サンリヤン浦安　価格と間取り　お久しぶりの猫実アドレス

今回ご紹介するのはサンリヤン浦安です！

［物件概要］第2期8次販売予告

売主：西日本鉄道
設計：川口土木建築工業一級建築事務所
施工：川口土木建築工業
予定価格：4900万円台～8900万円台（100万円単位）
専有面積：62.99㎡～85.47㎡
総戸数：70戸
規模：7階建て
交通：東京メトロ東西線「浦安」駅徒歩14分　JR京葉線「新浦安」駅徒歩23分
所在地：千葉県浦安市猫実二丁目
竣工：2024年8月19日
引き渡し予定：即入居可 ※諸手続き完了後

駐車場：機械式41台（別途、来客用駐車場3台）・平置き1台（身障者用）月額11000円〜21000円
バイク置場：原付バイク13台・バイク1台（月額）1500円・4000円
駐輪場：181台　サイクルラック152台（2段ラック式：30台、2段スライドラック式：122台）、平置き8台、専用平置き21台（月額）100円〜500円

管理費（月額）11100円～15900円
修繕積立金（月額）8330円～11970円
インターネット利用料（月額）550円

地図はこちらです↓

画像出典：サンリヤン浦安公式HP

東京メトロ東西線の浦安駅からやなぎ通りを南東方面へ徒歩14分、そのやなぎ通りから3ブロック入った静かな住宅街に位置しています。

駅近のイニシア浦安グランフィールズ以来の約10年ぶりの猫実（ねこざね）アドレスとなります。

猫実アドレスが市内で特別人気というわけではなく、供給がなかったというだけではあるのですが周辺にお住いの賃貸組からすると希少な出物であることは確かです。

駅距離はあるもののやなぎ通りは電線が地中化され歩道も広く歩きやすい道のりですし、徒歩5分の猫実停留所から運行本数が充実した路線バスで浦安駅と京葉線の新浦安駅へもアクセスできます。物件の目の前にコミュニティバスの猫実2丁目停留所があるため時間帯によってはそちらを利用しても良いでしょう。

いわゆる元町地域ではあるのですが中町・新町地域に寄っているため新浦安側へも行きやすいのは今作側のストロングポイントになってきますね。

日常の買い物はやなぎ通り沿いの業務スーパーが徒歩6分、ダイエーが徒歩10分、北部小学校近くの木田屋が徒歩11分、浦安駅前のまいばすと西友が徒歩13分、自転車であればSOCOLA南行徳や新浦安駅近くの商業施設も身近となるなど自転車があると利便性がグッと高くなります。

通学校は東小学校で徒歩5分、浦安中学校で徒歩11分です。

浦安公園と海楽公園が徒歩10分前後であるなど公園も点在、図書館や市役所も近いなど子育てファミリーからすると駅距離とハザードエリアであることさえ呑めればロケーションとしてはとっつきやすいことでしょう。

現地は北東と南西(車は通らない道)が接道した整った土地形状で主開口部は南東と南西の設定です。従前は事業所がありました。

竣工販売のため実際の部屋にて確認できるのですが住戸によっての眺望差が大きくなっています。

周辺は背の低い建物のため視界抜けする部屋も多いのですが、低層階になると向かいの建物との距離が近く駅遠立地の割には物足りないという印象を受ける方も多そうです。(とくに南東向きの低層階)

ただ、南西側の1階住戸は庭側から住戸へ直接出入りできるようにするなど戸建てとバッティングするエリアらしい工夫も感じることができます。

エントランスアプローチは風除室を奥まらせてラウンジへはクランクinとするとことで奥行きを感じることができますし、ラウンジの大窓から植栽豊かな坪庭を自然と望むことができるのも心地よいですね。

そのラウンジはワークスペースと一体になっており無人コンビニやコーヒーメーカーを設置することで日常使いしやすい共用空間にしてくれています。

外観デザインに関してはシックな色合いで重厚感を感じることができますし、妻側のバルコニー部分のコンクリートラインがガラス手摺よりもせり出しているのがこれまたカッコいいですね。

ただ、せっかくカッコいい外観なのにバルコニー隣戸境が賃貸仕様なのが惜しいところです。

価格と間取りの一部を共有いたします！

H　3LDK　59.46㎡

画像出典：サンリヤン浦安公式HP

7階　6098万円　坪単価339万円

I　3LDK　62.99㎡

画像出典：サンリヤン浦安公式HP

5階　6198万円　坪単価325万円

J　3LDK　64.05㎡

画像出典：サンリヤン浦安公式HP

4階　6198万円　坪単価319万円

L　3LDK　74.26㎡

画像出典：サンリヤン浦安公式HP

2階　6798万円　坪単価302万円

Or　4LDK　84.22㎡

画像出典：サンリヤン浦安公式HP

5階　8798万円　坪単価345万円

平均坪単価は約315万円です。

手が届きやすい価格に抑えるために専有面積されているプランも多いですね。

ただ、プランによりますが共用廊下側もアウトフレーム、連窓サッシ、広めの部屋は洗面ダブルボウル、窓ありのワイドエントランス(土間)があったりと工夫を感じられ選ぶ楽しみも大きなものにはなっています。

また、ディスポーザーが付いているのは良い意味で意外でした。

お久しぶりの供給となるエリアですし、買い替え層よりも一次取得者層などディスポーザーの魅力を知らない方がメインターゲットです。

人によっては『ディスポーザーはコストがかかりそう…』などと考えてしまう方も多いであろうことが容易に想像できますが住んだ後の満足度を優先して『販売上はあまりプラスにならなくとも購入者の満足度のためにもディスポーザーを付けよう』としたことは素晴らしいなぁ～と。

実際に一度使うと手放せない設備の一つですからね。

日々のメンテナンスコストや電気代はほとんど気にしなくて良いのですが消耗品ではあるため月1000円程度ディスポーザー貯金をしておけば大きなブレはないでしょう。ちなみに私は築9年で壊れたため月換算すると1100円くらいでした。

その他は浴室ブラケットライト、トイレ手洗いカウンターなしなど単価帯なりと感じる部分もありますが可動式ルーバー面格子、二重床(床スラブ厚220mm～240mm)・二重天井など全体的に見ても悪くはありません。

周辺相場を確認しましょう！

■アルファコート浦安

1996年築　浦安駅徒歩13分

新築時の坪単価約180万円
現在の坪単価約180万円

動き一例

約66㎡
新築時3700万円台
中古時3700万円台

■ローズガーデン浦安メディオ

2001年築　浦安駅徒歩13分

新築時の坪単価約165万円
現在の坪単価約200万円

動き一例

約56㎡
新築時2900万円台
中古時3400万円台

約64㎡
新築時3500万円台
中古時4500万円台

上記相場からサンリヤン浦安が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

I　3LDK　62.99㎡　5階　6198万円　→　5230万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は身障者優先の屋外平置き1台を除き屋外機械式で設置率約60％、駐輪場は屋外で設置率約250％のため3台目も確保しやすくなっています。南西向きの1階住戸はそれぞれ専用平置きが3区画あります。

管理費は㎡単価月額180円前後、外廊下ですがディスポーザーありでこの単価なら今の時代の新築マンションとしては抑えられている方ですね。理事会を設置しない外部管理になるのも今どきでとっつきやすいことでしょう。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■アルファコート浦安　総戸数27戸　管理費㎡単価月額約194円

■ローズガーデン浦安メディオ　総戸数25戸　管理費㎡単価月額約156円

【住むレーション】

［東西線］

浦安　8:01発
葛西　8:04着
西葛西　8:06着
南砂町　8:10着
東陽町　8:14着
木場　8:17着
門前仲町　8:19着
茅場町　8:23着
日本橋　8:25着
大手町　8:27着
竹橋　8:30着
九段下　8:32着
飯田橋　8:34着
神楽坂　8:37着
早稲田　8:39着
高田馬場　8:42着
落合　8:46着
中野　8:49着