シティタワー綾瀬 予定価格と間取り モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはシティタワー綾瀬です！

［物件概要］

売主：住友不動産
設計：長谷工コーポレーション　一級建築士事務所
施工：長谷工コーポレーション
価格：未定
専有面積：42.04㎡～71.53㎡、専有トランクルーム面積：1.14㎡～2.67㎡（全戸）。〔合計専有面積：43.87㎡～73.72㎡〕　
総戸数：427戸、その他店舗6区画
規模：32階建て
交通：東京メトロ千代田線「綾瀬」駅徒歩1分
所在地：東京都足立区綾瀬三丁目
竣工予定：2025年8月中旬(引き渡し予定2025年11月下旬)

駐車場：123台［タワーパーキング123台（身障者用含む）］、他に来客用3台（身障者用１台含む）、店舗用9台　
自転車置場：639台[スライドラック式149台 2段ラック式(下部スライド)490台(上段190台, 下段300台) ］、他に店舗用41台　
バイク置場：6台　
ミニバイク置場：19台、他に店舗用5台

地図はこちらです↓

画像出典：シティタワー綾瀬公式HP

綾瀬駅の東改札を出て目の前、エトセトラビルとサンポップビルの跡地開発です。綾瀬駅初のタワーマンションとなります。

土地取得は7年以上前ですからようやくでてきたかぁ～というところですが寝かせていたというよりかは足立区含めて協議が長引いていたようですね。東側に交通広場もできるため駅前のタクシー渋滞がなくなるなど駅前の風景も大きく変わる複合開発です。建物は南側も大きくセットバックするため現在の狭い歩道も改善されます。

北綾瀬まで本線が直通することになってから本数は減ったものの綾瀬駅始発も多くありますから座っての通勤通学も可能です。帰宅時も来た電車に乗れば綾瀬駅へ着きますので綾瀬以東の駅と比べると利便性が高く、千代田線ヘビーユーザーにとってはとても使い勝手の良い駅となります。常磐快速線も～となれば北千住駅近くに住んだほうが便利ですが物件からホームまでの距離などを考慮すると千代田線利用であれば千住ザタワーに住むよりも便利なのではないでしょうか。

逆に千代田線のヘビーユーザーでないと刺さりにくい物件ではあります。(他にも選択肢がある価格帯)

日常の買い物はお隣のイトーヨーカドー、東急ストアとビッグエーへ徒歩2分、ドラッグストアも多いなど駅周りで済ますことができます。通学校は新校舎の綾瀬小学校とリニューアル計画進行中の綾瀬中学校でどちらも物件の東側ですぐ近くです。全長約2キロの東綾瀬公園も駅前から続くなど駅前というだけでなく子育て面でも魅力が大きい立地となります。

外観デザインはダイレクトウィンドウではなくバルコニーガラス手摺がスクエア型に続いています。隔て板やバルコニー側の壁面をグレー系としつつ四隅を白系で囲み切り込み部分をライトブルーとして空へ伸びているため日中見上げても映えますし、夜はライトアップされるためかなり目立つ存在となるでしょう。

基壇部はベージュ系として石調の大判タイルと2階相当までの大きなガラスが駅を出てすぐに目に入ってきます。

風除室部分も二層吹き抜けとなっており高い位置に庇がありそこから床面へ三本のデザインウォールが続きます。その庇がグランドエントランスへ突き抜けているのがかっこいいですよね～。

エントランスホールは高さ約7.8mあり横幅もしっかりとあります。扉を抜けてエレベーターホールへ入るとそちらもエントランスホールと同じくグレー基調で高級感ありますし、住戸階はエアコン付きの内廊下で住戸玄関前にアルコーブを設けてインターホンを玄関横ではなく廊下ラインに木目調の縦枠の間に設置するなど都心のタワマンレベル並みもしくはそれ以上に作りこんでいる印象を受けました。

1階と2階に店舗区画がありますがテナントは未定です。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

O3タイプ　2LDK　61.1㎡　北向き
27階　7900万円　坪単価427万円

Mタイプ　2LDK　59.39㎡　北向き

画像出典：配布資料

27階　7600万円　坪単価423万円

Qタイプ　3LDK　69.76㎡　西向き

画像出典：配布資料

27階　8900万円　坪単価421万円

E1タイプ　3LDK　73.4㎡　南西角

画像出典：配布資料

20階　11000万円　坪単価495万円
27階　11800万円　坪単価531万円

Gタイプ　3LDK　73.12㎡　南向き

画像出典：配布資料

20階　9500万円　坪単価429万円
27階　9900万円　坪単価447万円

Hタイプ　3LDK　72.64㎡　南向き
20階　9500万円　坪単価432万円
27階　9900万円　坪単価450万円

Iタイプ　3LDK　74.18㎡　東南角
20階　10400万円　坪単価463万円
27階　10800万円　坪単価481万円

平均坪単価は約460万円です。

エリア№1タワマンでありながらも最大73.72㎡ということでグロスを抑えるほうが綾瀬では売れるという判断なのでしょう。ただ、最上階は計画変更でスペシャル住戸をつくる予定とのことでした。

3LDKの中住戸は1部屋が行灯部屋にはなるものの(住友不動産のタワマンでよく見る全部屋バルコニー寄りではない)しっかりとアウトフレームになっているため専有面積に無駄がありません。専有面積込みのトランクルーム(全戸に設置)はしっかりとした広さでダウンライトと空調あり、鍵は専用となりますがとても使い勝手良さそうです。

西向きは富士山、南向きはスカイツリー、両方楽しむなら南西角ということで南西角の坪単価が一番高くなっています。

ただ、北向きでも向かいのアパホテルを超える階であればカーテンいらずの眺望ですし2LDKにしてはしっかりとした面積帯かつワイドスパンですから中層階以上から販売する第一期はどこを買っても条件悪くありません。近くの高層ビルの夜景を楽しむというよりかは抜け感を楽しむタワマンとなります。透明ガラス手摺のため室内で座っていても眺望を楽しむことができます。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン天板天然石、ミストサウナ、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、機械換気、玄関前カメラ付きインターホンなど単価なりに充実しています。オプション(10万円弱を予定)なのは惜しいですが玄関電子錠対応です。

構造は制震、二重床(中空スラブで約260mm～280mm)・二重天井、基本天井高は2620m～2670mmと高めです。音対策として北向き以外は二重サッシでT-4、北向きはT-3としています。

ハザードマップで色は付いていますが電気室は2階、地下に貯水等で対策しています。

共用施設は3階にパーティールームとキッズルーム、30階にゲストルーム2部屋とフィットネスルーム、31階に個室のテレワークブースありのテレワークラウンジがあります。30階と31階はタワーパーキングの上部分となるため外の景色を楽しめるわけではありません。テレワークラウンジは円形の大テーブルに合わせて天井も円形に折り上げられている素敵な空間ですし広さもしっかりとれています。テレワークブースはネットで予約ができスマホのQRコードが鍵になるため使い勝手良さそうです。

周辺相場を確認しましょう！

・パークホームズ綾瀬ステーションプレミア　2012年築　足立区綾瀬3　綾瀬駅徒歩4分　新築時の坪単価約205万円　現在の坪単価約270万円

・プラウド綾瀬　2013年築　足立区綾瀬3　綾瀬駅徒歩3分　新築時の坪単価約210万円　現在の坪単価約270万円

・ザ・グランアルト綾瀬　2017年築　足立区綾瀬3　綾瀬駅徒歩3分　新築時の坪単価約255万円　現在の坪単価約270万円

・シティハウス綾瀬　2023年3月竣工予定　足立区綾瀬2　綾瀬駅徒歩4分　新築時の坪単価約325万円　販売中

沿線相場を確認しましょう！(日暮里駅最寄り含む)

・ステーションガーデンタワー　2008年築　荒川区西日暮里2　日暮里駅徒歩1分　新築時の坪単価約230万円　現在の坪単価約450万円

・ステーションプラザタワー　2009年築　荒川区西日暮里2　日暮里駅徒歩1分　新築時の坪単価約265万円　現在の坪単価約470万円

・千住ザ・タワー　2020年築　足立区千住1　北千住駅徒歩3分　新築時の坪単価約370万円　現在の坪単価約420万円

・プラウドタワー金町　2021年築　葛飾区金町6　金町駅徒歩1分　新築時の坪単価約310万円　現在の坪単価約345万円

新築のシティタワー綾瀬と築15年ほどの日暮里駅直結タワマン(ステーションガーデンタワー・プラザタワー)がほぼ同じ価格。

街の好みはさておき新築を優先するのか鉄道利便性を優先するのか。https://t.co/d8zAw3HZPi https://t.co/mPvmnRLOVM https://t.co/XYgXPHWE5U pic.twitter.com/MjKwwf9yDe

— マンションマニア (@mansionmania) February 17, 2023

上記相場からシティタワー綾瀬の将来価値を予想すると

Mタイプ　2LDK　59.39㎡　27階　7600万円(新築時)　→　7200万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋内1階の出入りでタワーパーキング2基、作業中も雨に濡れないですし出庫予約盤のある待合室完備です。

サイズ感もしっかりとしています。

全長5300mm×全幅2050mm×全高2100mm×重量2500kg×タイヤ外幅1960mm×最低地上高110mm
全長5300mm×全幅2050mm×全高2100mm×重量2500kg×タイヤ外幅2050mm×最低地上高90mm

駐車場事情にこだわる人にもあってきます。この辺りはさすがすみふ！という印象です。

ただ、設置率が約28％と低くいのが気になるところです。確保できた人は最高なのですが確保できなかった場合は周辺に月極駐車場が少ないため要注意です。第一期に優先権があるのかどうかなどは未定でした。

駐輪場は地下1階でウォークスルーのエレベーター2基ありです。すべてのエレベーターが地下階までくるため住戸階との行き来も容易です。

管理費は未定でしたが千住ザタワーのように高くなりそうとのことでした。千住ザタワーと同じくらいだとするならば管理費と修繕積立金合わせて㎡600円くらいですから重たいですね。(まだ未定のためなんともではあります)

ただ、24時間有人管理、コンシェルジュサービスあり、各階ごみ置場ありとサービス面は充実しています。

エレベーターはメインが低層2基(～16階)、高層3基です。別途非常用が1基あり各階ごみ置場回収時などに使用します。

沿線分譲タワーマンションの維持費を確認しましょう！

・ステーションガーデンタワー　総戸数340戸　管理費㎡単価月額約266円

・ステーションプラザタワー　総戸数285戸　管理費㎡単価月額約326円

・千住ザ・タワー　総戸数184戸　管理費㎡単価月額約509円

・プラウドタワー金町　総戸数190戸　管理費㎡単価月額約361円

建設地

【住むレーション】

［千代田線(常磐緩行線)］

綾瀬　7:59発(始発)
北千住　8:02着
町屋　8:06着
西日暮里　8:09着
千駄木　8:11着
根津　8:14着
湯島　8:16着
新御茶ノ水　8:18着
大手町　8:21着
二重橋前　8:22着
日比谷　8:24着
霞ヶ関　8:27着
国会議事堂前　8:29着
赤坂　8:30着
乃木坂　8:33着
表参道　8:35着
明治神宮前　8:37着
代々木公園　8:40着
代々木上原　8:42着

綾瀬　8:02発
亀有　8:04着
金町　8:07着
松戸　8:13着
北松戸　8:16着
馬橋　8:18着
新松戸　8:21着
北小金　8:23着
南柏　8:25着
柏　8:30着

首都高の出入口も近いため車移動も便利です。近場であれば新三郷へ出かけても楽しいですね。仕事の日は千代田線で都心へ、休日は車で郊外へ～という生活も楽しみやすい立地です。

【総評】

綾瀬で坪単価460万円前後を出すとなれば二の足を踏んでしまいそうですが千代田線駅前のザ・タワマンで坪単価460万円前後と考えれば安くはないですが千代田線ヘビーユーザーでモノの良さも求めるのであれば満足度で回収できるのではないでしょうか。

シティタワー綾瀬だから綾瀬に住むという方が多いことでしょう。シンプルに綾瀬駅近に住みたいなら周辺中古マンションを坪単価270万円ほどで購入すれば良いわけで、今回は立地だけでなく箱にもこだわる中広域検討者がメインターゲットであると感じました。私みたいに箱にうるさい人にも合ってきます。

北向きもしくは西向きの中住戸でOKであればグロスも抑えられますので予算が憶未満でも選べる部屋は多いです。(それらのグロス抑え目の部屋から動いていきそうかもです)

立地と箱どちらもスペシャルですから見学前の印象よりも見学後の印象のほうが良くなる方が多いのではないでしょうか。

読者様にも少しでも気になったらモデルルームと現地を見学してほしいと思えるくらいです。

「綾瀬で坪単価460万円前後で見学してみたほうがいいってどういうこと？」と思われるかもですが見学してみると「あっ！思っていたより良かったです！！」となる方が多いはずです。後は街全体を歩いてみてどう感じるか。街全体としては坪単価460万円支払える人には「ん？」となるでしょうからそれでもシティタワー綾瀬だから綾瀬に住むんですと思えるかどうか。

管理費が本当に千住ザタワーと同じくらいになるなら本体価格もう少し頑張ってほしいですけども住友不動産ですから長期販売していくことは間違いのないことでしょう。

～2023年9月28日追記～

第一期販売概要

登録受付期間：2023年9月23日（土）～2023年9月30日（土）※最終日は12：00（正午）
抽選日：2023年9月30日（土）13：00　
販売戸数：86戸　
販売価格：7600万円～11800万円　
最多価格帯：7600万円台（20戸）　
間取り：2LDK～3LDK　
専有面積：58.93㎡～74.18㎡

管理費（月額）32600円～40790円　
修繕積立金（月額）6790円～8540円

駐車場：123台［タワーパーキング123台（身障者用含む）］、他に来客用3台（身障者用１台含む）、店舗用9台　（月額）30000円～38000円　
自転車置場：641台[スライドラック式125台 2段ラック式(下部スライド)516台(上段197台, 下段319台) ］　（月額）300円～3500円　
バイク置場：10台　（月額）6000円～8000円　
ミニバイク置場：12台、他に店舗用5台（月額）3000円

動画もご覧ください！

■シティタワー綾瀬　建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション