ルフォン松戸北小金 価格と間取り 17年ぶりの駅徒歩3分

今回ご紹介するのはルフォン松戸北小金です！

［物件概要］

売主：サンケイビル
設計：三輪設計
施工：川村工営
専有面積：57.17㎡～75.07㎡
総戸数：60戸
規模：7階建て
交通：JR常磐線「北小金」駅徒歩3分
所在地：千葉県松戸市東平賀234-1
竣工：2023年7月11日
引き渡し予定：2023年12月下旬

駐車場：30台（機械式27台・平置3台：月額6500円～15500円）
駐輪場：120台（ラック式116台・平置4台：年額1200～6000円）
バイク置場：5台（平置：月額3000円）

地図はこちらです↓

画像出典：ルフォン松戸北小金公式HP

常磐緩行線の北小金駅から徒歩3分、まてばしい通りを超えてすぐのところです。

2005年築のレクセルプラザ北小金以来の北小金駅徒歩3分物件となります。

レクセルプラザ北小金駅は駅ロータリーとイオンがある南口側、今作は何もないと言っても怒られないであろう北口側となるため利便性では劣るのですが新築マンションの供給自体がそんなに多くないエリアですから希少な駅近物件です。

元々は愛のホテル「A&B」があった場所ではありますが戸建てばかりの第一種住居地域ですからまてばしい通りの交通量と線路が近いことを除けば落ち着いた住環境となります。(愛のホテル時代はそちらの存在が浮いていたくらい)

日常の買い物は駅南口側のイオンが徒歩5分、コモディイイダが徒歩6分、北口側は北口ショッピ(以前おっ母さんがあったところ)があり徒歩3分、南口で買い物をして帰宅する際は線路を超える必要があるもののそこまで遠回りにはならないですから便利なほうでしょう。車もしくは駅前からバスでテラスモール松戸へも10分ほど、イオンモール柏へもほぼ同じくらいの時間距離で行き来できるためマイカー派が大多数となるエリアだからこそショッピングモールやロードサイド店という楽しみも大きいものとなっています。

北小金と言えばマツキヨ創業の地でもありますがしっかりと店舗を構えてくれています。

通学校は殿平賀小学校で徒歩9分です。(中学校は選択制ですがどこも近くはありません)

下総台地の高台でハザードマップでも色がつきません。エリア柄坂は多いですが今作は最短ルートであれば駅との行き来はフラット(駅と地上部はエレベーターもある)です。

南口駅前のイオン東側では野村不動産と長谷工コーポレーションによる再開発計画が進んでおり北街区は20階建て、南街区は14階建てのマンション(オハナ？プラウド？)が建設予定です。どちらも下駄部分に店舗が入り2棟の間には広場もできるなど街並みが一変しそうで楽しみですね！総戸数は合わせて370戸ほどを予定しています。

今作は竣工販売となります。現地は北西と北東の二面接道で一部戸建てが食い込んでいますが愛のホテルがあっただけありマンションにも合っている土地形状です。

住戸は南西向き(シャインレジデンス)をボリュームゾーンとして南東向き(ブライトレジデンス)の設定もあります。

南西向きは細めの月極駐車場を挟んでまてばしい通りとその側道となるため採光抜群で眺望も抜けてきます。南東向きは食い込んでいる戸建てとその先に6階建てのマンション、さらに斜めにはシャインレジデンスの共用廊下側が被ってくるため南西向きに比べると条件は劣ってきますが6階建てマンションのおかげで電車の走行音を少しばかり緩和してくれそうです。

外観デザインはバルコニーガラス手摺とコンクリートラインの色味などを変えるなどはしていますが隔て板もショートタイプであるなど特別な豪華さはありません。接道から丸見えだというのに共用廊下の手すりもスカスカ格子です。

ただ、アプローチはクランクイン動線として外出しの柱をレンガ調に、柱が外に出ている(風除室とラウンジを奥まらせている)ことで豊かな窓面からラウンジの存在感が強いものとなりエリア内では目立つ存在(愛のホテル時代ほどではないにしても特に夜は目立つ)となります。アプローチの植栽計画も総戸数からすれば豊かなものとなっており住まう方もとても気持ちが良いでしょうね～。ちょうど日が暮れる時間帯の訪問だったのですがめちゃテンション高まりました！(動画もぜひご覧ください！！めちゃかっこいいです！！)

ラウンジにはソファだけでなくコンセント付きのワークデスクも設けられます。

1階のボタニカルガーデン(見て楽しむ庭)は先に述べた条件が劣る南東向きのシャインレジデンス側に設けているためそちらの住戸から望めるものになるのはうまい設計です(条件苦しい住戸をできるだけ苦しいと思わせない工夫)。ただ、視界に入るシャインレジデンスの共用廊下もスカスカ格子…せめてこちら側だけでも背の高いガラス手摺にしてほしかったですよね…。

価格と間取りの一部を共有いたします！

［シャインレジデンス（南西向き）］

Cタイプ　3LDK　65.37㎡

画像出典：ルフォン松戸北小金公式HP

2階　4748万円　坪単価240万円
4階　4898万円　坪単価247万円
5階　4998万円　坪単価252万円

Dタイプ　2LDK　57.17㎡
2階　4198万円　坪単価242万円
3階　4298万円　坪単価248万円
5階　4448万円　坪単価257万円

Gタイプ　3LDK　75.07㎡

画像出典：ルフォン松戸北小金公式HP

1階　5598万円　坪単価246万円(Ggタイプ)
4階　5998万円　坪単価264万円
5階　6098万円　坪単価268万円

Nrタイプ　3LDK　75.04㎡
6階　6498万円　坪単価286万円

［ブライトレジデンス（南東向き）］

Hタイプ　2LDK　55.26㎡

画像出典：ルフォン松戸北小金公式HP

2階　3998万円　坪単価239万円
4階　4198万円　坪単価251万円
5階　4298万円　坪単価257万円

Iタイプ　3LDK　65.25㎡

画像出典：ルフォン松戸北小金公式HP

3階　4648万円　坪単価235万円

Orタイプ　4LDK　74.83㎡

画像出典：ルフォン松戸北小金公式HP

6階　6398万円　坪単価282万円

平均坪単価は約260万円です。

今作は角住戸の妻側窓面が豊かになっています。その割に単価を盛り切れていないというのは南東妻側に6階建てマンションがあり抜けで楽しめるわけではないというのも理由の一つでしょうけども戸建てとバッティングするエリアですのでグロスを意識していることも確かでしょう。

中住戸でも両面完全アウトフレームとまではいかずともできるだけ共用廊下側の柱を外に出してくれていますし単調な田の字が主ではあるものの工夫を感じることができます。ただ、角住戸のほうがお得感(リセール面ではなく坪単価満足度として)は強いという印象です。

設備仕様としてはディスポーザーはないですし浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式など抑え目です。ただ、引き戸は上レールですし構造は二重床(床スラブ厚200mm)・二重天井など総合的に見れば単価帯からして違和感はないでしょう。

周辺相場を確認しましょう！

・ルイシャトレ松戸城址公園　1996年築　北小金駅徒歩11分　新築時の坪単価約150万円　現在の坪単価約95万円

動き一例　約69㎡　新築時2900万円台　中古時1800万円台

・松戸北小金パークホームズ　1999年築　北小金駅徒歩5分　新築時の坪単価約175万円　現在の坪単価約115万円

動き一例　約76㎡　新築時3900万円台　中古時2600万円台

・ダイアパレス北小金　2002年築　北小金駅徒歩5分　新築時の坪単価約120万円　現在の坪単価約115万円

動き一例　約70㎡　新築時2500万円台　中古時2400万円台

・レクセルプラザ北小金　2005年築　北小金駅徒歩3分　新築時の坪単価約140万円　直近売り出し事例なし

・グランスイート北小金　2007年築　北小金駅徒歩9分　新築時の坪単価約135万円　現在の坪単価約115万円

動き一例　約56㎡　新築時2200万円台　中古時1900万円台

～北小金駅の分譲マンション相場～

新築　駅徒歩3分　坪単価約260万円
築2年　駅徒歩8分　坪単価約180万円
築16年　駅徒歩9分　坪単価約115万円
築21年　駅徒歩5分　坪単価約115万円

上記相場からルフォン松戸北小金が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Gタイプ　3LDK　75.07㎡　4階　5998万円　→　4800万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外で平置き3台を除いて機械式、設置率は50％です。

駐輪場は建物下と屋外混在で設置率200％です。

管理費は㎡単価月額約213円、今の時代としては抑え目ですが周辺分譲マンションと比べるとお高めです。

ごみ置場が接道に一旦出ての屋外となるのは今の時代の分譲マンションとしてはかなり惜しいポイントですよね…

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・レクセルプラザ北小金　総戸数39戸　管理費㎡単価月額約185円

・グランスイート北小金　総戸数105戸　管理費㎡単価月額約120円

エントランスアプローチ
かっこいいですね！！

【住むレーション】

［常磐緩行線(千代田線直通)］

北小金　7:59発
新松戸　8:02着
馬橋　8:04着
北松戸　8:06着
松戸　8:09着
金町　8:13着
亀有　8:15着
綾瀬　8:19着
北千住　8:22着
町屋　8:26着
西日暮里　8:29着
千駄木　8:31着
根津　8:34着
湯島　8:36着
新御茶ノ水　8:38着
大手町　8:41着
二重橋前　8:42着
日比谷　8:44着
霞ヶ関　8:47着
国会議事堂前　8:49着
赤坂　8:50着
乃木坂　8:53着
表参道　8:55着
明治神宮前　8:57着