今回ご紹介するのはプラウド浦安です!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:不二建設
価格:未定
専有面積:35.35㎡~125.87㎡
総戸数:98戸
規模:15階建て
交通:東京メトロ東西線「浦安」駅徒歩3分
所在地:千葉県浦安市北栄(きたざかえ)一丁目
入居予定:2022年3月中旬

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド浦安公式HP

浦安市民、浦安に地縁のある方からすれば「おぉー!」となる立地です。

浦安愛が強く、浦安駅№1マンションに住めるならお金に糸目をつけないという方向けのマンションです。

外野からすれば「高い!」「嘘だろ?」となって当然です。普通にカメックスなりブランズタワー豊洲を購入するでしょう。

立地に関しては過去記事・過去動画でも語っておりますので簡単に説明いたしますと東西線の浦安駅から徒歩3分、浦安魚市場跡地となります。浦安駅近くには大規模マンションが建てられるような広めの土地は少なく、さらには超大手ブランドのマンションというのも珍しいエリアとなりますから希少性があります。エリア№1と言っても過言ではないでしょう。マンションだけでなく下駄に商業施設となりますから目立つ存在となりますし、住まう方の買い物利便性もより高くなります。

1階部分にはスーパーマーケットを誘致予定、床は野村不動産が所有してくれます。それもあってかプラウド浦安専用の出入口があり外に出ることなく行き来できます。店舗の屋上部分には51台分の店舗専用駐車場が設けられます。

ぱっと見は住居棟と店舗棟が分かれているように見えますが住戸棟下まで店舗が食い込んでいるため同一の建物(運命共同体)となります。

駅近ながら全戸南向きとできているのはいいですね。大通り側は商業地域のため15階建て、敷地三分の二程度が住居地域のため9階建てとなっています。

入札案件かつコンペ方式だったのでしょうか。本来であればもう少し住宅を多めにしたかったでしょうね。。。商業やホテルとの競い合いもあったと思われる中で野村が勝ち取ったということは金額だけでなく「地域貢献」が大きかったのでしょうね~。そこまでしてでも欲しかった土地というだけあり先に述べたように希少性は抜群に高いわけですが。

外観デザインに関しては板状ながらも1戸もしくは2戸毎にバルコニーの端を凹ますことで単調にならないようにしていますし、外廊下ではありますがガラス手摺としていますから裏手から見たとしても分譲マンション感を出せています。

大通り沿いのエントランスホールは二層吹き抜けとして目立つものとしていますし、通り道となるラウンジからは接道面の植栽が見えるようになっていますから駅近ながらもさりげなく緑を見せるというのはうまいですね。

一方で残念だったのは二点。

一つ目はエレベーターホールです。総戸数98戸に対して2基というのは素晴らしいのですが住戸食い込み型なのです。浦安でこの単価なら住戸階のエレベーターホールを独立してほしかったとは思ってしまいます。

二つ目は駐車場です。屋外となっているだけでなくこれでもかという狭さです。設置率も約23%(23区画中2区画が平置き、21区画が機械式)とエリア的には少なく、高単価マンションにしては愛を感じられないものでした。尚、駐輪場は1世帯2台は最低でも確保できます。地下にあるのですがしっかりと専用エレベーターがあり、住戸階のエレベーターへも乗り換えが容易です。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

全戸南向き

[西棟]

A2タイプ 3LDK 73.05㎡

画像出典:プラウド浦安公式HP

7階 7700万円台 坪単価348万円
8階 7800万円台 坪単価353万円
10階 7900万円台 坪単価357万円
11階 8000万円台 坪単価362万円
13階 8200万円台 坪単価371万円
 
Bタイプ 3LDK 71.30㎡

画像出典:プラウド浦安公式HP

7階 7100万円台 坪単価329万円
8階 7200万円台 坪単価333万円
10階 7300万円台 坪単価338万円
11階 7400万円台 坪単価343万円
13階 7500万円台 坪単価347万円

C1タイプ 3LDK 76.18㎡
7階 7400万円台 坪単価321万円
8階 7500万円台 坪単価325万円

C2タイプ 3LDK 76.18㎡
10階 8000万円台 坪単価347万円
11階 8100万円台 坪単価351万円
13階 8200万円台 坪単価355万円

Oタイプ 4LDK 125.87㎡
15階 15900万円台 坪単価417万円

Pタイプ 3LDK 97.01㎡
15階 12400万円台 坪単価422万円

[東棟]

Dタイプ 3LDK 66.99㎡
7階 6800万円台 坪単価335万円
8階 6900万円台 坪単価340万円

E1タイプ 3LDK 68.56㎡
7階 6900万円台 坪単価332万円
8階 7000万円台 坪単価337万円

F1・F2タイプ 3LDK 71.17㎡
7階 7300万円台 坪単価339万円
8階 7400万円台 坪単価343万円

E2タイプ 3LDK 68.56㎡
7階 6900万円台 坪単価332万円
8階 7000万円台 坪単価337万円

Gタイプ 3LDK 69.24㎡
7階 7100万円台 坪単価339万円
8階 7200万円台 坪単価343万円

Hタイプ 3LDK 72.93㎡

画像出典:プラウド浦安公式HP

7階 7600万円台 坪単価344万円
8階 7700万円台 坪単価349万円

Iタイプ 3LDK 73.31㎡
7階 7700万円台 坪単価347万円
8階 7800万円台 坪単価351万円

Jタイプ 3LDK 76.18㎡
9階 8600万円台 坪単価373万円

Kタイプ 3LDK 77.06㎡
9階 8700万円台 坪単価373万円

Mタイプ 3LDK 91.83㎡

画像出典:プラウド浦安公式HP

9階 10900万円台 坪単価392万円

Nタイプ 3LDK 93.37㎡
9階 11400万円台 坪単価403万円

平均坪単価は約350万円です。

間取りは基本田の字ですが一部正方形住戸もあります。ただ、「間取りの野村!!」というわけではない(笑)のでこんなもんでしょう。

設備仕様はディスポーザー、食洗機、キッチン天板御影石、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、浴室ダウンライト、お掃除浴槽、可動式ルーバー面格子、玄関含めてラクセスキーなど単価なりに頑張っています。

90㎡以上のプレミアム住戸はリビング天カセ、洗面天板御影石などグレードアップします。1LDKにもディスポーザー、食洗機(セレクトを予定)が付くのはいいですね!ただ、1LDKは35㎡~37㎡ほどと広くはなく、間口も狭いです。

構造は二重床・二重天井でミライフルを採用、基本天井高は2450mm(高層階は2700mmなど高くなります)です。

玄関前までカートOKですがエレベーター2基でゆとりがあるためその魅力がより大きいものとなります。しかもラクセスキーですから鍵を取り出す必要がありません。

周辺相場を確認しましょう!

・アヴァンセ浦安 1996年築 北栄1 駅徒歩5分 総戸数46戸 7階建て 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約185万円

・コスモ浦安アーバンフォルム 1998年築 北栄2 駅徒歩5分 総戸数31戸 6階建て 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約180万円

・エクセレントシティ浦安 2008年築 北栄1 駅徒歩4分 総戸数22戸 12階建て 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約200万円

・エクセレントアクイラ浦安ステーションアリーナ 2011年築 北栄1 駅徒歩2分 総戸数37戸 7階建て 新築時の坪単価約175万円 直近売り出し事例なし

・イニシア浦安グランフィールズ 2015年築 猫実5 駅徒歩5分 総戸数31戸 6階建て 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約230万円

所有権で駅近は希少ですね~。(エクセレントアクイラ浦安ステーションアリーナは定借)

とはいえ賃料が伸びるエリアではないため利回りとしては4%を切りそうです。

上記相場からプラウド浦安の将来価値を予想すると

Bタイプ 3LDK 71.30㎡ 8階 7200万円台(新築時) → 6300万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

エリア№1だけに予想も難しいところですが新浦安駅前のエアレジが築17年ながらも坪単価300万円で動いていることを考慮すれば上記の維持率ならけして夢ではないと思います。

共用施設はミニキッチン付のマルチスペースがありワークスペースとしても利用できます。

管理費は㎡単価約339円、外廊下ではありますがエレベーター3基(1基は駐輪場用)で総戸数98戸となれば安くはないですが致し方ない設定でしょうか。

維持費一例(予定)・・・Bタイプ 3LDK 71.30㎡ 管理費(月額)24200円 修繕積立金(月額)10400円

大規模修繕工事の周期を伸ばせるアトラクティブ30採用物件です。

【住むレーション】

[東西線]

浦安 8:00発
葛西 8:03着
西葛西 8:05着
南砂町 8:09着
東陽町 8:12着
木場 8:14着
門前仲町 8:17着
茅場町 8:21着
日本橋 8:23着
大手町 8:25着
竹橋 8:28着
九段下 8:30着
飯田橋 8:32着

[バス]

浦安駅入口 8:00発
順天堂病院前 8:12着
運動公園 8:19着
オリエンタルランド本社前 8:20着
舞浜駅 8:26着

浦安は東西線の快速停車駅です。それはもちろん便利なのですがあくまで東西線利用が主となる都心から距離ある立地であることは地元愛がない方からすれば坪単価350万円出す価値を見出しにくいでしょう。

日常の買い物利便性に関しては西友やダイエーなどなど商業施設が多いエリアですから今回新たにできる直結スーパーマーケット含めてとても便利な立地です。

通学校は北部小からの浦安中学校です。良い悪いという話ではなく一般論として受け止めていただければと思いますが浦安で教育環境(公立)求めるなら新浦安ですから学区目当てで外から流入する立地ではないでしょう。(新浦安は学区目当ての外部流入も多いという意味です)

【総評】

「浦安しか考えられない!!」という方でないと響かないでしょうね。

ただ、浦安愛があり見学してほしいと思えたなら買うべきです。買って後悔はしない物件です。買わない後悔はするでしょう。

とくにすでに浦安駅を最寄りとし利用している方ならば完成後に嫌でも毎日のように見逃したプラウド浦安を見ることになるのです。想像してみてください。辛くないでしょうか。

思っていたより価格は高かったですが思っていたよりグレードは高めていましたし(あくまで浦安目線での話です)、スーパーマーケットと直結というこれでもかという味付けもなされています。

逆に考えると「部屋が狭くても設備仕様が低くても非大手ブランドでもいいからこの立地に現実的な価格で住みたかった。」という方には残念でしたでしょう。真逆の商品コンセプトとしてきました。プラウド浦安は「浦安の№1立地ならいくらでも金を出す。でも高いお金出すんだから設備仕様高くなきゃだめだ。大手というブランドもほしい。」という方向けのマンションです。

最後にマンションカウンターのキムタクこと浦安在住(分譲マンション)のゴージャス茂野さんから一言いただきました。

「浦安にこだわらないなら豊洲や亀戸買え」

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これまでの記事

プラウド浦安 価格は?! 浦安魚市場跡地! 浦安駅№1マンションと言っても違和感なし

プラウド浦安 予定価格と間取り 速報Ver

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~2020年9月18日追記~

第1期

販売戸数:47戸
販売価格:68,680,000円 (1戸) ~159,880,000円 (1戸)
最多価格帯(100万円単位) 7,400万円台7,500万円台(各4戸)
間取り:3LDK ・4LDK
専有面積:66.99m2~125.87m2

管理費:月額22,700円~42,500円
修繕積立金:月額9,780円~18,370円
管理準備金(円)/引渡時一括払 22,300円 ~ 42,000円
修繕積立基金(円)/引渡時一括払 836,400円 ~ 1,571,600円
enecoQシステム料金:月額1,804円
電子錠制御アプリwiremo:月額330円

駐車場:22台(機械式21台、平置1台)※他、平置1台カーシェア専用あり 月額使用料:20,000円~22,000円
駐輪場:200台(上段スライド式17台、下段大型スライド式28台、スライド式98台、ラック式39台、平置18台)月額使用料:400円~1,000円
ミニバイク置場:21台 月額使用料:2,500円


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2 件のコメント

  • プラウド浦安、予定価格値下げしましたよ!タイプによっては3~400万くらい値下げしてるようです。まだ高いですけど、、、

    • 鈴木太郎様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      ありがとうございます!
      先ほどメールいたしました。そちらに予定価格表添付いただけましたら更新いたします。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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