今回ご紹介するのはルピアコート津田沼です！
［物件概要］
売主：中央住宅
設計：アトリエ禅一級建築士事務所
施工：イチケン
価格：3998万円～5288万円
専有面積：68.02㎡～71.75㎡
総戸数：53戸
規模：7階建て
交通：JR総武線快速・総武緩行線「津田沼」駅徒歩12分
所在地：千葉県船橋市前原西4丁目
竣工予定：2022年5月中旬
管理費（月額）13610円～14350円
修繕積立金（月額）7150円～7540円
駐車場：27台（平置駐車場4台・機械式駐車場23台）月額6500円～月額13000円
駐輪場：106台（スライドラック式、下部スライドラック式・上部ラック式）月額200円・月額300円、他に子供サイクルスペース（使用料無償）
バイク置場：平置3台 月額3000円
地図はこちらです↓
画像出典：ルピアコート津田沼公式HP
イクレジ！！(イタレリツクセリなレジデンス)
イクレジ！！ pic.twitter.com/lm04girBEz
— マンションマニア (@mansionmania) May 30, 2021
津田沼駅から徒歩12分、線路沿いと住宅街を歩くこととなりますがこの辺りは御成街道と成田街道が斜めに走っており迂回も必要(駅から一直線でなくクネクネしがち)ということで表記上よりも体感として駅距離を感じやすいでしょう。
成田街道側は道も狭く歩きにくいなど奏の杜などと比べてしまうと…というのはありますがそもそも価格帯も行政区も異なります。
建設地周辺は住宅街ですし、成田街道からもしっかりと中へ入っています。駅から離れてもいいので価格を抑えて静かな環境に住みたいという方には魅力に感じやすいでしょう。
接道が西側のみで東西に細長い敷地形状のためオール西向きという点がイクレジとしては惜しいでしょうか。
外観デザインは基壇部を赤レンガのクラシカルなものとしつつもアクセントカラーを混ぜ込むことでモダンな雰囲気ともなっています。頭頂部の庇を大きくせり出させているのもかっこいいですね～！
エントランスホールは折り上げ天井＆シャンデリア、木目調の飾り棚や手すりなどクラシカルなものとなっているのですが飾り棚を回転させるとキッズコーナーに変わるという面白い仕掛けもあります。通勤時間帯ではない9時～16時はキッズコーナーに変えるとのことです。(棚を動かすのが管理人なのか住民なのかは未定)
共用廊下側もしっかりとガラス手摺としていますし、階段部分もコンクリート壁とするなど背中側もしっかりと造りこんでいます。
迎賓館という建築テーマは名ばかりなものではなく単価からすれば考えられないくらいの豪華さとなっています。デザイン監修はインタープラン・デザインセンターでルピアブランドでは東大宮が記憶に新しいところでしょうか。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 3LDK 71.75㎡
2階 4538万円 坪単価209万円
4階 4718万円 坪単価217万円
7階 4998万円 坪単価230万円
Bタイプ 3LDK 68.02㎡
画像出典：ルピアコート津田沼公式HP
4階 4378万円 坪単価212万円
7階 4638万円 坪単価225万円
Cタイプ 3LDK 68.02㎡
2階 4258万円 坪単価206万円
4階 4378万円 坪単価212万円
Dタイプ 3LDK 68.02㎡
1階 4098万円 坪単価199万円(Dtタイプ)
6階 4538万円 坪単価220万円
7階 4638万円 坪単価225万円
Etタイプ 3LDK 68.1㎡
画像出典：ルピアコート津田沼公式HP
Fタイプ 3LDK 68.1㎡
画像出典：ルピアコート津田沼公式HP
4階 4378万円 坪単価212万円
7階 4638万円 坪単価225万円
Hタイプ 3LDK 71.75㎡
画像出典：ルピアコート津田沼公式HP
7階 5288万円 坪単価243万円
平均坪単価は約215万円です。
基本形状は田の字ですがルピアブランドお馴染みのピアキッチンも8列中5列と多めです。玄関前にもゆとりがあります。
バルコニーから先は低層住宅が多いですから眺望の抜け感と採光に期待できる住戸が多めです。
設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機は付いています。キッチン浄水器一体型タッチレス水栓、食器棚、バルコニー水栓＆コンセント、ルピアブランドお馴染みのかくれんBOX(隠せるゴミ箱)などの細かい工夫などなど贅沢なものとなっています。
浴室ブラケットライトやトイレ手洗いカウンターなし、可動式ルーバー面格子であったりはするもののそんなことは完全に枝葉の部分と思わせるくらいの工夫が多いのはさすがルピアブランドですね～。隣戸境の隔て板下は掃除する際に水が流れこまないようにセパレーターを採用したり、取り出した洗濯物を一時的にかけられるちょいおきレールなどなど…食器棚のコンセント4口とか最初からやってくれる物件はほとんどないですからね。さすがすぎます。
共用部にノンタッチの手洗いコーナーがあったり、エレベーターもノンタッチ、ごみ置き場の扉もノンタッチ(ごみ置き場の扉は手動のマンションが多いです)など今時のものが採用されています。ただ、ごみ置き場が屋外のため雨の日などはめんどいですね。
構造は二重床・二重天井、基本天井高は2400mmです。
周辺相場を確認しましょう！
・デュオヒルズ津田沼 2006年築 前原西6 津田沼駅徒歩14分 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約135万円
・ファーストシーン津田沼 2008年築 前原西4 津田沼駅徒歩13分 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約125万円
・クレストフォルム津田沼 2008年築 前原西4 津田沼駅徒歩13分 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約130万円
上記相場からルピアコート津田沼の将来価値を予想すると
Bタイプ 3LDK 68.02㎡ 4階 4378万円(新築時) → 3130万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
駐車場は建物下(一部区画は庇がないので作業中雨に濡れる)と屋外の機械式駐車場が23台、屋外の平置き駐車場が3台で設置率約50％です。機械式駐車場作業中に子供が寄ってこないようにまもるんスペースを設けてくれています。先着順で確保可能です。
駐輪場は屋外で設置率約200％、別途キッズサイクルポートがあります。キッズサイクルポートはもう少し広いとより良かったかな？と思う大きさです。
管理費は㎡単価月額約200円と割高感ありません。
【住むレーション】
［路線バス］
前原西 7:45発
前原 7:46着
東部公民館前 7:47着
津田沼駅 7:53着
※本数は多いですが雨の日などは渋滞がより激しくなるため歩くか自転車で駅へ向かう方も多いです
［総武快速線］
津田沼 8:01発(始発)
船橋 8:05着
市川 8:12着
新小岩 8:17着
錦糸町 8:23着
馬喰町 8:27着
新日本橋 8:29着
東京 8:32着
新橋 8:36着
品川 8:41着
［総武緩行線］
津田沼 8:02発
東船橋 8:05着
船橋 8:07着
西船橋 8:11着
下総中山 8:13着
本八幡 8:16着
市川 8:19着
小岩 8:22着
新小岩 8:26着
平井 8:29着
亀戸 8:32着
錦糸町 8:34着
両国 8:37着
浅草橋 8:40着
秋葉原 8:42着
［総武緩行線→東西線］
津田沼 7:59発(始発)
東船橋 8:02着
船橋 8:05着
西船橋 8:10着
浦安 8:21着
葛西 8:24着
西葛西 8:26着
南砂町 8:30着
東陽町 8:33着
木場 8:35着
門前仲町 8:38着
茅場町 8:42着
日本橋 8:44着
大手町 8:46着
竹橋 8:49着
九段下 8:51着
飯田橋 8:53着
［新京成線］
前原 8:05発
薬園台 8:07着
習志野 8:08着
北習志野 8:09着
高根木戸 8:11着
高根公団 8:12着
滝不動 8:14着
三咲 8:15着
二和向台 8:17着
鎌ヶ谷大仏 8:18着
初富 8:21着
新鎌ヶ谷 8:23着
北初富 8:24着
くぬぎ山 8:27着
元山 8:29着
五香 8:31着
常盤平 8:33着
八柱 8:36着
みのり台 8:38着
松戸新田 8:39着
上本郷 8:41着
松戸 8:44着
日常の買い物としては津田沼駅周辺まで自転車で移動する方が多いエリアですね。リブレ京成ももう少し近ければ徒歩でも行き来しやすいのですが徒歩9分です。
通学校は中野木小学校で徒歩11分、前原中学校で徒歩8分です。物件の斜め向かいには前原北公園、背中側には前原西4丁目公園など日常使いしやすい距離にほどよい広さの公園があります。
【総評】
ル・サンクよりも魅力な部分としてはとにかく子育てファミリー向けに尖った共用部や専有部でしょう。とくに専有部の細かいこだわりや質感はル・サンクと比べるとよりルピアコートの良さがわかるでしょう。
立地面としては大きな差はないのですがエリア内で見ても高台であることは強みとなるでしょう。
周辺相場からすれば割高なことはたしかなのですがそれであれば尖りに尖るというのはありだと思います。広告という名ばかりではなくしっかりと中身に取り入れてくれる姿勢はさすが中央住宅と感じました。(売りやすさのことを優先したコンセプトではなく住んだ後のことを考えこんだコンセプト)
ルピアブランドは奥さんが気に入りやすいものとなっており、旦那さんにとって奥さんが気に入っていることは買う理由になりますからね。
もちろん成田街道を超えた先で坪単価200万円超えとなればリセールバリューという面では厳しいことはたしかですから中長期的に住む目線でないと難しく、転勤族だと奏の杜や新築でもパークホームズを選んでおいたほうが無難でしょう。(船橋市縛りなら予算高めてプラウド船橋の中古にするなどしたほうがリセールバリューに期待できます)
動画もご覧ください！
■ルピアコート津田沼 建設地周辺レポート
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