エクセレントシティ蘇我　価格と間取り　線路沿いだが採光は半永久的

今回ご紹介するのはエクセレントシティ蘇我です！

［物件概要］

売主：新日本建設
設計：新日本建設
施工：新日本建設
価格：2498万円～4098万円
専有面積：43.01㎡～70.84㎡
総戸数：53戸
規模：6階建て
交通：JR内房線・外房線・京葉線「蘇我」駅徒歩9分
所在地：千葉県千葉市中央区南町三丁目
竣工予定：2021年11月下旬

管理費（月額）8900円～13800円
修繕積立金（月額）3700円～6100円

駐車場：25台（機械式駐車場13台　平置駐車場12台）月額：8000円～12000円
自転車置場：100台（2段スライドラック式）　月額：100円～200円
バイク置場：3台　月額：2000円

地図はこちらです↓

画像出典：エクセレントシティ蘇我公式HP

蘇我駅から南方向に徒歩9分、住居系エリアですし末広街道から離れるため落ち着いた住環境ではありますが線路沿いとなります。

ほとんどの住戸が線路を望むこととなるため外房線の本数がとても多いわけではないにしても窓を開けての生活を好む方にはけっこう気になる距離感でしょう。その代わり線路がなくなることは考えにくいですし、線路から先は大規模マンションのロイヤルコート京葉蘇我や戸建てなどが立ち並んでいるため眺望と採光が現状から大きく変わる心配が少ないということは強みとなります。

外観デザインとしてはバルコニー隣戸境をコンクリートとして手前にせり出させるだけでなく頭頂部も庇からせり出させることでどの角度から見ても単調なものにならないようにしてくれています。エントランスホールは風除室からクランクインとし、折り上げ天井＆間接照明、壁面のデザイン壁やメールコーナー手前の飾り棚などを設けるなど戸数からすれば広さもあり満足度高そうです。風除室手前も扉を奥にして庇をせり出させることでアプローチを確保しています。

海沿いほどではないですがハザードマップでやや色はついてくるエリアです。

価格と間取りの一部を共有いたします！

Aタイプ　3LDK　70.84㎡

画像出典：エクセレントシティ蘇我公式HP

2階　3898万円　坪単価181万円

B2タイプ　3LDK　66.24㎡

画像出典：エクセレントシティ蘇我公式HP

3階　3698万円　坪単価184万円

Cタイプ　2LDK　57.08㎡

画像出典：エクセレントシティ蘇我公式HP

2階　2998万円　坪単価173万円

Dタイプ　1LDK　43.01㎡

画像出典：エクセレントシティ蘇我公式HP

2階　2498万円　坪単価192万円

Gタイプ　3LDK　70.01㎡

画像出典：エクセレントシティ蘇我公式HP

1階　3698万円　坪単価174万円

平均坪単価は約190万円です。

土地形状が綺麗でほとんどの住戸が南西向きとなっています。

間取りは田の字が主で大きな特徴はありません。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機は付いています。浴室はブラケットライトですがトイレは手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、新日本建設お馴染みのエクセレントウォーターなど単価からすれば違和感ないでしょう。引き戸がしっかりと上吊りになっているなど細かい配慮もいつものエクセレントブランドマンションと同じです。構造は直床・二重天井、電車の走行音対策として主開口部は二重窓です。

周辺相場を確認しましょう！

・アーテージそが壱番館　1998年築　今井町　蘇我駅徒歩9分　新築時の坪単価約145万円　現在の坪単価約100万円

・アーテージそが弐番館　1999年築　今井町　蘇我駅徒歩9分　新築時の坪単価約140万円　直近売り出し事例なし

・ライオンズマンション蘇我駅前　1999年築　今井町　蘇我駅徒歩3分　新築時の坪単価約155万円　現在の坪単価約130万円

・ロイヤルコート京葉蘇我　2001年築　若草1　蘇我駅徒歩10分　新築時の坪単価約120万円　現在の坪単価約105万円

・アデニウム蘇我　2006年築　南町2　蘇我駅徒歩4分　新築時の坪単価約135万円　現在の坪単価約135万円

・イクシア蘇我駅前　2008年築　南町2　蘇我駅徒歩2分　新築時の坪単価約160万円　現在の坪単価約150万円

・ポレスター蘇我　2011年築　南町1　蘇我駅徒歩5分　新築時の坪単価約145万円　現在の坪単価約150万円

・サンクレイドル蘇我南町　2013年築　南町2　蘇我駅徒歩6分　新築時の坪単価約130万円　現在の坪単価約130万円

・ルネ蘇我ディアパーク　2016年築　南町2　蘇我駅徒歩5分　新築時の坪単価約160万円　現在の坪単価約160万円

上記相場からエクセレントシティ蘇我の将来価値を予想すると

B2タイプ　3LDK　66.24㎡　3階　3698万円(新築時)　→　2700万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外で平置きと機械式が約半分ずつで設置率約47％、駐輪場も屋外で設置率約188％です。

管理費は㎡単価月額200円前後、割高という印象を受けるような単価ではないですね。

【住むレーション】

［外房線→総武快速線直通］

蘇我　7:49発
本千葉　7:51着
千葉　7:54着
稲毛　8:00着
津田沼　8:08着
船橋　8:12着
市川　8:19着
新小岩　8:24着
錦糸町　8:30着
馬喰町　8:34着
新日本橋　8:36着
東京　8:38着

［京葉線］

蘇我　7:59発
新木場　8:28着
八丁堀　8:36着
東京　8:38着

京葉線は始発設定も多くなっています。始発ではないですが通勤快速に乗車すると次の停車駅は新木場です。

有料特急も運行されています。

［有料特急(さざなみ・わかしお)］

蘇我　8:12発
東京　8:46着

日常の買い物としてはマルエツ徒歩3分、自転車や車であればベルクフォルテ蘇我やアリオなど選択肢は豊富です。

通学校は宮崎小学校で徒歩13分、蘇我中学校で徒歩4分です。宮崎小学校が駅の東側にあるため駅近マンションのほうが学校へも近くなるエリアとなります。

【総評】

中古に目を向けると駅近×築10年で坪単価150万円という中での＋30％onされた価格で非駅近＆線路横ですから絶対に新築マンションでないとダメという方向けの出物ではあります。

駅から離れるのに線路沿いという点では前回ご紹介したエクセレントシティ新浦安ブレッサンと同じなのですがあちらは総額の壁がけっこう高いエリアですし、そもそも駅近のマンション供給が少ないエリアですから「高いけど売れるだろうなぁ～」と感じましたが今作は総額の壁が伸びにくいエリアですし、広さも求める方が多いエリアで総額伸びる方は広い部屋を買いに走りがちですからなかなか厳しいだろうなぁ～と。

同一学区で比べても

・アデニウム蘇我　2006年築　駅徒歩4分　75㎡台　2900万円台

・イクシア蘇我駅前　2008年築　駅徒歩2分　66㎡台　3100万円台

・ポレスター蘇我　2011年築　駅徒歩5分　70㎡台　3100万円台

・ルネ蘇我ディアパーク　2016年築　駅徒歩5分　72㎡台　3400万円台

・エクセレントシティ蘇我　新築　駅徒歩9分　66㎡台　3600万円台

となりますから中古OKの方からするとあえて駅から離れるのに価格の高い新築を選ぶ理由が薄いですからね。新浦安に関してはこのような比較ができないくらい希少性ある出物だったのに対して今作は比較対象が多く、さらにはそれらのほうがお安いのです。

それでも先に述べたように絶対に新築マンションでないとダメという方もいますし、そのような価値観をお持ちで学区縛りとなれば久しぶりの新築マンション供給となりますから嬉しい出物でしょう。

話はそれますが線路向かいにあるのはロイヤルコート京葉蘇我というエリア内では有名なマンションとなります。14階建ての総戸数336戸、新築時の売主は大和ハウス工業でした。平均専有面積約85㎡、自走式立体駐車場100％など当時ならではのゆとりがあります。蘇我小学校からの蘇我中学校ということで学区は異なりますが85㎡でも2700万円前後で購入できますからリフォーム込みで考えても買いやすいですね。

動画もご覧ください！

■エクセレントシティ蘇我　建設地周辺レポート