今回ご紹介するのはル・サンク津田沼です!

[物件概要]

売主:NIPPO
設計:長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
価格:3698万円~5998万円
専有面積:65.36㎡~86.21㎡
総戸数:104戸
規模:7階建て
交通:JR総武線快速線・総武緩行線「津田沼」駅徒歩14分 新京成線「前原」駅徒歩13分 新京成線「新津田沼」駅徒歩16分
所在地:千葉県船橋市前原西5丁目
竣工予定:2022年9月下旬

管理費(月額)13300円~17500円
修繕積立金(月額)5890円~7760円

駐車場:平置き15台(内2台は専用駐車場)、機械式駐車場(地上3段地下2段昇降横行式)56台(月額8000円~20000円)
バイク置場:5台(平置き式)(月額3000円)
自転車置場:208台(2段式下部スライド駐輪場)(月額100円・300円)

地図はこちらです↓

画像出典:ル・サンク津田沼公式HP

津田沼駅から徒歩14分、御成街道を超えるだけでなく成田街道も超える必要があります。よく言えば住宅街を歩くことにはなるものの表記上の徒歩14分よりも体感としとては遠く感じる方が多いことでしょう。(実際には私道を経由する方がほとんどで2分はショートカットできます…もちろん表記上謳えないですし、販売側もダメとしか言えないですが現地周辺を歩けば一目瞭然、まともに遠回りする人を見かけることはないでしょう)

単刀直入に言ってしまえばパークホームズ津田沼の道のりとは比較するのも申し訳ないくらい差があるのですが価格も異なりますし、そもそも行政区も変わってくるので比較するのは適切ではないのですけども立地としてはなかなか苦しい(奏の杜等と比べてしまうと…)ものであることはたしかです。ただ、バス停まで徒歩3分ですから路線バスを利用することも可能です。

建設地周辺は住宅街ですし、成田街道からもしっかりと中へ入っているため静かな環境を好む方には魅力に感じやすいでしょう。

南と北の二面接道となっており南面がしっかりと確保できていますし、南側の接道向かいは生産緑地で緑豊かなため借景が素敵なものとなります。生産緑地が将来的にどうなるかはわかりませんがマンション等になっても接道しているため壁ドンにはなりません。

外観デザインとしては木目調の縦のラインと横のラインを入れることで単調なものとはしていないですし、エントランス周りは植栽豊かなものとして扉を奥まらせることで素敵なアプローチとできています。

エントランスホールの横にはラウンジと半個室のコワーキングスペースがあります。コワーキングスペースは壁面とガラス扉を斜めに配置しておりラウンジの大窓から外の植栽を望めるなど共用部の造りこみは単価以上のものと言えるでしょう。

コワーキングスペースの運営に関しては1時間100円、連続4時間までというルールを設けるようです。テレワークの普及により半個室や個室、会議室などを設けるマンションが増えていますが個人的には有料であるほうが良いと考えます。使う使わない限らず全世帯で維持していくことはもちろんですが有料であれば少しは利用者が負担してくれることとなりますし、何より荒れる可能性が少ないであろうと。無料だと同じ人がずっと使っていたり、仮に連続使用時間を設けても「使うかもしれない」でとりあえず予約して結果使わないということもありますからね…ネットで予約してその時点で利用料発生で良いかと。

背中側はスカスカ格子となっており、そこをガラス手摺や横ルーバーとしてくれると提供公園側から見ても引き締まったのですが。それでも背中側のゆとりがあるため機械式56台、平置き15台と機械式多めではありますが駐車場設置率を約68%とそれなりのものとできています。縦列対応(2台止めるか全長長い車を1台止められる)も2区画あります。駐車場は先着順のため落選の心配もありません。(今後の販売期でも先着順を続けるかは未定)

価格と間取りの一部を共有いたします!

[アリーナレジデンス]

Aタイプ 3LDK 72.96㎡

画像出典:ル・サンク津田沼公式HP

1階 4678万円 坪単価212万円(Atタイプ)
5階 4798万円 坪単価217万円

Rrタイプ 4LDK 86.21㎡
6階 5898万円 坪単価226万円

Cタイプ 3LDK 68.4㎡
1階 4238万円 坪単価204万円(Ctタイプ)
2階 4198万円 坪単価202万円
4階 4258万円 坪単価205万円

Dtタイプ 3LDK 70.11㎡

画像出典:ル・サンク津田沼公式HP

1階 4338万円 坪単価204万円

Srタイプ 4LDK 86.21㎡

画像出典:ル・サンク津田沼公式HP

7階 5998万円 坪単価230万円

Trタイプ 4LDK 80.59㎡

画像出典:ル・サンク津田沼公式HP

6階 5598万円 坪単価229万円

Fタイプ 3LDK 70.11㎡
6階 4378万円 坪単価206万円

[ブライトレジデンス]

Lタイプ 2LDK+S 65.54㎡
4階 3878万円 坪単価195万円
6階 3898万円 坪単価196万円
7階 3998万円 坪単価201万円

Ngタイプ 3LDK 67.8㎡

画像出典:ル・サンク津田沼公式HP

1階 3698万円 坪単価180万円

Pタイプ 3LDK 67.8㎡
1階 3698万円 坪単価180万円
3階 3878万円 坪単価189万円
4階 3978万円 坪単価194万円

平均坪単価は約205万円です。

基本的には田の字が主で大きな特徴はないのですが総額突っ張ると厳しいエリアがゆえにルーフバルコニー住戸など条件良い部屋に単価を盛れていません。総額で手が届くならルーフバルコニー付住戸は狙い目感あります。(背中側の高台を除けば周辺に背の高い建物が少なくルーフバルコニーからの眺めや採光はかなり条件良いものとなる)

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機は付いていますしフレタスキッチン(オープンキッチン)を採用することで開放感あるリビングとなっています。浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式、可動式ルーバー面格子なし、引き戸下レールなどなど、ルピアコートに比べると…ですね。

ライバル物件が設備仕様に強いこだわりをもつルピアブランドなわけで「これぞ!!」という強みがほしかったところではあります。この戸数ならディスポーザー頑張ってほしかったですね。それであればルピアコートの細かいこだわりを気に入った方でもディスポーザーがあるということでル・サンクに戻ってきてくれる可能性も高まるわけで。ただ、総戸数104戸の7階建てでエレベーター2基は素晴らしいですね。待ち時間はかなり少ないものとなるでしょう。

構造は直床・二重天井、基本天井高は2400mmです。

周辺相場を確認しましょう!

・デュオヒルズ津田沼 2006年築 前原西6 津田沼駅徒歩14分 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約135万円

・ファーストシーン津田沼 2008年築 前原西4 津田沼駅徒歩13分 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約125万円

・クレストフォルム津田沼 2008年築 前原西4 津田沼駅徒歩13分 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約130万円

上記相場からル・サンク津田沼の将来価値を予想すると

Cタイプ 3LDK 68.4㎡ 4階 4258万円(新築時) → 2980万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐輪場は屋外で設置率200%です。

管理費は㎡単価月額約203円、エレベーター2基ですがディスポーザーはないですしもう少しインパクトほしかったですね。

【住むレーション】

[路線バス]

前原西 7:45発
前原 7:46着
東部公民館前 7:47着
津田沼駅 7:53着

※本数は多いですが雨の日などは渋滞がより激しくなるため歩くか自転車で駅へ向かう方も多いです

[総武快速線]

津田沼 8:01発(始発)
船橋 8:05着
市川 8:12着
新小岩 8:17着
錦糸町 8:23着
馬喰町 8:27着
新日本橋 8:29着
東京 8:32着
新橋 8:36着
品川 8:41着

[総武緩行線]

津田沼 8:02発
東船橋 8:05着
船橋 8:07着
西船橋 8:11着
下総中山 8:13着
本八幡 8:16着
市川 8:19着
小岩 8:22着
新小岩 8:26着
平井 8:29着
亀戸 8:32着
錦糸町 8:34着
両国 8:37着
浅草橋 8:40着
秋葉原 8:42着

[総武緩行線→東西線]

津田沼 7:59発(始発)
東船橋 8:02着
船橋 8:05着
西船橋 8:10着
浦安 8:21着
葛西 8:24着
西葛西 8:26着
南砂町 8:30着
東陽町 8:33着
木場 8:35着
門前仲町 8:38着
茅場町 8:42着
日本橋 8:44着
大手町 8:46着
竹橋 8:49着
九段下 8:51着
飯田橋 8:53着

[新京成線]

前原 8:05発
薬園台 8:07着
習志野 8:08着
北習志野 8:09着
高根木戸 8:11着
高根公団 8:12着
滝不動 8:14着
三咲 8:15着
二和向台 8:17着
鎌ヶ谷大仏 8:18着
初富 8:21着
新鎌ヶ谷 8:23着
北初富 8:24着
くぬぎ山 8:27着
元山 8:29着
五香 8:31着
常盤平 8:33着
八柱 8:36着
みのり台 8:38着
松戸新田 8:39着
上本郷 8:41着
松戸 8:44着

日常の買い物としては津田沼駅周辺が充実しているのはもちろんリブレ京成が徒歩6分というのは大きな強みとなります。

通学校は中野木小学校で徒歩7分、前原中学校で徒歩11分です。前原西5丁目公園やアルビス前原中央公園など日常使いしやすい距離にほどよい広さの公園が点在しています。

【総評】

広域検討の方からすると目に優しい価格に映るでしょうけども前原にお住まいの方だと3000万円前後に慣れているのでびっくり価格と感じるでしょう。戸数も多いため地元需要だけでは厳しいため広域集客をどれだけできるかですね。もう少し「これぞ!!」という強みが欲しかったですよね。ディスポーザーはもちろん平置きで駐車場設置率が高いなど。

ルピアコートと比べると南向き住戸が多いことと東向きでよければ4000万円を切る住戸も多く、予算4000万円の方でも購入できる部屋が多くあることは強みとなります。ルピアコートは予算4000万円の方だと選べる部屋が少ないですからね。予算4000万円の方が4400万円の部屋となれば誤差とはなりにくく、ル・サンクの3800万円前後の部屋は目に優しく映ることでしょう。

ルピアコートもル・サンクもリセールバリューを気にする方が買うマンションではなく、中長期的に住む方向けですからどちらの物件も苦しすぎる部屋がないというのは良いですね。配棟計画に無理がなく、周辺も囲まれ感がありません。

子育てファミリーに尖りまくったコンセプトが苦手でなく予算4000万円以上=ルピアコート
予算4000万円以上で絶対南向き!=ル・サンク
予算4000万円未満=ル・サンク
リセールバリューを強く気にする=どちらも買わない

という感じでしょうか。

津田沼駅からの道のりに関しては恵まれたものとは言いにくいものの前原エリアの住環境の良さは間違いないですから検討エリアに入る方は2物件を比較検討することをおすすめいたします。(同エリア内で比較検討できる物件があることは買い手にとってはプラス材料です)

動画もご覧ください!

■ル・サンク津田沼 建設地周辺レポート

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