今回ご紹介するのはバウス津田沼です!

[物件概要]

売主:日本土地建物 三信住建
施工:未定
価格:未定
専有面積:62.98㎡~86.40㎡
総戸数:101戸
規模:8階建て
交通:JR総武線「津田沼」駅徒歩7分
所在地:千葉県習志野市谷津1丁目
竣工予定:2021年3月下旬

駐車場:平置き12台、機械式56台
駐輪場:平置き20台、2段スライド式197台
バイク置場:7台

地図はこちらです↓

画像出典:バウス津田沼公式HP

津田沼駅から南方向に徒歩7分、サクッと完売した超絶おすすめマンションの津田沼ザタワー南側となります。

津田沼駅南側だと奏の杜エリアが供給多めですが今回は津田沼ザタワーと同じく谷津アドレスとなります。津田沼駅からほど近いですから当然ながら標高があり地盤の強いエリアです。

駅からの導線の多くはペデストリアンデッキを経由できますし、大通りにも面していませんから駅からさほど遠くないながらも静かな住環境を得ることができます。

もともとマンション(賃貸?社宅?)があった場所ですから土地形状はそれなりに綺麗です。西側接道面にはエントランスホールへ続く植栽豊かな長いアプローチが設けられていますし、北西側に既存の小さ目の公園と完成すれば目立つ存在となるでしょう。風除室上のせり出した庇も素敵です。

外観デザインはシンプルではあるものの共用廊下をガラス手摺にしたり、8階建ての101戸でありながらもエレベーター2基など基本設計としてはしっかりとしていますね。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[南西(フロントサイト)]

Aタイプ 3LDK 71.50㎡

画像出典:バウス津田沼公式HP

3階 5900万円台 坪単価272万円
5階 6000万円台 坪単価277万円
6階 6200万円台 坪単価286万円

Bタイプ 3LDK 68.90㎡

画像出典:バウス津田沼公式HP

3階 5400万円台 坪単価259万円
5階 5700万円台 坪単価273万円
6階 5700万円台 坪単価273万円

Cタイプ 3LDK 68.90㎡

画像出典:バウス津田沼公式HP

3階 5400万円台 坪単価259万円
5階 5600万円台 坪単価268万円
6階 5600万円台 坪単価268万円

Pタイプ 4LDK 83.88㎡

画像出典:バウス津田沼公式HP

7階 7700万円台 坪単価303万円

[南(サウスサイト)]

Dタイプ 3LDK 73.81㎡

画像出典:バウス津田沼公式HP

2階 5800万円台 坪単価259万円
3階 5900万円台 坪単価264万円
4階 6000万円台 坪単価268万円
6階 6200万円台 坪単価277万円

Eタイプ 3LDK 71.40㎡

画像出典:バウス津田沼公式HP

2階 5400万円台 坪単価250万円
3階 5500万円台 坪単価254万円
4階 5600万円台 坪単価259万円
7階 5700万円台 坪単価263万円

Qタイプ 4LDK 86.40㎡

画像出典:バウス津田沼公式HP

8階 7900万円台 坪単価302万円

Fタイプ 2LDK 62.98㎡

画像出典:バウス津田沼公式HP

2階 4600万円台 坪単価241万円
3階 4700万円台 坪単価246万円
4階 4800万円台 坪単価251万円
7階 5000万円台 坪単価262万円

G1タイプ 3LDK 72.27㎡

画像出典:バウス津田沼公式HP

1階 5400万円台 坪単価247万円(G1tタイプ)
2階 5400万円台 坪単価247万円
3階 5500万円台 坪単価251万円
4階 5600万円台 坪単価256万円

G2タイプ 3LDK 72.27㎡

画像出典:バウス津田沼公式HP

7階 5800万円台 坪単価265万円

Hタイプ 3LDK 72.27㎡

画像出典:バウス津田沼公式HP

1階 5400万円台 坪単価247万円(Htタイプ)
2階 5400万円台 坪単価247万円
3階 5500万円台 坪単価251万円
4階 5600万円台 坪単価256万円
7階 5800万円台 坪単価265万円

Iタイプ 4LDK 82.20㎡

画像出典:バウス津田沼公式HP

1階 6600万円台 坪単価265万円(Itタイプ)
2階 6600万円台 坪単価265万円
3階 6700万円台 坪単価269万円
4階 6800万円台 坪単価273万円
7階 7000万円台 坪単価281万円

[東(エアリーサイト)]

Kタイプ 3LDK 68.91㎡

画像出典:バウス津田沼公式HP

2階 5000万円台 坪単価239万円
4階 5200万円台 坪単価249万円
6階 5300万円台 坪単価254万円
7階 5400万円台 坪単価259万円

Lタイプ 3LDK 69.83㎡

画像出典:バウス津田沼公式HP

1階 4800万円台 坪単価227万円(Ltタイプ)
2階 5100万円台 坪単価241万円
4階 5300万円台 坪単価250万円
6階 5500万円台 坪単価260万円

Lrタイプ 3LDK 70.92㎡

画像出典:バウス津田沼公式HP

7階 5900万円台 坪単価275万円

Mタイプ 3LDK 69.91㎡

画像出典:バウス津田沼公式HP

1階 4800万円台 坪単価227万円(Mtタイプ)
2階 5100万円台 坪単価241万円
4階 5400万円台 坪単価255万円

Nタイプ 3LDK 68.90㎡

画像出典:バウス津田沼公式HP

1階 4800万円台 坪単価230万円(Ntタイプ)
2階 5100万円台 坪単価244万円
4階 5300万円台 坪単価254万円

Nrタイプ 3LDK 69.43㎡

画像出典:バウス津田沼公式HP

5階 5700万円台 坪単価271万円

Oタイプ 3LDK 75.55㎡

画像出典:バウス津田沼公式HP

4階 6000万円台 坪単価262万円

平均坪単価は約260万円です。

間取りは一般的な田の字メインですが玄関を奥まらせているため共用廊下にゆとりがあります。

設備仕様はディスポーザーと食洗機は付いていますがトイレ手洗いカウンターなし、浴室ブラケットライドなどコストカットも見受けられました。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mm(1階は2650mmなど高い)です。

周辺相場を確認しましょう!

・アーテージ津田沼 2000年築 谷津1 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約170万円

・藤和シティホームズ津田沼ウェルデンス 2000年築 谷津1 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約160万円

・ライオンズステーションプラザ津田沼 2006年築 谷津1 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約220万円

ザ・パークハウス津田沼奏の杜 2013年築 奏の杜2 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約225万円

・パークホームズ津田沼奏の杜 2013年築 奏の杜3 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約235万円

・ザ・パークハウス津田沼奏の杜テラス 2013年築 奏の杜3 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約230万円

・津田沼ザタワー 2020年竣工予定 谷津1 新築時の坪単価約265万円 完売

上記相場からバウス津田沼の将来価値を予想すると

Hタイプ 3LDK 72.27㎡ 4階 5600万円台(新築時) → 4930万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

維持費一例・・・Aタイプ 3LDK 71.50㎡ 管理費(月額)11100円 修繕積立金(月額)7510円

共用施設のあるなしなどの満足度を除けば板マンらしい維持費にはなっています。

駐車場は平置き12台、機械式56台の合計68台。設置率は約67%ですから津田沼ザタワーの設置率約40%に比べれば多めです。(津田沼ザタワーは1LDK多めでしたからファミリーだけで比べると大差ないですが)

駐車場出入口はチェーンゲート完備です。

建設地

建設地周辺動画
建設地周辺動画(津田沼駅から建設地まで)

建設地周辺動画((仮称)エクセレントシティ津田沼奏の杜計画 建設予定地)

建設地周辺動画(津田沼ザタワー 建設地周辺)

【住むレーション】

[総武快速線(東京駅から先は横須賀線)]

津田沼 8:01発(始発)
船橋 8:05着
市川 8:12着
新小岩 8:17着
錦糸町 8:23着
馬喰町 8:27着
新日本橋 8:29着
東京 8:32着
新橋 8:36着
品川 8:41着

[総武緩行線]

津田沼 8:00発
東船橋 8:03着
船橋 8:06着
西船橋 8:09着
下総中山 8:12着
本八幡 8:14着
市川 8:17着
小岩 8:20着
新小岩 8:24着
平井 8:27着
亀戸 8:30着
錦糸町 8:32着
両国 8:35着
浅草橋 8:37着
秋葉原 8:39着
御茶ノ水 8:42着
水道橋 8:44着
飯田橋 8:46着
市ヶ谷 8:48着
四ツ谷 8:50着
信濃町 8:52着
千駄ヶ谷 8:54着
代々木 8:56着
新宿 8:58着
大久保 9:00着
東中野 9:02着
中野 9:05着

[総武緩行線→東京メトロ東西線]

津田沼 7:58発(始発)
東船橋 8:01着
船橋 8:04着
西船橋 8:08着
浦安 8:18着
葛西 8:21着
西葛西 8:23着
南砂町 8:27着
東陽町 8:30着
木場 8:33着
門前仲町 8:36着
茅場町 8:39着
日本橋 8:42着
大手町 8:44着
竹橋 8:46着
九段下 8:49着
飯田橋 8:51着
神楽坂 8:54着
早稲田 8:56着
高田馬場 8:59着
落合 9:02着
中野 9:06着

通学校は津田沼ザタワーと同じく向山小学校になる予定です。(入居時にどうなっているかはわかりませんが現状谷津小学校はパンク中)

中学校も津田沼ザタワーと同じく第一中です。

京葉道のルート7(小松川ジャンクション)が完成したため車移動も便利になりましたね!

【総評】

ん~バウスがダメということはないのです。リセールバリューだってけして悪いということはないですし、立地だって悪くありません。

ただ、学区も価格も同じなら「津田沼ザタワーで良かったのではないかい?」と思ってはしまいますね。タワマンは・・・という方でも南向き低層階なら坪単価250万円ほどだったわけで。東向きなら坪単価230万円、西向きなら坪単価240万円ほどで買えました。

後発のエースレーン跡地三井マンションは津田沼小になるのでしょうか。ピーターパン北側の新日本建設による分譲マンションは規模感ないので谷津小なのでしょうか。とにかく学区狙いの人からすれば不安定要素も多く購入決断がしにくい状況ですよね。小規模の保育園は増えてきましたし、公立学童も充実させていますからどの学校であろうと入ってしまえばそこに満足はするのでしょうけどもすでに周辺に住んでいる方からすれば学区狙いが起きているのはなんら違和感ないわけです。

となれば津田沼ザタワーと学区も変わらないので当時津田沼ザタワーを買えたならば・・・とはなりますがマンション購入はタイミングですからね。当時は買い時でなかったけども今が買い時の方であればバウス津田沼かエースレーン跡地、ピーターパン北側(こちらは狭めの部屋が多いかな?)での比較となりますからその中で気に入ったのを買うというのは自然の流れです。あとは周辺中古との比較ですね。

良いマンションなのにテンション上がらない・・・全部津田沼ザタワーのせいだ。

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