありますが新浦安はもっともっと駅から離れる大規模マンションや戸建ても多いですから駅前物件を除けば駅に近いほうとなります。

新浦安駅の南側は比較的新しい埋め立て地(舞浜が昭和50年、日の出と明海が昭和53年、高州が昭和55年)となっており白紙から描けただけあり電線地中化率が高く道も広い、そして海と緑溢れるリゾートのような街並みです。工業地域と住宅地域、トラックなども多く通る幹線道路と生活道路がしっかりと分かれているのも暮らしやすさの大きなポイントとなるでしょう。

もちろんそういった埋め立て地に抵抗がある方にはまったくもって合ってこない(今作は浦安市というミクロの世界で見ても新町地域)ですし、やはり3.11の影響がとても大きかった街の一つですから好き嫌いがより出やすい系の街、マンションであることはたしかです。エリア柄ハザードマップでも色がついてきます。(海寄りですが高さをつけているため浦安市内では色が薄いほうです)

とはいえ『駅から遠い埋め立て地なのに世帯年収1000万円オーバーの人が多く住んでいる』というのも事実であり、いわゆる高所得者にウケているだけの魅力があるということになります。

千葉県×駅遠にしてはけして住宅価格がお安いわけではない街なのに高所得者があえて千葉県を選ぶというところでは沿線上でいくと海浜幕張に似ていますね。(南船橋は街のキャラクターが異なるため検討者層がガチガチにバッティングしているのはあまり見たことがありません)

ただ、海浜幕張に比べるとだいぶ東京に寄っている(海浜幕張駅と新浦安駅は約15キロ、電車で15分ほど離れています)ため東京に寄り添いたい気持ちが高い方からすると新浦安のほうがとっつきやすいことでしょう。

新浦安と海浜幕張をマンションという面だけで比べた際に大きく異なる点としては『新浦安だとタワーマンションという選択肢が少ない』ということです。駅前にエアレジデンス新浦安はあるもののその他は板状型となってくるためタワーマンション派(高層階が好き・各階ごみ置場を求める等)だと自然と海浜幕張へ流れているというのが現状の京葉線マーケットです。(海浜幕張はタワーマンションの建設が続いています)

さらに今作は人気の日の出アドレス(プラウド新浦安マリナテラス以来約14年ぶり)、新浦安のメインロードであるシンボルロードを経由してそこから少しだけ中へ入ったところ、すでに新浦安に住んでいる方からしても『これはいいね！』となりやすい立地です。私自身もマンションウォッチを開始して20年ちょっと、それまでの間に数多くの新浦安物件を見てきましたが『オーシャンビューを除いた中では№1』とも言えるような好立地です。

シンボルロードに近いことで日常の買い物が便利です。日の出おひさま公園を経由すれば徒歩2分ほど(表記上は公道経由のため徒歩5分ですが基本は公園を経由する方ばかりでしょう)のフォルテ新浦安(ベルク)、元イトーヨーカドーのニューコースト新浦安(ヤオコー)が徒歩5分と車や自転車に乗らなくとも日常の買い物を済ますことができます。駅前へ出ればイオン新浦安ショッピングセンターとMONA新浦安、アトレ(成城石井)などもありますから日常の買い物だけでなくプラスαも最寄り駅で済ますことができます。

エリア柄マイカー派が大多数派の中で湾岸道路(舞浜立体もできたことで時間帯によっては首都高より流れていることもあります。塩浜立体ができると海浜幕張方面も渋滞が減ります。)と首都高へもシンボルロードを経由してあっという間ですから車でアクティブに動きたい方にも合ってきます。もちろん夢の国がお好きであればウィークナイトパスポートで夜だけ楽しむなんてことも容易にできますね！

通学校は日の出小学校で徒歩5分、日の出中学校で徒歩3分とどちらも近く、受験組も多い街ではありますが教育環境を求めて新浦安へ引っ越してくる方も多いくらい公立校も人気の街です。目の前の日の出おひさま公園と日の出第二街区公園、浦安市総合公園が徒歩13分、高洲海浜公園が徒歩21分など街の中に公園も充実しています。

新浦安物件の中では駅まで近いほうですしそのほとんどがシンボルロードですから駅まで歩いてしまう方も多い(徒歩21分ですが歩いても気持ちが良い道のり)かと思いますが建設地目の前の日航浦安停留所、徒歩5分ほどのシンボルロード・パークシティ停留所と日の出公民館停留所からの路線バスも日常使いできます。また、東京駅までの高速バスや空港リムジンバスも利用できるため時刻表いらずではないもののバス便が充実しています。

建設地は北西側を除く三面接道でおひさま公園に沿うように曲線しています。元々は日本航空の浦安社宅があった場所です。

第一種住居専用地域の4階建て、1階部分はマリナテラスと同じく半地下というほどではないものの若干埋もれるような形となります。(マリナテラスの1階住戸と同じです。テラスに階段がつきます。)

画像出典：プラウド新浦安パークマリーナ公式HP

配棟としてはおひさま公園に沿う外向きの棟と中側の棟のアリーナヴィラ(Ⅰ街区)、外向きのセレナヴィータ側と中側の棟のコーストヴィラ(Ⅱ街区)、中側の棟のパークヴィラ(Ⅲ街区)となります。

好みの問題をさておくと条件が良いのはアリーナヴィラの外向きの棟(南西向き・南向き)となります。向かいはおひさま公園、さらに扇形の中央付近は真南向きとなり第一種低層住居専用地域の低層系マンションでありながらも眺望がひらけてきます。打ち上げ場所が変わらなければ浦安の花火も見えてくるでしょうか。もちろん新浦安にはオーシャンビュー住戸が多く設定されているマンションが多くあるわけですが今作は『低層マンションなのにパークビュー』というのがストロングポイントとなるため低層マンション好きからすれば新浦安以外の街でも頻繁にお目にかかれるものではなくレアキャラとなります。(低層マンションというところに価値を感じられない方だと他の新浦安物件と比べた際に割高に感じてしまうはずです)

外向きのコーストヴィラの南東向きは向かいがおひさま公園ではなくセレナヴィータとなり壁のように立ちはだかるのですがセレナヴィータの自走式立体駐車場と公開空地があるため離隔はとれているため苦しいというわけではありません。アリーナヴィラの外向きの棟がスペシャルすぎるだけです。

コーストヴィラの中側は外向きの棟と合わせてコの字配棟となっており南西向き、中庭を望むことになります。外向きの棟に寄る部屋は自己日影が気になってきそうではあります。

パークヴィラは南東向きで同じく中庭を望むことになります。

中側の棟であっても敷地内に2つの中庭を設けてくれているため気持ちの良い眺望ですし、その中庭は公開空地ではないためプライバシー性としてはむしろ中側の棟のほうが強めとなります。

画像出典：プラウド新浦安パークマリーナ公式HP

その中庭には国産木を使った2つの共用棟がありコモンアネックスにはラウンジ・キッチンありのパーティールーム(貸切可)・個室のプライベートブース、プライベートアネックスにはマルチルームが設けられます。

共用棟は窓面が豊かで中庭を明るく照らしてくれる存在にもなりますし、木庇の斜め突き出しなど見た目もかっこいいですからそういった面でも中側の内向きの部屋もけして条件悪くないのですよね。

外廊下ではありますがガラス手摺のため見た目も悪くないですし人の気配も感じにくいものとなっています。低層×内廊下も見てみたかったですがせっかくの中庭を活かすとなれば外廊下が正解でしょう。

外観デザインは逆梁と順梁の混在、アースカラーを採用し軒裏は木調でおしゃれですし、逆梁はコンクリートラインが強調されしっかりと重厚感ありつつも順梁が混在するため重たすぎないという絶妙なバランス感があります。外周部は植栽豊かですし、特にバス停側はセットバックも大きくバスを待つ際も窮屈感がない(現在もバス停に屋根はありますが建設中の囲いがあるため少々狭い)ものとなります。

メインアプローチは西側、バス停側にサブエントランスも設けられます。

西側のアリーナヴィラにあるエントランスホールのラウンジは半分ほどが二層吹き抜けで天井部に伸びる照明と壁面タイル＆木調ルーバーなど最近のプラウドらしい素敵な空間となっているわけですが今作で注目すべき部分はラウンジの両面の窓から見えるものでしょう。出かける際は大窓からおひさま公園が見え、帰宅時には中庭が見えるという素晴らしい動線となります。さらに外周部から建物を見た際にエントランスホールの奥に中庭が見えてくるため奥行きを感じることができ、それが外観の重厚感と相まって思わず見とれてしまうような建物となります。竣工するとおひさま公園からめちゃ目立ちます。

そこまで大きくはないですがマリナテラスと同じく車寄せも設けられます。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

画像出典：プラウド新浦安パークマリーナ公式HP

［①アリーナヴィラ　南東向き］

AEタイプ　3LDK　80.01㎡
1階　7200万円台　坪単価297万円
2階　7400万円台　坪単価305万円
3階　7500万円台　坪単価309万円
4階　7800万円台　坪単価322万円

AC1タイプ　3LDK　82.55㎡

画像出典：プラウド新浦安パークマリーナ公式HP

1階　7500万円台　坪単価300万円
2階　7700万円台　坪単価308万円
3階　7900万円台　坪単価316万円
4階　8100万円台　坪単価324万円

［②アリーナヴィラ　南西向き］

AFタイプ　3LDK　101.30㎡

画像出典：プラウド新浦安パークマリーナ公式HP

2階　10900万円台　坪単価355万円
3階　11000万円台　坪単価359万円
4階　11400万円台　坪単価372万円

AJタイプ　3LDK　90.04㎡

画像出典：プラウド新浦安パークマリーナ公式HP

2階　8800万円台　坪単価323万円
3階　8900万円台　坪単価326万円
4階　9200万円台　坪単価337万円

［③アリーナヴィラ　南向き］

APタイプ　4LDK　120.31㎡

画像出典：プラウド新浦安パークマリーナ公式HP

1階　12700万円台　坪単価349万円
2階　13000万円台　坪単価357万円
3階　13200万円台　坪単価362万円
4階　13600万円台　坪単価373万円

ALタイプ　4LDK　111.15㎡

画像出典：プラウド新浦安パークマリーナ公式HP

1階　11000万円台　坪単価327万円
2階　11300万円台　坪単価336万円
3階　11600万円台　坪単価345万円
4階　11900万円台　坪単価353万円

［⑤コーストヴィラ　南東向き］

CI1タイプ　3LDK　82.56㎡

画像出典：プラウド新浦安パークマリーナ公式HP

1階　7500万円台　坪単価300万円
2階　7700万円台　坪単価308万円
3階　7900万円台　坪単価316万円
4階　8100万円台　坪単価324万円

平均坪単価は約330万円です。

部屋が広いため本体価格は重たく見えるものの坪単価としては今の時代としては優しいほうですね！

新浦安内での買い替え需要もかなり高いであろう中でその方たちからすると『80㎡は狭い！』になりがち(今の時代の検討者からすれば80㎡でも広く感じやすいかと思いますが新浦安は100㎡以上に住んでいる方がかなりのかなり多い)な中で狙うとなれば100㎡前後が最低ラインであるとしたときにやはり1億円というのは目が痛いでしょうね…ただ、戸建ても高い街のため『戸建のほうがあきらかに安い』という差にはなりません。

新浦安でポジション持っている方は新築時よりかは値上がりしているとはいえ東京湾岸のようにめちゃくちゃ含み益があるというわけではなく、東京湾岸と比べた際に一馬力も多くなる街ですから1億円の壁は大きいでしょう…それでも地元の方が欲しくなるような物件ですから予算を伸ばしててもGOされる方も少なくないでしょう。それくらい新浦安の中でも光り輝いている物件というわけです。

買い替え層だけでけっこうな戸数が売れてしまうと思います。また、新浦安物件×70㎡前後などにお住まいの方で広めの部屋に～という需要も少なくはないでしょう。とにかく買い替え需要が強すぎることが容易に想像できるため新浦安でポジションをお持ちの方は竣工前後にライバル物件が多くなりそうという点は注意が必要でしょう。(中古が枯渇している今の相場で売れるかが若干不安)

間取りに関してはスパンは普通です。これはけしてナロースパンということではなく、どうしてもプラウド新浦安などのこれまでの新浦安物件と比べてしまうと物足りない(100㎡住戸が少ないので致し方ないです)なぁ～と。

ただ、最低でも80㎡あるため収納力はかなりのものですし、80㎡台であってもリビング横の洋室ウォールドアを開放すればキッチン抜きで20帖クラスとなるなど縦リビでも開放感があり『都内との違い』を見せつけてくれる広さがあります。窓面も豊かなため図面で見るよりも室内空間の広さを感じやすいことでしょう。柱もしっかりと外に出ており無駄もなく全体的に好印象です。

タイプ次第ですが浴室サイズが1618/1822、洗面ダブルボウルとなるなど水回りのゆとりもあります。

真南向きの扇状の間取りはリビングの壁も斜めになりますが公式HPの家具ありイラストのように円形のソファが合ってきそうであるなど眺望の良さを活かせる家具配置をしたいですね。

設備仕様としてはディスポーザー、60Lの食洗機、キッチン天板御影石、玄関電子錠、ハイブリッド給湯器(電気も使ってお湯を沸かすなど電気とガスが助け合う・タンクのお湯がなくなってもガスでお湯を沸かすため湯切れの心配なしでエコキュートより小さめ)、バルコニースロップシンクなど単価帯以上にしっかりとしたものになっています。

低層系マンションで引き渡しまでの時間が短いこともあり建築系オプションやメニュープラン非対応なのですがその分標準スペックを高くしてくれています。

80㎡後半からラグジュアリープランとなり廊下床タイル、キッチン・洗面天板フィオレストーン、キッチン天板が伸びて側面もフィオレストーンとなるなどスペックアップします。

黄土色がラグジュアリープラン
画像出典：プラウド新浦安パークマリーナ公式HP

価格が高いなりに商品力も高いのはさすがの野村不動産ですね！

構造は二重床(ミライフル)・二重天井、基本天井高は2450mmと低めですがサッシ高はなんと…2300mm(AAタイプ・CDタイプ・PAタイプ・ASタイプを除く・そちらは約2200mm)です！！センターオープンサッシも多いですしこの立地を活かせる豊かな窓面にしてくれたのはとても嬉しいですね～！！

このサッシ高は素晴らしいです！！

クオン新浦安のように全体の地盤改良はしていませんが駐車場部分と避難経路は対策してくれています。

大規模太陽光発電システムを導入しますが太陽光パネルは管理会社が所有となり維持管理も管理会社となるため管理組合の費用負担はありません。万が一の災害時には共用部に電力を送りそこでスマホの充電などをすることも可能です。晴れていれば電力をつくってくれるのも安心ですね。

周辺相場を確認しましょう！

・セレナヴィータ新浦安　2003年築　日の出5　新築時の坪単価約140万円　現在の坪単価約210万円

動き一例　約90㎡　新築時3700万円台　中古時6100万円台

・アールフォーラム新浦安　2003年築　日の出6　新築時の坪単価約140万円　現在の坪単価約190万円

動き一例　約130㎡　新築時5500万円台　中古時7200万円台

・シーガーデン新浦安　2005年築　日の出3　新築時の坪単価約145万円　現在の坪単価約190万円

動き一例　約95㎡　新築時4300万円台　中古時5700万円台

・プラウド新浦安マリナテラス　2009年築　日の出4　新築時の坪単価約235万円　現在の坪単価約245万円

動き一例　約75㎡　新築時5200万円台　中古時5700万円台

上記相場からプラウド新浦安パークマリーナが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

AC1タイプ　3LDK　82.55㎡　2階　7700万円台　→　7000万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

敷地内北側には屋外平置き98台と屋外機械式120台がありエリア柄当然ではありますが1世帯1台分は用意されています。車の出入りはおひさま公園側とバス通り側両面から可能でとても便利な動線ですし出入口にはシャッターゲートもあります。

～駐車場サイズ～

平置き　全長5000mm×全幅2300mm　月額14000円(EV区画は月額15500円・身障者優先は月額15000円)
地上1段　全長5300mm×全幅1950mm×タイヤ外幅1850mm×全高2100mm×重量2300kg　月額12000円
地下1段　全長5300mm×全幅1950mm×タイヤ外幅1850mm×全高1750mm×重量2300kg　月額10000円
地下2段　全長5300mm×全幅1950mm×タイヤ外幅1850mm×全高1750mm×重量2300kg　月額8000円

ラグジュアリープランに新築時の駐車場抽選優先権がつくためそちらであれば希望をすれば平置きを確保することもできます。

プラウドタワー相模大野クロスみたく平置きだけでもすべてEV充電対応だとよりスペシャルだったのですが機械式でもミドルルーフ以上なのは嬉しいですね。

駐輪場も敷地内北側の屋外でサイクルポートとスライドラック式の混在、設置率約279％で1世帯あたり2台は確実です。

管理費は㎡単価月額約260円、外廊下ですがディスポーザーありで共用棟もしっかりとあり植栽計画豊かとなれば今の時代の新築マンションにしてはコストパフォーマンスが良いですね。ディスポーザーのないクオン新浦安より数十円お安い水準です。(クオンは水物が豪華ではありますので致し方ない)

ちょっと気になったのがごみ置場がメインエントランス近くの1ヵ所しかないことです。タワーマンションではないため各階ごみ置場はなくても違和感ないですが横移動が多い配棟計画となれば2ヵ所あるとごみ置場遠い問題が発生する部屋がなかったのですが。コーストヴィラの東寄りの部屋だとけっこう遠くなります。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・セレナヴィータ新浦安　総戸数600戸　管理費㎡単価月額約180円　ディスポーザーあり

・プラウド新浦安マリナテラス　総戸数179戸　管理費㎡単価月額約220円　ディスポーザーあり

ベルクフォルテから建設地を望む

【住むレーション】

［路線バス　16番］

日航浦安　7:53発
日の出中学校　7:54着
ベイシティ浦安　7:55着
海風の街　7:56着
明海大学前　7:57着
入船中央エステート　7:58着
新浦安駅　8:01着

［路線バス　11番］

シンボルロード・パークシティ　7:57発
日の出公民館　7:58発
海風の街　7:59着
明海大学前　8:00着
入船中央エステート　8:01着
新浦安駅　8:05着

［高速バス］

シンボルロード・パークシティ　5:22発
～中略～
東京駅〔日本橋口〕　5:59着

東京駅八重洲口　23:10発
～中略～
シンボルロード・パークシティ　23:45着

［空港リムジンバス］

日の出公民館　5:05発
新浦安駅　5:10着
羽田空港第2ターミナル　5:45着
羽田空港第1ターミナル　5:50着
羽田空港第3ターミナル　6:00着

［京葉線］

新浦安　8:00発
舞浜　8:04着
葛西臨海公園　8:07着
新木場　8:10着
潮見　8:13着
越中島　8:16着
八丁堀　8:18着
東京　8:20着

新浦安　8:00発
市川塩浜　8:03着
二俣新町　8:07着
南船橋　8:10着
新習志野　8:13着
幕張豊砂　8:16着
海浜幕張　8:20着

プラウド新浦安パークマリーナ、自分好みすぎました

住環境の良さと部屋の広さはもちろん商品力も高かったです

いや〜このマンションを検討してしまうと分譲マンションという住まいへ求める価値観すら変わってしまう人も少なくないかと

安くはないですが『他とは違う』を提供してくれる出物です pic.twitter.com/4LbWPpqueH

— マンションマニア (@mansionmania) December 8, 2023

【総評】

これはいいですね～！！

けしてお安くはありません。新築マンションを横並びしてみれば坪単価330万円前後というのは目に優しいと感じる時代ではありますが新浦安物件比較としては高いです。

ただ、いつもお伝えしているところですが周辺中古マンションよりお高くとも周辺中古マンションよりも条件が良いならそれは価値のある価格差ということです。

すでに新浦安にお住まいの方でさえも好印象となるような立地、中広域検討者でも「プラウド新浦安パークマリーナだから新浦安に住みたい」となる方も少なくはないでしょう。

となれば周辺中古マンションよりお高い部分は満足度で回収できますし、いつかのリセール時も周辺マンションよりも高値で動く可能性も十分ありますから損をするという話でもありません。

近年の新築マンションの多くが「65㎡でも家族3人～4人で住めますよ～皆様工夫されています～」というように部屋の広さに合わせた営業をしなければならない物件が多い中で「家族3人～4人、なんなら5人でも快適に暮らせる部屋ばかりですよ～」というように部屋の広さで不安にさせない営業ができるというのは売っている側も楽しいだろうなぁ～と。

大量供給時代の売り方ができているのですよね。一般的な賃貸マンションではなかなか数が少ない専有面積の部屋ばかりですよ～と。

とはいえそれができたのはこの立地だからこそなのですよね。これが新浦安の中でも異なる立地であったならば野村不動産といえど売りやすい70㎡も多く設定してきた可能性も十分考えられます。立地に自信があるからこそオール80㎡超でGOできたと。

モデルルームを見学してからマンマニ邸へ帰宅して久しぶりに「狭っ！！」となりました(笑)

モデルルームのタイプだけが広いということはよくあるのですがすべてが広いという感覚で物件調査(住むレーション)したためよりそう感じたんだろうなぁ～と。

これは検討者の世界感さえ変えてしまう新築マンションだと思います。

どんな買い物でも心が動くか動かないかも大事なわけですがプラウド新浦安パークマリーナは心が動く方がかなり多いでしょうから売れるでしょうね～。見学してみると『自分たちが住まいに求めていた答えが見つかる』と。

それでも幕張ベイパークライズゲートタワーほどは抽選会にはならないと思います。部屋を絞りすぎなければ購入できることでしょう。やはり立地が広くて部屋が広くて最高と感じたとしても7000万円台と8000万円台となれば予算6000万円前後の方からすると誤差ではないですからね…駅距離もあるため車も持ちたいとなるでしょうから尚更。

逆に安くても7000万円ほどからとなればある程度年齢が高い層の購入も多くなりそうです。幕張ベイパークを見学して『若々しい雰囲気が合わない(幕張ベイパークも年齢高い方にも評価されますが価格帯の影響もありお若い方もかなり多い)』となればプラウド新浦安パークマリーナのほうが合ってくるかもしれないですね。低層マンションですから地に足ついた生活がしやすいのもプラウド新浦安パークマリーナのストロングポイントとなります。

逆に若々しい雰囲気でこれからグングン成長する街のほうが好きとなれば幕張ベイパークライズゲートタワーのほうが合ってくるでしょう。新浦安はどちらかと言えば成熟期ですが海浜幕張はこれから驚くほど街が大きく変わっていきます。変わらぬ新浦安か変わっていく海浜幕張か。同時期に迷えるというのは贅沢な悩みですね。

動画もご覧ください！

■プラウド新浦安パークマリーナ　建設地周辺レポート