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今回ご紹介するのはプレシス市川行徳ブライトテラスです！
［物件概要］
売主：一建設
設計：フィールド・デザイン・アーキテクツ一級建築士事務所
施工：新日本建設
価格：3780万円～5240万円
専有面積：57.88㎡～74.70㎡
総戸数：58戸
規模：6階建て
交通：東京メトロ東西線「行徳」駅徒歩8分
所在地：千葉県市川市湊新田
竣工：2021年4月下旬
駐輪場：62台（2段式 上段15台、下段24台）（1段式23台）（月額：300円～450円）
駐車場：18台（平置き普通車用4台、平置き小型車用1台・機械式13台）（月額：13000円～16000円）
バイク置場：3台（月額：1500円）
管理費（月額）10200円～12770円
修繕積立金（月額）4860円～6270円
地図はこちらです↓
画像出典：プレシス市川行徳ブライトテラス公式HP
行徳駅から徒歩8分、市川浦安線を超えることになりますがそれゆえ住宅街となります。戸建てが多くなっており3階、4階あたりから採光・抜け感が得られます。
土地形状がいびつではありますがそれを活かしたエントランスアプローチは我が家に帰ってきた感を演出してくれるでしょう。
プレシス市川妙典の見学と同日であったため外観デザインはいつものプレシスらしい一般的なものと感じましたが施工会社に新日本建設という安心感は大きいでしょう。(無名だからダメということはないのですが安心感という意味では正直大手のほうが上ですし、プレシスブランドで大手起用は珍しいので尚更)
価格と間取りの一部を共有いたします！
Fgタイプ 2LDK 57.88㎡
画像出典：プレシス市川行徳ブライトテラス公式HP
Bgタイプ 3LDK 74.7㎡
画像出典：プレシス市川行徳ブライトテラス公式HP
D1タイプ 3LDK 63㎡
画像出典：プレシス市川行徳ブライトテラス公式HP
Egタイプ 3LDK 63㎡
画像出典：プレシス市川行徳ブライトテラス公式HP
Irタイプ 3LDK 59.94㎡
画像出典：プレシス市川行徳ブライトテラス公式HP
Jタイプ 3LDK 67.71㎡
画像出典：プレシス市川行徳ブライトテラス公式HP
平均坪単価は約240万円です。
南東角住戸に単価を盛っていますね。南東側はエントランスアプローチ側となるためマンションの顔となる位置ではあるのですが南西側も戸建てが向かいにあり離隔もとっていることを考慮すると南西向きのほうがコストパフォーマンス(適正価格)良いでしょう。一般的には南東向きのほうが人気ではありますが南西側の条件が悪くないマンションですからね。1階住戸とはいえ坪単価210万円ほどなら違和感ないですがルーバルありとはいえこの立地で坪単価300万円超えの住戸は「おぉ～。。。」とはなります。
プレシスらしく狭めの3LDKではありますがさすがに行徳駅徒歩8分なので60㎡台が主となっています。それでも3LDKとしては狭いですがプレシスブランドなので違和感ありません。
設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、浴室ダウンライトなど単価からすれば良いほうでしょう。構造は二重床・二重天井です。
周辺相場を確認しましょう！
・アルファグランデ行徳五番街 1999年築 湊 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約150万円
・イニシア行徳 2015年築 香取2 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約190万円
上記相場からプレシス市川行徳ブライトテラスの将来価値を予想すると
D1タイプ 3LDK 63㎡ 3階 4580万円(新築時) → 3440万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
屋内に駐輪場があるのは魅力なのですが背中側にゆとりがあるにも関わらず1世帯1台ほどの設置率は疑問でしかありません。
駐車場は機械式が主で設置率は約31％とやや不安ではありますが見学時点では先着順にて確保可能でした。
管理費は㎡単価月額約176円、ネット代込みでこの単価は戸数なりにコストパフォーマンスを発揮できています。
建設地
【住むレーション】
［東西線］
行徳 8:00発
南行徳 8:02着
浦安 8:04着
葛西 8:07着
西葛西 8:09着
南砂町 8:13着
東陽町 8:16着
木場 8:19着
門前仲町 8:22着
茅場町 8:25着
日本橋 8:28着
大手町 8:30着
竹橋 8:32着
九段下 8:35着
飯田橋 8:37着
神楽坂 8:39着
早稲田 8:42着
高田馬場 8:45着
落合 8:48着
中野 8:51着
高速道路の出入口も近いため車移動も便利です。
フーズマーケットセレクション、マルエツ、西友、ドンキなどが近くにありますから日常の買い物利便性は高めです。
通学校は新浜小学校で徒歩11分、第七中学校で徒歩11分です。
【総評】
エリアの予算壁を意識して4000万円前後の住戸も設けていますが平均坪単価としては240万円と今の時代の新築マンションらしさが出てしまっているため「絶対新築」という方向けであることはたしかです。(南西の1階住戸はお安く感じるため中古の1階を買うよりいいかもですが)
4000万円以下に抑えたいなら3800万円ほどでイニシアの70㎡が買えてしまいますし、60㎡くらいでいいならファインスクェアが3000万円で買えてしまう中古相場です。築9年にはなりますがプラウド行徳ファーストでさえ4000万円ほどです。
中古でOKの方には魅力は薄いことはたしかですが新築オンリーの方にはバランス良いマンションでしょう。
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